केवल 10,000 VND से अचल संपत्ति के लिए निवेश पूंजी आकर्षित करना, अभी तक प्रतिबंधित नहीं किया गया है, "सीटी" बजाई जा रही है ' क्यों?

आप बिना अधिक पूंजी के भी रियल एस्टेट में निवेश कर सकते हैं

18 जून की दोपहर को वित्त मंत्रालय की नियमित प्रेस कॉन्फ्रेंस में, राज्य प्रतिभूति आयोग के उपाध्यक्ष श्री बुई होआंग हाई ने कहा कि उन्होंने वीपीएस सिक्योरिटीज कंपनी के साथ काम किया है और अनुरोध किया है कि यह इकाई तुरंत उप-विभाजित अचल संपत्ति के रूप में प्रतिभूति प्रमाणपत्र वितरित करना बंद कर दे।

राज्य प्रतिभूति आयोग के प्रमुख के अनुसार, अचल संपत्ति निवेश के इस तरीके पर वर्तमान में कोई नियम नहीं हैं। श्री हाई ने कहा, "प्रबंधन एजेंसी इसे कई जोखिमों वाला मानती है और वीपीएस से इस उत्पाद का वितरण बंद करने का अनुरोध करती है।"

इस व्यक्ति ने यह भी कहा कि विदेशी बाजारों में इस प्रकार के व्यवसाय से होने वाले जोखिमों को नियंत्रित करने और सीमित करने के लिए विशिष्ट नियम हैं, लेकिन वियतनाम में अभी तक कोई नियम नहीं हैं।

वित्त उप मंत्री श्री गुयेन डुक ची ने यह भी कहा कि मंत्रालय ने इस मुद्दे पर प्रतिभूति आयोग को निर्देश दिया है।

श्री ची के अनुसार, वर्तमान कानूनों में कोई प्रतिबंध नहीं है, लेकिन एक राज्य प्रबंधन एजेंसी के दृष्टिकोण से, प्रतिभूति आयोग की जिम्मेदारी है कि वह प्रतिभूति कंपनियों की गतिविधियों पर बारीकी से नजर रखे।

इन व्यवसायों द्वारा सेवाओं का प्रावधान लाइसेंस प्राप्त क्षेत्रों और उद्योगों के अंतर्गत ही होना चाहिए। यदि वे इस दायरे से बाहर हैं, तो उन्हें रोकना होगा ताकि प्रबंधन एक व्यापक मूल्यांकन कर सके, श्री ची ने पुष्टि की।

रियल एस्टेट निवेश उपविभाजन मॉडल मूलतः कई निवेशकों को विभाजित शेयरों के रूप में अचल संपत्ति बेचना है। यह मॉडल 4-5 साल पहले वियतनामी बाज़ार में आया था। कुछ मॉडल जो पहले भी इसी तरह काम कर चुके हैं, वे हैं मूनका, हाउज़ इन्वेस्ट, सनशाइन होम्स...

हाल ही में, एफनेस्ट जेएससी वीपीएस सिक्योरिटीज कंपनी के स्मार्टवन एप्लिकेशन के माध्यम से रियल एस्टेट निवेश सेवाएं प्रदान करता है।

इसमें भाग लेने के लिए, ग्राहकों को VPS निवेशक होना आवश्यक है। तदनुसार, प्रत्येक अचल संपत्ति का मूल्यांकन व्यावसायिक इकाई द्वारा किया जाता है और उसे शेयरों में परिवर्तित किया जाता है जिन्हें Fnest की इकाई में प्राथमिक निवेशकों को बेचा जा सकता है। इसमें, 1 Fnest 10,000 VND के बराबर होता है। उदाहरण के लिए, 25 बिलियन VND मूल्य की एक अचल संपत्ति 2.5 मिलियन Fnest के बराबर होगी। Fnest द्वारा प्रदान किया जाने वाला रियल एस्टेट पोर्टफोलियो काफी विविध है, जिसमें विला, शॉपहाउस से लेकर अपार्टमेंट तक शामिल हैं...

वियतनामनेट संवाददाता से बात करते हुए, टीएटी लॉ फर्म के वकील माई थाओ ने कहा कि इस मॉडल की ताकत यह है कि यह सही लक्ष्य पर पहुंचता है, तथा उन निवेशकों के मनोविज्ञान पर प्रभाव डालता है, जिन्हें अधिक पूंजी निवेश करने की आवश्यकता नहीं होती है, लेकिन फिर भी वे अपनी इच्छानुसार अचल संपत्ति में निवेश कर सकते हैं, ताकि वे अचल संपत्ति के एक हिस्से के मालिक बन सकें।

"रियल एस्टेट व्यवसाय की तुलना में ग्राहकों के लिए अधिक मूल्य लाने के वादे के साथ 4.0 प्रौद्योगिकी प्लेटफार्मों के साथ संयुक्त पारंपरिक रियल एस्टेट व्यवसाय में एक नया रूप जोड़ने के अलावा, मुझे लगता है कि रियल एस्टेट बाजार में इस तरह का "हाइब्रिड" रूप बनाने से इस व्यावसायिक गतिविधि में आसानी से अस्थिरता पैदा हो सकती है, और जब इसे विनियमित करने के लिए कोई विशिष्ट कानूनी गलियारा नहीं होता है तो विवाद आसानी से उत्पन्न हो सकते हैं" - वकील माई थाओ ने कहा और कहा कि यह इस मॉडल का नुकसान है कि लेनदेन में शामिल पक्षों को ध्यान देने की आवश्यकता है और साथ ही राज्य प्रबंधन एजेंसियों को लेनदेन में भाग लेने वाले लोगों के लिए आवश्यक चेतावनियां भी देने की आवश्यकता है।

एफनेस्ट हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट, शॉपहाउस और विला सहित रियल एस्टेट पेश कर रहा है, जो सभी वर्तमान में बिक चुके हैं। जो निवेशक खरीदना चाहते हैं, उन्हें द्वितीयक बाजार (खरीदें और फिर से बेचें) से खरीदना होगा। 20 जून का स्क्रीनशॉट।

वकीलों का विश्लेषण है कि, संक्षेप में, रियल एस्टेट बाज़ार में इस प्रकार का व्यवसाय उद्यमों के लिए पूंजी जुटाने का एक रूप है। वे रियल एस्टेट को बाज़ार से धन आकर्षित करने और आसानी से कार्यशील पूंजी प्राप्त करने के लिए एक वित्तीय निवेश माध्यम मानते हैं। इसलिए, कानूनी तौर पर, रियल एस्टेट को बाज़ार में लाने के लिए आवश्यक शर्तों के अलावा, उन्होंने "शेयरों" की अवधारणा का इस्तेमाल किया है जो निवेशकों को उस रियल एस्टेट के स्वामित्व के बारे में आसानी से गुमराह कर सकता है।

"वास्तव में, निवेशकों के पास अचल संपत्ति के मूल्य का केवल एक हिस्सा ही होता है, जिसे पक्षों के समझौते के अनुसार शेयरों के रूप में धन में परिवर्तित किया जाता है। वर्तमान में, कानून में अचल संपत्ति के स्वामित्व को शेयरों में विभाजित करने के नियम नहीं हैं, इसलिए भविष्य में अचल संपत्ति के स्वामित्व और प्रबंधन को लेकर विवाद आसानी से उत्पन्न हो सकते हैं," वकील माई थाओ ने कहा।

मुनाफ़े और तरलता के मूल्य के बारे में, वकील ने कहा कि यह मॉडल बेचने वाली इकाई की ओर से निवेशकों के लिए बिना किसी गारंटी उपाय के केवल एकतरफ़ा प्रतिबद्धता दर्शाता है, इसलिए ज़रूरत पड़ने पर पूँजी निकालना छोटे निवेशकों के लिए मुश्किल है। इसके अलावा, सेवा शुल्क का भुगतान करना होगा, और इस मॉडल के लिए परिचालन मूल्यों का प्रबंधन भी स्पष्ट और पारदर्शी नहीं है।

विवाद की स्थिति में कौन जिम्मेदार है?

निवेश अचल संपत्ति से संबंधित विवादों के मामले में कौन जिम्मेदार है, इस मुद्दे के संबंध में, वकील माई थाओ ने कहा कि समाधान दो तंत्रों पर आधारित है: समझौता और अदालत या मध्यस्थता में निपटान।

विशेष रूप से, मामले के विवाद समाधान का आधार अनुबंध की शर्तों और अनुबंध से जुड़े अन्य दस्तावेज़ों, यदि कोई हों, पर निर्भर करेगा। यदि पक्षों के अधिकारों और दायित्वों पर स्पष्ट नियम हैं जो कानून के प्रावधानों का उल्लंघन नहीं करते हैं, तो उन्हें लागू किया जाएगा। इस मॉडल लेनदेन में भाग लेने पर, जब दोनों पक्षों के पास विशिष्ट नियम नहीं होते हैं, तो पक्षों की ज़िम्मेदारियों को निर्धारित करने के लिए प्रासंगिक कानूनी नियमों पर विचार किया जाएगा।

"ज़िम्मेदारियों के संदर्भ में, दोनों इकाइयों, एफनेस्ट और प्रतिभूति कंपनी, को निवेशकों के अधिकारों की रक्षा के लिए विवादों को सुलझाने की प्राथमिक ज़िम्मेदारी लेनी होगी, और अचल संपत्ति से संबंधित नियमों और अन्य प्रासंगिक कानूनों का पालन करना होगा। यदि कोई उल्लंघन होता है, तो उसे अनुबंध विवाद के अनुसार सुलझाया जाएगा और अधिकारों के उल्लंघन पर निवेशकों को हुए नुकसान (यदि कोई हो) के लिए मुआवज़ा दिया जाएगा," वकील ने कहा।

विशेषज्ञों ने यह भी बताया कि इस मॉडल की एक समस्या अचल संपत्ति का मूल्यांकन है। तदनुसार, अचल संपत्ति का मूल्यांकन एक स्वतंत्र गतिविधि है जो विवादों के समाधान के लिए पक्षों को एक आधार प्रदान करती है या निवेशकों को उचित निवेश करने की उनकी वित्तीय क्षमता का पता लगाने में मदद करती है।

हालांकि, विवादों को सीमित करने के लिए, विशेषज्ञ सलाह देते हैं कि निवेशकों को अचल संपत्ति के कानूनी दस्तावेजों की जांच करने पर ध्यान देना चाहिए, निवेशक से सीधे उन्हें प्रदान करने के लिए कहें (भूमि उपयोग अधिकार का प्रमाण पत्र, घर का स्वामित्व, निर्माण परमिट, परियोजना स्वीकृति के मिनट, आदि); उपरोक्त जानकारी को सक्षम प्राधिकारियों जैसे निर्माण विभाग, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग और नोटरी कार्यालयों में देखा जा सकता है ताकि यह जांच की जा सके कि अचल संपत्ति विवाद में नहीं है, निवेशक द्वारा बंधक या गारंटी नहीं दी गई है।

इसके अलावा, निवेशकों को निवेशक अनुबंध की शर्तों पर भी विचार करना चाहिए क्योंकि यह अनुबंध नागरिक संहिता के प्रावधानों के अनुसार पक्षों के बीच एक समझौता है। यदि कानून की विशिष्ट शाखाओं में प्रत्यक्ष नियमन नहीं हैं, तो नागरिक संहिता लागू होगी।

इसके अलावा, परियोजना का निष्पक्ष मूल्यांकन करने और उस पर विचार करने के लिए वित्त, निवेश और रियल एस्टेट के विशेषज्ञ वकीलों जैसे विशेषज्ञों से परामर्श करना आवश्यक है। ऐसे विवादों के मामले में जिनमें मुकदमेबाजी या मध्यस्थता की आवश्यकता हो, निवेशक की संपत्ति के अपव्यय से बचने के लिए आवश्यक साक्ष्यों को एकत्रित करना और आपातकालीन उपाय लागू करना आवश्यक है।

हज़ारों लोग नहत नाम कंपनी के सीईओ वु थी थुई की अविश्वसनीय ब्याज दरों के जाल में फँस गए। 5-7% प्रति माह, यानी 60-84% प्रति वर्ष के बराबर, भारी मुनाफ़े के साथ, नहत नाम रियल एस्टेट कंपनी ने निवेशकों का विश्वास जीतने और ख़ासकर बड़ी रकम हड़पने के लिए कई और हथकंडे भी अपनाए।

हनोई में टाउनहाउस खरीदने के लिए अरबों डॉलर जमा करने के बाद, ग्राहकों को पता चला कि निवेशक ने मनमाने ढंग से योजना को 'तोड़' दिया है। कई साल पहले थान हा - सिएन्को 5 शहरी क्षेत्र परियोजना (हनोई) में टाउनहाउस खरीदने के लिए जमा करने के बाद, ग्राहकों को पता चला कि इन भूखंडों को विला के रूप में योजनाबद्ध किया जा रहा था।

स्रोत: https://vietnamnet.vn/hut-tien-dau-tu-nha-dat-chi-tu-10-000-dong-le-chua-quy-dinh-cam-bi-tuyt-coi-vi-sao-2293591.html