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ऋण संस्थानों पर कानून के अनुसार, बैंकों को रियल एस्टेट कारोबार करने की अनुमति नहीं है, लेकिन ऋण वसूली के लिए उन्हें अधिकतम 5 वर्षों तक इस संपत्ति को अपने पास रखने की अनुमति है।
हालांकि, वास्तविकता यह है कि कई इलाकों में भूमि पंजीकरण कार्यालयों और कृषि एवं पर्यावरण विभाग ने परिवर्तनों को पंजीकृत करने और अचल संपत्ति का स्वामित्व ऋण संस्थाओं को हस्तांतरित करने से इनकार कर दिया है।
इन एजेंसियों को ऋण संस्थानों से प्रांतीय जन समिति से स्थानांतरण नीति का लिखित अनुमोदन प्राप्त करने तथा भूमि उपयोग प्रयोजनों को परिवर्तित करने की प्रक्रियाओं को पूरा करने की आवश्यकता होती है।
ऋण संस्थाओं के अनुसार, यह आवश्यकता खराब ऋणों से निपटने के लिए परिसंपत्तियों को रखने की प्रकृति के अनुरूप नहीं है, जो कि कोई व्यावसायिक गतिविधि नहीं है या प्रत्यक्ष उपयोग के लिए परिसंपत्तियों की खरीद नहीं है।
ऋण संस्थाओं द्वारा स्वामित्व पंजीकृत कराने में विफलता के कई परिणाम सामने आए हैं।
सबसे पहले, संपत्ति की नीलामी नहीं की जा सकती: चूँकि भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र पर उनका नाम नहीं है, इसलिए ऋण देने वाली संस्थाएँ स्वयं खरीदार को संपत्ति बेच या हस्तांतरित नहीं कर सकतीं। इसी कारण से, नोटरी संस्थाएँ भी बिक्री अनुबंधों को नोटरीकृत करने से इनकार कर देती हैं।
दूसरा, प्रवर्तन एजेंसियों से प्राप्त संपत्तियों के साथ गतिरोध: प्रवर्तन एजेंसियों से प्राप्त संपत्तियों को ऋण संस्थाएँ बेच नहीं सकतीं। आगे की नीलामी के लिए प्रवर्तन एजेंसियों को वापस करना संभव नहीं है, क्योंकि इन संपत्तियों की प्रकृति कई असफल नीलामियों से गुज़र चुकी है।
तीसरा, लेखांकन समस्याएँ: स्टेट बैंक के निर्णय 479/2004/QD-NHNN के नियमों के अनुसार, बैलेंस शीट खाते (खाता 387) में परिसंपत्तियों का मूल्य दर्ज करने के लिए, ऋण संस्थाओं के पास कानूनी स्वामित्व साबित करने वाले पूरे दस्तावेज़ होने चाहिए। चूँकि इसे पंजीकृत नहीं किया जा सकता, इसलिए ऋण संस्थाएँ इस परिसंपत्ति का लेखा-जोखा नहीं रख सकतीं, जिससे परिसंपत्ति प्राप्त करने का उद्देश्य अप्राप्य हो जाता है।
चौथा, विवादों का जोखिम: भले ही ग्राहक ने संपत्ति सौंप दी हो, कानूनी तौर पर, उनके ऋण दायित्व अभी भी खातों में हैं और बढ़ते ही रहते हैं। इससे भविष्य में विवादों और मुकदमों का खतरा रहता है, खासकर जब अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ती हैं, तो पुराना मालिक संपत्ति वापस ले सकता है।
उपरोक्त कठिनाइयों का सामना करते हुए, वियतनाम बैंकिंग एसोसिएशन ने सिफारिश की है कि कृषि और पर्यावरण मंत्रालय देश भर के कृषि और पर्यावरण विभागों को मार्गदर्शन देने वाला एक दस्तावेज जारी करे, जिससे ऋण संस्थाओं को दोनों मामलों में अधिकारों के हस्तांतरण / अचल संपत्ति परिसंपत्तियों में परिवर्तन दर्ज करने की अनुमति मिल सके: एक समझौते के माध्यम से संपार्श्विक प्राप्त करना और इसे प्रवर्तन एजेंसी से प्राप्त करना, ताकि ऋण संस्थाओं को परिसंपत्तियों की नीलामी करने और खरीदार को नाम हस्तांतरित करने का पूरा अधिकार हो।
अधिकारों के हस्तांतरण/परिवर्तन पंजीकरण के पंजीकृत होने के बाद, ऋण संस्था संपत्ति के प्रबंधन के निर्णय की तिथि से 5 वर्षों के भीतर अचल संपत्ति की सक्रिय निगरानी, बिक्री, हस्तांतरण या पुनर्खरीद के लिए उत्तरदायी होगी। यदि ऋण संस्था उल्लंघन करती है, तो उस पर कानून के प्रावधानों के अनुसार कार्रवाई की जाएगी।
वियतनाम स्टेट बैंक के लिए, वियतनाम बैंकिंग एसोसिएशन ऋण के लिए सौंपी गई परिसंपत्तियों और दायित्वों के निष्पादन के बदले में प्राप्त परिसंपत्तियों की पहचान पर एक मार्गदर्शक दस्तावेज का अध्ययन करने और जारी करने का प्रस्ताव करता है, ताकि ऋण संस्थानों को अचल संपत्ति परिसंपत्तियों के लेखांकन में मार्गदर्शन मिल सके, जब ऋण संस्थान ग्राहकों के ऋण चुकौती दायित्वों के बदले में प्राप्त करते हैं और 5 साल के लिए संपार्श्विक रखते हैं और ऋण संस्थानों पर कानून के खंड 3, अनुच्छेद 139 के अनुसार ऋण वसूलने के लिए अचल संपत्ति को बेचना, स्थानांतरित करना या पुनर्खरीद करना चाहिए।
यदि ऋण संस्थाएं दायित्वों के बदले संपार्श्विक प्राप्त करती हैं और उन्हें 5 वर्षों तक अपने पास रखती हैं, तो जोखिम प्रावधान पर मार्गदर्शन।
संपत्ति परिवर्तन पंजीकरण से संबंधित समस्याओं के संबंध में बैंकिंग एसोसिएशन की याचिका को हल करने के लिए कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय और न्याय मंत्रालय के साथ समन्वय स्थापित करना, ताकि ऋण संस्थाओं को संपत्ति को संभालने और खरीदार को नाम हस्तांतरित करने का अधिकार प्राप्त हो।
स्रोत: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html
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