छोटे घर अधिक लोकप्रिय हो रहे हैं, जबकि बड़े भूखंडों के न बिकने का खतरा बना हुआ है।

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28 नवंबर को पारित अचल संपत्ति व्यापार संबंधी संशोधित कानून में यह प्रावधान है कि विशेष, प्रथम, द्वितीय और तृतीय प्रकार के शहरी क्षेत्रों के वार्डों, जिलों और शहरों में मकानों के स्व-निर्माण या भूमि भूखंडों के स्व-विभाजन और विक्रय के लिए भूमि उपयोग अधिकार व्यक्तियों को हस्तांतरित नहीं किए जा सकते। यह कानून आधिकारिक तौर पर 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी होगा।

निवेशकों और विशेषज्ञों के अनुसार, इस नियम का रियल एस्टेट बाजार पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ेगा।

तुआन अन्ह रियल एस्टेट एक्सचेंज के निदेशक श्री जियांग अन्ह तुआन का अनुमान है कि आने वाले समय में छोटे आकार के मकान दुर्लभ होंगे, जबकि बड़े आकार की संपत्तियों को बेचना मुश्किल होगा।

लंबे समय से, लगभग 30 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले अलग-अलग मकान, जिनकी कीमत 2-3 अरब वियतनामी डॉलर है, खरीदारों के लिए हमेशा आकर्षक रहे हैं क्योंकि यह कीमत अधिकांश लोगों के लिए उपयुक्त है, खासकर उन लोगों के लिए जिन्हें वास्तव में आवास की आवश्यकता है।

" पहले 30-40 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले मकान बहुत कम मिलते थे। अब, भूमि उपविभाजन संबंधी नियमों को सख्त करने के साथ, लगभग 30 वर्ग मीटर के मकान वास्तव में दुर्लभ वस्तु बन जाएंगे, जिनकी मांग कई लोगों द्वारा की जाएगी, जिनमें रहने के लिए जगह की जरूरत वाले लोग और निवेशक शामिल हैं, " श्री तुआन ने कहा।

अनुमान है कि 30 वर्ग मीटर के छोटे घर तेजी से लोकप्रिय होने लगेंगे। (फोटो: न्गोक वी)

इस बीच, बड़े भूखंडों को बेचना मुश्किल होगा क्योंकि, उन्हें उपविभाजित करने के विकल्प के बिना, उन्हें पूरे बड़े भूखंड को उच्च कुल कीमत पर बेचना होगा, जबकि आर्थिक रूप से संपन्न खरीदारों की संख्या बड़ी नहीं है।

हाल ही में, कई निवेशक सैकड़ों वर्ग मीटर के भूखंडों की तलाश में जुट गए हैं, ताकि उन्हें छोटे-छोटे टुकड़ों में बांटकर जरूरतमंदों को बेच सकें। कई भूस्वामियों ने "भूमि को छोटे-छोटे टुकड़ों में बांटकर दोबारा बेचने" की इस योजना से खूब मुनाफा कमाया है। हालांकि, अगर भूमि विभाजन संबंधी सख्त नियम लागू होते हैं, तो यह व्यापार करना असंभव हो जाएगा।

हनोई के होआंग माई जिले के रियल एस्टेट ब्रोकर गुयेन हुउ काऊ ने कहा कि अगर भूमि उपविभाजन को सख्ती से विनियमित किया जाता है, तो भूखंडों के न बिकने का खतरा है क्योंकि बड़े भूखंडों के लिए भारी वित्तीय आवश्यकता होती है। सभी ग्राहक बड़ी वित्तीय संसाधनों और धीमी नकदी प्रवाह के कारण बड़े भूखंडों में निवेश करने को तैयार नहीं होते हैं। इस प्रकार की संपत्ति केवल उन लोगों के लिए उपयुक्त है जो होमस्टे, रिसॉर्ट या फार्मस्टे खोलना चाहते हैं। हालांकि, ऐसे ग्राहकों की संख्या सीमित है।

इस बीच, ग्राहकों का एक बड़ा समूह ऐसा भी है जो छोटे भूखंड खरीदना चाहता है, जिनका बजट कुछ सौ मिलियन से लेकर 2 बिलियन वीएनडी तक है। वे जमीन को अपने पास रखना चाहते हैं, सकारात्मक खबरों का इंतजार करना चाहते हैं और फिर कीमतें बढ़ने पर बेचना चाहते हैं।

“ 200 वर्ग मीटर के एक भूखंड की कीमत लगभग 8-10 अरब वियतनामी डॉलर है। यदि इसे लगभग 40 वर्ग मीटर के छोटे भूखंडों में विभाजित किया जाए, तो निवेशक आसानी से इसे खरीद सकते हैं और कई लोगों को बेच सकते हैं क्योंकि इसका बजट केवल लगभग 3 अरब वियतनामी डॉलर है। यही कारण है कि बड़े भूखंडों के बिकने की संभावना कम रहती है। और जिन निवेशकों के पास बड़े भूखंड हैं और उन्हें भूमि स्वामित्व के दस्तावेजों को अलग करने का समय नहीं मिला है, उन्हें इसे बेचने में कठिनाई होगी या वे कम कीमत पर बेचने के लिए मजबूर होंगे ,” श्री काऊ ने कहा।

श्री काऊ के अनुसार, बड़े भूखंड खरीदकर उन्हें छोटे-छोटे टुकड़ों में बांटकर दोबारा बेचने से 30-50% तक लाभ होता है। यही कारण है कि कई निवेशक भूमि को छोटे-छोटे टुकड़ों में बांटने की इस विधि को "पसंद" करते हैं।

श्री काऊ ने भविष्यवाणी की, " निकट भविष्य में छोटे भूखंडों की कीमतें निश्चित रूप से बढ़ेंगी। "

इस मुद्दे का विश्लेषण करते हुए, दक्षिणी क्षेत्र में Batdongsan.com.org के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने भविष्यवाणी की कि जब यह कानून आधिकारिक रूप से लागू होगा तो भूमि भूखंड खंड को कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा।

श्री तुआन ने बताया कि वर्तमान में, बाजार में होने वाले भूमि भूखंडों के 90% लेनदेन निजी तौर पर विभाजित भूखंडों से होते हैं जिन्हें व्यक्तियों और छोटी रियल एस्टेट कंपनियों द्वारा विकसित किया गया है।

श्री तुआन के अनुसार, परियोजनाओं का विकास करने वाले व्यवसायों की तुलना में व्यक्तियों के लिए भूमि उपविभाजन परमिट के लिए आवेदन करना हमेशा आसान होता है। इसका कारण यह है कि इस प्रकार की संपत्ति में कीमतों की एक विस्तृत श्रृंखला और भूखंडों के छोटे आकार होते हैं, जिससे इन्हें बेचना आसान हो जाता है। बड़े भूखंड खरीदने और उन्हें पुनर्विक्रय के लिए उपविभाजित करने वाले निवेशक इस विधि को पसंद करते हैं क्योंकि यह औपचारिक परियोजना योजना की आवश्यकता के बिना स्वतंत्र रूप से खरीदने और बेचने की सुविधा प्रदान करता है।

श्री तुआन का मानना है कि भूमि उपविभाजन पर नियमों को सख्त करने का अर्थ यह भी है कि भूखंडों की कमी और घटती आपूर्ति के कारण बाजार को कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा। सीमित आपूर्ति के कारण खरीदारों को भी इन भूखंडों तक पहुंचना मुश्किल होगा।

इस विशेषज्ञ का अनुमान है कि बड़े भूखंडों के मालिक निवेशकों को कम कीमत पर बेचने के लिए मजबूर होना पड़ सकता है। ये रियायती संपत्तियां संभवतः उन निवेशकों की होंगी जिन्होंने लाभ कमाने के इरादे से जमीन खरीदी थी। नकदी प्रवाह धीमा होने पर, भूस्वामियों को कीमतें कम करने के लिए मजबूर होना पड़ेगा।

हालांकि, उच्च मूल्य के कारण, बड़े भूखंडों के खरीदार कम होंगे, जिससे संभावित खरीदारों को भूस्वामियों के साथ कम कीमत पर सौदेबाजी करने का अवसर मिल सकता है। भूखंडों की घटती तरलता मौजूदा आर्थिक मंदी में कठिनाइयों को और बढ़ा देगी।

चाउ अन्ह

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स्रोत