क्या आप रियल एस्टेट बाजार को गर्म करने के लिए किफायती आवास का निर्माण करेंगे?

कई करोड़ डोंग की आय होने पर भी घर खरीदना मुश्किल है

तान बिन्ह जिले की निवासी गुयेन थी थुय ने कहा , "मैं और मेरे पति 7 साल से एक मकान किराए पर ले रहे हैं और हमें नहीं पता कि हम हो ची मिन्ह सिटी में कब मकान खरीद पाएंगे।"

सुश्री थुई ने बताया कि वह एक गारमेंट कंपनी में अकाउंटेंट के रूप में काम करती हैं और उनका वेतन 1 करोड़ वियतनामी डोंग प्रति माह है। उनके पति एक निर्माण कंपनी में तकनीशियन के रूप में काम करते हैं और उनका वेतन 1 करोड़ वियतनामी डोंग प्रति माह है। 2 करोड़ वियतनामी डोंग की कुल आय से वे अपने जीवन-यापन का खर्च और अपनी 6 साल की बेटी की पढ़ाई का खर्च उठा सकते हैं।

सुश्री थुई के अनुसार, उन्होंने और उनके पति ने कई सौ मिलियन VND बचाए हैं, लेकिन यह राशि घर खरीदने के लिए पर्याप्त नहीं है। उन्हें कम से कम 600 मिलियन VND की आवश्यकता है, ताकि बैंक उन्हें शहर के सबसे पुराने और सबसे सस्ते अपार्टमेंट खरीदने के लिए ऋण दे सके।

सुश्री थुई ने बताया कि उनके पास 60 करोड़ वियतनामी डोंग होने के बावजूद, उनकी मासिक आय में कोई वृद्धि नहीं हुई, और उनके और उनके पति के पास बैंक को मूलधन और ब्याज चुकाने के लिए पैसे नहीं थे। इसलिए, घर का सपना अभी भी बहुत दूर था।

कई मध्यम आय वाले लोग हो ची मिन्ह सिटी में घर खरीदने का खर्च नहीं उठा सकते। (चित्रण: दाई वियत)

सुश्री थुई के परिवार की तरह, श्री वो थान तुआन - जो एक विदेशी कंपनी में संचार विशेषज्ञ हैं - भी घर नहीं खरीद पाए हैं, जबकि उनकी वर्तमान आय 16 मिलियन वीएनडी/माह है।

श्री तुआन के अनुसार, अगर वह इस समय घर खरीदते हैं, तो उन्हें लगभग 1.5 अरब वियतनामी डोंग (VND) उधार लेना होगा। इस प्रकार, मूलधन और ब्याज भुगतान उनकी पूरी तनख्वाह "निगल" लेंगे।

सामाजिक आवास "उदास"

जबकि लाखों निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोगों को आवास की आवश्यकता है, सामाजिक आवास क्षेत्र अभी भी बहुत धीमी गति से विकसित हो रहा है। इसका कारण यह है कि इस प्रकार के आवास को कानूनी प्रक्रियाओं में कई बाधाओं, नियमों की अपर्याप्तता, अधिमान्य ऋण लेने में कठिनाई और नीति लाभार्थियों की पहचान करने में कठिनाई का सामना करना पड़ता है।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ डॉ. दोआन वान बिन्ह ने टिप्पणी की कि हालांकि आवास कानून में सामाजिक आवास खरीदने के लिए विशेष रूप से शर्तें निर्धारित की गई हैं, जैसे आय, निवास स्थान, आवास, आदि। फिर भी, खरीदने, किराए पर लेने या किराए पर लेने के लिए सही विषयों का निर्धारण करने में अभी भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है।

इसके अलावा, शहरी क्षेत्रों में टाइप III या उससे ऊपर की व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के लिए अपनी भूमि निधि का 20% सामाजिक आवास के लिए आरक्षित रखने का नियम वास्तविकता के साथ मेल नहीं खाता। इसके कारण कई परियोजनाएँ सामाजिक आवास के लिए भूमि आरक्षित तो कर लेती हैं, लेकिन उसका उपयोग नहीं करतीं, जिससे भूमि संसाधनों की बर्बादी होती है और शहरी सौंदर्य को नुकसान पहुँचता है।

छोटी परियोजनाओं के लिए, यदि 20% क्षेत्र का उपयोग सामाजिक आवास के लिए किया जाता है, तो यह क्षेत्र लोगों की सेवा के लिए उपयोगिताओं और परिदृश्य के साथ एक मानक सामाजिक आवास क्षेत्र बनाने के लिए पर्याप्त नहीं है।

सामाजिक आवास बाज़ार बहुत सुस्त और निराशाजनक ढंग से विकसित हो रहा है। (फोटो: डी.वी)

डॉ. बिन्ह के अनुसार, सामाजिक आवास बनाने वाले लोगों और व्यवसायों को भी तरजीही ऋण प्राप्त करने में कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है। सामाजिक आवास क्षेत्र को सहायता प्रदान करने वाली ऋण गतिविधियाँ अभी तक प्रभावी नहीं रही हैं।

हो ची मिन्ह सिटी के जिला 12 में एक रियल एस्टेट कंपनी की प्रतिनिधि सुश्री ट्रान लान आन्ह के अनुसार, व्यवसायों की सामाजिक आवास में रुचि न होने का कारण यह है कि भूमि की कीमतें बहुत अधिक बढ़ गई हैं और सामाजिक आवास के निर्माण से लाभ बहुत कम है।

इस बीच, व्यवस्थाओं और नीतियों ने व्यवसायों को ज़्यादा समर्थन नहीं दिया है। इसलिए, व्यवसाय सामाजिक आवास निर्माण में शायद ही कभी भाग लेते हैं और केवल व्यावसायिक आवास निर्माण पर ही ध्यान केंद्रित करते हैं।

किफायती आवास का विकास ही समाधान है

हो ची मिन्ह सिटी के रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, किफायती आवास विकसित करने से आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन को हल करने के अवसर खुलेंगे, जिससे औसत और लगभग औसत आय वाले अधिकांश लोगों की आवास आवश्यकताओं की पूर्ति होगी, तथा पूरे बाजार में आवास मूल्य स्तर में कमी आएगी।

वर्षों से, पार्टी और सरकार ने लोगों के लिए आवास पर हमेशा ध्यान दिया है और इसे देश के सामाजिक -आर्थिक विकास में एक महत्वपूर्ण कार्य के रूप में पहचाना है। हालाँकि, तेज़ आर्थिक विकास और शहरीकरण ने आवास की माँग को बढ़ा दिया है। इस बीच, आपूर्ति में लगातार कमी आई है और 2018 से इसमें कोई वृद्धि के संकेत नहीं मिले हैं, जिससे आपूर्ति और माँग के बीच असंतुलन लगातार गंभीर होता जा रहा है।

आपूर्ति संरचना निवेश और सट्टा उद्देश्यों की पूर्ति करते हुए, उच्च-स्तरीय, उच्च-मूल्य वाले उत्पादों की ओर तेज़ी से "झुक" रही है। इस दीर्घकालिक असंतुलन के कारण आवास की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, जिससे एक नया मूल्य स्तर स्थापित हो रहा है जो अधिकांश लोगों की पहुँच से बाहर है। इसलिए, किफायती आवास के विकास से आपूर्ति और माँग के बीच असंतुलन को दूर करने और लोगों की आवास आवश्यकताओं को पूरा करने के अवसर खुलेंगे।

उम्मीद है कि किफायती आवास भविष्य में रियल एस्टेट बाज़ार को "उन्नत" करने में मदद करेगा। (चित्र: दाई वियत)

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के शोध डेटा से पता चलता है कि कुल आवास आपूर्ति में किफायती खंड (VND25 मिलियन/m2 से कम) में अपार्टमेंट आपूर्ति का अनुपात लगातार घट रहा है, जो 2019 में 30% से घटकर 2022 में 7% और 2023 में 6% हो गया है।

2019 - 2022 की अवधि में, मध्य-श्रेणी के अपार्टमेंट (25 - 50 मिलियन / एम 2) का अनुपात भी क्रमशः 54%, 34%, 27% तक कम हो गया, जिसमें आपूर्ति मुख्य रूप से 40 - 50 मिलियन वीएनडी / एम 2 की कीमत वाले उत्पादों से आ रही है।

इस बीच, वास्तविक आवास की मांग हमेशा 80% के अनुपात के साथ आवास मांग संरचना में सबसे आगे रहती है, शेष 15% दीर्घकालिक निवेश मांग और 5% सट्टा मांग होती है। VARS के आंकड़ों के अनुसार, वास्तविक आवास की मांग का केवल लगभग 25% ही भुगतान करने की वित्तीय क्षमता रखता है।

इस संदर्भ में, VARS का मानना ​​है कि सामाजिक आवास के साथ-साथ किफायती आवास भी आने वाले समय में रियल एस्टेट बाजार में मुख्य विकास प्रवृत्ति होगी, क्योंकि यह एक ऐसा खंड है जो बहुसंख्यक लोगों की आवश्यकताओं और वास्तविक क्षमताओं से उत्पन्न होता है।

"सस्ती" क्या है?

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि वियतनाम में किफायती आवास की कोई आधिकारिक अवधारणा नहीं है, लेकिन सामाजिक आवास के साथ इसकी तुलना करके और आवास की कीमतों की तर्कसंगतता का निर्धारण करने के तरीके के आधार पर इस प्रकार की कुछ विशेषताओं को इंगित करना संभव है।

तदनुसार, वर्तमान में, सामाजिक आवास मुख्य रूप से निम्न आय वर्ग के लोगों और औद्योगिक पार्कों में काम करने वाले श्रमिकों के लिए है, जिन्हें भूमि उपयोग शुल्क से छूट दी गई है और निवेशकों तथा घर खरीदारों के लिए विशेष रूप से अधिमान्य ऋण पैकेज उपलब्ध हैं...

किफायती आवास वहनीय कीमतों पर वाणिज्यिक आवास है, जो अधिकांश लोगों की वित्तीय क्षमता के लिए उपयुक्त है, तथा जिसका उद्देश्य विशेष शहरी क्षेत्रों में औसत और लगभग औसत आय वाले तथा एक निश्चित स्तर की बचत वाले लोगों के समूह को ध्यान में रखना है।

श्री दिन्ह का मानना ​​है कि उचित आवास की कीमतें तब होती हैं जब परिवार अपनी आय के दायरे में आवास लागत और अन्य जीवन-यापन व्यय को संतुलित कर सकते हैं।

दुनिया भर के कई देशों में आवास की सामर्थ्य का आकलन करने के अनुभव के अनुसार, किफायती आवास वह आवास है जहाँ आवास की लागत कुल घरेलू आय के 30% से अधिक नहीं होती है। लगभग 30 मिलियन VND/माह की आय वाले परिवार के लिए, इस लागत का 30% लगभग 100 मिलियन VND/वर्ष के संचय के बराबर है, तो किफायती आवास की कीमत लगभग 2 - 2.5 बिलियन VND/अपार्टमेंट होगी।

हालांकि, श्री दीन्ह के अनुसार, वास्तव में 2 से 2.5 बिलियन वीएनडी तक की कीमतों के साथ अपार्टमेंट परियोजनाओं को विकसित करना बहुत मुश्किल है, खासकर हो ची मिन्ह सिटी और हनोई जैसे दो बड़े शहरों में, लेकिन मुश्किल का मतलब असंभव नहीं है।

श्री दिन्ह का मानना ​​है कि अगर पूरा बाज़ार एकजुट हो जाए और आवास नीतियाँ बाज़ार अर्थव्यवस्था की दिशा में चलें, तो किफायती आवास का विकास होगा। सामाजिक आवास के समानांतर किफायती आवास का विकास

वीएआरएस के अनुसार, राज्य की ओर से किफायती आवास की आधिकारिक परिभाषा प्रदान करना आवश्यक है; विशेष रूप से किफायती आवास के लिए अनुसंधान तंत्र और अधिमान्य नीतियां, जिसका मुख्य लक्ष्य निवेशकों को इस खंड की आपूर्ति के विकास में भाग लेने के लिए प्रोत्साहित करना, औसत या लगभग औसत आय वाले परिवारों की आवास आवश्यकताओं को पूरा करना है।

इनमें विशेष रूप से "क्रय शक्ति" बढ़ाने या सट्टा प्रोत्साहनों को कम करने के लिए दूसरे और तीसरे घरों के लिए कर दरों में वृद्धि करने के लिए डिज़ाइन की गई अधिमान्य ऋण नीतियाँ शामिल हैं, और कर राजस्व को वास्तविक ज़रूरतमंदों की सहायता के लिए पुनर्चक्रित किया जा सकता है। सामाजिक अवसंरचना परियोजनाओं के विकास और संचालन में निवेशकों का समर्थन करें...

इसके अलावा, निवेश बढ़ाना और परिवहन बुनियादी ढाँचे का विस्तार करना भी ज़रूरी है। जब दूरी कोई मुद्दा नहीं रह जाती, तो केंद्रीय क्षेत्र से उपनगरों की ओर जाने का चलन अपरिहार्य हो जाता है।

स्रोत: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html