समुद्री अतिक्रमण परियोजनाओं पर विनियमों में संशोधन और अनुपूरण का प्रस्ताव

समुद्री अतिक्रमण निवेश परियोजनाओं की स्थापना, मूल्यांकन और अनुमोदन पर डिक्री को संशोधित और पूरक करने का प्रस्ताव

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, भूमि पुनर्ग्रहण गतिविधियों पर नियमन कई लाभ लाते हैं और इसलिए अत्यंत आवश्यक हैं। प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय को जल्द ही इस अध्यादेश को लागू करना चाहिए ताकि वर्तमान में भूमि पुनर्ग्रहण परियोजनाओं में आने वाली बाधाओं को दूर किया जा सके।

HoREA के अध्यक्ष को उम्मीद है कि सरकार 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 190 के कार्यान्वयन के बारे में विस्तृत जानकारी देने के लिए यह आदेश जारी करेगी, जो 1 अप्रैल से प्रभावी होगा।

प्रधानमंत्री और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय को भेजे गए "समुद्री अतिक्रमण गतिविधियों पर डिक्री के मसौदे पर टिप्पणी करते हुए, HoREA के अध्यक्ष ने कहा कि उन्हें उम्मीद है कि सरकार 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 190 के कार्यान्वयन के बारे में विस्तार से बताने के लिए यह डिक्री जारी करेगी, जो 1 अप्रैल से प्रभावी होगी।

HoREA मूलतः समुद्री अतिक्रमण गतिविधियों पर मसौदा डिक्री (मसौदा डिक्री) से सहमत है तथा मसौदा डिक्री में कुछ चिंताओं पर टिप्पणी भी करता है।

विशेष रूप से, श्री चाऊ ने तीन कारणों से मसौदा डिक्री के अनुच्छेद 3 के खंड 2 को संशोधित और पूरक करने का प्रस्ताव रखा।

सबसे पहले, भूमि पुनर्ग्रहण निवेश परियोजना, निवेश परियोजना में भूमि पुनर्ग्रहण मदों में तटीय जलोढ़ क्षेत्र, तटीय सुरक्षात्मक वन भूमि, या तटीय जलीय कृषि भूमि शामिल हो सकती है। इस प्रकार की भूमि के लिए भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन भूमि कानून और संबंधित कानूनों के प्रावधानों के अनुसार किया जाना चाहिए।

दूसरा, समुद्र अतिक्रमण निवेश परियोजना, योजना के अनुसार निवेश परियोजना में समुद्र अतिक्रमण मद का उद्देश्य न केवल भूमि निधि बनाना है बल्कि मार्ग के साथ निवेश परियोजनाओं को लागू करने के लिए "विशेष समुद्री सतह के साथ भूमि निधि बनाना" भी हो सकता है जैसे: मुख्य भूमि से गहरे समुद्र क्षेत्रों तक घाट, या तटीय पवन ऊर्जा परियोजनाएं, अपतटीय पवन ऊर्जा परियोजनाएं, या तेल और गैस पाइपलाइन या बिजली केबल, ऑप्टिकल केबल।

तीसरा, समुद्री अतिक्रमण निवेश परियोजना, एक निश्चित समुद्री क्षेत्र, या तटीय जलोढ़ क्षेत्र, या तटीय संरक्षण वन भूमि, या तटीय जलीय कृषि भूमि में निवेश परियोजना में समुद्री अतिक्रमण मदों को योजना के अनुसार लागू किया जाना चाहिए, और संबंधित कानूनों के प्रावधानों का पालन करना चाहिए।

इसके अलावा, HoREA के अध्यक्ष ने समुद्री अतिक्रमण निवेश परियोजनाओं या निवेश परियोजनाओं की समुद्री अतिक्रमण मदों की स्थापना, मूल्यांकन और अनुमोदन पर मसौदा डिक्री के अनुच्छेद 5 को संशोधित और पूरक करने का भी प्रस्ताव रखा।

यह न केवल निर्माण कानून के प्रावधानों का अनुपालन करता है, बल्कि निवेश कानून, आवास कानून, अचल संपत्ति व्यापार कानून, समुद्री कानून, वानिकी कानून आदि जैसे संबंधित कानूनों का भी अनुपालन करता है।

HoREA द्वारा दिया गया कारण यह है कि समुद्र पुनर्ग्रहण परियोजना एक सार्वजनिक निवेश परियोजना है जिसका उद्देश्य "सामाजिक-आर्थिक विकास उद्देश्यों के लिए विशेष समुद्री सतह के साथ भूमि निधि, भूमि निधि बनाना है" "समुद्र पुनर्ग्रहण के पूरा होने को स्वीकार करने" के बाद, समुद्र पुनर्ग्रहण परियोजना के दायरे में घटक परियोजनाओं या निर्माण वस्तुओं को लागू करने के लिए निवेशकों का चयन करने के लिए एक बोली प्रक्रिया आयोजित की जाएगी।

