रियल एस्टेट बाजार में मजबूत ऋण प्रवाह को लेकर चिंताएं - फोटो: क्वांग दीन्ह
अनेक बाजार अनुसंधान इकाइयों की रिपोर्ट से पता चलता है कि इस वर्ष के प्रथम महीनों में अधिकांश ऋण अभी भी रियल एस्टेट उद्योग द्वारा संचालित है।
कई रियल एस्टेट व्यवसायों ने ऋण में वृद्धि की
सांख्यिकीय रियल एस्टेट प्रबंधन और विकास उद्योग ( विनग्रुप को छोड़कर) में लगभग 80 उद्यमों की वित्तीय रिपोर्टों के आधार पर, तुओई ट्रे ऑनलाइन के अनुसार, 2024 की दूसरी तिमाही के अंत में कुल ऋण (ऋण और वित्तीय पट्टे ऋण) VND 245,640 बिलियन से अधिक तक पहुंच गया।
वर्ष की शुरुआत की तुलना में यह आंकड़ा केवल 10% बढ़ा, लेकिन 2020 के अंत की तुलना में 52% बढ़ गया है।
इस डेटा में रियल एस्टेट प्रबंधन और विकास के क्षेत्र में लगभग 80 सूचीबद्ध उद्यमों (मुख्य रूप से बैंक ऋण, बांड, वित्तीय पट्टे...) की वित्तीय रिपोर्टों के आधार पर अल्पकालिक और दीर्घकालिक ऋण शामिल हैं।
उल्लेखनीय रूप से, सबसे अधिक बकाया ऋण वाले शीर्ष 12 उद्यम इस पूरे समूह के कुल बकाया ऋणों का 80% से अधिक हिस्सा हैं।
इस वर्ष की दूसरी तिमाही के अंत में, इनमें से अधिकांश बड़ी कंपनियों ने वर्ष की शुरुआत की तुलना में अपने ऋण में वृद्धि की। केवल 3 इकाइयाँ "विपरीत दिशा" में गईं।
डेटा: कॉर्पोरेट वित्तीय विवरण
इनमें से, सबसे तेज ऋण वृद्धि दर कंस्ट्रक्शन डेवलपमेंट इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कॉरपोरेशन - डीआईसी ग्रुप (डीआईजी) की है, जो पिछले वर्ष के अंत की तुलना में लगभग 39% है।
इसके बाद फाट डाट (पीडीआर) का नंबर आता है, जिसमें 6 महीने बाद लगभग 35% की वृद्धि हुई है। न्हा खांग दीएन और वान फु इन्वेस्ट भी ऐसे व्यवसाय हैं जिनके बकाया ऋण पिछले साल के अंत की तुलना में दो अंकों की दर से बढ़ रहे हैं।
इसके विपरीत, कुछ सूचीबद्ध कंपनियों ने अपने कर्ज़ों का "समाधान" कर लिया है। तदनुसार, 2024 की दूसरी तिमाही की वित्तीय रिपोर्ट के आंकड़ों में अब ऋण और वित्तीय पट्टे ऋण अनुभाग में कोई ऋण दर्ज नहीं है।
उदाहरण के लिए, सोनादेजी गियांग डिएन (एसजेडजी), होआंग हुई सर्विस इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (एचएचएस), टू लीम अर्बन डेवलपमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (एनटीएल) के मामले...
इसके अलावा, कई अन्य उद्यम भी हैं जिनके बकाया ऋण कम हैं और घट रहे हैं, जैसे नाम टैन उयेन इंडस्ट्रियल पार्क ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (एनटीसी), नाम मेकांग ग्रुप ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (वीसी3)...
ऋण बढ़ने पर ध्यान देने योग्य बातें
जब व्यवसाय बहुत ज़्यादा उधार लेते हैं तो जोखिम पैदा हो सकते हैं। वहीं, रियल एस्टेट की उधार दरें अक्सर बाज़ार के औसत से ज़्यादा होती हैं। प्रतिकूल व्यावसायिक परिस्थितियों में ब्याज लागत व्यवसाय के मुनाफ़े को कम कर सकती है। यह कोई संयोग नहीं है कि कई व्यावसायिक नेताओं ने यह ज़ाहिर किया है कि उनका मुख्य लक्ष्य कर्ज़ मुक्त होना है।
जब ऋण इक्विटी की तुलना में बहुत ज़्यादा हो, तो न केवल उद्यम, बल्कि "लेनदार" भी चिंतित होगा। जब कोई इकाई ऐसी स्थिति में आ जाती है जहाँ उसकी देनदारियाँ उसकी परिसंपत्तियों से ज़्यादा हो जाती हैं, तो लेखा परीक्षक अक्सर व्यवसाय के संचालन को जारी रखने की क्षमता पर संदेह करते हैं।
किसी व्यवसाय के स्वास्थ्य का मूल्यांकन करने के लिए महत्वपूर्ण संकेतकों में से एक है डी/ई - जो कि ऋण से इक्विटी अनुपात का संक्षिप्त रूप है।
डी/ई 1 को मानक मानता है। जब यह अनुपात 1 से अधिक होता है, तो इसका मतलब है कि व्यवसाय में इक्विटी की तुलना में ऋण अधिक है। किसी व्यवसाय की स्थिति का आकलन करने के लिए इस्तेमाल किया जाने वाला एक अन्य सूचकांक ऋण शेष/कुल संपत्ति - डीएआर (डी/ए) है।
डीएआर बहुत ज़्यादा है, तो यह दर्शाता है कि व्यवसाय के पास पर्याप्त वित्तीय क्षमता नहीं है और वह मुख्य रूप से व्यवसाय चलाने के लिए उधार लेता है। हालाँकि, अगर डीएआर बहुत कम है, तो यह आकलन करने के लिए अन्य कारकों पर भी विचार किया जाना चाहिए कि क्या व्यवसाय ने पूंजी जुटाने के माध्यमों का लाभ नहीं उठाया है।
वीपीबैंक्स सिक्योरिटीज के विशेषज्ञों के अनुसार, उच्च और स्थिर मांग के साथ-साथ मजबूत संपार्श्विक के कारण रियल एस्टेट बैंक ऋण के लिए एक आकर्षक क्षेत्र है।
हालाँकि, विकास टिकाऊ नहीं हो सकता है, जिससे परिसंपत्ति मूल्यों में गिरावट के साथ जोखिम पैदा हो सकते हैं। दीर्घकालिक अचल संपत्ति ऋणों का तो कहना ही क्या, जो पूँजी को फँसा सकते हैं और बैंकों की लाभदायक अवसरों का लाभ उठाने की क्षमता को सीमित कर सकते हैं।
एक अन्य विशेषज्ञ ने तुओई ट्रे को बताया कि उन्हें इस साल ऋण वृद्धि को 14% तक "बढ़ाने" की कोशिश नहीं करनी चाहिए। ऐसा इसलिए है क्योंकि जब बैंक ऋण KPI को "चलाने" लगते हैं, तो इससे आसानी से जोखिम पैदा हो सकता है, जिससे सट्टा अचल संपत्ति खरीदने के लिए भारी मात्रा में ऋण वितरित हो सकते हैं, जिससे कम ब्याज दरों और सस्ते पैसे के संदर्भ में "बुलबुले" का जोखिम बढ़ जाता है।
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स्रोत: https://tuoitre.vn/loat-dai-gia-bat-dong-san-tang-vay-khoi-no-phinh-to-gan-10-ti-usd-20240903135729445.htm
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