भूमि मूल्यांकन - एक ऐसा संबंध जिसे 2024 के भूमि कानून में संशोधन करते समय स्पष्ट किया जाना आवश्यक है

कार्यान्वयन के एक वर्ष से अधिक समय बाद, भूमि कानून 2024 ने कई कमियाँ उजागर की हैं, जिनमें भूमि मूल्यांकन से जुड़ी समस्याएँ भी शामिल हैं - वह "आधारभूत" कारक जो भूमि पुनर्प्राप्ति, मुआवज़ा, पुनर्वास और भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी से संबंधित कई नीतियों की प्रभावशीलता निर्धारित करता है। इस नीति को स्थिर रूप से लागू करने और निष्पक्षता सुनिश्चित करने के लिए, भूमि मूल्यांकन तंत्र को पूर्ण बनाने की दिशा में भूमि कानून में संशोधन और अनुपूरण करना अत्यावश्यक है।

भूमि मूल्यांकन से संबंधित अभी भी कई "अड़चनें" हैं। चित्रांकन: क्वोक डंग/वीएनए

कई "अड़चनें"

उम्मीद है कि 2024 का भूमि कानून 2013 के भूमि कानून की सीमाओं को पार कर जाएगा, खासकर ज़मीन की कीमतें बाज़ार मूल्य के करीब तय करने, ज़मीन वापस पाने वाले लोगों के लिए निष्पक्षता लाने और निवेश परियोजनाओं की राह में आने वाली बाधाओं को दूर करने में। हालाँकि, इसके कार्यान्वयन से पता चलता है कि भूमि मूल्यांकन से जुड़ी अभी भी कई "अड़चनें" हैं जिन्हें जल्द ही दूर करने की ज़रूरत है।

विशेषज्ञों के अनुसार, लंबे समय से भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य सूची से कम रही है, जिससे साइट क्लीयरेंस के लिए मुआवजे में गड़बड़ी हो रही है। 2024 के भूमि कानून के साथ, भूमि मूल्य ढांचे को आधिकारिक तौर पर समाप्त कर दिया गया है और भूमि मूल्य सूची को वार्षिक रूप से स्थापित किया गया है, जिससे समय पर और अधिक यथार्थवादी समायोजन करने में मदद मिलने की उम्मीद है।

हालाँकि, कुछ इलाकों में, ज़मीन की कीमतें अभी भी बाज़ार में ज़मीन की वास्तविक कीमत से काफ़ी कम रखी जाती हैं, जिससे मुआवज़े की कीमत और परियोजना की ज़मीन की "शुरुआती" कीमत के बीच काफ़ी अंतर हो जाता है। इससे शिकायतें बढ़ी हैं, लोगों की प्रतिक्रियाएँ बढ़ी हैं और व्यवसायों को परियोजना में भाग लेते समय अपने वित्तीय संसाधनों पर ध्यान से विचार करना पड़ रहा है।

हनोई कृषि एवं पर्यावरण विभाग ने बताया कि, 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 159 के अनुसार, निवेशित तकनीकी अवसंरचना वाले भूखंडों के भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य भूमि मूल्य सूची के अनुसार निर्धारित किया जाना चाहिए। हालाँकि, कई स्थानों पर भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य से कम है, जो निवेश लागत, स्थल निकासी और नए भूमि कोष के निर्माण के लिए पर्याप्त नहीं है।

सिद्धांत रूप में, विशिष्ट भूमि मूल्य, भूमि आवंटन या लेन-देन के समय सक्षम प्राधिकारी द्वारा निर्धारित मूल्य होता है, जो सामान्य मूल्य सूची की तुलना में बाज़ार के अधिक निकट होता है। लेकिन व्यवहार में, विशिष्ट भूमि मूल्य का निर्धारण बहुत कठिन है। क्योंकि विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण के लिए कई कारकों (स्थान, वैधता, बुनियादी ढाँचा, विकास क्षमता) को आधार बनाना आवश्यक है, लेकिन वर्तमान में विस्तृत मूल्यांकन तंत्र और विधि स्पष्ट नहीं है, फिर भी यह मूल्यांकनकर्ता के अनुभव पर बहुत निर्भर करता है।

यहाँ तक कि विशिष्ट मूल्य निर्धारण के समय पर भी सहमति नहीं बनी है (उदाहरण के लिए, जब कोई राज्य एजेंसी ज़मीन आवंटित या पट्टे पर देने का फ़ैसला करती है, तो उसका निर्धारण किया जाएगा - लेकिन इस समय ज़मीन की कीमतों में पिछले बाज़ार मूल्य की तुलना में काफ़ी उतार-चढ़ाव आ रहा है)। यह तो बताने की ज़रूरत नहीं कि स्थानीय निकायों और अधिकारियों के बीच विशिष्ट मूल्यों का निर्धारण अभी भी एक-दूसरे से ओवरलैप हो रहा है, जिससे लोगों और राज्य एजेंसियों के बीच विवाद और शिकायतें आसानी से पैदा हो रही हैं...

