जमीन की बिक्री में अप्रत्याशित लाभ हुआ है, लेकिन अभी से जश्न मनाना जल्दबाजी होगी।

इस वर्ष की पहली छमाही में भूमि उपयोग शुल्क संग्रह में भारी वृद्धि हुई है, जो 243,000 बिलियन VND से अधिक हो गया है, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 2.6 गुना अधिक है। हालांकि, कई विशेषज्ञों और व्यवसायों का मानना ​​है कि जश्न मनाना अभी जल्दबाजी होगी, क्योंकि यह एकमुश्त भुगतान है जिसमें कई संभावित जोखिम शामिल हैं।

कुछ व्यवसायों का तर्क है कि भूमि उपयोग शुल्क में वृद्धि से आवास की कीमतों को नियंत्रित करना मुश्किल हो जाएगा।

इस वर्ष की पहली छमाही में भू-राजस्व में हुई तीव्र वृद्धि ने व्यवसायों के लिए भूमि प्राप्त करना और भी कठिन बना दिया है। दशकों से अटकी परियोजनाओं वाले व्यवसायों को भी, कानूनी बाधाओं के हटने के बाद, अपनी परियोजनाओं को लागू करने में कठिनाई हो रही है क्योंकि भूमि उपयोग शुल्क और भूमि कर दस गुना बढ़ गए हैं।

भूमि उपयोग शुल्क में इस अचानक वृद्धि का कारण क्या था?

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री प्रोफेसर डांग हंग वो ने बताया कि इस वर्ष की पहली छमाही में भूमि उपयोग शुल्क राजस्व में वृद्धि भूमि मूल्य तालिकाओं में बढ़ोतरी के कारण हुई है। जब भूमि की कीमतें बाजार मूल्य के करीब पहुंचती हैं, तो भूमि उपयोग से राजस्व स्वाभाविक रूप से बढ़ जाता है। विशेष रूप से, हो ची मिन्ह शहर, जहां भूमि मूल्य में सबसे अधिक बढ़ोतरी हुई है, वहां भूमि की कीमतें बाजार मूल्य के 70% के बराबर हैं।

श्री वो ने आगे बताया, “लंबे समय से वियतनाम भूमि राजस्व के मामले में दुनिया के अग्रणी देशों में से एक रहा है। यहां तक ​​कि जब पिछले वर्षों की तरह भूमि की कीमतें कम थीं, तब भी हमारे देश का भूमि राजस्व सकल घरेलू उत्पाद का लगभग 3% था, जो अमेरिका और ब्रिटेन जैसे विकसित देशों के बराबर और जापान और दक्षिण कोरिया से अधिक है।”

फुलब्राइट स्कूल ऑफ पब्लिक पॉलिसी एंड मैनेजमेंट के लेक्चरर श्री डो थिएन एन तुआन के अनुसार, यह तथ्य कि कई स्थानीय निकाय भूमि की नीलामी के आयोजन में तेजी ला रहे हैं, विशेष रूप से शहरी क्षेत्रों, औद्योगिक क्षेत्रों या नवनिर्मित बुनियादी ढांचे वाले क्षेत्रों जैसे उच्च आर्थिक मूल्य वाले क्षेत्रों में, भूमि से राजस्व बढ़ाने में भी योगदान देता है।

इसके अलावा, 2024 के अंत से 2025 तक रियल एस्टेट बाजार में आई तेजी और बाजार की स्थितियों को आसान बनाने के लिए लागू की गई नीतियों के परिणाम दिखने शुरू हो गए हैं।

श्री तुआन ने आगे कहा, "परियोजना अनुमोदन में तेजी लाने, योजना को अंतिम रूप देने और भूमि उपयोग रूपांतरण प्रक्रिया में पारदर्शिता में सुधार करने से लेनदेन में सुविधा हुई है, जिससे भूमि उपयोग शुल्क से बजट के लिए महत्वपूर्ण राजस्व उत्पन्न हुआ है।"

हालांकि, जीपी इन्वेस्ट के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हिएप के अनुसार, भूमि उपयोग शुल्क में वृद्धि के कारण बजट राजस्व में उछाल आया है, लेकिन राज्य प्रबंधन एजेंसियों को यह विचार करने की आवश्यकता है कि इस वर्ष की पहली छमाही में भूमि शुल्क में अचानक हुई वृद्धि निवेश, उत्पादन और व्यवसाय को कैसे प्रभावित कर रही है।

श्री हिएप ने कहा, "इस वर्ष की पहली छमाही में भूमि उपयोग शुल्क राजस्व में भारी वृद्धि हुई क्योंकि कई परियोजनाएं जो लंबे समय से चल रही थीं, उन्हें इस वर्ष की शुरुआत में नई भूमि मूल्य सूची के साथ आगे बढ़ने के लिए मजबूर होना पड़ा। हनोई में, कुछ परियोजनाएं दशकों से रुकी हुई थीं और इस वर्ष की शुरुआत तक लागू नहीं की जा सकीं, जब व्यवसायों को अंततः बाधाओं को दूर करने और अपनी परियोजनाओं को जारी रखने में सफलता मिली।"

कई अन्य व्यवसायों के प्रतिनिधियों ने भी तर्क दिया कि इस वर्ष की पहली छमाही में भूमि उपयोग शुल्क में हुई तीव्र वृद्धि निवेश और व्यावसायिक वातावरण, विशेष रूप से अचल संपत्ति निवेश के लिए एक अच्छा संकेत नहीं है।

भूमि की नीलामी से 2025 की पहली छमाही में भूमि उपयोग शुल्क राजस्व में वृद्धि हुई - फोटो: बी. एनजीओसी

भूमि उपयोग शुल्क के कारण घरों की कीमतें बढ़ रही हैं।

श्री गुयेन क्वोक हिएप के अनुसार, बजट राजस्व में वृद्धि के सकारात्मक प्रभाव के अलावा, ज़मीन की ऊंची कीमतों के कई नकारात्मक परिणाम भी होते हैं। इनमें मकानों की बढ़ती कीमतें शामिल हैं क्योंकि सभी इनपुट लागतें कीमत में शामिल होती हैं, और कोई भी डेवलपर नुकसान नहीं उठाना चाहता। हालांकि, वास्तविकता यह भी दर्शाती है कि केवल मकानों की कीमतें बढ़ाने से बिक्री की गारंटी नहीं मिलती।

"अपार्टमेंट की कीमतें पहले से ही 70-80 मिलियन वीएनडी/ ^{वर्ग मीटर} तक पहुंच चुकी हैं, जो कि बहुत ज्यादा है। अगर ये कीमतें 100 मिलियन वीएनडी/ ^{वर्ग मीटर} से भी ऊपर चली गईं, तो इन्हें कौन खरीदेगा? आवास की कीमतें वेतनभोगी कर्मचारियों की पहुंच से बाहर हो रही हैं।"

श्री हिएप ने अपनी चिंता व्यक्त करते हुए कहा, "जिन लोगों के पास निवेश के लिए, सट्टा लगाने के लिए घर खरीदने के लिए पैसा है और जो कीमतों में वृद्धि की उम्मीद में ऊंची कीमतों पर खरीदने को तैयार हैं, वे भी बाजार में मंदी आने पर निवेश करना बंद कर देंगे।"

इस बीच, हनोई के एक डेवलपर श्री एनक्यूके ने कहा कि कई डेवलपर फिलहाल अपनी योजनाओं पर पुनर्विचार कर रहे हैं क्योंकि मकानों की कीमतें पहले ही बहुत बढ़ चुकी हैं और बाजार में मांग धीरे-धीरे घट रही है। एक समय ऐसा आएगा जब बाजार में मांग पूरी तरह खत्म हो जाएगी और बाजार ठप्प हो जाएगा। भूमि उपयोग शुल्क चुकाने के बाद भी, डेवलपर परियोजनाओं में निवेश जारी नहीं रख पाएंगे क्योंकि वे अपने उत्पाद बेच नहीं पाएंगे।

श्री एनक्यूके के अनुसार, कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय 2024 के भूमि कानून में संशोधन करने की योजना बना रहा है ताकि भूमि मूल्य सारणी और भूमि उपयोग गुणांक को 2014 के भूमि कानून के अनुरूप पुनः लागू किया जा सके। तदनुसार, भूमि मूल्य ढांचा 5 वर्षों तक अपरिवर्तित रहेगा और भूमि उपयोग गुणांक के अनुसार समायोजित किया जाएगा।

इसलिए, भूमि उपयोग गुणांकों के संबंध में अधिक विशिष्ट नियमों की आवश्यकता है। यद्यपि हम इनका निर्धारण प्रांतों को सौंपते हैं, फिर भी मनमानी गणनाओं को रोकने के लिए इन गुणांकों को स्थापित करने हेतु नियम आवश्यक हैं। श्री एनक्यूके ने आगे कहा कि निवेशकों को भी अनुमान तैयार करने और उत्पादन की गणना करने के लिए अपनी परियोजनाओं की भूमि कीमतों को समझना आवश्यक है।

इसके अलावा, कई व्यवसायों ने चिंता व्यक्त की है कि भूमि कानून के अनुसार, भूमि मूल्य सूची 1 जनवरी, 2026 से प्रभावी होगी, लेकिन कई स्थानीय निकायों ने अभी तक नई भूमि मूल्य सूची तैयार नहीं की है और वे अभी भी मौजूदा सूची का उपयोग कर रहे हैं। इसलिए, 2026 की शुरुआत में नई भूमि मूल्य सूची को समय पर जारी करने के लिए आवश्यक गणनाएँ की जानी चाहिए।

