2024 में रियल एस्टेट बाजार का क्या "रंग" होगा?

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अल्पावधि में बाज़ार में मुश्किलें जारी रहेंगी

रियल एस्टेट विशेषज्ञ गुयेन वान डुक के अनुसार, नेशनल असेंबली द्वारा पारित आवास कानून (संशोधित), रियल एस्टेट बिजनेस कानून (संशोधित) और भूमि कानून (संशोधित) रियल एस्टेट बाजार को स्वस्थ और टिकाऊ रूप से विकसित करने में मदद करने के लिए कानूनी गलियारे हैं।

हालाँकि, ये कानून 2025 की शुरुआत से पहले प्रभावी नहीं होंगे, और श्री ड्यूक इस बात को लेकर चिंतित हैं कि कितने व्यवसाय और ग्राहक उस दौरान "बोझ उठाने" और जीवित रहने में सक्षम होंगे।

रियल एस्टेट - 2024 में रियल एस्टेट बाजार का — विशेषज्ञों का कहना है कि रियल एस्टेट बाजार में सुधार नहीं हुआ है।

हालाँकि, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ़ रियलटर्स (VARS) के नज़रिए से, रियल एस्टेट बाज़ार में तेज़ी से सुधार होगा। लंबे समय से, कई परियोजनाएँ कानूनी समस्याओं के समाधान के इंतज़ार में "सुप्त" पड़ी हैं (रियल एस्टेट व्यवसायों की 70% समस्याएँ)।

इसलिए, भूमि कानून 2024 से कानूनी अड़चनें दूर होने की उम्मीद है जिससे कई परियोजनाओं को "पुनर्जीवित" करने और उन्हें शीघ्रता से बाज़ार में लाने में मदद मिलेगी। भूमि कानून 2024 के नए बिंदुओं का रियल एस्टेट बाज़ार में भाग लेने वाली संस्थाओं पर गहरा प्रभाव पड़ेगा।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ गुयेन वान डुक ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार की समग्र तस्वीर में सुधार नहीं हुआ है, तथा अल्पावधि में अभी भी कठिनाइयां बनी हुई हैं।

टाउनहाउस और विला सेगमेंट के बारे में, इस विशेषज्ञ का अनुमान है कि यह शांत रहेगा और इसमें तरलता कम होगी। आंतरिक शहर में टाउनहाउस और विला परियोजनाओं को बेचना मुश्किल होगा क्योंकि वे "हाउस आइडेंटिफिकेशन" और "हाउस टैक्स" से प्रभावित होते हैं।

हाल के वर्षों में, रियल एस्टेट व्यवसायों ने ज़्यादातर उच्च-स्तरीय उत्पादों में निवेश पर ध्यान केंद्रित किया है, विला और दुकानों की कीमतें काफ़ी महंगी हैं और थोड़े समय में ही "बेतहाशा" बढ़ गई हैं। वे अमीरों को ध्यान में रखकर उत्पाद बनाते हैं और "किफ़ायती" उत्पादों के प्रति उदासीन रहते हैं, जो बहुसंख्यक, कम आय वाले लोगों को सेवा प्रदान करते हैं। जब परियोजनाएँ समुदाय और समाज को लाभ पहुँचाए बिना मुनाफ़ा कमाने के उद्देश्य से बड़े पैमाने पर खोली जाती हैं, तो इसका मतलब है कि उनकी व्यावसायिक रणनीति "पूरी तरह से ग़लत" हो गई है।

"हज़ारों कॉन्डोटेल, शॉपहाउस और रिसॉर्ट विला फ्रीज हो गए हैं। नतीजतन, व्यवसायों, ग्राहकों और बैंकों को भारी नुकसान होगा। यह वर्तमान में रियल एस्टेट बाजार के लिए सबसे बड़ी आपदा है।"

इस संदर्भ में कि कई व्यवसाय उत्पाद नहीं बेच सकते, पूँजी का चक्रण नहीं कर सकते और उनके पास पुनर्गठन के लिए वित्तीय संसाधन नहीं हैं; खाते फ्रीज हैं, जबकि ब्याज और बैंक-बॉन्ड की परिपक्वता का बोझ व्यवसायों पर भारी पड़ रहा है। इसके अलावा, कई परियोजनाएँ रुकी हुई हैं, कुछ में तो कानूनी अड़चनें भी हैं, इसलिए व्यवसाय "चिंता" की स्थिति में आ जाते हैं, यहाँ तक कि पर्याप्त आर्थिक क्षमता के बिना व्यवसाय भी... "मर" जाएँगे, श्री ड्यूक अपना दृष्टिकोण प्रस्तुत करते हैं।

अपार्टमेंट सेगमेंट की कीमतों में वृद्धि जारी

अपार्टमेंट खंड में, विशेषज्ञ गुयेन वान डुक ने आकलन किया कि यह आज बाजार में सबसे अच्छी अवशोषण दर वाला खंड है, हालांकि, निर्माण परमिट वाली परियोजनाओं की कमी और आंतरिक शहर में बहुत कम अपार्टमेंट इमारतों के कार्यान्वयन के कारण इस खंड की आपूर्ति में सुधार नहीं हुआ है।

परियोजनाओं की कमी, माँग के अनुरूप आपूर्ति न होना, जिसके कारण प्राथमिक विक्रय मूल्य लगातार ऊँचे बने हुए हैं। भूमि और निर्माण लागत में वृद्धि, बुनियादी ढाँचे के विकास और बेहतर गुणवत्ता के कारण इस खंड की कीमतों में वृद्धि जारी रहेगी।

सैविल्स के नवीनतम आँकड़े बताते हैं कि हनोई में, 2023 के अंत तक, अपार्टमेंट की कीमतें 51-70 मिलियन VND/m2 थीं और बेचे गए 49% अपार्टमेंट इसी मूल्य सीमा में थे। तदनुसार, अपार्टमेंट खंड ने एक नई मूल्य सीमा निर्धारित की है। 2023 में बेचे गए अपार्टमेंटों की संख्या में 4 बिलियन VND से अधिक मूल्य वाले अपार्टमेंट 42% थे। 2-4 बिलियन VND मूल्य वाले अपार्टमेंटों का बाजार में 55% हिस्सा था। केवल 3% अपार्टमेंट 2 बिलियन VND से कम मूल्य के थे।

इसी तरह, हो ची मिन्ह सिटी में, अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, खासकर मध्य क्षेत्र की परियोजनाओं में। दरअसल, बाजार में VND25 मिलियन/वर्ग मीटर से कम कीमत वाले किफायती अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स की कमी रही है, बल्कि मुख्य रूप से मध्यम और उच्च-स्तरीय अपार्टमेंट सेगमेंट की कमी रही है जो पूंजी जुटाने और लेनदेन के योग्य हों।

हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2023 में, शहर में 19 व्यावसायिक आवास परियोजनाएँ (जिनमें 17,753 इकाइयाँ होंगी) बिक्री और भविष्य के आवास उत्पादों की लीज़-खरीद के लिए पात्र होंगी जिन्हें बाज़ार में उतारा जाएगा। गौरतलब है कि मध्यम श्रेणी के खंड में 5,051 इकाइयाँ, उच्च श्रेणी के खंड में 11,334 इकाइयाँ हैं और किफायती अपार्टमेंट खंड में कोई परियोजना नहीं है।

सामाजिक आवास क्षेत्र में, श्री गुयेन वान डुक ने स्वीकार किया कि 2023 की तुलना में इसमें सुधार हुआ है, "उज्ज्वल किरणें" हैं, हालाँकि, कठिन प्रक्रियाओं और व्यवसायों के लिए प्रतिकूल परिस्थितियों के कारण इस क्षेत्र में ज़्यादा व्यवसाय निवेश नहीं कर रहे हैं। "आवास कानून (संशोधित) के नए नियम ज़्यादा खुले हैं, जिससे गरीबों के लिए सामाजिक आवास तक पहुँच आसान हो गई है।"

हालाँकि, इस कानून को लागू होने में समय लगता है। अगर सरकार के पास रणनीतिक दृष्टि, व्यावहारिक और वैज्ञानिक तरीके नहीं हैं और वह पूरी तरह से व्यवसायों पर निर्भर नहीं है, तो 10 लाख सामाजिक आवास इकाइयों का लक्ष्य योजना के अनुसार हासिल करना मुश्किल होगा। हमने 2030 तक 10 लाख सामाजिक आवास इकाइयों का लक्ष्य रखा था, लेकिन वास्तव में, पूँजी और तंत्र अभी भी अपर्याप्त हैं," श्री गुयेन वान डुक ने कहा।

वीएआरएस के महासचिव श्री ट्रान वान बिन्ह ने कहा कि वैधता वह मुद्दा है जिसकी व्यवसायों को सबसे अधिक चिंता है क्योंकि यह रियल एस्टेट परियोजनाओं के निर्माण और विकास को निर्धारित करने वाला प्रमुख कारक है। तदनुसार, भूमि नीति संबंधी समस्याओं के समाधान से रियल एस्टेट बाजार को उबरने में मदद मिलेगी। सबसे स्पष्ट रूप से नियोजन, भूमि उपयोग योजनाओं और भूमि उपयोग नियोजन में प्रचार, पारदर्शिता और जनभागीदारी बढ़ाने के संदर्भ में... इसके अलावा, नीलामी और बोली के माध्यम से, रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए एक निष्पक्ष प्रतिस्पर्धी माहौल बनाया जाएगा।

नगन गियांग

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स्रोत