हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, थान ओई जिले ने भूमि नीलामी के लिए अग्रिम राशि का भुगतान किया, खरीदार जोखिम से बचने के लिए सतर्क रहें

हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, ज़मीन का बुखार मुख्य रूप से सट्टेबाज़ों की पैसा कमाने की एक चाल है, बिना अनुमति के ज़मीन के उपयोग के उद्देश्य में बदलाव के 7 मामले... ये हैं ताज़ा रियल एस्टेट समाचार।

मई 2024 में जहाँ ज़्यादातर अन्य रियल एस्टेट सेगमेंट और प्रकारों में रुचि कम हुई, वहीं हनोई अपार्टमेंट एकमात्र ऐसा सेगमेंट था जिसकी ब्याज दर 9% रही। (फोटो: लिन्ह एन)

हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं

Batdongsan.com.vn के बड़े आंकड़ों से पता चलता है कि 2024 की पहली छमाही में लगातार तीन महीनों की तेज़ वृद्धि के बाद, अप्रैल 2024 में हनोई अपार्टमेंट्स की बिक्री में गिरावट शुरू हो गई। खास तौर पर, अप्रैल 2024 में, हनोई अपार्टमेंट्स में रुचि का स्तर और लिस्टिंग की संख्या में क्रमशः 30% और 2% की कमी आई। हालाँकि, यह गिरावट केवल अप्रैल तक ही रही, मई के बाद से, हनोई अपार्टमेंट्स ने धीरे-धीरे अपना "स्वरूप" वापस पा लिया।

मई 2024 में जहाँ ज़्यादातर अन्य रियल एस्टेट सेगमेंट और प्रकारों में ब्याज दर में कमी आई, वहीं हनोई अपार्टमेंट्स एकमात्र ऐसा सेगमेंट था जिसकी ब्याज दर 9% बढ़ी। मई की तुलना में, जून 2024 में ब्याज दर वही रही।

दरअसल, मई 2024 के अंत से लेकर अब तक, लगभग एक महीने की स्थिरता के बाद, अपार्टमेंट की कीमतें लगातार नए स्तर पर पहुँच रही हैं। इसका मतलब है कि हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं।

उदाहरण के लिए, Batdongsan.com.vn के एक सर्वेक्षण के अनुसार, विन्होम्स स्मार्ट सिटी परियोजना में, भवन, स्थान और बालकनी की दिशा के आधार पर, 1-बेडरूम + 1 अपार्टमेंट की कीमत अप्रैल 2024 के अंत और मई 2024 की शुरुआत में 2.4-2.6 बिलियन VND/अपार्टमेंट थी, लेकिन इस प्रकार के अपार्टमेंट की वर्तमान माँग कीमत 2.7-2.8 बिलियन VND/अपार्टमेंट है। इसी प्रकार, स्टूडियो अपार्टमेंट की कीमत 1.8-1.9 बिलियन VND है, जो जून 2024 की तुलना में प्रति अपार्टमेंट औसतन 150-200 मिलियन VND की वृद्धि है। इस परियोजना में 2-बेडरूम, 2-बाथरूम या 3-बेडरूम, 2-बाथरूम अपार्टमेंट की कीमत भी लगभग 2 महीने पहले की तुलना में 200-250 मिलियन VND बढ़ गई है।

गेमेक परियोजना में 2-बेडरूम, 2-बाथरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत भी 2.7-2.8 बिलियन VND से बढ़कर 2.750-2.9 बिलियन VND/अपार्टमेंट हो गई है। खास बात यह है कि इस परियोजना में 2-बेडरूम, 2-बाथरूम वाले अपार्टमेंट भी हैं, जिनकी कीमत मालिक 3 बिलियन VND/अपार्टमेंट से ज़्यादा बता रहे हैं।

नाम ट्रुंग येन अपार्टमेंट, जिनमें ज़्यादातर पुराने अपार्टमेंट हैं और जिनमें दो बेडरूम हैं, की कीमत भी 2.8-3 अरब VND/अपार्टमेंट से बढ़कर 3.1-3.4 अरब VND/अपार्टमेंट हो गई। हैंडिरस्को परियोजना में 2-बेडरूम, 2-बाथरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत भी मई में 4-4.2 अरब VND/अपार्टमेंट से बढ़कर 4.3-4.5 अरब VND/अपार्टमेंट हो गई।

ले वान लुओंग स्ट्रीट पर स्थित परियोजनाओं जैसे हनोई सेंटरपॉइंट, टाइम्स टॉवर, गोल्डन पैलेस या ट्रुंग होआ - नहान चिन्ह अक्ष पर स्थित अपार्टमेंट्स में भी 250-300 मिलियन VND/अपार्टमेंट की औसत वृद्धि हो रही है।

हनोई के थान ओई जिले में भूमि की नीलामी अचानक क्यों रोक दी गई?

थान ओई जिला (हनोई) ने डैम क्षेत्र, मुक ज़ा गांव, काओ डुओंग कम्यून में 57 भूखंडों के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी रोक दी, तथा प्रारंभिक मूल्य को पुनः निर्धारित करने की आवश्यकता का हवाला देते हुए ग्राहकों से खरीद दस्तावेजों और जमा राशि के लिए धन वापस कर दिया।

17 अगस्त को काओ डुओंग कम्यून में 57 भूखंडों के लिए पहली थान ओई जिला भूमि नीलामी के आयोजक, ट्रुओंग सोन संयुक्त स्टॉक नीलामी कंपनी ने अचानक नीलामी का आयोजन बंद करने और ग्राहकों को खरीद दस्तावेजों और जमा राशि वापस करने की घोषणा की।

उपरोक्त कंपनी ने कहा कि इकाई को थान ओई जिला भूमि निधि विकास केंद्र से एक नोटिस प्राप्त हुआ, जिसमें लिखा था, "डैम क्षेत्र, मुक ज़ा गांव, काओ डुओंग कम्यून, थान ओई जिला, हनोई में 57 भूमि भूखंडों के लिए पहली भूमि उपयोग अधिकार नीलामी का आयोजन बंद करें"।

इसका कारण यह है कि थान ओई जिला पीपुल्स कमेटी ने हनोई सिटी पीपुल्स कमेटी के निर्णय के अनुसार काओ डुओंग कम्यून में 114 भूखंडों के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए शुरुआती कीमत का पुनर्निर्धारण किया है।

इससे पहले, घोषणा के अनुसार, काओ डुओंग कम्यून के म्यूक ज़ा हैमलेट क्षेत्र में 57 भूखंडों का क्षेत्रफल 74.63-134.69 वर्ग मीटर है, जिसकी शुरुआती कीमत 8,097 मिलियन VND/वर्ग मीटर है।

उपरोक्त आरंभिक मूल्य (करों, फीसों और प्रभारों को छोड़कर) के साथ, भूमि भूखंडों के लिए जमा राशि लगभग 121-218 मिलियन VND है।

यह ज्ञात है कि अगस्त में थान ओई जिला किसी अन्य भूमि नीलामी का आयोजन नहीं करेगा।

इससे पहले, 10 अगस्त को, थान ओई जिले ने थान काओ कम्यून के थान थान गाँव के न्गो बा क्षेत्र में 68 भूखंडों की नीलामी आयोजित की थी। इस नीलामी में रियल एस्टेट निवेशकों और आम जनता में हलचल मच गई जब विजेता मूल्य शुरुआती मूल्य से 7-8 गुना अधिक रहा। 8.6-12.5 मिलियन VND/m2 की शुरुआती कीमत से, उच्चतम विजेता मूल्य 100 मिलियन VND/m2 से अधिक हो गया।

कई लोगों का मानना ​​है कि इस नीलामी ने इतने सारे निवेशकों को आकर्षित किया क्योंकि इसकी शुरुआती कीमत कम थी। इतनी कम शुरुआती कीमत पर, निवेशकों को केवल 20% जमा करना होता है, जो लगभग 200 मिलियन वियतनामी डोंग के बराबर है।

क्रेता का जोखिम

हाल ही में, रियल एस्टेट बाज़ार में कीमतों में भारी उतार-चढ़ाव देखा गया है, खासकर अपार्टमेंट सेगमेंट में, जिसके बाद प्रोजेक्ट रियल एस्टेट और स्थानीय इलाकों में ज़मीन के प्लॉट्स की कीमतों में तेज़ी आई है। हालाँकि, थान ओई ज़िले में हाल ही में हुई नीलामी के नतीजों में 6-8 गुना बढ़ोतरी के साथ, इसे बहुत ज़्यादा उतार-चढ़ाव वाला, यहाँ तक कि जीतने वाली कीमत और प्रतिभागियों की संख्या, दोनों के लिहाज़ से असामान्य माना जा रहा है।

वास्तविक रिकॉर्ड और वेबसाइट Batdongsan.com.vn के अनुसार, थान ओई जिले के थान काओ कम्यून के कुछ गाँवों में आवासीय भूमि की कीमत, 2024 की दूसरी तिमाही में बिक्री के लिए केवल लगभग 27-30 मिलियन VND/m2 है। यह कीमत 2020 में लगभग 15 मिलियन VND/m2 से लगभग 80% बढ़कर 2024 में लगभग 30 मिलियन VND/m2 हो गई है। इस प्रकार, 10 अगस्त को विजेता बोली वर्तमान सामान्य विक्रय मूल्य से 2.3-3.7 गुना अधिक है।

अथवा हनोई के कुछ उपनगरीय जिलों में भूमि की कीमतों के एक हालिया सर्वेक्षण के माध्यम से, हालांकि भूमि की कीमतों में वृद्धि हुई है, विशेष रूप से उन इलाकों में जो जिले बनने की तैयारी कर रहे हैं या बुनियादी ढांचे के विकास में लाभ वाले स्थान हैं, फिर भी थान ओई में भूमि की नीलामी की घटना जैसी अवास्तविक वृद्धि नहीं हुई है।

उदाहरण के लिए, जून के अंत में मे लिन्ह जिले में हुई भूमि की नीलामी में, विजयी बोली के परिणामों में नाटकीय रूप से बदलाव नहीं आया तथा विजेता की कीमत 20 से 40 मिलियन VND/m2 के बीच रही, जबकि मे लिन्ह जिले में अभी भी पुलों से लेकर रिंग रोड 4, रिंग रोड 3,5 तक की अवसंरचना प्रणाली के साथ विकास की गुंजाइश है... इसी प्रकार, थाच थाट जिले में, बिन्ह येन कम्यून के कुछ खूबसूरत स्थानों में भूमि की कीमतों में हाल ही में केवल कुछ मिलियन VND/m2 की वृद्धि हुई है, हालांकि अचल संपत्ति बाजार को प्रभावित करने वाली बहुत सारी उपयोगी जानकारी मौजूद है...

उपरोक्त तथ्यों से, कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि हालिया ज़मीन विवाद मुख्यतः सट्टेबाज़ों और दलालों द्वारा पैसा कमाने की एक चाल है। कई लोग, जिन्होंने पहले ज़मीन इकट्ठा की थी, अब उस क्षेत्र में नीलामी का इस्तेमाल करके कीमतें बढ़ाएँगे और अपनी ज़मीन ऊँची करेंगे। अगर नीलाम किए गए प्लॉट नहीं बिक पाते, तो उनकी जमा राशि ज़ब्त हो जाएगी, और नियमों के अनुसार, नीलामी में भाग लेने वालों को शुरुआती कीमत पर गणना की गई ज़मीन के कुल मूल्य का 20% जमा करना होगा।

Batdongsan.com.vn के ऑनलाइन आंकड़ों के अनुसार, 2024 के पहले 6 महीनों में, हनोई के रियल एस्टेट बाजार में रुचि के स्तर में भारी उतार-चढ़ाव दर्ज किया गया। आमतौर पर, भूमि और आवासीय भूमि खंड 2023 में निचले स्तर पर पहुँचने के बाद सुधार की राह पर है, जहाँ पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में खोजों की संख्या में 118% की वृद्धि हुई है; निजी घरों, टाउनहाउस और विला में क्रमशः 33%, 27% और 9% की वृद्धि हुई है। उपनगरीय जिलों में, डोंग आन्ह में रुचि के स्तर में सबसे ज़्यादा 104% की वृद्धि हुई, क्वोक ओई में 101%, जिया लाम में 95%, होई डुक में 79%, और थाच थाट में 48% की वृद्धि हुई...

इसकी व्याख्या करते हुए, विशेषज्ञों ने कहा कि यह इस आशंका के कारण हो सकता है कि भूमि कानून 2024, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 और आवास कानून 2023 के आधिकारिक रूप से लागू होने के बाद अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ जाएँगी। दूसरी ओर, यह जानकारी कि हनोई 2030 तक 5 नए ज़िले (डोंग आन्ह, होई डुक, जिया लाम, थान त्रि और डैन फुओंग) बनाने का प्रयास कर रहा है, इन इलाकों में ज़मीनें कई निवेशकों का ध्यान आकर्षित करती हैं।

Batdongsan.com.vn के उप-महानिदेशक, श्री गुयेन क्वोक आन्ह, भविष्यवाणी करते हैं कि 2025 की दूसरी तिमाही से, भूमि भूखंडों में सुधार की मुख्य प्रवृत्ति शुरू हो जाएगी; जबकि वर्तमान "लहरें" केवल कुछ क्षेत्रों में ही स्थानीय हैं। इसलिए, निवेशकों को बाज़ार पर सावधानीपूर्वक शोध करना चाहिए और सूचना के वस्तुनिष्ठ स्रोतों के माध्यम से मूल्य में उतार-चढ़ाव के बारे में जानकारी प्राप्त करनी चाहिए।

रियल एस्टेट की कीमतों को वास्तविक मूल्य से बहुत ज़्यादा बढ़ा देने की स्थिति को देखते हुए, कुछ विशेषज्ञों का मानना ​​है कि रियल एस्टेट बाज़ार में हेराफेरी करके आभासी कीमतें बनाना बेहद ख़तरनाक है, और इसका सीधा असर खरीदारों पर पड़ता है, बिल्कुल शेयर बाज़ार में हेराफेरी करने जैसा। इससे रियल एस्टेट बाज़ार में पारदर्शिता की कमी और अस्थिरता पैदा होती है, जबकि राज्य के पास कोई कड़े प्रतिबंध नहीं हैं।

लोगों को उम्मीद है कि जब नई प्रबंधन नीतियाँ और कानून के नियम जल्द ही लागू होंगे, तो आवास की कीमतें एक उपयुक्त स्तर तक कम हो जाएँगी। यह उन लोगों के लिए एक समाधान है जिन्हें जल्द ही अपना घर चाहिए, जैसा कि सरकार का लक्ष्य है।

भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन के मामले में अनुमति की आवश्यकता नहीं है।

2024 भूमि कानून में 1 अगस्त, 2024 से बिना अनुमति के भूमि उपयोग उद्देश्य परिवर्तन के कई और मामलों का प्रावधान है।

बिना अनुमति के भूमि उपयोग उद्देश्य परिवर्तन के 7 मामले

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 121 के खंड 3 के प्रावधानों के अनुसार, यदि यह 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 121 के खंड 1 के तहत निम्नलिखित 7 मामलों में नहीं आता है, तो सक्षम प्राधिकारी से उपयोग के उद्देश्य को बदलने के लिए अनुमति का अनुरोध करना आवश्यक नहीं होगा।

विशेष रूप से, वे मामले हैं: चावल उगाने वाली भूमि, विशेष उपयोग वाली वन भूमि, सुरक्षात्मक वन भूमि, उत्पादन वन भूमि को कृषि भूमि समूह में अन्य प्रकार की भूमि में परिवर्तित करना; कृषि भूमि को गैर-कृषि भूमि में परिवर्तित करना; बड़े पैमाने पर केंद्रित पशुधन परियोजनाओं को लागू करते समय अन्य प्रकार की भूमि को केंद्रित पशुधन भूमि में परिवर्तित करना।

राज्य द्वारा भूमि उपयोग शुल्क के बिना आवंटित गैर-कृषि भूमि को राज्य द्वारा भूमि उपयोग शुल्क या भूमि पट्टे के साथ आवंटित अन्य प्रकार की गैर-कृषि भूमि में परिवर्तित करना; गैर-कृषि भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है उसे आवासीय भूमि में परिवर्तित करना।

सार्वजनिक कार्यों के निर्माण के लिए भूमि का रूपांतरण, व्यावसायिक प्रयोजनों के साथ सार्वजनिक प्रयोजनों के लिए प्रयुक्त भूमि को गैर-कृषि उत्पादन और व्यावसायिक भूमि में परिवर्तित करना; गैर-कृषि उत्पादन और व्यावसायिक भूमि, जो वाणिज्यिक या सेवा भूमि नहीं है, को वाणिज्यिक या सेवा भूमि में परिवर्तित करना।

भूमि उपयोग परिवर्तन को नियोजन के अनुरूप होना चाहिए।

भूमि उपयोग के प्रयोजनों में परिवर्तन अभी भी नियोजन के अनुरूप होना चाहिए और सक्षम प्राधिकारियों द्वारा अनुमोदित होना चाहिए, यह 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 116 में स्पष्ट रूप से निर्धारित है।

तदनुसार, जिस जिले में भूमि स्थित है, वहां की जन समिति भूमि उपयोग के उद्देश्य के परिवर्तन को मंजूरी देने के लिए सक्षम प्राधिकारी है।

2024 में भूमि उपयोग परिवर्तन का क्षेत्र

वर्तमान में, 2024 के भूमि कानून में भूमि उपयोग उद्देश्य रूपांतरण के लिए अधिकतम क्षेत्र और सीमा निर्धारित करने वाला कोई दस्तावेज नहीं है।

भूमि उपयोग की सीमा उस व्यक्ति की ज़रूरतों पर निर्भर करती है जो भूमि उपयोग के उद्देश्य में बदलाव करना चाहता है। हालाँकि, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग दस्तावेज़ों, भूमि उपयोग के उद्देश्य में बदलाव की ज़रूरत, क्षेत्र और योजना का सत्यापन करके यह देखेगा कि क्या सीमा को पूरी तरह से बदला जा सकता है।

वार्षिक जिला स्तरीय भूमि उपयोग योजनाएं सक्षम प्राधिकारियों द्वारा निर्धारित की जाती हैं।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html