विशेष रूप से, यह कानून अपार्टमेंट भवनों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण पर विस्तृत नियम प्रदान करने के लिए एक अध्याय (अध्याय V) समर्पित करता है।
कार्यान्वयन में कई बाधाएं हैं।
पिछले बीस वर्षों से, पुराने अपार्टमेंट भवनों और सामूहिक आवासों का नवीनीकरण और पुनर्निर्माण केंद्रीय से लेकर स्थानीय स्तर तक सभी सरकारी प्रबंधन के लिए विशेष चिंता का विषय रहा है। हालांकि, वास्तविक कार्यान्वयन से अपेक्षित सकारात्मक परिणाम प्राप्त नहीं हुए हैं, और हजारों परिवार अभी भी जर्जर और असुरक्षित भवनों में रह रहे हैं; लोगों के जीवन और संपत्ति के लिए संभावित खतरे हमेशा बने रहते हैं।
निर्माण मंत्रालय के आंकड़ों के अनुसार, वर्तमान में देशभर में 2,500 से अधिक पुरानी अपार्टमेंट इमारतें और सामूहिक आवास परिसर हैं, जिनमें हनोई में सबसे अधिक 1,579 इमारतें हैं, उसके बाद हो ची मिन्ह सिटी का स्थान आता है।
यह केंद्रीय योजनाबद्ध अर्थव्यवस्था के युग का एक विशिष्ट उदाहरण है, जिसका निर्माण मुख्य रूप से 1960 से 1990 के दशक के बीच हुआ था। उस समय निर्माण तकनीक में आज जैसी प्रगति नहीं हुई थी। इसलिए, इन इमारतों की मुख्य संरचना भार वहन करने वाली ईंट की दीवारें हैं, जिनकी अधिकतम जीवन अवधि 50-70 वर्ष है।
समय के साथ, लंबे समय तक संचालन और उपयोग के कारण कई इमारतें बुरी तरह जर्जर हो गई हैं। इसके अलावा, रहने की जगह बढ़ाने की ज़रूरत ने निवासियों को मनमाने ढंग से अपने रहने के क्षेत्रों को बढ़ाने के लिए मजबूर किया है, जिससे इमारतों की पहले से ही असुरक्षित संरचना पर भार बढ़ गया है। इस बात से अवगत होने के बावजूद, कई परिवार आर्थिक कठिनाइयों के कारण वहीं रहने को मजबूर हैं, मानो वे अपने जीवन को दांव पर लगा रहे हों। इस बीच, इन पुरानी अपार्टमेंट इमारतों और सामूहिक आवास परिसरों का नवीनीकरण और पुनर्निर्माण बेहद धीमी गति से चल रहा है।
अकेले हनोई में ही, 1,579 पुरानी अपार्टमेंट इमारतों और सामूहिक आवास परिसरों (जिनमें 76 परिसरों में 1,273 इमारतें और 306 स्वतंत्र पुरानी अपार्टमेंट इमारतें शामिल हैं) में से दर्जनों इमारतें गंभीर स्थिति में हैं।
विशेष रूप से, 6 खतरनाक क्षेत्रों को स्तर डी (सबसे खतरनाक स्तर) के रूप में वर्गीकृत किया गया है जिन्हें ध्वस्त करके पुनर्निर्मित किया जाना चाहिए, जैसे कि जियांग वो आवासीय परिसर में भवन सी8, थान्ह कोंग आवासीय परिसर में जी6ए, न्गोक खान आवासीय परिसर में भवन ए और न्याय मंत्रालय आवासीय परिसर...
हालांकि, हनोई निर्माण विभाग द्वारा जारी आंकड़ों के अनुसार, पुरानी अपार्टमेंट इमारतों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण का काम 2023 के अंत तक योजना के केवल 1.14% तक ही पहुंचा था, जिसमें 19 क्षेत्रों में नवीनीकरण और पुनर्निर्माण का काम चल रहा था।
गौरतलब है कि शहर ने कई आवास परियोजनाओं के लिए निवेशकों के चयन को मंजूरी दे दी है, जैसे कि: न्गिया डो ए और बी आवास परियोजना (काऊ गियाय जिला); न्गुयेन कोंग ट्रू अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स (हाई बा ट्रुंग जिला); X1-26 लियू गियाई अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स (डोंग डा जिला); रेलवे परिवहन सेवा अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स (होआंग माई जिला); अपार्टमेंट बिल्डिंग नंबर 148-150 सोन ताई (बा दिन्ह जिला); वियतनाम फिल्म आर्काइव्स अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स 22 लियू गियाई स्ट्रीट (डोंग डा जिला); अपार्टमेंट बिल्डिंग नंबर 23 हैंग बाई (होआन किएम जिला)... लेकिन 2014 के आवास कानून और कुछ मार्गदर्शक आदेशों से संबंधित बाधाओं के कारण ये परियोजनाएं कई वर्षों से ठप पड़ी हैं।
हनोई निर्माण विभाग के उप निदेशक मैक दिन्ह मिन्ह ने कहा, "कानूनी ढांचे में सबसे बड़ी बाधाओं में से एक डिक्री 101/2015/एनडी-सीपी (2014 आवास कानून के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाला) है, जो लोगों और व्यवसायों को मुआवजे, भूमि खाली कराने और पुनर्वास पर बातचीत करने की अनुमति देता है; डिक्री में मुआवजे के गुणांक (के गुणांक) का भी उल्लेख नहीं है... जिसके कारण दोनों पक्ष आम सहमति पर नहीं पहुंच पाए हैं, जिससे पुराने अपार्टमेंट भवनों और सामूहिक आवासों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण को योजना और उद्देश्यों के अनुसार लागू करना असंभव हो गया है।"
नए नियम बाधाओं को दूर करते हैं।
उपर्युक्त चुनौतियों के जवाब में, 2023 के आवास कानून ने 2014 के आवास कानून के सकारात्मक पहलुओं को विरासत में लेते हुए और उन पर आधारित होकर, वर्तमान परिस्थितियों के अनुरूप कई महत्वपूर्ण प्रावधानों में संशोधन और उन्हें पूरक बनाया है, साथ ही कठिनाइयों और कमियों को दूर करते हुए, आने वाले समय में पुराने अपार्टमेंट भवनों और सामूहिक आवासों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण के लिए एक महत्वपूर्ण उपलब्धि हासिल की है।
2023 के आवास कानून की सबसे उल्लेखनीय नई विशेषताओं में से एक सार्वजनिक सहमति के प्रतिशत पर विनियमन है। पहले, किसी भी आवास परिसर में सभी मकान मालिकों की 100% सहमति आवश्यक थी। अब, नए कानून के अनुसार, योजना परामर्श में भाग लेने वाले कुल मकान मालिकों में से कम से कम 70% की सहमति और उनमें से 75% की सहमति विध्वंस के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए पर्याप्त है।
इसके अलावा, 2014 के आवास कानून में भूमि मुआवजे की कीमतों की गणना के लिए K गुणांक, पुनर्निर्माण के बाद आवास किराये की कीमतों, क्षेत्र को परिवर्तित करने के बाद निर्धारित अपार्टमेंट के मूल्य और किसी अन्य स्थान पर पुनर्वास के मामलों में पुनर्वास के लिए आवास के मूल्य पर विशिष्ट नियम नहीं हैं।
तदनुसार, पुराने अपार्टमेंट भवनों और सामूहिक आवासों वाले भूमि भूखंडों के स्थान और मूल्य के आधार पर स्थानीय निकायों द्वारा K गुणांक को लचीले ढंग से लागू किया जाएगा। K गुणांक की गणना की जाएगी और इसे 1-2 गुना अधिक समायोजित किया जाएगा।
"नए कानून की मुख्य विशेषता 'पुरानी अपार्टमेंट इमारतों के समेकन' संबंधी विनियमन है, जिसके अनुसार अलग-अलग, स्वतंत्र इमारतों का समेकन किया जाएगा और सार्वजनिक बुनियादी ढांचे (हरियाली वाले स्थान, पार्क, खेल के मैदान...) के लिए जगह बनाने के लिए नए निर्माणों की ऊंचाई बढ़ाई जाएगी।"
"इससे स्थानीय अधिकारियों के लिए काम आसान हो जाएगा और व्यवसायों को पुरानी अपार्टमेंट इमारतों और सामूहिक आवासों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण में अधिक सक्रिय रूप से भाग लेने के लिए प्रोत्साहन मिलेगा; निवासी भी संतुष्ट होंगे क्योंकि उन्हें अपने परिचित रहने के स्थानों को बदलना नहीं पड़ेगा या बुनियादी ढांचे और सुविधाओं की कमी वाले पुनर्वास क्षेत्रों में स्थानांतरित नहीं होना पड़ेगा..." - शहरी नियोजन विशेषज्ञ, वास्तुकला में मास्टर डिग्री प्राप्त ट्रान तुआन अन्ह ने टिप्पणी की।
विशेष रूप से, 2023 के आवास कानून में पुराने अपार्टमेंट भवनों और सामूहिक आवासों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण संबंधी प्रावधान विकेंद्रीकरण को और बढ़ावा देते हैं और प्रांतीय जन समितियों को अधिकार सौंपते हैं ताकि वे अपने अधीनस्थ विशेष एजेंसियों को मुआवजे और पुनर्वास योजनाओं की तैयारी, निवेश नीतियों और निवेशकों पर निर्णय लेना और उन्हें मंजूरी देना, अपार्टमेंट भवनों के विस्थापन, जबरन विस्थापन और विध्वंस की योजना बनाना और पुनर्वास बजट आवंटित करना जैसे विशिष्ट कार्य सौंप सकें।
इसके अतिरिक्त, कानून में एक प्रावधान यह भी जोड़ा गया है कि मालिकों को 1994 के बाद निर्मित अपार्टमेंट भवनों के पुनर्निर्माण के लिए धन का योगदान करना होगा ताकि व्यवहार्यता सुनिश्चित हो सके और मालिकों, राज्य और निवेशकों के बीच हितों का संतुलन बना रहे, साथ ही शहरी नवीनीकरण की आवश्यकताओं को पूरा किया जा सके।
हम पुराने अपार्टमेंट भवनों और सामूहिक आवासों के नवीनीकरण से संबंधित 2023 के आवास कानून में नए नियमों की अत्यधिक सराहना करते हैं। ये नियम मौजूदा कानूनों की तुलना में अधिक व्यावहारिक, विस्तृत और स्पष्ट हैं, जो राज्य, जनता और व्यवसायों के हितों में संतुलन सुनिश्चित करते हैं। इससे पुराने अपार्टमेंट भवनों और सामूहिक आवासों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण में तेजी आएगी, जिससे भविष्य में एकीकरण और विकास की आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए एक अधिक आधुनिक शहरी परिदृश्य का निर्माण होगा।
वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह
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स्रोत: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html