समुद्र पुनर्ग्रहण परियोजना एक निवेश परियोजना है जो "सार्वजनिक निवेश से विदेशी पूंजी का उपयोग करती है और अन्य पूंजी" (निजी पूंजी) का उपयोग करने वाली परियोजनाएं हैं। पीपीपी कानून 2020 और निवेश कानून 2020 के प्रावधानों के अनुसार, "रणनीतिक निवेशक" या "पीपीपी कानून 2020 और बोली कानून 2023 के प्रावधानों के अनुसार चयनित निवेशक" समुद्र पुनर्ग्रहण गतिविधियों को अंजाम देगा और समुद्र पुनर्ग्रहण परियोजना के दायरे में घटक परियोजनाओं या निर्माण वस्तुओं को भी पूरा करेगा।

इस मामले में, निवेशकों को न केवल "निर्माण कानून के प्रावधानों" का पालन करना होगा, बल्कि निवेश कानून, आवास कानून, अचल संपत्ति व्यापार कानून, समुद्री कानून, वानिकी कानून, कृषि कानून, मत्स्य पालन कानून और पर्यावरण संरक्षण कानून जैसे "प्रासंगिक कानूनों" का भी पालन करना होगा।

"समुद्री अतिक्रमण परियोजनाओं" के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया शुल्क का निर्धारण कैसे किया जाए?

HoREA ने डिक्री 43/2014/ND-CP के अनुच्छेद 68 के खंड 3 और 5 और डिक्री 148/2020/ND-CP के अनुच्छेद 1 के खंड 21 की सामग्री को "नकल" करने की दिशा में "भूमि आवंटन, भूमि पट्टे और समुद्री अतिक्रमण के लिए समुद्री क्षेत्रों के आवंटन" पर "मसौदा डिक्री" के अनुच्छेद 6 को संशोधित और पूरक करने का प्रस्ताव दिया, बजाय डिक्री 43/2014/ND-CP के अनुच्छेद 68 के खंड 3 और 5 और डिक्री 148/2020/ND-CP के अनुच्छेद 1 के खंड 21 को "संदर्भित" करने के।

HoREA के विश्लेषण के अनुसार, डिक्री 43/2014/ND-CP और 148/2020/ND-CP, 2024 भूमि कानून की तारीख से समाप्त हो जाएंगे और भूमि कानून के कई लेखों के कार्यान्वयन का विवरण देने वाली डिक्री 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी होगी या राष्ट्रीय असेंबली द्वारा 1 जुलाई, 2024 से प्रभावी होने पर विचार किया जा सकता है।

राज्य के अधिकारियों, सिविल सेवकों और सार्वजनिक कर्मचारियों को पहले से संबंधित डिक्री को देखे बिना, केवल इस डिक्री को ही लागू करने की आवश्यकता है।

"भूमि का उपयोग करके परियोजनाओं को लागू करने के लिए निवेशकों का चयन करने के लिए कोई बोली नहीं लगाने" या "रणनीतिक निवेशकों, पीपीपी परियोजना निवेशकों" को भूमि आवंटन, भूमि पट्टे के मामले को "मसौदा डिक्री" के बिंदु सी, खंड 2, अनुच्छेद 6 में जोड़ने का प्रस्ताव है क्योंकि 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 124 में "भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के बिना भूमि आवंटन, भूमि पट्टे के मामले, भूमि का उपयोग करके परियोजनाओं को लागू करने के लिए निवेशकों का चयन करने के लिए कोई बोली नहीं लगाने" का प्रावधान है और 2020 पीपीपी कानून पीपीपी परियोजनाओं के लिए बोली लगाने के माध्यम से निवेशकों के चयन को निर्धारित करता है।

समुद्री अतिक्रमण परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए के निर्धारण के संबंध में, एसोसिएशन इस विनियमन से सहमत है कि भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना के लिए विशिष्ट भूमि की कीमतों का निर्धारण मसौदा डिक्री के खंड 1, अनुच्छेद 8 में भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार किया जाता है।

HoREA विनियमन से सहमत है: "विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने के लिए अधिशेष विधि को लागू करने के मामले में, कुल विकास लागत के अनुमान में सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा अनुमोदित भूमि पुनर्ग्रहण लागत शामिल होनी चाहिए।"

इसके अलावा, HoREA ने प्रधानमंत्री और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय से अनुरोध किया कि वे अधिशेष विधि को लागू करते समय कुल विकास लागत का अनुमान लगाने में ब्याज लागत को जोड़ने के विशेषज्ञ के प्रस्ताव पर सावधानीपूर्वक विचार करें।

क्योंकि ब्याज व्यय एक बहुत बड़ा वास्तविक व्यय है, क्योंकि सभी निवेशकों को मध्यम और दीर्घकालिक ऋण पूँजी उधार लेने की आवश्यकता होती है। कुछ मामलों में, निवेशकों को ऊँची ब्याज दरों पर उधार लेना पड़ता है, जिससे ऋण लागत कुल परियोजना निवेश के 20% से भी अधिक हो जाती है।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-sua-doi-bo-sung-quy-dinh-doi-voi-du-an-lan-bien-a658127.html