नीलामी में धांधली के खिलाफ कदम उठाने का प्रस्ताव

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तदनुसार, HoREA ने बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि मूल्यांकन विधियों के सिद्धांतों को निर्धारित करने के बजाय बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि मूल्यांकन के सिद्धांतों को निर्धारित करने और मूल्यांकन किए जाने वाले भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र के स्थान (स्थान) के आधार को जोड़ने का प्रस्ताव दिया।

यह अनुशंसा की जाती है कि रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों, मूल्यांकन उद्यमों, समीक्षा विशेषज्ञों, वित्त विभाग, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग, भूमि मूल्यांकन परिषद, तथा भूमि की कीमतों पर निर्णय लेने के लिए प्राधिकार रखने वाली एजेंसी या व्यक्ति के बीच स्वतंत्रता सुनिश्चित करने के लिए सिद्धांतों को विकसित और परिपूर्ण किया जाए, ताकि मिलीभगत और मूल्य निर्धारण को रोकने के लिए स्वतंत्रता सुनिश्चित करने के उपाय किए जा सकें, जिससे राज्य के बजट राजस्व की हानि हो सकती है।

HoREA के अनुसार, वर्तमान में प्रांतीय स्तर पर रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए भूमि मूल्य निर्धारण और मूल्यांकन गतिविधियों में चार संस्थाएँ भाग ले रही हैं: प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग, भूमि मूल्यांकन परिषद, और विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण करने वाली प्रांतीय जन समिति। इसके अलावा, नीलामी में भाग लेने वाले उद्यम भी हैं और भूमि मूल्यांकन परिषद में भाग लेने के लिए आमंत्रित विशेषज्ञों की समीक्षा करते हैं, जो भूमि मूल्य निर्धारण और मूल्यांकन गतिविधियों की "स्वतंत्र समीक्षा" का कार्य करते हैं और फिर उन्हें भूमि मूल्य निर्धारण के लिए प्रांतीय जन समिति को प्रस्तुत करते हैं।

HoREA के अनुसार, वर्तमान भूमि कानून भूमि मूल्यांकन के 5 तरीकों को निर्धारित करता है जिनमें शामिल हैं: तुलना विधि, कटौती विधि, आय विधि, अधिशेष विधि, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि। वर्तमान में, अधिशेष विधि व्यापक रूप से भूमि उपयोग शुल्क, अचल संपत्ति परियोजनाओं, वाणिज्यिक आवास, शहरी क्षेत्रों के लिए भूमि किराए की गणना करने के लिए विशिष्ट भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए लागू की जाती है, लेकिन भूमि मूल्यांकन के परिणाम वास्तव में विश्वसनीय नहीं हैं। क्योंकि, विशेषज्ञों के अनुसार, एक ही अचल संपत्ति परियोजना के लिए, यदि केवल 1 मूल्यांकन उद्यम 2 अलग-अलग भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करता है, तो यह लगभग 17% के मूल्य में अंतर के साथ 2 अलग-अलग परिणाम देगा। यदि एक ही अचल संपत्ति परियोजना को एक ही भूमि मूल्यांकन पद्धति को लागू करने वाले 2 अलग-अलग मूल्यांकन उद्यमों द्वारा कार्यान्वित किया जाता है, तो यह लगभग 17% के मूल्य में अंतर के साथ 2 अलग-अलग परिणाम भी देगा।

Kiến nghị có biện pháp chống dàn xếp khi đấu giá - Ảnh 1. — भूमि नीलामी में अभी भी कई कमियां हैं।

उपरोक्त सभी भूमि मूल्यांकन विधियों में सीमाएँ और कमियाँ हैं, विशेष रूप से तुलनात्मक विधि, अधिशेष विधि और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि के कार्यान्वयन के लिए भूमि मूल्यों के इनपुट डेटाबेस पर निर्भर रहना आवश्यक है। हालाँकि, यह डेटाबेस अधूरा, गलत और वास्तविक समय में अद्यतन नहीं होता है।

यह ध्यान देने योग्य है कि वर्तमान भूमि कानून में सामूहिक भूमि मूल्यांकन की कोई विधि निर्धारित नहीं है, हालाँकि व्यवहार में इस विधि का उपयोग भूमि मूल्य सूची बनाने के लिए किया जाता रहा है। यह एक उन्नत भूमि मूल्यांकन विधि है जिसका उपयोग कई देशों में किया गया है।

HoREA के अनुसार, यह सलाह दी जाती है कि एक राज्य एजेंसी को नियुक्त किया जाए, जिसमें सबसे उपयुक्त वित्त विभाग है, जो 2003 के भूमि कानून में निर्धारित सभी भूमि मूल्यांकन और भूमि मूल्य मूल्यांकन गतिविधियों की अध्यक्षता और सलाह दे, तथा वर्तमान 2013 के भूमि कानून में निर्धारित भूमि मूल्यांकन और भूमि मूल्य मूल्यांकन कार्य में "कटौती" न करे, जिसे दो स्थानों, वित्त विभाग और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग को सौंपा गया है।

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