जमीन के लेन-देन का 'चमकता हुआ' या दलालों का 'नकली बाजार'?

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दलाल "ढोंग" करते हैं...

एक रियल एस्टेट निवेशक के रूप में, कई महीनों से, श्री फाम क्वांग खाई (च्युंग माई, हनोई ) च्युंग माई जिले में जमीन के कई भूखंडों को स्थानांतरित करने के लिए ग्राहकों को खोजने के लिए संघर्ष कर रहे हैं, जिन्हें उन्होंने 2021 में खरीदा था।

यह निवेशक जिस कीमत पर इसे बेच रहा है वह 23 मिलियन/वर्ग मीटर है, जो उसके द्वारा खरीदी गई मूल कीमत से 4 मिलियन/वर्ग मीटर कम है। वह इसे जल्द ही अप्रैल में बेचने की उम्मीद कर रहा है क्योंकि उसे लगता है कि बैंक की ब्याज दर बढ़ रही है, जिससे नकदी प्रवाह बढ़ेगा, और साथ ही, यह अनुमान लगाया जा रहा है कि ऋण ब्याज दर भी बढ़ेगी।

"पिछले कुछ दिनों में, मुझे यह सुनकर बहुत खुशी हुई कि शहर के अंदरूनी इलाकों और रिहायशी इलाकों में कुछ ज़मीनों की खरीद-फरोख्त फिर से शुरू हो गई है। हालाँकि, मुझे समझ नहीं आ रहा है कि जिस इलाके में मैंने निवेश किया था, वहाँ ज़मीन के बाज़ार में कोई बदलाव क्यों नहीं आया, जबकि मैंने सोशल नेटवर्किंग साइट्स, ग्रुप्स और दूसरे ब्रोकर्स के ज़रिए विज्ञापन दिए थे," श्री खाई ने कहा ।

भूमि लेनदेन अभी भी बहुत सीमित हैं, लेकिन दलाल अभी भी आभासी गर्मी पैदा करने के लिए चालें चलते हैं। (चित्रण फोटो)

श्री खाई ने कहा कि उन्हें वास्तव में दूसरी तिमाही में अच्छी कीमत पर बिक्री की उम्मीद है, क्योंकि उन्हें चिंता है कि बैंक ऋण ब्याज दरों में वृद्धि की जाएगी।

"अगर मैं कीमत 40 लाख VND/m2 कम कर दूँ और फिर भी बेच न पाऊँ, तो मुझे पूँजी वसूलने और बैंक का बकाया चुकाने के लिए कीमत कम करनी पड़ सकती है। ज़मीन खाली रहने पर बैंक को ब्याज देना मेरे निजी वित्त पर भारी बोझ होगा," श्री खाई ने कहा।

इसी तरह, जिया लाम और लॉन्ग बिएन क्षेत्रों में एक रियल एस्टेट निवेशक श्री गुयेन डुक हंग ने कहा कि अब 2 महीने से अधिक समय से, उन्होंने भी सुना है कि रियल एस्टेट बाजार फिर से सक्रिय हो गया है, जिसमें 2023 के अंत की तुलना में लेनदेन में लगभग 40% की वृद्धि हुई है।

रियल एस्टेट के लेन-देन बढ़ रहे हैं, हम जैसे निवेशक बहुत खुश हैं। हालाँकि, जिया लाम, लॉन्ग बिएन में मैंने जिन पाँच प्लॉटों में निवेश किया था, वे दो महीने से ज़्यादा समय से बिक्री के लिए हैं और कई लोग पूछताछ के लिए फ़ोन कर रहे हैं, लेकिन असल में 80% से ज़्यादा कॉल रियल एस्टेट ब्रोकरों के हैं, और ख़रीदने के इच्छुक लोगों की गिनती उंगलियों पर की जा सकती है।

एक "नकली बाजार" बनाएं?

वीटीसी न्यूज के संवाददाताओं ने थान त्रि, होई डुक, चुओंग माई, जिया लाम, थुओंग टिन जिलों (हनोई) के कुछ क्षेत्रों में भूमि बाजार की जांच की और यहां कुछ दलालों द्वारा बताया गया कि वर्ष की शुरुआत से, भूमि की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं क्योंकि जरूरतमंद लोगों के साथ-साथ निवेशकों को उचित कीमतों पर अपार्टमेंट नहीं मिल पा रहे हैं।

शहर के भीतरी इलाकों और छोटी गलियों में भूतल पर स्थित मकानों की कीमत में लगभग 20-30% की वृद्धि हुई है, इसलिए कई लोग उपनगरों में जमीन खरीदकर बसना और व्यवसाय शुरू करना चाहते हैं।

थान ट्राई क्षेत्र के रियल एस्टेट ब्रोकर न्गो क्वांग क्वान ने कहा, "इससे रियल एस्टेट बाजार फिर से जीवंत हो गया है और कीमतें 2023 के अंत की तुलना में अधिक हो गई हैं।"

फिर ब्रोकर क्वान ने रिपोर्टर को एक वर्गाकार भूखंड पर ले गया, जिसका क्षेत्रफल 50 वर्ग मीटर था, तथा जिसमें एक खुली गली थी, जहां से गाड़ियां थान त्रि के तु हिएप कम्यून में गुजर सकती थीं।

"यहाँ ज़मीन 60 मिलियन/वर्ग मीटर की दर से बिक्री के लिए है, ज़मीन का मूल्य 3 बिलियन VND है, मालिक 1% ब्रोकरेज शुल्क और व्यक्तिगत आयकर देता है, खरीदार पंजीकरण कर और रेड बुक ट्रांसफर शुल्क देता है। अगर आप जल्दी सौदा पूरा कर लेते हैं, तो कुछ बच जाएगा, अगर जल्दी नहीं, तो वह भी खत्म हो जाएगा। ज़मीन का वर्तमान में अच्छा व्यापार हो रहा है, तरलता तेज़ है। हिसाब करके मुझे फ़ोन करें," ब्रोकर क्वान ने कहा।

तू हिएप क्षेत्र में कई भूखंड कई महीनों से बिक्री के लिए हैं, लेकिन किसी ने उन्हें खरीदने के लिए नहीं कहा है। (चित्रण)

हालाँकि, रिपोर्टर के वास्तविक शोध के अनुसार, थान त्रि ज़िले में इस साल की शुरुआत से अब तक हुए रियल एस्टेट लेन-देन की संख्या नगण्य है। सफल लेन-देन मुख्य रूप से उद्यमों के गोदामों, भंडारण और कोल्ड स्टोरेज में निवेश के लिए सैकड़ों वर्ग मीटर या उससे अधिक क्षेत्रफल वाले भूखंडों के हैं। आवासीय उद्देश्यों के लिए शेष व्यक्तिगत लेन-देन बहुत कम हैं।

और वास्तव में, क्वान ने जिस भूमि का प्लॉट पेश किया है उसका क्षेत्रफल टू हीप में 50m2 है और यह भूमि मालिक द्वारा 6 महीने से बिक्री के लिए रखा गया है, जिसकी कीमत 52 मिलियन VND/m2 है, लेकिन किसी ने इसे खरीदने के लिए नहीं कहा है।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (वीएनआरईए) के उपाध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह के अनुसार, हाल ही में कुछ आंतरिक शहरी क्षेत्रों में, जिनमें गली-मोहल्लों में स्थित घर भी शामिल हैं, रियल एस्टेट लेनदेन की कीमतों और संख्या में वृद्धि हुई है, लेकिन बहुत ज़्यादा नहीं। शहर के केंद्र से 15 किमी या उससे अधिक दूर उपनगरीय क्षेत्रों में, लेनदेन बहुत सीमित हैं, ज़मीन की कीमतों में वृद्धि नहीं हुई है, बल्कि गिरावट जारी है।

"हालांकि, कई क्षेत्रों में कोई अतिरिक्त निवेश गतिविधि नहीं है, लेकिन यह एक बहुत ही गर्म, बहुत "बुखार" वाला बाजार बन गया है, खासकर आर्थिक कठिनाइयों से बच न पाने के संदर्भ में। मैं चेतावनी देता हूँ कि ये असामान्य घटनाएँ हैं, नकली बाजार हैं, आभासी बाजार हैं," श्री दिन्ह ने ज़ोर देकर कहा।

श्री दिन्ह ने आगे कहा कि बाज़ार के कई हिस्सों में काफ़ी गहमागहमी है, लेकिन ख़रीदार और विक्रेता निवेशक नहीं, बल्कि दलालों और निवेशकों द्वारा रचा गया नाटक है। वे भोले-भाले, अज्ञानी और अनुभवहीन निवेशकों को लुभाने के लिए एक नकली बाज़ार रच रहे हैं।

"हनोई के कुछ क्षेत्रों में कीमतों में मौजूदा वृद्धि की कहानी, जिसका हम आकलन कर रहे हैं, वास्तविक बाज़ार नहीं है। ये कीमतें वास्तविक बाज़ार स्थिति को नहीं दर्शाती हैं, इसलिए हमें निवेशकों और ग्राहकों को बेहद सतर्क रहने की चेतावनी देनी चाहिए। अच्छी गुणवत्ता, उपयुक्त निवेश परियोजनाएँ, व्यवस्थित निवेश, प्रतिष्ठा, ब्रांड... यही वास्तविक बाज़ार है," श्री दिन्ह ने ज़ोर देकर कहा।

फाम दुय

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