अचल संपत्ति बाजार का आकर्षण बढ़ाना

वर्तमान में, शहर की सरकार इस लक्ष्य को प्राप्त करने के लिए संसाधनों पर ध्यान केंद्रित कर रही है, जिसे भविष्य में रियल एस्टेट बाजार के विकास के लिए एक प्रेरक शक्ति भी माना जा रहा है।

बड़ी दिशा

वर्ष 2008 हनोई के लिए विशेष रूप से महत्वपूर्ण घटना थी, जब हा ताई प्रांत (पुराना) को आधिकारिक तौर पर राजधानी में मिला दिया गया, जिससे शहर की प्रशासनिक सीमाओं में 3.6 गुना वृद्धि हुई और यह दुनिया की 17वीं सबसे बड़ी राजधानी बन गई।

राजधानी की प्रशासनिक सीमाओं का विस्तार करने के निर्णय को एक नई सोच माना गया, जो उस समय के नेताओं की राष्ट्रीय विकास की रणनीतिक दृष्टि को प्रदर्शित करता था, जिसका उद्देश्य आर्थिक ताकत को बढ़ाना था, साथ ही राजधानी को कमजोर या गैर-मौजूद कार्यों को पूरा करने के लिए पर्याप्त भूमि देना था, लेकिन इससे भी महत्वपूर्ण बात यह थी कि इस क्षेत्र के समान शहरों के साथ सफलतापूर्वक प्रतिस्पर्धा करना था।

होआ लाक सैटेलाइट शहरी क्षेत्र, हनोई । फोटो: थुय हा

सीमाओं का विस्तार करने के तुरंत बाद, राजधानी शहर के अधिकारियों ने शहरी नियोजन और विकास परियोजनाओं का पुनर्निर्माण शुरू कर दिया। इनमें से सबसे महत्वपूर्ण है 2030 तक का हनोई कैपिटल मास्टर प्लान, जिसमें 2050 तक का विज़न शामिल है, जिसे प्रधानमंत्री ने 26 जुलाई, 2011 के निर्णय संख्या 1259/QD-TTg में मंज़ूरी दी थी।

उल्लेखनीय रूप से, इस योजना में यह प्रावधान किया गया है कि राजधानी हनोई का विकास शहरी क्लस्टर मॉडल के अनुसार किया जाएगा, जिसमें केंद्रीय शहरी क्षेत्र और 5 उपग्रह शहरी क्षेत्र शामिल होंगे: सोन ताई, होआ लाक, झुआन माई, फु झुयेन और सोक सोन।

उपग्रह शहर, शहर के केंद्र से लगभग 25-30 किमी दूर हैं, यह एक इष्टतम दूरी है जो उपग्रह शहरों की स्वतंत्रता सुनिश्चित करती है और परिवहन के उच्च गति के साधनों (शहरी रेलवे, बस, आदि) के आधार पर केंद्रीय शहर का समर्थन करती है, जो समकालिक बुनियादी ढांचे को विकसित करने और केंद्रीय शहर के लिए कुछ कार्यों पर भार को कम करने के लिए उन्मुख है जैसे: उद्योग, शिक्षा - प्रशिक्षण, उच्च प्रौद्योगिकी, स्वास्थ्य सेवा, पर्यटन, आदि।

शहर के केंद्र में बुनियादी ढाँचे के बढ़ते बोझ के कारण, यांत्रिक जनसंख्या तेज़ी से बढ़ रही है, खासकर ऐतिहासिक आंतरिक शहरी जिलों (डोंग दा, बा दीन्ह, होआन कीम, हाई बा ट्रुंग) में, जहाँ जनसंख्या घनत्व 35,000 - 40,000 व्यक्ति/किमी2 है। इसलिए, लोगों को रहने के लिए आकर्षित करने, जनसंख्या घनत्व को फैलाने और केंद्रीय क्षेत्र में बुनियादी ढाँचे के दबाव को कम करने के लिए उपग्रह शहरी क्षेत्रों का निर्माण बहुत आवश्यक है।

“राजधानी हनोई, एक बहुक्रियाशील शहरी क्षेत्र के रूप में, अपनी प्रशासनिक सीमाओं के विस्तार के बाद से, वैश्वीकृत दुनिया में क्षेत्र के अन्य शहरों के साथ समान प्रतिस्पर्धा के दौर में प्रवेश कर गई है।

"हनोई शहर की उपग्रह शहरी क्षेत्रों के निर्माण की नीति का उद्देश्य शहरी कार्यों को परिपूर्ण बनाना, मानव संसाधनों को आकर्षित करना है, जिससे रियल एस्टेट बाजार के लिए नए विकास की गति पैदा हो; या दूसरे शब्दों में, उपग्रह शहरी क्षेत्रों की योजना समय की प्रवृत्ति के अनुरूप नए कार्यों को जोड़ेगी, और साथ ही राजधानी के लिए अधिक प्रतिस्पर्धात्मकता पैदा करेगी" - शहरी नियोजन विशेषज्ञ - डॉ. आर्किटेक्ट होआंग हू फे ने विश्लेषण किया।

योजना कार्यान्वयन में अधिक दृढ़ संकल्प की आवश्यकता

जब से हनोई शहर ने उपग्रह शहरी क्षेत्रों के विकास के लिए एक परियोजना शुरू की है, निवेश और रियल एस्टेट व्यवसाय की लहर की दिशा बदल गई है। तदनुसार, लोग और व्यवसाय दोनों ही इन क्षेत्रों की ओर रुख कर रहे हैं, जिससे रियल एस्टेट बाजार में सकारात्मक वृद्धि हो रही है।

उदाहरण के लिए, होआ लाक उपग्रह शहरी क्षेत्र में, यदि 2017 में शहरी क्षेत्र के पास आवासीय क्षेत्र में भूमि की कीमत 6 - 10 मिलियन वीएनडी / एम 2 से बिक्री के लिए विज्ञापित की गई थी, तो अब यह बढ़कर 20 - 25 मिलियन वीएनडी / एम 2 हो गई है, और निकट भविष्य में इस पूरे क्षेत्र में कनेक्टिंग इंफ्रास्ट्रक्चर सिस्टम भर जाने पर इसमें वृद्धि जारी रहने की उम्मीद है।

"2017 में, जब शहर होआ लाक उपग्रह शहरी क्षेत्र में बुनियादी ढाँचे के निवेश को बढ़ावा दे रहा था, मैंने अनुमान लगाया कि ज़मीन की कीमतें बढ़ेंगी, इसलिए मैंने कॉफ़ी शॉप चलाने के लिए थाच होआ कम्यून (थाच थाट ज़िला) में केवल 9 मिलियन VND/m2 की दर से 300m2 ज़मीन का एक प्लॉट खरीदा। अब तक, मेरे द्वारा खरीदे गए ज़मीन के प्लॉट का मूल्य लगभग 23 मिलियन VND/m2 है, 2022 की शुरुआत में ज़मीन की मांग बढ़ने पर, एक ग्राहक ने मुझे लगभग 30 मिलियन VND/m2 तक का भुगतान किया।" - डोंग दा ज़िले में रहने वाले श्री गुयेन ज़ुआन दोन ने कहा।

विशेषज्ञों के अनुसार, शहरीकरण प्रक्रिया के कारण बुनियादी ढांचे की व्यवस्था के विस्तार की आवश्यकता के साथ-साथ महामारी की समस्या, विशेष रूप से हाल ही में कोविड-19 महामारी के नकारात्मक प्रभाव के कारण सुरक्षित आश्रयों की आवश्यकता बढ़ गई है, इसलिए लोगों का उपनगरों की ओर जाने का रुझान बढ़ रहा है।

विशेष रूप से, लोगों की सर्वोच्च प्राथमिकता वे क्षेत्र हैं जिन्हें शहरी क्षेत्रों, बुनियादी ढांचे के रूप में योजनाबद्ध किया गया है... इसलिए उपग्रह शहरी क्षेत्रों का आकर्षण लगातार बढ़ रहा है।

"हनोई के सभी क्षेत्रों की अपनी क्षमताएँ और लाभ हैं, विशेष रूप से वे क्षेत्र जिन्हें उपग्रह शहरी क्षेत्रों के रूप में नियोजित किया गया है, जो रियल एस्टेट बाजार के विकास को और बढ़ावा देंगे, क्योंकि इन क्षेत्रों में कई बड़ी रियल एस्टेट परियोजनाएँ हैं जिन्हें निवेश के लिए प्रोत्साहित किया जा रहा है और जिनकी मूल्य वृद्धि दर अच्छी है। इसके अलावा, उपग्रह शहरी क्षेत्रों को तकनीकी अवसंरचना प्रणाली से भी बहुत लाभ हो रहा है, क्योंकि शहर उपनगरों में जनसंख्या विस्तार के लिए निवेश को बढ़ावा देना जारी रखे हुए है। इस प्रक्रिया को साकार करने के लिए रिंग रोड 3.5, 4 और 5 का कार्यान्वयन किया जा रहा है" - batdongsan.com.vn के उप महानिदेशक गुयेन क्वोक आन्ह ने मूल्यांकन किया।

हालाँकि, वस्तुनिष्ठ दृष्टिकोण से, हनोई के उपग्रह शहरी क्षेत्रों में निवेश के कार्यान्वयन में अभी भी कई कठिनाइयाँ और समस्याएँ हैं। योजना परियोजना को पूरा हुए 10 साल से ज़्यादा हो गए हैं, लेकिन वास्तव में, संसाधनों की कमी के कारण कार्यान्वयन धीमा रहा है, जिसके कारण "तेल रिसाव" के बाद निवेश में कमी आई है, इसलिए बुनियादी ढाँचा प्रणाली आधुनिक रूप से निर्मित है, लेकिन कनेक्टिविटी का अभाव है; विस्तृत योजना में बार-बार बदलाव होते रहते हैं, जिससे भूमि निधि विभाजित और विखंडित हो जाती है...

"राजधानी के उपग्रह शहरी क्षेत्रों को उनके कद और स्थिति के अनुरूप विकसित करने के लिए, नियोजन कार्य को और अधिक व्यापक बनाने की आवश्यकता है, जिसमें नियोजन सलाहकारों की भूमिका भी शामिल हो, और यह परस्पर संबद्ध और व्यावहारिक होना चाहिए। दूसरे शब्दों में, नियोजन कार्य को निवेश की वास्तविकता से गहराई से जोड़ा जाना चाहिए, न कि केवल एक खंडित, विभाजित भूमि के टुकड़े पर छोड़ा गया एक विचार। उपग्रह शहरी क्षेत्रों के निर्माण में कुछ निगमों और उद्यमों की शहरी क्षेत्र परियोजनाओं, जैसे इकोपार्क, ओशन पार्क... से अनुभव प्राप्त किया जा सकता है।" - हनोई शहरी नियोजन संस्थान की पूर्व निदेशक, वास्तुकार ला थी किम नगन ने कहा।

 

सैटेलाइट शहरी विकास एक ऐसा मॉडल है जिसने विकसित देशों को कई सफलताएँ दिलाई हैं और यह राजधानी हनोई के लिए भी एक बेहद उपयुक्त मॉडल है, जिससे केंद्रीय क्षेत्र में जनसंख्या फैलाव, क्षेत्रीय संपर्क, आर्थिक विकास जैसी कई समस्याओं के समाधान की उम्मीद जगी है... हालाँकि, 10 साल से ज़्यादा समय बीत जाने के बाद भी, नीतिगत तंत्र, सुविधा और उद्यमों के आकर्षण के अभाव में ज़्यादातर सैटेलाइट शहर विकसित नहीं हो पाए हैं। इसलिए, शहरी विकास के लिए स्पष्ट मानदंड और मानक होने के साथ-साथ कार्यान्वयन और निवेश आकर्षण की योजनाएँ भी ज़रूरी हैं।

वियतनाम शहरी नियोजन और विकास संघ के उपाध्यक्ष, डॉ. वास्तुकार दाओ न्गोक न्घिएम

स्रोत: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html