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निवेशकों और घर खरीदारों के बीच लगातार 'संघर्ष'

Công LuậnCông Luận11/06/2023

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दरअसल, हनोई में कई अपार्टमेंट इमारतों में साझा और निजी क्षेत्रों से जुड़ी समस्याएँ सामने आती रहती हैं। ये विवाद मुख्यतः इसलिए होते हैं क्योंकि दोनों पक्ष यह तय नहीं कर पाते कि कौन से क्षेत्र साझा हैं और कौन से निजी, जिसके कारण दोनों पक्षों के बीच टकराव होता है।

इस मुद्दे पर, अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन और संचालन से संबंधित राज्य के कानूनी दस्तावेजों में काफी विस्तृत और संपूर्ण नियम दिए गए हैं। हाल ही में, निर्माण मंत्रालय का परिपत्र 05, अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन और संचालन से संबंधित दस्तावेजों को समेकित करने वाला एक दस्तावेज, जारी किया गया है।

सैविल्स हनोई की रियल एस्टेट प्रबंधन निदेशक सुश्री वु किउ हान के अनुसार, अपार्टमेंट परियोजनाओं में विवाद निवेशकों द्वारा परियोजनाओं के विकास और निर्माण के दौरान साझा और निजी क्षेत्रों के उपयोग को विनियमित करने वाले दस्तावेज़ों में पूर्णता और पारदर्शिता की कमी के कारण उत्पन्न होते हैं; हालाँकि इन्हें कानूनी दस्तावेज़ों में स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है। इससे बाद में स्वामित्व और उपयोग के अधिकारों के निर्धारण में अस्पष्टता पैदा होती है।

निवेशकों और घर खरीदारों के बीच दीर्घकालिक सुविधाजनक पार्किंग क्षेत्र छवि 1

हनोई में कई अपार्टमेंट इमारतों में साझा और निजी क्षेत्रों से संबंधित समस्याएँ उत्पन्न होती हैं, खासकर पार्किंग क्षेत्र को लेकर विवाद। (फोटो: बीजी)

"यह समझना ज़रूरी है कि संरचनात्मक प्रणाली, गलियारे, साझा रास्ते और अविभाज्य प्रणालियों से जुड़े सभी क्षेत्र स्वामित्व के साझा क्षेत्र हैं। हालाँकि, अपार्टमेंट इमारतों में अक्सर विवादों का सामना करने वाला एक क्षेत्र पार्किंग क्षेत्र है," सुश्री हान ने आगे कहा।

आवास कानून 2014 के अनुसार, साइकिल, विकलांग वाहनों, दोपहिया और तिपहिया वाहनों की पार्किंग के क्षेत्र अपार्टमेंट मालिकों के संयुक्त स्वामित्व और उपयोग के अधीन हैं। कार पार्किंग क्षेत्रों के लिए, अपार्टमेंट के किरायेदार/खरीदार उन्हें खरीद या उप-पट्टे पर ले सकते हैं।

"वास्तव में, अधिकांश अपार्टमेंट इमारतों में, मोटरबाइक पार्किंग क्षेत्र (साझा स्वामित्व) से प्राप्त राजस्व इमारत के परिचालन कोष में वापस कर दिया जाएगा। हालाँकि, इस क्षेत्र की योजना कैसे बनाई जाती है, साझा स्वामित्व क्षेत्र कितना है, और वहाँ से प्रति वाहन विशिष्ट राजस्व का निर्धारण अभी भी स्पष्ट नहीं है। इससे अंतहीन बहसें पैदा होती हैं," सुश्री हान ने विश्लेषण किया।

सुश्री हान ने कहा कि विवादों को सुलझाने और आगामी चरणों पर पड़ने वाले प्रभावों को सीमित करने के लिए, निवेशकों को डिज़ाइन चरण से ही साझा और निजी क्षेत्रों का पूर्वानुमान लगाना और उनकी सही गणना करनी होगी, साथ ही उन्हें बिक्री अनुबंध और निर्माण निवेश पर आर्थिक एवं तकनीकी रिपोर्ट में स्पष्ट रूप से प्रस्तुत करना होगा। अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन और उपयोग पर विनियमों पर समेकित दस्तावेज़ 05/VBHN-BXD परिपत्र के प्रावधानों के अनुसार, प्रबंधन बोर्ड को परियोजना के सभी पूर्णता रिकॉर्ड तक पहुँच होनी चाहिए।

इसके अलावा, निवेशक को साझा क्षेत्रों और सुविधाओं के लिए नियम बनाने हेतु संबंधित पक्षों के साथ सहमति बनानी होगी। इसके बाद, विवादों से बचने के लिए, संपत्ति के अधिकारों, उपयोग और सुरक्षा से संबंधित विषयों पर एक सामान्य सहमति और आम सहमति बनानी होगी।

परियोजना के सार्वजनिक और निजी क्षेत्र भी आंशिक रूप से परियोजना सेवा शुल्क के निर्धारण से संबंधित हैं, जिसका योगदान प्रत्येक मालिक को करना होगा। सुश्री हान के अनुसार, शहर में लिफ्ट वाली अपार्टमेंट परियोजनाओं में अधिकतम सेवा शुल्क का नियम 16,500 VND/m2/माह से अधिक नहीं होना चाहिए।

सेवा शुल्क को बिक्री अनुबंध में शामिल करना भी अनिवार्य है, इसलिए खरीदारों को मालिकों द्वारा दिए जाने वाले शुल्क के स्तर का उल्लेख करना आवश्यक है। क्योंकि, जब इसे लागू किया जाता है, तो निवासियों की सामान्य मानसिकता हमेशा शुल्क के स्तर में पारदर्शिता और उनके द्वारा भुगतान किए गए सेवा शुल्क से प्राप्त धन का उपयोग करने के तरीके के प्रति होती है। इसके लिए निवेशकों और प्रबंधन इकाइयों को इस मुद्दे पर गहन ध्यान देने की आवश्यकता है।

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चित्रण फोटो. (स्रोत: सीपी)

सैविल्स के विशेषज्ञों का मानना ​​है कि उचित सेवा मूल्य निर्धारित करने के लिए, निवेशकों और प्रबंधन इकाइयों को उन कारकों पर विचार करना चाहिए जो अपार्टमेंट बिल्डिंग सेवा मूल्य की लागत को सीधे प्रभावित करते हैं। यह लागत परियोजना के पैमाने, वास्तुशिल्प विशेषताओं, डिज़ाइन और उपकरणों पर निर्भर करेगी। सभी आवश्यक जानकारी प्राप्त करने के बाद, प्रबंधन इकाई सेवा शुल्क बनाने वाली परिचालन लागत की गणना कर सकती है।

हालाँकि ये संचालन प्रबंधन इकाई की कार्य-श्रृंखला में बहुत छोटे बिंदु हैं, फिर भी ये संचालन शुल्क की इकाई कीमत को सीधे प्रभावित करते हैं। इसलिए, प्रबंधन को सख्त होना चाहिए और एक पेशेवर संचालन प्रबंधन इकाई द्वारा किया जाना चाहिए ताकि निवेशकों और निवासियों, दोनों को प्रबंधन लागतों को अनुकूलित करने और परियोजना में गतिविधियों और प्रबंधन सेवाओं में पारदर्शिता लाने में मदद मिल सके।

यह देखा जा सकता है कि वियतनाम में आवास बाजार के मज़बूत विकास की प्रवृत्ति को देखते हुए, निवेशकों को प्रबंधन और संचालन कार्यों पर ध्यान देना होगा और इसे परियोजना के लिए एक अतिरिक्त मूल्य के साथ-साथ संबंधित इकाइयों के बीच विवादों के जोखिम से बचने के समाधान के रूप में देखना होगा। किसी अचल संपत्ति उत्पाद के विक्रय मूल्य की योजना निवेशक द्वारा परियोजना के निर्माण और संचालन से पहले ही बना ली जाती है।

"हालांकि, कीमत को बनाए रखने का कारक परियोजना प्रबंधन और संचालन की गुणवत्ता पर निर्भर करता है। इसलिए, विशाल आबादी और बड़ी आपूर्ति वाले शहरी क्षेत्रों की बढ़ती संख्या के संदर्भ में प्रबंधन और संचालन इकाई की भूमिका महत्वपूर्ण हो जाती है," सुश्री हान ने जोर दिया।


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