कई व्यवसायों के प्रतिनिधियों के अनुसार, अधिकांश परियोजनाओं में भूमि की कीमतें एक प्रमुख चिंता का विषय हैं। एक व्यवसायी ने कहा, "यदि स्थानीय निकाय अध्यादेश 71 ​​का पालन करते हैं, तो परियोजनाओं के लिए भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया में कई बाधाएं आती हैं, जिसके चलते एक परियोजना के मूल्यांकन में 1-2 साल लग जाते हैं। इसलिए, भूमि कानून में संशोधन करते समय सबसे पहले जिस मुद्दे पर ध्यान देने की आवश्यकता है, वह है भूमि मूल्यांकन पद्धति में संशोधन करना।"

स्रोत: वित्त मंत्रालय, डेटा: ले थान्ह - ग्राफिक्स: तुआन अन्ह

* श्री डो थिएन अन्ह तुआन (फुलब्राइट स्कूल ऑफ पब्लिक पॉलिसी एंड मैनेजमेंट में व्याख्याता):

जमीन की कीमतों में बढ़ोतरी से उत्पादन बाधित हो सकता है।

भूमि उपयोग शुल्क वसूलने की होड़ स्थानीय निकायों को पैसे के लिए जमीन बेचने के लिए मजबूर कर सकती है, जिससे नीलामी के माध्यम से जमीन की कीमतें बढ़ जाती हैं, बाजार विकृत हो जाता है, निवेश लागत बढ़ जाती है और उत्पादन में बाधा उत्पन्न होती है।

इससे अर्थव्यवस्था की प्रतिस्पर्धात्मकता बाधित हो सकती है, जिससे उच्च मूल्यवर्धित विनिर्माण और सेवा उद्योगों में निवेश का आकर्षण कम हो सकता है।

भूमि से होने वाली आय अधिक टिकाऊ होनी चाहिए।

भूमि विशेषज्ञ श्री डांग हंग वो का मानना ​​है कि भूमि की कीमतें बाजार मूल्य के करीब होनी चाहिए, लेकिन राज्य को भूमि के संबंध में उचित वित्तीय नीतियां बनानी होंगी। विशेष रूप से, भूमि नीतियों को आवास की कीमतों को नियंत्रित करना चाहिए, जैसा कि कई देश कर रहे हैं।

श्री वो ने कहा, “अन्य देशों में इसका तरीका यह है कि निवेशकों को भूमि उपयोग शुल्क का केवल 30% अग्रिम भुगतान करना होता है, न कि हमारी तरह पूरी राशि का अग्रिम भुगतान। राज्य कर की गणना तभी करता है जब सुविधा चालू हो जाती है। इसका मतलब है कि शेष 70% सुविधा के चालू होने के बाद बढ़ी हुई भूमि मूल्य पर कर के रूप में वसूला जाता है।”

इसी बीच, श्री डो थिएन एन तुआन ने तर्क दिया कि भूमि और अचल संपत्ति राजस्व नीतियों में व्यापक सुधार की आवश्यकता है, न केवल बजट के लिए एक स्थायी राजस्व प्रणाली बनाने के लिए बल्कि आय को तर्कसंगत रूप से विनियमित करने, सामाजिक समानता सुनिश्चित करने और एक स्वस्थ अचल संपत्ति बाजार विकसित करने के लिए भी।

श्री तुआन के अनुसार, तथाकथित "शुल्कों" को धीरे-धीरे समाप्त करना और उनके स्थान पर संपत्ति कर प्रणाली लागू करना आवश्यक है। विशेष रूप से, संपत्ति कर को प्रगतिशील पैमाने के अनुसार तैयार किया जाना चाहिए, जिसका अर्थ है कि किसी व्यक्ति के पास जितनी अधिक अचल संपत्ति होगी, या उसकी संपत्ति का मूल्य जितना अधिक होगा, कर की दर उतनी ही अधिक होगी।

इसका उद्देश्य न केवल राजस्व बढ़ाना है, बल्कि इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि भूमि से होने वाली अतिरिक्त आय को विनियमित करना है - निष्क्रिय आय का एक रूप जिस पर वर्तमान में श्रम या उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों से होने वाली आय की तरह आनुपातिक रूप से कर नहीं लगाया जाता है।

संपत्ति कर का मूल कार्य पुनर्वितरण है, अर्थात् बहुसंख्यक संपत्तियों के स्वामी समूह से लाभ का एक हिस्सा लेकर उसे पुनर्वितरित करना। यहाँ, कर का उद्देश्य मकानों की कीमतों को कम करना नहीं है, बल्कि कमजोर समूहों को आवास उपलब्ध कराने में सहायता करने, सामाजिक आवास विकसित करने, गरीब शहरी क्षेत्रों का नवीनीकरण करने या बहुसंख्यक वर्ग की सेवा करने वाले सार्वजनिक बुनियादी ढांचे में निवेश करने के लिए संसाधन सृजित करना है।

श्री तुआन ने आगे विश्लेषण करते हुए कहा, "संपत्ति कर के साथ-साथ, हमें आय को विनियमित करने और सट्टेबाजी के व्यवहार पर अंकुश लगाने के लिए अचल संपत्ति हस्तांतरण पर प्रगतिशील आयकर भी निर्णायक रूप से लागू करना चाहिए।"

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ले थान्ह - बाओ न्गोक

स्रोत: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm