2024 में वियतनाम के रियल एस्टेट बाजार की उल्लेखनीय घटनाएँ

वियतनाम के रियल एस्टेट उद्योग में एक महत्वपूर्ण मोड़ रियल एस्टेट से संबंधित तीन नए कानूनों के लागू होने से आया है। इसके अलावा, अपार्टमेंट और नीलामी भूमि क्षेत्रों में भी अभूतपूर्व उतार-चढ़ाव देखने को मिला है...

नेशनल असेंबली ने रियल एस्टेट पर तीन कानून पारित किए

भूमि कानून, आवास कानून और रियल एस्टेट व्यापार कानून को राष्ट्रीय सभा द्वारा मंजूरी देना पिछले वर्ष की सबसे प्रमुख रियल एस्टेट घटना थी। यह बाजार के "विकास के युग" की ओर बढ़ने का एक महत्वपूर्ण आधार है।

नए रियल एस्टेट कानूनों की तिकड़ी रियल एस्टेट बाज़ार के विकास को बढ़ावा देने के लिए एक ठोस आधार साबित होगी। फोटो: नेशनल असेंबली

कुल 420 प्रावधानों की समीक्षा के साथ, एजेंसियों को इन महत्वपूर्ण कानूनों को मूल योजना से 5 महीने पहले, 1 अगस्त 2024 से लागू करने में सक्षम होने के लिए पूरी क्षमता से काम करना होगा।

विशेष रूप से, 2024 भूमि कानून की उपस्थिति से भूमि आवंटन प्रक्रियाओं, भूमि मूल्यांकन, साइट मंजूरी आदि से संबंधित अड़चनों को हल करने की उम्मीद है। एक ठोस कानूनी ढांचा परियोजनाओं के कार्यान्वयन में तेजी लाने में मदद करने के लिए एक लॉन्चिंग पैड होगा, जिससे बाजार के लिए आपूर्ति अनब्लॉक हो जाएगी।

संशोधित आवास कानून की मुख्य विशेषता लचीले नियम हैं, जो सामाजिक आवास क्षेत्र को बढ़ावा देने के लिए परिस्थितियाँ बनाते हैं और सामाजिक सुरक्षा की समस्या के समाधान में योगदान देते हैं। रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के संदर्भ में, नए नियम भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर एक कड़ा प्रहार हैं, सट्टेबाजी और मूल्य वृद्धि को सीमित करते हैं, और बाजार के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करते हैं...

सामान्य तौर पर, तीन संशोधित अचल संपत्ति कानूनों की उपस्थिति न केवल कानूनी प्रणाली को परिपूर्ण करने में एक महत्वपूर्ण कदम है, बल्कि अर्थव्यवस्था के समग्र विकास में योगदान करते हुए वियतनामी अचल संपत्ति बाजार के लिए कई नए अवसर भी खोलती है।

नई भूमि मूल्य सूची "लॉन्च", कीमतें दर्जनों गुना बढ़ीं

2024 की चौथी तिमाही वह समय है जब कई इलाके नई भूमि मूल्य सूची को अपडेट करते हैं। विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी और हनोई पर ध्यान केंद्रित किया जा रहा है, जहाँ समायोजन के बाद भूमि की कीमतें दर्जनों गुना बढ़ गई हैं।

हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची के अनुसार, सबसे ज़्यादा कीमत 687.2 मिलियन VND/m2 दर्ज की गई है, जो गुयेन ह्यू, डोंग खोई, ले लोई सड़कों (ज़िला 1) पर लागू है। इस प्रकार, यदि K गुणांक की गणना न की जाए, तो यह कीमत पुरानी भूमि मूल्य सूची से 4.2 गुना ज़्यादा है।

हालाँकि, यह वृद्धि अभी भी उपनगरीय ज़िलों के साथ तुलनीय नहीं है। विशेष रूप से, सोंग हान राजमार्ग 22 (होक मोन ज़िला) के लिए उच्चतम मूल्य 32 मिलियन VND/m2 है, जो 23 गुना वृद्धि है। डांग कांग बिन्ह स्ट्रीट (होक मोन ज़िला) के लिए, नई कीमत 18.5 मिलियन VND/m2 है, जो लगभग 12 गुना वृद्धि है।

वर्तमान में, हनोई में हंग दाओ स्ट्रीट ज़मीन की सबसे ऊँची कीमतों वाली जगहों में से एक है। फोटो: थान वु

हनोई रियल एस्टेट बाज़ार ने भी ज़मीन की कीमतों में "बदलाव" करके उथल-पुथल भरे 2024 का अंत किया। डोंग दा ज़िले में, कैट लिन्ह स्ट्रीट में ज़मीन की कीमतों में 3.45 गुना वृद्धि दर्ज की गई, जो बढ़कर 264.13 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर हो गई। बैंकिंग अकादमी - चुआ बोक से जुड़ी सड़क की कीमत भी 240.12 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर तक पहुँच गई, जो पुरानी कीमत से 3.45 गुना ज़्यादा है।

हाई बा ट्रुंग ज़िले में, गुयेन क्वेयेन स्ट्रीट की ज़मीन की कीमत 8 गुना बढ़कर 206.31 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर हो गई है। इसी तरह, कई बड़े विश्वविद्यालयों तक जाने वाली सड़क, गिया फोंग स्ट्रीट की ज़मीन की कीमत भी 7.8 गुना बढ़कर 188.09 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर हो गई है।

ऊपर सूचीबद्ध आँकड़े, हालाँकि अपेक्षाकृत ज़्यादा हैं, फिर भी होआन कीम ज़िले में ज़मीन की कीमतों से उनकी तुलना नहीं की जा सकती। ट्रान हंग दाओ स्ट्रीट (ट्रान थान तोंग से ले डुआन तक) पर, ज़मीन की सबसे ज़्यादा कीमत पहले केवल 114 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर थी। हालाँकि, अब यह कीमत 6 गुना बढ़कर 695.3 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर हो गई है। इसी तरह, न्हा थो स्ट्रीट की कीमत भी 5.5 गुना बढ़कर 125.4 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर से 695.3 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर हो गई है।

औद्योगिक अचल संपत्ति अपनी अपील बनाए रखती है

उत्तर और दक्षिण के प्रमुख आर्थिक क्षेत्रों में औद्योगिक अचल संपत्ति बाजार निवेश आकर्षित करने वाला एक आकर्षक केंद्र बना हुआ है। रिपोर्टों से संकलित आंकड़ों के अनुसार, 2024 की तीसरी तिमाही तक, औद्योगिक पार्कों में अधिभोग दर 77% तक पहुँच जाएगी।

हो ची मिन्ह सिटी, डोंग नाई, बिन्ह डुओंग जैसे इलाके नए औद्योगिक पार्क स्थापित करने की होड़ में हैं। फोटो: ले तोआन

इनमें से, उत्तर में औद्योगिक अचल संपत्ति के किराये की कीमतों में साल-दर-साल 5.7% की वृद्धि दर्ज की गई, जो औसतन 130 USD/m2/किराया चक्र तक पहुँच गई। दक्षिण में, औसत किराया मूल्य 176 USD/m2/किराया चक्र तक पहुँच गया, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 5.6% अधिक है।

उल्लेखनीय रूप से, 2020 से सितंबर 2024 की अवधि में, औद्योगिक अचल संपत्ति रियल एस्टेट क्षेत्र में एम एंड ए (विलय और अधिग्रहण) लेनदेन मूल्य का प्रमुख प्रकार है, जो 40% के लिए जिम्मेदार है।

औद्योगिक अचल संपत्ति क्षेत्र के स्थिर प्रदर्शन को एफडीआई पूंजी में वृद्धि का समर्थन प्राप्त है। कई बड़े उद्यम, विशेष रूप से उच्च-तकनीकी क्षेत्र में, तेजी से व्यापक होती "चीन + 1" रणनीति के संदर्भ में, वियतनाम की विकास क्षमता का पुनर्मूल्यांकन कर रहे हैं।

यहीं नहीं, इस क्षेत्र को बैंक ऋण की आसान पहुँच का भी लाभ मिलता है, क्योंकि इस प्रकार का जोखिम गुणांक 200% से घटकर 160% हो गया है। स्टेट बैंक द्वारा किया गया उपरोक्त समायोजन वाणिज्यिक बैंकों को औद्योगिक पार्क रियल एस्टेट परियोजनाओं को क्रियान्वित करने के लिए सक्रिय रूप से पूँजी उधार देने के लिए प्रोत्साहित करेगा, जिससे बाज़ार में भाग लेने के लिए और अधिक "बड़े खिलाड़ी" आकर्षित होंगे।

सामाजिक आवास विकास में प्रगति धीमी बनी हुई है

1 मिलियन से अधिक सामाजिक आवास इकाइयों को विकसित करने की परियोजना में, देश का लक्ष्य 2024 में 130,000 इकाइयों को पूरा करना है। हालांकि, निर्माण मंत्रालय की एक रिपोर्ट के अनुसार, प्रांतों और शहरों ने केवल 21,000 इकाइयों को ही पूरा किया है, जो योजना के 16% से अधिक के बराबर है।

सामाजिक आवास इकाइयों की वर्तमान संख्या अभी भी लोगों की आवासीय ज़रूरतों को पूरा करने में असमर्थ है। फोटो: थान वु

निर्माण लक्ष्यों में अग्रणी दो शहरों, हो ची मिन्ह सिटी और हनोई ने क्रमशः केवल 21% और 37% ही लक्ष्य हासिल किया है। बिन्ह डुओंग (37%) और डोंग नाई (16%) जैसे अन्य इलाकों में भी यही स्थिति है। कुछ जगहों पर तो कोई भी परियोजना पूरी नहीं हुई है, जैसे थाई न्गुयेन, निन्ह बिन्ह, नाम दीन्ह, थुआ थिएन ह्यू, विन्ह लॉन्ग, बेन ट्रे, बाक लियू, का मऊ।

2021 से अब तक, देश में 580,109 इकाइयों के पैमाने पर 644 सामाजिक आवास परियोजनाएँ क्रियान्वित की गई हैं। इनमें से केवल 96 परियोजनाएँ ही 57,620 से अधिक इकाइयों के पैमाने पर पूरी हुई हैं। 133 परियोजनाओं का निर्माण कार्य शुरू हो चुका है और 110,200 से अधिक इकाइयाँ उपलब्ध होंगी। शेष 415 परियोजनाओं को निवेश नीतियों के लिए मंजूरी दी गई है, जिनके पूरा होने पर 412,200 से अधिक इकाइयाँ उपलब्ध होंगी।

120,000 अरब VND के ऋण पैकेज की वितरण प्रगति भी ज़्यादा आशावादी नहीं है। निर्माण मंत्रालय के अनुसार, अक्टूबर 2024 के अंत तक, वितरण दर केवल 1.5% थी, जो लगभग 1,783 अरब VND के बराबर थी। इसमें से, घर खरीदारों के समूह के लिए, इस पैकेज ने केवल लगभग 150 अरब VND का ऋण दिया है।

हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें "तेजी से" बढ़ीं

2024 में, हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें तेज़ी से बढ़ेंगी। वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दीन्ह के अनुसार, 2024 की तीसरी तिमाही तक, हनोई में अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक 2019 की दूसरी तिमाही की तुलना में 64% बढ़ गया, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में यह वृद्धि इस आंकड़े की आधी ही थी।

हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें प्राथमिक और द्वितीयक, दोनों बाज़ारों में एक साथ बढ़ी हैं। फोटो: थान वु

बाज़ार अनुसंधान कंपनियों से प्राप्त जानकारी के अनुसार, हनोई में नए अपार्टमेंट्स की औसत बिक्री कीमत वर्तमान में 70 मिलियन VND/m2 है, जो पिछले वर्ष की तुलना में लगभग 28% अधिक है। प्राथमिक बाज़ार की "गर्मी" के कारण पुराने अपार्टमेंट्स की कीमतें भी आसमान छू रही हैं। वर्तमान में, द्वितीयक अपार्टमेंट्स की औसत कीमत लगभग 50 मिलियन VND/m2 है, जो पिछले वर्ष की तुलना में 40% से अधिक की वृद्धि है।

पिछले एक साल में हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में तेज़ बढ़ोतरी का कारण मध्यम और निम्न-श्रेणी के घरों की कमी है। हालाँकि नई परियोजनाओं की संख्या में सुधार हुआ है, लेकिन 75% नए उत्पाद उच्च-श्रेणी के हैं। इसके अलावा, ज़मीन, निर्माण सामग्री और श्रम जैसी लागतों में एक साथ हुई वृद्धि भी उत्पादों की उत्पादन कीमतों को काफ़ी प्रभावित करती है।

हनोई उपनगरों में भूमि नीलामी में गड़बड़ी

2024 की शुरुआत से, रियल एस्टेट निवेशकों को हनोई के उपनगरों में नीलामी भूमि बाजार का पुनर्मूल्यांकन करना पड़ा है। फुक थो, होई डुक, थुओंग टिन, क्वोक ओई, डोंग आन्ह, मी लिन्ह आदि जैसे जिला अधिकारियों ने सैकड़ों-हज़ारों प्रतिभागियों को आकर्षित करने वाली नीलामियों की बदौलत लगातार "बड़ी जीत" हासिल की है, जिससे सैकड़ों अरबों वियतनामी डोंग (VND) तक का राजस्व प्राप्त हुआ है।

हनोई के उपनगरीय इलाके में ज़मीन की नीलामी का बाज़ार कई समूहों द्वारा "उकसाया" गया है। फोटो: थान वु

यहीं नहीं, कई ज़मीन के प्लॉटों की "अभूतपूर्व" ऊँची जीत की कीमतें भी हैं। उदाहरण के लिए, होई डुक जिले में, लॉन्ग खुक क्षेत्र में कोने वाले लॉट LK03-12 की जीत की कीमत 133.3 मिलियन VND/m2 तक है। थान ओई जिले में, न्गो बा क्षेत्र में लॉट LK03-10 की जीत की कीमत 100.5 मिलियन VND/m2 से भी ज़्यादा है। हा डोंग में, "ब्यूटी क्वीन" लॉट 1A - 03 की जीत की कीमत 262 मिलियन VND/m2 रही...

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, उपरोक्त रिकॉर्ड संख्याएँ नीलामी के खराब प्रबंधन और कार्यान्वयन का परिणाम हैं। कुछ जगहों पर, निवेशकों ने समूह बनाकर शुरुआती कीमत से कई गुना ज़्यादा कीमत चुकाने के लिए सांठगांठ की। फिर, नीलामी जीतने के बाद, उन्होंने मुनाफ़ा कमाने के लिए एक आभासी मूल्य स्तर स्थापित करने के इरादे से "जमा राशि छोड़ दी"।

हालाँकि, यह "बुखार" ज़्यादा समय तक नहीं रहा। 2024 की चौथी तिमाही से, कई ज़मीनों की जीत की कीमत साल की शुरुआत की तुलना में 20-50% तक कम हो गई है। इतना ही नहीं, सोक सोन ज़िले के क्वांग तिएन कम्यून में 30 अरब वीएनडी/एम2 की "चीखती" कीमत के कारण उपनगरों में नीलाम की गई ज़मीन की छवि को भी गहरा धक्का लगा है। घटना के केवल 4 दिन बाद, जाँच पुलिस एजेंसी - हनोई सिटी पुलिस विभाग ने संपत्ति नीलामी गतिविधियों पर नियमों के उल्लंघन के लिए 5 लोगों की जाँच की।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html