आपूर्ति बढ़ाने से रियल एस्टेट की कीमतों में नरमी आएगी

हाल ही में, नए खुले प्रोजेक्ट्स की कीमतें पिछले प्रोजेक्ट्स से कहीं अधिक होने के कारण रियल एस्टेट की कीमतें लगातार नए शिखर पर पहुंच रही हैं। हाल ही में, मास्टरिस होम्स द्वारा हो ची मिन्ह सिटी के साइगॉन वार्ड के 2 टोन डुक थांग में 450 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक की कीमत पर एक अपार्टमेंट प्रोजेक्ट शुरू करने के बाद रियल एस्टेट जगत में हलचल मच गई, जिसने आवास मूल्य के पिछले रिकॉर्ड को तोड़ दिया। इसी बीच, पड़ोसी इलाकों जैसे कि हाऊ न्गिया (पूर्व में लॉन्ग आन प्रांत) में भी बिक्री मूल्य 50 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक हो गया है, और पुराने बिन्ह डुओंग क्षेत्र में भी इसी तरह की बिक्री कीमतें हैं।

अचल संपत्ति की कीमतों में लगातार वृद्धि का एक कारण आपूर्ति की कमी है। और इस कमी का एक कारण कानूनी बाधाएं हैं - ऐसी स्थिति पहले भी उत्पन्न हो चुकी है, जब सीमित आपूर्ति के कारण भूमि की सट्टेबाजी हुई थी।

हालांकि, राष्ट्रीय सभा के 30 नवंबर, 2024 के संकल्प संख्या 171/2024/QH15 के अनुसार, भूमि उपयोग अधिकारों या मौजूदा भूमि उपयोग अधिकारों पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए प्रायोगिक नीतियां लागू किए जाने के कारण, उपर्युक्त बाधाओं का शीघ्र ही समाधान होने की उम्मीद है। उदाहरण के लिए, हनोई नगर जन परिषद ने हाल ही में संकल्प संख्या 171 के अनुसार, भूमि उपयोग अधिकारों पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के प्रायोगिक कार्यान्वयन हेतु 690.04 हेक्टेयर के कुल क्षेत्रफल वाले 150 भूखंडों की सूची को मंजूरी दी है।

इसी बीच, हो ची मिन्ह सिटी में, विभाग इसी तरह की व्यवस्था के तहत आवास परियोजनाओं के लिए 442 भूखंडों की समीक्षा करने की प्रक्रिया लागू कर रहे हैं। हो ची मिन्ह सिटी कृषि और पर्यावरण विभाग को भेजे गए एक दस्तावेज़ में, हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग ने समीक्षा के लिए निम्नलिखित विषयवस्तु स्पष्ट रूप से बताई है: "संकल्प संख्या 171 के अनुसार भूमि उपयोग अधिकारों या मौजूदा भूमि उपयोग अधिकारों पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास विकसित करने के लिए पायलट परियोजनाओं हेतु निर्धारित शर्तें, मानदंड, दायरा, स्थान और भूमि भूखंड।"

निश्चित रूप से, पायलट कार्यक्रम में शामिल भूमि भूखंडों की संख्या पर अधिकारियों द्वारा सावधानीपूर्वक विचार किया जाएगा, लेकिन रियल एस्टेट कारोबारियों को उम्मीद है कि शहर जल्द ही इन प्रक्रियाओं को पूरा कर लेगा, जिससे लंबे समय से अटके सैकड़ों परियोजनाओं के कानूनी मुद्दे हल हो जाएंगे। एक बार कानूनी ढांचा सुव्यवस्थित हो जाने पर, आवास की आपूर्ति प्रचुर मात्रा में होगी, आवास के कई वर्ग बाजार में आएंगे, जिससे खरीदारों को अधिक विकल्प मिलेंगे और रियल एस्टेट की कीमतों में कमी लाने में मदद मिलेगी।

एक अन्य दृष्टिकोण से देखें तो, आवास परियोजनाओं का लंबे समय तक रुका रहना एक बहुत बड़ी बर्बादी है। इसका कारण यह है कि आवास परियोजनाओं का वित्तपोषण मुख्य रूप से ऋण और विकासकर्ता की अपनी पूंजी के संयोजन से होता है। परियोजना में जितनी देरी होती है, ब्याज उतना ही बढ़ता जाता है, जिससे विकासकर्ताओं की नकदी की कमी हो जाती है। यदि इन परियोजनाओं का शीघ्र समाधान हो जाए और आवास की आपूर्ति सही समय पर शुरू हो जाए, तो इससे बाजार की मांग प्रभावी ढंग से पूरी होगी, विकासकर्ताओं पर वित्तीय दबाव कम होगा और पूंजी का तेजी से पुनर्चक्रण संभव होगा।

इसलिए, जब राष्ट्रीय सभा ने भूमि उपयोग अधिकारों या मौजूदा भूमि उपयोग अधिकारों पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन को प्रायोगिक रूप से शुरू करने के प्रस्ताव को पारित किया, तो व्यापार समुदाय द्वारा इसका बहुत स्वागत किया गया और इसकी उम्मीद की जा रही थी।

इसके अलावा, सामाजिक आवास भी एक अत्यंत महत्वपूर्ण आपूर्ति स्रोत है जिसे शीघ्रता से लागू करने की आवश्यकता है। संकल्प 171 से अनेक सामाजिक आवास परियोजनाओं के उद्भव को बढ़ावा मिलने की उम्मीद है, जो लोगों की आवास आवश्यकताओं को पूरा करेंगी, विशेष रूप से हो ची मिन्ह सिटी और हनोई जैसे बड़े शहरों में - जहाँ अचल संपत्ति की कीमतें लगातार उतार-चढ़ाव करती रहती हैं और अधिकांश आबादी की आय से कहीं अधिक हैं।

इस प्रस्ताव से उत्पन्न कई नीतिगत तंत्र महत्वपूर्ण प्रगति लाएंगे, जैसे: राज्य बजट से राष्ट्रीय आवास कोष का गठन, आवास कानूनों के अनुसार सामाजिक आवास निर्माण हेतु तकनीकी अवसंरचना के निर्माण में पहले से निवेश की गई भूमि के मूल्य के बराबर धनराशि, सार्वजनिक संपत्तियों की बिक्री और भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी। हालांकि, यह भी स्पष्ट रूप से स्वीकार किया जाना चाहिए कि कई कानूनी प्रक्रियाओं की जटिलता ही हाल के समय में सामाजिक आवास की आपूर्ति में कमी का कारण है।

इस प्रकार, व्यावसायिक आवास और सामाजिक आवास के लिए प्रायोगिक कार्यक्रमों जैसे दो महत्वपूर्ण प्रयासों के साथ, कानूनी ढांचा धीरे-धीरे समाप्त हो गया है। शेष मुद्दा यह है कि सरकार को नीतियों को ठोस, निर्णायक और समन्वित कार्यों में शीघ्रता से लागू करने की आवश्यकता है। जब खाली जमीनों पर क्रेनें दिखाई देने लगेंगी और निर्माण स्थल फिर से गुलजार हो जाएंगे, तो यह संकेत देगा कि नीति का कार्यान्वयन हो रहा है और यह इस विश्वास को मजबूत करने का आधार बनेगा कि आवास की कीमतें धीरे-धीरे सामान्य स्तर पर लौट आएंगी, न कि लोगों की पहुंच से बाहर होती रहेंगी।

दयालुता

स्रोत: https://www.sggp.org.vn/bung-nguon-cung-de-ha-nhiet-gia-nha-dat-post804977.html