यही एक कारण है कि कई इलाके अभी भी विशिष्ट भूमि मूल्यों को व्यापक रूप से लागू करने में हिचकिचाते हैं, या जब वे लागू करते हैं, तो उन पर आसानी से सवाल उठाए जाते हैं और प्रतिक्रियाएँ दी जाती हैं। इसके अलावा, 2024 के भूमि कानून के कार्यान्वयन के लिए मार्गदर्शक दस्तावेज़ अभी भी धीमी गति से पूरे हो रहे हैं, जिसके कारण इलाके भूमि मूल्यांकन लागू करने में "अस्थिर" हैं।

ये व्यावहारिक समस्याएँ "अड़चनें" पैदा कर रही हैं जो 2024 के भूमि कानून को अपेक्षा के अनुरूप अपनी श्रेष्ठता पूरी तरह से प्रदर्शित करने से रोक रही हैं। हाल ही में, उप-प्रधानमंत्री ट्रान होंग हा ने 2024 के भूमि कानून (मसौदा कानून) के कई अनुच्छेदों में संशोधन और अनुपूरण करने वाले मसौदा कानून पर सरकारी सदस्यों की राय जानने के लिए एक बैठक की अध्यक्षता की और मंत्रालयों, शाखाओं, संघों के नेताओं से अनुरोध किया कि वे 2024 के भूमि कानून में उन ज़रूरी संशोधनों का विश्लेषण और चर्चा करें, जो सामाजिक -आर्थिक विकास में बाधाएँ और कठिनाइयाँ पैदा कर रहे हैं; बाज़ार तक पहुँचने के लिए भूमि मूल्य सूची को लागू करते समय आने वाली कमियों को दूर करें...

तनाव से राहत

एक अपरिहार्य वास्तविकता यह है कि कई इलाकों में, खासकर बढ़ते शहरी क्षेत्रों में, ज़मीन की कीमतों में उतार-चढ़ाव का रुझान बना रहता है। जब कोई परियोजना कई वर्षों तक चलती है, और ज़मीन की कीमत मूल्य सूची या शुरुआती विशिष्ट मूल्य के अनुसार एक बार तय हो जाती है, तो कार्यान्वयन चरण के दौरान ज़मीन की कीमत तेज़ी से बढ़ने पर निवेशक को नुकसान हो सकता है। और तो और, अगर जिन लोगों की ज़मीन वापस मिल जाती है, उन्हें पुनर्विक्रय पर उद्यम को मिलने वाले ज़मीन के लाभ से कम कीमत स्वीकार करनी पड़ती है, तो "नुकसान" की भावना पैदा होना स्वाभाविक है।

इसके विपरीत, यदि परियोजना कार्यान्वयन अवधि के दौरान भूमि की कीमतों को मध्यवर्ती "बाज़ार मूल्य" के अनुसार समायोजित करने की अनुमति दी जाती है, तो मुनाफ़े के लिए मिलीभगत का फ़ायदा उठाकर भूमि की कीमतें बढ़ाना "मूल्य मुद्रास्फीति" को बढ़ावा देना भी आसान है। इसलिए, कई व्यवसाय और विशेषज्ञ मानते हैं कि भूमि मूल्यांकन के वर्तमान तरीके में अभी भी संभावित जोखिम हैं और यह वास्तव में निष्पक्षता सुनिश्चित नहीं करता है।

वियतनाम वैल्यूएशन एंड इंस्पेक्शन कंपनी लिमिटेड (वीएआई) के निदेशक श्री एनगो गिया कुओंग ने टिप्पणी की कि भूमि मूल्य सूची बनाते समय, उत्पादन उद्देश्यों या वाणिज्यिक - सेवा भूमि के लिए उपयोग की जाने वाली भूमि की कीमत निर्धारित करते समय निर्धारित मूल्यांकन विधियों को लागू करना लगभग असंभव है, लेकिन आवासीय भूमि की कीमत की तुलना में प्रतिशत के अनुसार अंतरण करना चाहिए।

कई इलाकों में भूमि मूल्य सूची जारी करने के निर्णयों में अभी भी इसी गणना पद्धति का उपयोग किया जाता है, जिससे पता चलता है कि भूमि मूल्य सूची मूल्यांकन परिषद भूमि कानून के प्रावधानों का पालन नहीं कर सकती, जिसके अनुसार भूमि मूल्य सूची में भूमि की कीमतें भूमि मूल्यांकन विधियों के अनुसार निर्धारित की जानी चाहिए (कोई भी विधि अंतर्वेशन की अनुमति नहीं देती)। इसका मतलब यह है कि, हालाँकि 2024 के भूमि कानून ने भूमि मूल्य ढाँचे को हटा दिया है, फिर भी 2026 की अवधि के लिए बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि मूल्य सूची का निर्माण इस सीमा के दोहराए जाने का जोखिम रखता है।

श्री कुओंग के अनुसार, भूमि मूल्य तालिकाएँ बनाते समय भूमि मूल्यांकन के पृथक और पूरक सिद्धांतों का निर्धारण, जो विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण हेतु लागू बाजार सिद्धांतों से भिन्न हैं, नीति को सिद्धांत के अनुरूप बनाने और नीतिगत उतार-चढ़ाव न पैदा करने में मदद करेगा। भूमि मूल्य तालिकाएँ बनाते समय भूमि मूल्यांकन के पूरक सिद्धांतों का विनियमन, स्थानीय निकायों के लिए भूमि मूल्य तालिकाएँ बनाने में पर्याप्त अधिकार और पहल करने का एक स्पष्ट कानूनी आधार भी प्रदान करता है, जो बजट राजस्व को स्थिर करने के अनुरूप हो, लेकिन समायोजन के अधीन विषयों के लिए उतार-चढ़ाव पैदा न करे।

भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्यों का निर्माण बाज़ार मूल्यों से स्वतंत्र होने से समायोजन के विषयों (आर्थिक घटकों की उत्पादन लागत) के लिए स्थिरता पैदा होगी। साथ ही, वित्तीय दायित्वों की गणना के आधार के रूप में उपयोग की जाने वाली भूमि की कीमतें वियतनामी अचल संपत्ति बाजार के जटिल, चक्रीय और अप्रत्याशित उतार-चढ़ाव से प्रभावित नहीं होंगी - श्री कुओंग ने विश्लेषण किया।

नेशनल इकोनॉमिक्स यूनिवर्सिटी के वरिष्ठ व्याख्याता और एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन थुओंग लैंग ने टिप्पणी की कि पहला महत्वपूर्ण कदम प्राथमिक भूमि मूल्य को समायोजित करना है, जो वह मूल्य है जो राज्य पहली बार भूमि आवंटन करते समय निर्धारित करता है। मूल्य पूरी तरह से बाजार मूल्य के अनुसार निर्धारित नहीं किया जा सकता। इसके बजाय, प्राथमिक मूल्य को अधिमान्य प्रकृति का होना चाहिए, जिससे व्यवसायों को निवेश और विकास के लिए प्रोत्साहन मिले, न कि बजट राजस्व को अधिकतम करने के लिए उच्च स्तर पर निर्धारित किया जाए।

श्री लैंग ने सुझाव दिया कि, "यदि प्राथमिक भूमि की कीमतें बहुत अधिक बढ़ा दी जाती हैं, तो इससे न केवल व्यवसायों के लिए इनपुट लागत बढ़ेगी, बल्कि इसका परिणाम यह होगा कि पूरे बाजार में भूमि की कीमतें "बढ़ जाएंगी", जिससे दबाव पूरी अर्थव्यवस्था पर फैल जाएगा।"

इसके अलावा, इस विशेषज्ञ ने प्रस्ताव दिया कि भूमि मूल्य विनियमन एक संदर्भ मूल्य ढाँचे प्रणाली पर आधारित होना चाहिए, जो क्षेत्र और विकास लक्ष्यों के अनुसार विभेदित हो। उदाहरण के लिए, शहरी क्षेत्रों या उच्च लाभ क्षमता वाले क्षेत्रों में, कीमतें अपेक्षाकृत ऊँचे स्तर पर निर्धारित की जा सकती हैं; जबकि जिन क्षेत्रों में निवेश को प्रोत्साहित करने की आवश्यकता है या जिनमें लाभ की संभावना कम है, वहाँ कीमतें कम, अधिक उचित स्तर पर निर्धारित की जानी चाहिए। सभी कार्य एक मास्टर प्लान के अंतर्गत होने चाहिए, जिसमें स्थिरता सुनिश्चित करने के लिए कम से कम 3-5 वर्षों का दृष्टिकोण हो।

इसके अलावा, राज्य को पारदर्शिता, निष्पक्षता और दक्षता सुनिश्चित करने के लिए कई मूल्य विनियमन उपकरणों का सक्रिय रूप से उपयोग करने की आवश्यकता है। भूमि की नीलामी को उचित रूप से नियंत्रित करने की आवश्यकता है ताकि कीमतें बहुत अधिक न बढ़ें और बाज़ार में विकृति न आए। नियामक उपकरणों को राज्य, व्यवसायों और लोगों के बीच हितों का सामंजस्य सुनिश्चित करना चाहिए। न केवल नियोजन, मूल्य निर्धारण, भूमि उपयोग सीमा जैसे प्रशासनिक उपायों का उपयोग करना चाहिए... बल्कि करों, ब्याज दरों, निवेश प्रोत्साहनों और अन्य राजकोषीय सहायता नीतियों जैसे आर्थिक उपकरणों का भी विस्तार करना होगा।

स्रोत: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm