आसमान छूती आवास कीमतों को "शांत" करने का क्या समाधान है?

उचित भूमि मूल्य सूची बनाना

वीएआरएस अनुसंधान डेटा से पता चलता है कि आवास की कीमतें लगातार नए स्तर पर पहुंच रही हैं, जो अधिकांश लोगों की आय वृद्धि दर से कहीं अधिक है।

सरकारी समाचार पत्र के अनुसार, इस स्थिति में रियल एस्टेट बाजार के राज्य प्रबंधन की प्रभावशीलता में सुधार की तत्काल आवश्यकता है।

तदनुसार, जब भी अपार्टमेंट, टाउनहाउस, ज़मीन के प्लॉट आदि की कीमतें बढ़ेंगी, तो जनता की राय तुरंत आवास की कीमतों को "शांत" करने के उपाय के रूप में दूसरे रियल एस्टेट टैक्स का ज़िक्र करेगी। दरअसल, यह पहली बार नहीं है जब इस नीति का प्रस्ताव रखा गया है। हालाँकि, कई बार "बढ़ाने, घटाने" के बाद, दूसरा रियल एस्टेट टैक्स अभी भी सिर्फ़ प्रेस में चर्चा का विषय बना हुआ है।

बीएचएस प्रॉपर्टी के महानिदेशक श्री ले झुआन नगा ने कहा, "रियल एस्टेट बाजार को स्थिर करने के प्रयासों के लिए केवल कराधान पर निर्भर रहने के बजाय भूमि, निवेश, सामाजिक आवास आदि पर नीतियों पर निर्भर रहने की आवश्यकता है।"

श्री नगा के अनुसार, आंतरिक शहर में भूमि की लागत बहुत अधिक है, जिससे निवेशकों को साइट क्लीयरेंस, भूमि कर भुगतान आदि के लिए मुआवजे में "सिरदर्द" हो रहा है। वार्षिक भूमि मूल्य सूची के प्रकट होने के साथ, भविष्य में ये लागतें बढ़ती रहेंगी।

बाज़ार में उतार-चढ़ाव के कई चक्र देखने के बाद, श्री नगा ने स्वीकार किया कि अंतिम उत्पाद की कीमत और परियोजना निर्माण की लागत में संतुलन बनाना पहले कभी इतना मुश्किल नहीं रहा। एक व्यवसायी के नज़रिए से, श्री नगा का मानना ​​है कि जब तक ज़मीन की कीमतें उचित स्तर पर बनी रहेंगी, घरों की कीमतें निश्चित रूप से कम होंगी।

इससे पहले, निर्माण मंत्रालय ने कहा था कि वार्षिक भूमि मूल्य तालिकाओं पर विनियमन लागू करने पर आवास की कीमतों में 15-20% की वृद्धि हो सकती है।

वास्तविक जरूरतमंद लोगों के लिए सामाजिक आवास की आपूर्ति में वृद्धि करना

ईज़ी प्रॉपर्टी कंपनी के सीईओ, श्री फाम डुक तोआन ने दाऊ तू अखबार के साथ बातचीत में कहा कि सिर्फ़ अपार्टमेंट सेगमेंट के लिए ही, व्यावसायिक परियोजनाओं द्वारा कीमतें कम करना लगभग असंभव है। सैविल्स की 2024 की तीसरी तिमाही की रिपोर्ट के अनुसार, नए अपार्टमेंट की औसत कीमत 69 मिलियन VND/m2 तक पहुँच गई है, जो तिमाही आधार पर 6% और वार्षिक आधार पर 28% की वृद्धि है।

"मुझे लगता है कि रियल एस्टेट की कीमतों को कम करने की कुंजी राजधानी के प्रवेश द्वार वाले इलाकों में सामाजिक आवास शहरी क्षेत्र होंगे। जब ये परियोजनाएँ पूरी हो जाएँगी, तो हनोई में आवास की कीमतें वर्तमान की तुलना में 30-40% कम हो जाएँगी," श्री तोआन ने ज़ोर देकर कहा।

श्री टोआन के अनुसार, हनोई में कई सामाजिक आवास परियोजनाएं केंद्र से बहुत दूर स्थित हैं (होई डुक और क्वोक ओई जिलों में...), और तकनीकी और सामाजिक बुनियादी ढांचा अभी भी अल्पविकसित है, इसलिए भले ही बिक्री मूल्य अपेक्षाकृत कम है, केवल लगभग 10 - 14 मिलियन VND/m2, उन्हें 20 से अधिक बार बिक्री के लिए खोला गया है और अभी भी बिक नहीं पाया है।

ईज़ी प्रॉपर्टी कंपनी के सीईओ का मानना ​​है कि राज्य को सामाजिक आवास के विकास के लिए बजट पूंजी का सक्रिय रूप से उपयोग करना चाहिए। कार्यान्वयन एजेंसियां ​​लाभ के लक्ष्यों को एक तरफ रखकर इसे सामाजिक सुरक्षा उद्देश्यों के लिए लागू किया गया एक सार्वजनिक निवेश मान सकती हैं।

सिंगापुर इस नीति को लागू करने वाले अग्रणी देशों में से एक है। 1960 के दशक से, लायन आइलैंड सरकार ने सामाजिक आवास विकास पर ध्यान केंद्रित करने के लिए आवास विकास प्राधिकरण की स्थापना की है। वर्तमान में, सिंगापुर में घर के स्वामित्व की दर लगभग 90% है, जो दुनिया में सबसे अधिक है। इसमें से 80% से अधिक आबादी सामाजिक आवास परियोजनाओं में रह रही है।

हालाँकि, अगर सामाजिक आवास परियोजनाओं को छोड़ दिया जाए, तो सिंगापुर में अचल संपत्ति की कीमतें एशिया में सबसे ज़्यादा हैं। यह अचल संपत्ति के "शार्कों" और वित्तीय दिग्गजों का "खेल का मैदान" है। यहाँ तक कि जब सिंगापुर ने दूसरी बार अचल संपत्ति कर को 20-30% तक बढ़ा दिया, तब भी वाणिज्यिक परियोजनाओं की कीमतें बढ़ती रहीं।

अचल संपत्ति की कीमतें कम करने के लिए उपग्रह शहरों के विकास की आवश्यकता

2023 तक, हनोई की आबादी लगभग 85 लाख हो जाएगी और हर साल औसतन 2,00,000 लोग इसमें जुड़ते जाएँगे। ज़्यादातर आबादी शहर के अंदरूनी इलाकों में केंद्रित है, जिससे शहर के बुनियादी ढाँचे पर भारी दबाव पड़ रहा है।

इसलिए, दीर्घावधि में, उपग्रह शहरों के विकास का विस्तार करना आवश्यक है। यह बाज़ार को स्थिर करने और अचल संपत्ति की कीमतों को कम करने की दिशा में एक अत्यंत महत्वपूर्ण कदम होगा। हालाँकि, यह ध्यान रखना होगा कि कनेक्टिंग ट्रैफ़िक इंफ्रास्ट्रक्चर के साथ-साथ उससे जुड़ी अन्य बुनियादी सुविधाओं को पूरा करना राज्य के बजट के लिए एक बड़ी समस्या होगी और इसे लागू करने में काफ़ी समय लगेगा।

तदनुसार, उपनगरीय क्षेत्रों को अधिक सुविधाएं प्रदान करने की आवश्यकता है, विशेष रूप से सार्वजनिक परिवहन प्रणाली जैसे कि बसें और ट्रेनें, ताकि उपनगरीय जिलों को हनोई के केंद्रीय क्षेत्र से जोड़ने में मदद मिल सके।

उस समय, राजधानी बसने और जीविकोपार्जन के लिए एकमात्र विकल्प नहीं रह जाएगी, जनसंख्या और शहरी बुनियादी ढांचे का बोझ भी कम हो जाएगा, और आवास की कीमतें धीरे-धीरे स्थिर हो जाएंगी।

दीर्घावधि में, बाजार को स्थिर करने और अचल संपत्ति की कीमतों को कम करने के लिए उपग्रह शहरों के विकास का विस्तार करना आवश्यक है।

डॉ. ट्रान झुआन लुओंग (राष्ट्रीय अर्थशास्त्र विश्वविद्यालय) ने कहा: "दीर्घकालिक दृष्टि से, हमें उपग्रह शहरों के विकास का विस्तार करना होगा। यह बाज़ार को स्थिर करने और अचल संपत्ति की कीमतों को कम करने की दिशा में एक अत्यंत महत्वपूर्ण कदम होगा। हालाँकि, यह ध्यान रखना होगा कि कनेक्टिंग ट्रैफ़िक के साथ-साथ उससे जुड़े अन्य बुनियादी ढाँचे को पूरा करना राज्य के बजट के लिए एक बड़ी समस्या होगी और इसे लागू करने में काफ़ी समय लगेगा।"

श्री फाम डुक तोआन के अनुसार, उपनगरीय क्षेत्रों में और अधिक सुविधाएँ प्रदान करने की आवश्यकता है, विशेष रूप से बसों और ट्रेनों जैसी सार्वजनिक परिवहन प्रणालियों में। यह उपनगरीय ज़िलों को हनोई के केंद्रीय क्षेत्र से जोड़ने में मदद करने वाला "तुरुप का पत्ता" होगा।

"वहां से, स्थानीय अर्थव्यवस्था को बढ़ावा मिलेगा और अधिक व्यवसाय यहां आने के लिए आकर्षित होंगे। जब राजधानी बसने और आजीविका कमाने का एकमात्र विकल्प नहीं रह जाएगा, तो जनसंख्या और शहरी बुनियादी ढांचे का बोझ भी कम हो जाएगा, और आवास की कीमतें धीरे-धीरे स्थिर हो जाएंगी," श्री टोआन ने टिप्पणी की।

हा डोंग, हनोई के एक रियल एस्टेट ब्रोकर, श्री गुयेन गियांग ने बताया कि रियल एस्टेट की कीमतों को "शांत" करने में राजधानी के प्रवेश द्वारों पर स्थित सामाजिक आवास शहरी क्षेत्र अहम भूमिका निभाएँगे। जब ये परियोजनाएँ पूरी हो जाएँगी, तो हनोई में आवास की कीमतें वर्तमान की तुलना में 30-40% कम हो जाएँगी।

"हालांकि, हनोई में कई सामाजिक आवास परियोजनाएं केंद्र से बहुत दूर स्थित हैं (होई डुक और क्वोक ओई जिलों में...), और तकनीकी और सामाजिक बुनियादी ढांचा अभी भी अल्पविकसित है, इसलिए भले ही बिक्री मूल्य अपेक्षाकृत कम है, केवल लगभग 10 - 14 मिलियन वीएनडी/एम2, उन्हें 20 से अधिक बार बिक्री के लिए खोला गया है और अभी भी बिक नहीं पाया है," श्री गियांग ने कहा।

श्री गियांग के अनुसार, राज्य को सामाजिक आवास के विकास के लिए बजट पूंजी का सक्रिय रूप से उपयोग करना चाहिए। थान ट्रा अखबार के अनुसार, कार्यान्वयन एजेंसियां ​​लाभ के लक्ष्यों को एक तरफ रखकर इसे सामाजिक सुरक्षा उद्देश्यों के लिए लागू किया गया सार्वजनिक निवेश मान सकती हैं।

अपने सारे अंडे एक ही टोकरी में मत रखो।

प्राचीन काल से ही वियतनामी लोगों का मानना ​​रहा है कि "ज़मीन का हर एक इंच सोने के बराबर होता है"। यही वजह है कि घर या ज़मीन का प्लॉट न सिर्फ़ रहने की जगह है, बल्कि पैसा रखने और फ़ायदेमंद निवेश करने का ज़रिया भी है।

अपने सभी अंडे रियल एस्टेट नामक एक ही टोकरी में न रखें।

हालाँकि, डॉ. त्रान शुआन लुओंग के अनुसार, यह अवधारणा कुछ हद तक अतिवादी होती जा रही है। बहुत से लोग जिनके पास बेकार पैसा है, उसे तुरंत रियल एस्टेट में "उछाल" देंगे, जिससे अदृश्य रूप से "लहरें" पैदा होंगी और रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ेंगी।

डीएचसीओएनएस कंस्ट्रक्शन ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के बिक्री निदेशक श्री ट्रान वु ने बताया कि कई लोगों के सीमित वित्तीय ज्ञान और कानूनी समझ के कारण, वे आसानी से व्यक्तियों और संगठनों द्वारा बहकाए और छले जाते हैं, तथा "अपने सभी अंडे एक ही टोकरी में रख देते हैं" जिसे रियल एस्टेट कहा जाता है।

कई लोग तो बिना सोचे-समझे रियल एस्टेट में भी सट्टा लगाते हैं, लेकिन सोचते हैं कि वे निवेश कर रहे हैं। खासकर ज़मीन के मामले में, कई लोग उपनगरों में ज़मीन के प्लॉट खरीदने के लिए पैसा खर्च करते हैं और फिर आसमान छूती कीमतें वसूलते हैं, जबकि इन संपत्तियों का कोई अतिरिक्त मूल्य नहीं होता।

2021-2030 की अवधि के लिए कैपिटल प्लानिंग प्रोजेक्ट के अनुसार, 2050 तक के दृष्टिकोण के साथ, हनोई के प्रशासन के अंतर्गत दो शहर होंगे, अर्थात् होआ लाक विज्ञान एवं प्रशिक्षण शहर और उत्तरी शहर, जिसमें सोक सोन और मी लिन्ह जिलों की प्रशासनिक सीमाएँ और डोंग आन्ह जिले का एक हिस्सा शामिल होगा। इसके अलावा, थान ट्रा अखबार के अनुसार, हनोई ने दो और शहरों के निर्माण का अध्ययन करने का भी प्रस्ताव रखा है, जिनमें सोन ताई-बा वी क्षेत्र में एक पर्यटन शहर और फु शुयेन-उंग होआ में एक दक्षिणी हवाई अड्डा शहर शामिल है।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm