भू-राजस्व अधिक है, बहुत खुश मत होइए

tiền sử dụng đất - Ảnh 1. — कुछ व्यवसायों का कहना है कि उच्च भूमि उपयोग शुल्क के कारण आवास की कीमतों को नियंत्रित करना कठिन हो जाएगा।

इस साल की पहली छमाही में भूमि राजस्व में भारी वृद्धि ने व्यवसायों के लिए भूमि तक पहुँच को और भी कठिन बना दिया है। यहाँ तक कि जिन व्यवसायों की परियोजनाएँ दशकों से रुकी हुई थीं, अब कानूनी अड़चनें दूर हो जाने के बाद, उन्हें भी अपनी परियोजनाओं को लागू करने में मुश्किल हो रही है क्योंकि भूमि उपयोग शुल्क और भूमि कर दर्जनों गुना बढ़ गए हैं।

भूमि उपयोग शुल्क क्यों बढ़ रहा है?

पूर्व प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण उप मंत्री प्रो. डॉ. डांग हंग वो ने कहा कि इस वर्ष की पहली छमाही में भूमि उपयोग शुल्क में वृद्धि भूमि मूल्य सूची में वृद्धि के कारण हुई है। जब भूमि मूल्य सूची को बाजार मूल्य के बराबर कर दिया जाएगा, तो निश्चित रूप से भूमि उपयोग से होने वाली आय में वृद्धि होगी। विशेष रूप से, सबसे अधिक भूमि मूल्य सूची वाला इलाका हो ची मिन्ह सिटी है, जहाँ भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य के 70% के बराबर है।

"वियतनाम लंबे समय से भूमि राजस्व के मामले में दुनिया के अग्रणी देशों में से एक रहा है। यहां तक कि जब भूमि की कीमतें पिछले वर्षों की तरह कम थीं, तब भी हमारे देश में भूमि राजस्व सकल घरेलू उत्पाद का लगभग 3% था, जो अमेरिका और ब्रिटेन जैसे दुनिया के विकसित देशों के बराबर था, और जापान और दक्षिण कोरिया से भी अधिक था," श्री वो ने कहा।

फुलब्राइट स्कूल ऑफ पब्लिक पॉलिसी एंड मैनेजमेंट के व्याख्याता श्री डो थिएन आन तुआन के अनुसार, तथ्य यह है कि कई इलाकों में भूमि की नीलामी में तेजी आ रही है, विशेष रूप से उच्च आर्थिक मूल्य वाले क्षेत्रों जैसे शहरी बेल्ट, औद्योगिक पार्क या नए पूर्ण किए गए बुनियादी ढांचे वाले क्षेत्रों में, यह भी भूमि से राजस्व बढ़ाने में योगदान देता है।

इसके अलावा, 2024 के अंत से 2025 तक रियल एस्टेट बाजार की रिकवरी और बाजार समाशोधन नीतियों की एक श्रृंखला प्रभावी होने लगी है।

श्री तुआन ने कहा, "परियोजना अनुमोदन में तेजी लाने, योजना को पूरा करने और भूमि उपयोग के प्रयोजनों को परिवर्तित करने की प्रक्रिया में पारदर्शिता में सुधार करने से लेन-देन अधिक सुचारू रूप से होने में मदद मिली है, जिससे भूमि उपयोग शुल्क से बजट के लिए बड़ी राजस्व धारा का सृजन हुआ है।"

हालांकि, जीपी इन्वेस्ट के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हीप के अनुसार, हालांकि भूमि उपयोग शुल्क में वृद्धि के कारण बजट राजस्व में तेजी से वृद्धि हुई है, राज्य प्रबंधन एजेंसियों को इस बात पर विचार करने की आवश्यकता है कि इस वर्ष की पहली छमाही में भूमि की कीमतों में अचानक वृद्धि निवेश, उत्पादन और व्यापार को कैसे प्रभावित कर रही है।

"इस वर्ष की पहली छमाही में भूमि उपयोग शुल्क से प्राप्त राजस्व में भारी वृद्धि हुई, क्योंकि कई परियोजनाएँ लंबे समय से क्रियान्वित थीं, और इस वर्ष की शुरुआत में, भूमि की नई मूल्य सूची जारी की गई, इसलिए उन्हें ऐसा करना पड़ा। हनोई में, ऐसी परियोजनाएँ थीं जो दशकों से अटकी हुई थीं और इस वर्ष की शुरुआत तक क्रियान्वित नहीं हो सकीं, जब तक कि बाधाएँ दूर नहीं हो गईं, ताकि व्यवसाय उन्हें क्रियान्वित करना जारी रख सकें," श्री हीप ने कहा।

कई अन्य व्यवसायों के प्रतिनिधियों ने भी कहा कि इस वर्ष की पहली छमाही में भूमि उपयोग शुल्क में तीव्र वृद्धि व्यवसाय निवेश वातावरण, विशेष रूप से रियल एस्टेट निवेश के लिए अच्छा संकेत नहीं है।

tiền sử dụng đất - Ảnh 2. — भूमि नीलामी 2025 की पहली छमाही में भूमि उपयोग शुल्क बढ़ाने में योगदान देगी - फोटो: B.NGOC

भूमि उपयोग शुल्क से आवास की कीमतें बढ़ने की चिंता

श्री गुयेन क्वोक हीप के अनुसार, बजट राजस्व में वृद्धि के सकारात्मक प्रभाव के अलावा, ज़मीन की ऊँची कीमतें कई नकारात्मक परिणाम भी लाती हैं। यानी, मकान की कीमतें बढ़ेंगी क्योंकि सभी इनपुट लागतें मकान की कीमत में शामिल होती हैं और किसी भी निवेशक को नुकसान नहीं होगा। हालाँकि, वास्तविकता यह भी दर्शाती है कि सभी निवेशक कीमत बढ़ाकर मकान नहीं बेच सकते।

"अपार्टमेंट की कीमत पहले से ही 70-80 मिलियन VND/ ^m2 है, जो पहले से ही बहुत अधिक है। यदि इसे बढ़ाकर 100 मिलियन VND/ ^m2 कर दिया जाए, तो इसे कौन खरीदेगा? आवास की कीमतें श्रमिकों और वेतनभोगियों की सामर्थ्य से परे हैं।

श्री हीप ने चिंता व्यक्त करते हुए कहा, "जिन लोगों के पास निवेश, सट्टेबाज़ी के लिए मकान खरीदने के लिए पैसा है, और जो कीमतें बढ़ने का इंतज़ार करते हुए ऊंची कीमतों पर मकान खरीदने को तैयार हैं, वे भी जब बाज़ार में मंदी आएगी, तो निवेश जारी नहीं रखेंगे।"

इस बीच, हनोई के एक निवेशक श्री एनक्यूके ने कहा कि इस समय, कई निवेशक इस पर विचार कर रहे हैं क्योंकि आवास की कीमतें बहुत तेज़ी से बढ़ रही हैं और बाज़ार की माँग धीरे-धीरे कम हो रही है। एक समय ऐसा आएगा जब बाज़ार की उपभोग क्षमता समाप्त हो जाएगी और बाज़ार ठप्प हो जाएगा। उस समय, भले ही उन्होंने भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान कर दिया हो, निवेशक परियोजना में निवेश जारी नहीं रख पाएँगे क्योंकि वे उत्पादों का उपभोग नहीं कर पाएँगे।

श्री एनक्यूके के अनुसार, कृषि एवं ग्रामीण विकास मंत्रालय 2024 के भूमि कानून में संशोधन करके 2014 के भूमि कानून की तरह ही भूमि मूल्य तालिका और भूमि उपयोग गुणांक लागू करने की योजना बना रहा है। तदनुसार, भूमि मूल्य सीमा 5 वर्षों तक समान रहेगी और भूमि उपयोग गुणांक के अनुसार समायोजित की जाएगी।

इसलिए, भूमि उपयोग गुणांकों पर अधिक विशिष्ट नियमन की आवश्यकता है, हम इसे प्रांतों पर छोड़ते हैं, लेकिन मनमाने गुणांकों से बचने के लिए भवन निर्माण भूमि उपयोग गुणांकों पर भी नियमन की आवश्यकता है। श्री एनक्यूके ने आगे कहा कि निवेशकों को यह भी कल्पना करने की आवश्यकता है कि परियोजना की भूमि की कीमत क्या होगी ताकि वे अनुमान लगा सकें और उत्पादन की गणना कर सकें।

इसके अलावा, कई व्यवसायों ने चिंता व्यक्त की कि भूमि कानून के अनुसार, भूमि मूल्य सूची 1 जनवरी, 2026 से लागू होगी, लेकिन अब तक, कई इलाकों ने नई भूमि मूल्य सूची तैयार नहीं की है और अभी भी वर्तमान भूमि मूल्य सूची के अनुसार ही गणना कर रहे हैं। इसलिए, 2026 की शुरुआत में नई भूमि मूल्य सूची तुरंत जारी करने के लिए गणना करना आवश्यक है।

कुछ व्यवसायों के प्रतिनिधियों के अनुसार, अधिकांश परियोजनाओं में भूमि की कीमतें एक ज्वलंत मुद्दा हैं। एक व्यवसाय ने कहा, "यदि स्थानीय निकाय डिक्री 71 का पालन करते हैं, तो परियोजना की भूमि का मूल्यांकन करने में कई समस्याएँ आएंगी, और किसी भी परियोजना का मूल्यांकन पूरा होने में 1-2 साल लग जाएँगे। इसलिए, भूमि कानून में संशोधन करते समय सबसे पहले ध्यान देने योग्य बात भूमि मूल्यांकन पद्धति में संशोधन करना है।"

tiền sử dụng đất - Ảnh 3. — स्रोत: वित्त मंत्रालय, डेटा: ले थान - ग्राफ़िक्स: तुआन आन्ह

* श्री दो थिएन आन्ह तुआन (फुलब्राइट स्कूल ऑफ पब्लिक पॉलिसी एंड मैनेजमेंट में व्याख्याता):

भूमि की कीमतें बढ़ने से उत्पादन प्रभावित हो सकता है

भूमि उपयोग शुल्क वसूलने से स्थानीय लोग पैसे के लिए भूमि बेचने को मजबूर हो सकते हैं, जिससे नीलामी के माध्यम से भूमि की कीमतें बढ़ सकती हैं, बाजार विकृत हो सकता है, निवेश लागत बढ़ सकती है और उत्पादन में बाधा उत्पन्न हो सकती है।

इससे आर्थिक प्रतिस्पर्धा प्रभावित हो सकती है, तथा मूल्य-संवर्धित विनिर्माण और सेवाओं में निवेश का आकर्षण कम हो सकता है।

भूमि राजस्व अधिक टिकाऊ होना चाहिए

एक भूमि विशेषज्ञ के दृष्टिकोण से, श्री डांग हंग वो का मानना है कि भूमि मूल्य सूची बाज़ार के करीब होनी चाहिए, लेकिन राज्य को भूमि पर उचित वित्तीय नीतियाँ बनानी चाहिए। विशेष रूप से, भूमि नीतियों को आवास की कीमतों को नियंत्रित करना चाहिए, जैसा कि कई देश अपना रहे हैं।

"अन्य देशों में इसका समाधान यह है कि निवेशकों को भूमि उपयोग शुल्क का केवल 30% ही देना होता है, न कि हमारी तरह शुरू से ही पूरी राशि। जब सुविधा चालू हो जाती है, तभी राज्य कर की गणना करेगा। अर्थात्, शेष 70% राशि सुविधा चालू होने पर भूमि के बढ़े हुए मूल्य पर कर के रूप में वसूल की जाती है," श्री वो ने कहा।

इस बीच, श्री डो थिएन आन्ह तुआन ने कहा कि भूमि और अचल संपत्ति राजस्व नीतियों में व्यापक सुधार करना आवश्यक है, ताकि न केवल बजट के लिए एक स्थायी राजस्व प्रणाली बनाई जा सके, बल्कि आय को उचित रूप से विनियमित किया जा सके, सामाजिक समानता सुनिश्चित की जा सके और एक स्वस्थ अचल संपत्ति बाजार विकसित किया जा सके।

श्री तुआन के अनुसार, तथाकथित "धन संग्रह" को धीरे-धीरे समाप्त करके उसकी जगह संपत्ति कर प्रणाली लागू करना आवश्यक है। विशेष रूप से, संपत्ति कर को एक प्रगतिशील अनुसूची के अनुसार डिज़ाइन किया जाना चाहिए, अर्थात किसी व्यक्ति के पास जितनी अधिक अचल संपत्ति होगी, या अचल संपत्ति जितनी अधिक मूल्यवान होगी, कर की दर उतनी ही अधिक होगी।

इसका उद्देश्य न केवल राजस्व बढ़ाना है, बल्कि इससे भी अधिक महत्वपूर्ण है भूमि से होने वाली अतिरिक्त आय को विनियमित करना - जो कि निष्क्रिय आय का एक रूप है, जिस पर श्रम या उत्पादन और व्यवसाय से होने वाली आय की तरह उचित कर नहीं लगाया जाता है।

"संपत्ति कर का मुख्य कार्य पुनर्वितरण है, अर्थात, उस समूह से लाभ का एक हिस्सा लेकर, जिसके पास बहुत अधिक संपत्ति है, पुनर्वितरण करना। यहाँ, कर का उद्देश्य आवास की कीमतें कम करना नहीं है, बल्कि वंचित समूहों को आवास तक पहुँच प्रदान करने, सामाजिक आवास विकसित करने, गरीब शहरी क्षेत्रों का जीर्णोद्धार करने, या बहुसंख्यकों की सेवा के लिए सार्वजनिक बुनियादी ढाँचे में निवेश करने हेतु संसाधन सृजित करना है।

श्री तुआन ने आगे विश्लेषण करते हुए कहा, "संपत्ति कर के साथ-साथ, हमें आय को विनियमित करने और सट्टा व्यवहार को नियंत्रित करने के लिए अचल संपत्ति हस्तांतरण से प्रगतिशील आयकर को भी निर्णायक रूप से लागू करना चाहिए।"

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LE THANH - BAO NGOC

स्रोत: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm