छोटे घरों का चलन बढ़ रहा है, ज़मीन के बड़े प्लॉट चिंता का विषय हैं

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28 नवंबर को पारित रियल एस्टेट व्यवसाय कानून (संशोधित) में यह प्रावधान है कि विशेष श्रेणी, वर्ग I, II और III के शहरी क्षेत्रों के वार्डों, ज़िलों और शहरों में घर बनाने या ज़मीन को बिक्री के लिए भूखंडों में विभाजित करने वाले व्यक्तियों को भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित नहीं किए जा सकते। यह कानून आधिकारिक तौर पर 1 जनवरी, 2025 से लागू होगा।

निवेशकों और विशेषज्ञों के अनुसार, इस विनियमन का रियल एस्टेट बाजार पर गहरा प्रभाव पड़ेगा।

तुआन अन्ह ट्रेडिंग फ्लोर के निदेशक श्री गियांग अन्ह तुआन का अनुमान है कि आने वाले समय में छोटे मकानों की आपूर्ति कम हो जाएगी, जबकि बड़े मकानों और जमीनों को बेचना मुश्किल हो जाएगा।

लंबे समय से, 30m2 से अधिक क्षेत्रफल वाले और 2-3 बिलियन VND की कीमत वाले टाउनहाउस ने हमेशा ग्राहकों को आकर्षित किया है क्योंकि उनका वित्त अधिकांश लोगों के लिए उपयुक्त है, विशेष रूप से वास्तविक आवास की जरूरत वाले लोगों के लिए।

" 30-40 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले मकान हमेशा से दुर्लभ रहे हैं। अब चूंकि उपविभाजन को सख्त करने के नियम हैं, इसलिए लगभग 30 वर्ग मीटर के मकान वास्तव में दुर्लभ हो जाएंगे और कई लोगों द्वारा मांगे जाएंगे, जिनमें वे लोग भी शामिल हैं जिन्हें वहां रहने की आवश्यकता है और निवेशक भी ," श्री तुआन ने कहा।

30 वर्ग मीटर के छोटे घरों के तेजी से लोकप्रिय होने की उम्मीद है। (फोटो: Ngoc Vy)

इस बीच, जमीन के बड़े भूखंडों को बेचना बहुत मुश्किल होगा क्योंकि अगर उन्हें लॉट में विभाजित नहीं किया जाता है, तो उन्हें पूरे बड़े भूखंड को उच्च कुल कीमत पर बेचना होगा, जबकि प्रचुर वित्त वाले ग्राहकों की संख्या ज्यादा नहीं है।

हाल ही में, कई निवेशक सैकड़ों वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले ज़मीन के भूखंडों की तलाश में हैं, इस उम्मीद में कि उन्हें छोटे-छोटे टुकड़ों में बाँटकर वास्तविक ज़रूरतमंदों को बेचा जा सके। कई ज़मीन मालिकों ने "ज़मीन बेचने के लिए भूखंडों को बाँटने" की उपरोक्त तरकीब से बड़ी कमाई की है। हालाँकि, अगर उपविभाजन को कड़ा करने का नियम लागू हो जाता है, तो इस तरह से व्यापार करना संभव नहीं होगा।

होआंग माई जिले ( हनोई ) के एक रियल एस्टेट ब्रोकर श्री गुयेन हू काऊ ने कहा कि अगर उपविभाग को कड़ा किया गया, तो ज़मीन के "बिक्री योग्य न होने" का जोखिम हो सकता है क्योंकि ज़मीन के बड़े भूखंडों के साथ बड़े वित्तीय संसाधन जुड़े होते हैं। बड़े वित्तीय संसाधनों और धीमी तरलता के कारण सभी ग्राहक बड़े भूखंडों पर पैसा खर्च करने को तैयार नहीं होते। यह प्रकार केवल उन लोगों के लिए उपयुक्त है जो होमस्टे, रिसॉर्ट या फ़ार्मस्टे खोलने जैसे व्यवसाय करना चाहते हैं। लेकिन यह ग्राहक आधार छोटा है।

इस बीच, कई ग्राहक ऐसे भी हैं जो ज़मीन के छोटे-छोटे टुकड़े खरीदना चाहते हैं, जिनकी वित्तीय स्थिति कई सौ मिलियन से लेकर दो अरब डॉलर तक हो। वे ज़मीन पर कब्ज़ा जमाए रखना चाहते हैं, सकारात्मक जानकारी का इंतज़ार करना चाहते हैं, कीमत बढ़ने का इंतज़ार करना चाहते हैं, और फिर उसे बेचना चाहते हैं।

" 200 वर्ग मीटर ज़मीन के एक प्लॉट की कीमत लगभग 8-10 अरब VND होती है। अगर इसे लगभग 40 वर्ग मीटर के छोटे प्लॉटों में बाँट दिया जाए, तो निवेशक आसानी से कई लोगों से संपर्क कर सकते हैं और उन्हें बेच सकते हैं, क्योंकि उनकी वित्तीय स्थिति केवल लगभग 3 अरब VND है। यही वजह है कि ज़मीन के बड़े प्लॉट आसानी से बिना बिके रह जाएँगे। और जिन निवेशकों के पास ज़मीन के बड़े प्लॉट हैं और जिन्होंने अभी तक भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र अलग नहीं करवाया है, उन्हें बेचने में दिक्कत होगी या उन्हें कम कीमत पर बेचने के लिए मजबूर होना पड़ेगा ," श्री काऊ ने कहा।

श्री काऊ के अनुसार, ज़मीन के बड़े टुकड़े खरीदकर उन्हें छोटे-छोटे टुकड़ों में बाँटकर बेचने से 30-50% तक का मुनाफ़ा होता है। यही वजह है कि कई निवेशक ज़मीन के इस तरह के बँटवारे को "पसंद" करते हैं।

श्री काऊ ने कहा, " निकट भविष्य में छोटे भूखंडों की कीमत निश्चित रूप से बढ़ जाएगी ।"

इस मुद्दे का विश्लेषण करते हुए, दक्षिणी क्षेत्र में बाटडोंगसन के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने भविष्यवाणी की कि जब यह कानून आधिकारिक रूप से प्रभावी हो जाएगा तो भूमि क्षेत्र को कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा।

श्री तुआन ने बताया कि वर्तमान में बाजार में 90% भूमि लेनदेन व्यक्तियों और स्व-विभाजित भूमि मॉडल विकसित करने वाली छोटी रियल एस्टेट कंपनियों के मुक्त उपविभाजन उत्पादों से आते हैं।

श्री तुआन के अनुसार, व्यवसायों के लिए परियोजनाएँ लागू करने और लाइसेंस के लिए आवेदन करने की तुलना में व्यक्तियों के लिए भूमि विभाजन के लिए आवेदन करना हमेशा आसान होता है। चूँकि इस प्रकार की भूमि की कीमतें अलग-अलग होती हैं और क्षेत्रफल छोटा होता है, इसलिए इसे बेचना आसान होता है। बड़े भूखंड खरीदने और उन्हें विभाजित करने वाले निवेशकों के लिए, यह बहुत लोकप्रिय है क्योंकि इसमें खरीद-बिक्री मुफ़्त होती है और औपचारिक परियोजनाएँ कम होती हैं।

श्री तुआन ने कहा कि उपविभाजन को कड़ा करने का मतलब यह भी है कि इस प्रकार की ज़मीन की कमी और सीमित आपूर्ति के कारण उसे मुश्किलों का सामना करना पड़ेगा। कम आपूर्ति के कारण खरीदारों को भी इसे पाने में दिक्कत होगी।

इस व्यक्ति का अनुमान है कि ज़मीन के बड़े भूखंड रखने वाले निवेशक "रियायती दामों" पर बेचने के लिए मजबूर हो सकते हैं। रियायती वस्तुओं का स्रोत वे निवेशक होंगे जिन्होंने ज़मीन को मुनाफ़े के लिए भूखंडों में बाँटने के इरादे से रखा है। जब तरलता कम होती है, तो ज़मीन मालिकों को कीमतें कम करने के लिए मजबूर होना पड़ता है।

हालाँकि, बड़े भूखंडों के ऊँचे मूल्य के कारण, उन्हें ग्राहक मिलना मुश्किल होगा और खरीदार ज़मीन मालिकों से उनकी कीमतें "निचोड़" सकते हैं। लंबे समय से चल रही मंदी के दौर में, ज़मीन के भूखंडों की कम होती तरलता भी बाज़ार को और मुश्किल बना देगी।

चाउ आन्ह

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