HoREA ने बताया कि समायोजित भूमि मूल्य सूची को अभी क्यों लागू नहीं किया जाना चाहिए

भूमि मूल्य सूची के अनुकूल होने में समय लगता है।

तदनुसार, HoREA ने "1 अगस्त, 2024 से लागू मसौदा भूमि मूल्य सूची" पर शहर की टिप्पणियों का स्वागत किया और सुझाव दिया कि उसे केवल 2024 के भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार 1 जनवरी, 2026 से लागू "प्रथम भूमि मूल्य सूची" विकसित करने पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए। साथ ही, एसोसिएशन ने पुरानी भूमि मूल्य सूची के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क के लिए लोगों को चुकाने पड़ सकने वाले वित्तीय दायित्वों की भी गणना की और "मसौदा भूमि मूल्य सूची" इस प्रकार होगी:

मामला 1: श्री ए ने एक मकान के लिए प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया था जो बहुत समय पहले गुयेन वान लिन्ह स्ट्रीट (बिन हंग कम्यून, बिन चान्ह जिला) से सटे 100 वर्ग मीटर के एक भूखंड पर बना था। यह भूखंड मूल रूप से कृषि भूमि है जिसकी कीमत 200,000 VND/m2 (स्थान 1) है और हो ची मिन्ह सिटी की जन समिति (वर्तमान भूमि मूल्य सूची) के 16 जनवरी, 2020 के निर्णय 02 में भूमि मूल्य सूची के अनुसार गुयेन वान लिन्ह स्ट्रीट पर भूमि की कीमत 6.8 मिलियन VND/m2 है।

यदि क्षेत्र II के लिए 3.3 गुना भूमि मूल्य समायोजन गुणांक की गणना किए बिना केवल वर्तमान भूमि मूल्य सूची के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क की गणना की जाए, तो श्री A को भूमि उपयोग शुल्क के रूप में केवल 660 मिलियन VND का भुगतान करना होगा। समायोजन गुणांक को शामिल करने पर, श्री A को 2.178 बिलियन VND का भुगतान करना होगा।

लेकिन यदि "ड्राफ्ट भूमि मूल्य सूची" के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क की गणना की जाए, जिसमें यह निर्धारित करने की उम्मीद है कि गुयेन वान लिन्ह स्ट्रीट के निकट कृषि भूमि 3.2 मिलियन VND/m2 (स्थान 1) है और गुयेन वान लिन्ह स्ट्रीट पर भूमि की कीमत 65 मिलियन VND/m2 (9.55 गुना वृद्धि) है, तो श्री ए को 6.18 बिलियन VND का भूमि उपयोग शुल्क देना होगा।

इस प्रकार, "ड्राफ्ट भूमि मूल्य सूची" के अनुसार श्री ए को जो भूमि उपयोग शुल्क देना होगा, वह गुणांक की गणना करने पर 660 मिलियन वीएनडी के भूमि उपयोग शुल्क की तुलना में 9.36 गुना और 2.178 बिलियन वीएनडी के भूमि उपयोग शुल्क की तुलना में 2.83 गुना बढ़ जाएगा।

कई लोगों का मानना ​​है कि लोगों को भूमि की कीमतों को समायोजित करने से पहले "अनुकूलन" के लिए समय चाहिए।

मामला 2: सुश्री बी को गुयेन वान लिन्ह स्ट्रीट (बिन हंग कम्यून, बिन चान्ह जिला) से सटे 200 वर्ग मीटर के भूखंड का उपयोग करने का अधिकार है। अपनी पिछली आर्थिक स्थिति की कमी के कारण, सुश्री बी ने केवल उस 100 वर्ग मीटर आवासीय भूमि के लिए प्रमाण पत्र के लिए आवेदन किया था जहाँ उनका घर बना था। शेष 100 वर्ग मीटर सीमेंट यार्ड को अल्पकालिक कृषि फ़सलें उगाने के लिए भूमि के रूप में निर्धारित किया गया था। अब सुश्री बी को 100 वर्ग मीटर सीमेंट यार्ड को आवासीय भूमि में बदलने के लिए भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन के लिए आवेदन करना होगा। यदि "ड्राफ्ट भूमि मूल्य सूची" के अनुसार गणना की जाए, तो सुश्री बी को 6.18 बिलियन वीएनडी का भुगतान करना होगा।

प्रकरण 3: श्री सी ने अपनी आवासीय भूमि से सटी 1,000 वर्ग मीटर कृषि भूमि को अलग करने के लिए आवेदन किया। साथ ही, उन्होंने भूमि उपयोग के उद्देश्य को कृषि भूमि से बदलकर 5 आवासीय भूखंडों में बदलने के लिए भी आवेदन किया, जिनमें से प्रत्येक का क्षेत्रफल 200 वर्ग मीटर है, और जिसे उनके बच्चों में विभाजित किया जाना है।

यह कृषि भूमि क्षेत्र गुयेन वान लिन्ह स्ट्रीट (बिन हंग कम्यून, बिन चान्ह जिला) से सटा हुआ है। वर्तमान भूमि मूल्य सूची के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क की गणना करने पर, श्री सी को 6.6 बिलियन वीएनडी का भूमि उपयोग शुल्क देना होगा। यदि 3.3 गुना गुणांक जोड़ा जाए, तो श्री सी को 21.78 बिलियन वीएनडी का भूमि उपयोग शुल्क देना होगा।

लेकिन अगर भूमि उपयोग शुल्क की गणना "ड्राफ्ट भूमि मूल्य सूची" के अनुसार 3.2 मिलियन VND/m2 (स्थान 1) की कीमत पर की जाए और गुयेन वान लिन्ह स्ट्रीट पर भूमि की कीमत 65 मिलियन VND/m2 हो, तो श्री C को भूमि उपयोग शुल्क के रूप में 61.8 बिलियन VND का भुगतान करना होगा। यह 6.6 बिलियन VND के भूमि उपयोग शुल्क से 9.36 गुना अधिक है, और गुणांक जोड़ने पर 21.78 बिलियन VND के भूमि उपयोग शुल्क से 2.83 गुना अधिक है।

HoREA ने यह भी कहा कि यदि उपरोक्त मामलों में भुगतान की जाने वाली भूमि उपयोग शुल्क की राशि चुनने के लिए कहा गया था, तो या तो निर्णय 2/2020/QD-UBND और निर्णय 56/2023/QD-UBND के अनुसार या "ड्राफ्ट भूमि मूल्य सूची" के अनुसार, तो निश्चित रूप से सभी अधिक व्यक्तियों और परिवारों की वित्तीय क्षमता के अनुरूप वर्तमान भूमि मूल्य सूची के अनुसार भुगतान की जाने वाली भूमि उपयोग शुल्क की राशि चुनने का सुझाव देंगे।

"निलंबित" योजना के मामलों में कठिनाइयों का समाधान

विशेष रूप से, HoREA ने चौथे मामले को भी उठाया, जो सबसे अधिक वंचित लोग हैं, जब उनके घर और जमीन "निलंबित" नियोजन क्षेत्रों जैसे कि नवनिर्मित आवासीय क्षेत्रों, पुनर्निर्मित आवासीय क्षेत्रों में स्थित हैं; या "निलंबित" परियोजनाएं जैसे कि बिन्ह क्वोई - थान दा परियोजना... इसलिए, कई वर्षों से, इन लोगों को नए निर्माण परमिट नहीं दिए गए हैं, भूखंडों को विभाजित करने की अनुमति नहीं दी गई है, भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने की अनुमति नहीं दी गई है, इसलिए वे पहले बहुत कम भूमि की कीमतों पर भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने में सक्षम नहीं हैं।

