HoREA ने रियल एस्टेट परियोजना जमा पर नए नियमों का प्रस्ताव रखा

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HoREA के अध्यक्ष ले होआंग चाऊ ने कहा कि, "कागज़ पर" या मौजूदा अचल संपत्ति खरीदने के लिए जमा राशि के नियमों के संबंध में, चुनने के लिए दो विकल्प देना अभी भी अनुचित हो सकता है और सबसे इष्टतम बात यह है कि दोनों विकल्पों को एक में मिला दिया जाए।

तदनुसार, श्री चाऊ ने इस दिशा में संयोजन का प्रस्ताव रखा: " परियोजना निवेशकों को ग्राहकों से जमा राशि एकत्र करने की अनुमति तब दी जाती है जब मकान और निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाए जाने की शर्तों को पूरा करते हैं और अनुबंध के निष्पादन या अचल संपत्ति को सुनिश्चित करने के लिए नियमों के अनुसार लेनदेन करते हैं। परियोजना निवेशकों को केवल ग्राहकों के साथ समझौते के अनुसार अनुबंध पर हस्ताक्षर सुनिश्चित करने के लिए जमा राशि एकत्र करने की अनुमति दी जाती है जब परियोजना के पास एक राज्य एजेंसी द्वारा मूल्यांकित एक बुनियादी डिजाइन होता है और निवेशक के पास इस कानून के खंड 2, अनुच्छेद 24 में निर्दिष्ट भूमि उपयोग अधिकारों पर दस्तावेजों में से एक होता है।

जमा समझौते में मकान या निर्माण कार्य के विक्रय मूल्य, लीज़-क्रय मूल्य का स्पष्ट उल्लेख होना चाहिए। अधिकतम जमा राशि सरकार द्वारा निर्धारित की जाती है, लेकिन यह मकान या निर्माण कार्य के विक्रय मूल्य, लीज़-क्रय मूल्य के 10% से अधिक नहीं होनी चाहिए, यह सुनिश्चित करते हुए कि प्रत्येक अवधि और प्रत्येक प्रकार की अचल संपत्ति में सामाजिक -आर्थिक विकास की स्थितियों का अनुपालन किया जाए ।

रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए जमा राशि को विनियमित करने के लिए कई नियम बनाए गए हैं। (चित्रण: कांग हियू)

श्री चाऊ ने प्रत्येक विकल्प का भी विस्तार से विश्लेषण किया। विकल्प 1 है: " रियल एस्टेट परियोजना के निवेशकों को ग्राहकों से जमा राशि तभी प्राप्त करने की अनुमति है जब आवास और निर्माण कार्य व्यवसाय शुरू करने की सभी शर्तें पूरी कर चुके हों और इस कानून के प्रावधानों के अनुसार लेनदेन किए गए हों ।"

इस विकल्प के साथ, श्री चाऊ के अनुसार, "अनुबंध निष्पादन सुनिश्चित करने के लिए जमा" का उद्देश्य, वास्तव में, अनुबंध पर हस्ताक्षर होने के बाद, जमाकर्ता को जमा प्राप्तकर्ता द्वारा "धोखा" दिए जाने के मामले कम ही होते हैं क्योंकि अनुबंध की अक्सर पक्षों द्वारा बारीकी से जाँच की जाती है और कानून के प्रावधानों के अनुसार उसे क्रियान्वित किया जाता है। और जब अनुबंध निष्पादित हो जाता है, तो "जमा" राशि अक्सर लेनदेन के प्रारंभिक भुगतान से काट ली जाती है।

विकल्प 2 है: " रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को ग्राहकों के साथ समझौते के अनुसार केवल तभी जमा राशि एकत्र करने की अनुमति है जब परियोजना के पास राज्य एजेंसी द्वारा मूल्यांकित एक बुनियादी डिजाइन हो और निवेशक के पास इस कानून के खंड 2, अनुच्छेद 24 में निर्दिष्ट भूमि उपयोग अधिकारों पर दस्तावेजों में से एक हो।

जमा समझौते में मकान या निर्माण कार्य के विक्रय मूल्य, लीज़-क्रय मूल्य का स्पष्ट उल्लेख होना चाहिए। अधिकतम जमा राशि सरकार द्वारा निर्धारित की जाती है, लेकिन यह मकान या निर्माण कार्य के विक्रय मूल्य, लीज़-क्रय मूल्य के 10% से अधिक नहीं होनी चाहिए, यह सुनिश्चित करते हुए कि प्रत्येक अवधि और प्रत्येक प्रकार की अचल संपत्ति में सामाजिक-आर्थिक विकास की शर्तों का अनुपालन किया जाए।

श्री चाऊ के अनुसार, इस योजना का उद्देश्य "अनुबंध पर हस्ताक्षर सुनिश्चित करने के लिए जमा करना" है। वास्तव में, अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले, जमाकर्ता को अक्सर जमा प्राप्तकर्ता द्वारा "धोखा" दिया जाता है और वह "अनुबंध" का पालन नहीं करता, जिससे जमाकर्ता को नुकसान होता है।

" वर्तमान में, "विकल्प 1" और "विकल्प 2" दोनों सही हैं, इसलिए दोनों विकल्पों को एक में एकीकृत करना आवश्यक है, "जमा" को "अनुबंध पर हस्ताक्षर की गारंटी" के लिए या "जमा" को "अनुबंध प्रदर्शन की गारंटी" के लिए विनियमित करना ताकि उन ग्राहकों के वैध अधिकारों और हितों की रक्षा की जा सके जो अचल संपत्ति, उपलब्ध आवास या भविष्य में बनने वाले आवास खरीदते हैं, पट्टे पर लेते हैं ," श्री चाऊ ने जोर दिया।

श्री चाऊ ने यह भी आकलन किया कि रियल एस्टेट बिजनेस कानून 2006 और 2014, रियल एस्टेट परियोजना या आवास के अनुबंध पर हस्ताक्षर करने या भविष्य में आवास, विशेष रूप से भूमि को बेचने के लिए पूंजी जुटाने के योग्य होने से पहले होने वाली "जमा" को विनियमित नहीं करते हैं।

इसलिए, ऐसी स्थिति है जहां "सट्टेबाज, भूमि दलाल, बेईमान व्यवसाय" 2015 नागरिक संहिता के खंड 1, अनुच्छेद 328 का लाभ उठाते हैं जो "जमा" के मूल्य और दर को निर्धारित नहीं करता है, इसलिए वे बड़े मूल्यों के साथ ग्राहकों से "जमा" प्राप्त करते हैं, कुछ मामलों में लेन-देन की जा रही संपत्ति के मूल्य का 90-95% तक।

यहां तक कि "सट्टेबाजों, भूमि दलालों, बेईमान व्यवसायों" ने धोखाधड़ी के उद्देश्य से कानूनी आधार के बिना "भूत परियोजनाएं" स्थापित की हैं, जिससे ग्राहकों को बहुत नुकसान हुआ है, सामाजिक अव्यवस्था पैदा हुई है, आमतौर पर अलीबाबा कंपनी में हुई धोखाधड़ी का मामला।

चाउ आन्ह

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