यदि निकट भविष्य में हो ची मिन्ह सिटी "निलंबित योजना और निलंबित परियोजनाओं" को हटा देता है, तो इन लोगों को दूसरा नुकसान उठाना पड़ेगा क्योंकि उन्हें "ड्राफ्ट भूमि मूल्य सूची" के प्रावधानों के अनुसार बहुत ऊँची भूमि कीमतों पर भूमि उपयोग शुल्क देना होगा। इसलिए, होआरईए ने भूमि मूल्य सूची का मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी से अनुरोध किया है कि वह स्पष्ट रूप से देख ले कि वर्तमान समय में 1 अगस्त, 2024 से लागू नई भूमि मूल्य सूची जारी करना उचित नहीं है।

नियोजित क्षेत्रों में जिन लोगों की जमीन अटकी हुई है, उनके पास भूमि मूल्य समायोजन से निपटने का समय नहीं होगा।

एसोसिएशन ने यह भी कहा कि वर्तमान में हो ची मिन्ह शहर में 13,035 से अधिक भूखंड ऐसे हैं, जिन्हें प्रमाण पत्र नहीं दिया गया है, जो शहर में कुल भूखंडों की संख्या का 0.7% है; या जिन्हें मौजूदा घरों से जुड़े स्थिर शहरी आवासीय क्षेत्रों में स्थित कृषि भूमि क्षेत्रों के भूमि उपयोग अधिकारों को वैध बनाने की आवश्यकता है; या जिन्हें भूमि के भूखंडों को अलग करने और साथ ही भूमि उपयोग के उद्देश्य को आवासीय भूमि में बदलने की आवश्यकता है, जैसा कि ऊपर बताया गया है।

उपरोक्त कारणों से, वर्तमान भूमि मूल्य सूची और वर्तमान भूमि मूल्य समायोजन गुणांक 2024 भूमि कानून (धारा 1, अनुच्छेद 257) के अनुसार 31 दिसंबर, 2025 तक लागू रहेंगे, ताकि लोगों के पास प्रमाण पत्र के लिए आवेदन करने की प्रक्रियाओं को पूरा करने और पुरानी कीमत पर भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने के लिए वित्त का प्रबंधन करने के लिए पर्याप्त समय हो, जिससे लोगों पर वित्तीय दबाव कम हो।

साथ ही, एसोसिएशन ने हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी से भी अनुरोध किया कि वह अधिकारियों को शीघ्रतापूर्वक और दृढ़तापूर्वक निर्देश दे कि वे "निलंबित योजना और निलंबित परियोजनाओं" को हटाने पर ध्यान केंद्रित करें, ताकि इन क्षेत्रों के लोगों को भूमि उपयोगकर्ता के रूप में अपने अधिकारों का प्रयोग करने के लिए पर्याप्त समय मिल सके, ताकि वे वर्तमान भूमि मूल्य सूची के अनुसार 2025 में भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान कर सकें।

हाल ही में, थू डुक शहर (एचसीएमसी) के भूमि पंजीकरण कार्यालय की शाखा ने भूमि उपयोग अधिकार, मकान मालिकाना अधिकार और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के प्रमाण पत्र जारी करने के संबंध में, क्षेत्र के 34 वार्डों की जन समितियों को एक दस्तावेज़ भेजा है, जिसमें उन भूमि भूखंडों से जुड़ी संपत्तियों के पंजीकरण के बारे में सूचित किया गया है जिन्हें प्रमाण पत्र दिए गए हैं या भूमि से जुड़ी संपत्तियों में परिवर्तन के पंजीकरण के लिए एक निश्चित अवधि (अस्थायी निर्माण परमिट) के साथ निर्माण परमिट दिए गए हैं। इसका मतलब है कि नियोजित भूमि पर अस्थायी घर बनाने वाले परिवारों को भी रेड बुक प्राप्त करने का अवसर मिलेगा।

स्रोत: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html