चीन के रियल एस्टेट संकट के शिकार

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अगस्त में, कंट्री गार्डन की नकदी की समस्या की खबर आने के कुछ ही समय बाद, 38 वर्षीय हुआइलन तुरंत शांदोंग प्रांत में एक निर्माण स्थल पर पहुँचीं, जहाँ उनका खरीदा हुआ घर अभी भी अधूरा था। वहाँ का दृश्य देखकर उन्हें बहुत दुख हुआ।

क्रेनें बेकार पड़ी थीं और घुटनों तक ऊँची घास पर कंक्रीट के स्लैब बिखरे पड़े थे। यह एक वीरान दृश्य था।

टॉम चेन नामक एक सिविल सेवक के मन में स्थायी रूप से बेघर हो जाने का डर तब उत्पन्न हुआ जब चीन की एक समय की सबसे बड़ी रियल एस्टेट कंपनी ने झेजियांग प्रांत में उनके परिवार को मुआवजा दिए जाने वाले अपार्टमेंट भवन का निर्माण कार्य रोक दिया।

इस बीच, ग्वांगडोंग प्रांत के एक निर्माण मज़दूर फू ने दो महीने से वेतन न मिलने के बाद हड़ताल पर जाने का सबसे चरम विकल्प अपनाया है। उन्होंने ब्लूमबर्ग से कहा, "मुझे कंपनी की मुश्किलों की परवाह नहीं है। मैं अपनी मेहनत की कमाई वापस पाना चाहता हूँ।"

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — जियांग्सू प्रांत के यंग्ज़हौ शहर में कंट्री गार्डन द्वारा एक परियोजना (फोटो: ब्लूमबर्ग)।

घर खरीदने वालों, श्रमिकों, रियल एस्टेट डेवलपर्स और चीनी सरकार, सभी ने पिछले कुछ वर्षों में आर्थिक उछाल में योगदान दिया है।

दो दशकों से भी ज़्यादा समय से, रियल एस्टेट विकास का एक प्रमुख इंजन रहा है, 2019 तक इस क्षेत्र का मूल्य 52 ट्रिलियन डॉलर तक पहुँच गया, जो देश के सकल घरेलू उत्पाद में 25% का योगदान देता है। वैश्विक निवेशक भी इस क्षेत्र में तेज़ी से शामिल हुए हैं और बॉन्ड खरीदने में 180 बिलियन डॉलर से ज़्यादा का निवेश किया है।

लेकिन पिछले 3 वर्षों में, अचल संपत्ति बाजार के लिए उधार के पैसे पर निर्भरता कम करने की रणनीति को चीनी सरकार द्वारा सख्ती से लागू किया गया है, जिससे यह बाजार बेहद कठिन दौर में आ गया है जब इसने अपने "जीवन का मुख्य स्रोत" खो दिया।

कंट्री गार्डन समृद्धि काल में सबसे प्रमुख उद्यमों में से एक है, लेकिन बाजार में मंदी के समय यह सबसे कठिन भी हो जाता है।

अपने चरम पर, कंपनी ने 1,30,000 लोगों को रोज़गार दिया और देश भर में हज़ारों परिवारों को आवास प्रदान किया। अब, यह पिछले हफ़्ते देय करोड़ों डॉलर का बॉन्ड भुगतान भी नहीं कर पा रही है, जिसका अर्थ है कि यह दिवालिया हो जाएगी।

नेटिक्सिस एसए में एशिया- प्रशांत क्षेत्र की मुख्य अर्थशास्त्री एलिसिया गार्सिया हेरेरो ने ब्लूमबर्ग को बताया, "बड़ी कंपनियों द्वारा ऋण न चुकाने तथा बाजार में बिक्री और कीमतों में गिरावट के कारण रियल एस्टेट बाजार में अभी तक सुधार नहीं हुआ है।"

उन्होंने कहा, "कंट्री गार्डन, रियल एस्टेट बाजार के वित्तपोषण के उसी मॉडल का शिकार है जिसे चीन ने कई वर्षों से अपनाया है।"

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — चेयरमैन येउंग क्वोक क्यूंग (बीच में) गुआंगझोउ में एक परियोजना में, 2019 (फोटो: एपी)।

आकांक्षाएं बुझ गईं

लाखों चीनी लोगों के मन में यह उम्मीद घर कर गई है कि संपत्ति की कीमतें बढ़ेंगी, और अब यही उम्मीद कई लोगों के करियर, परिवार, उम्मीदों, भविष्य और निजी वित्तीय स्थिति के लिए मुसीबत बन रही है। हुआइलान भी इसका अपवाद नहीं है।

सिर्फ़ हुआइलान के लिए ही नहीं, बल्कि चीनी सरकार द्वारा रियल एस्टेट लेन-देन पर दशकों से लगे कई प्रतिबंधों को हटाने के बाद, घर का स्वामित्व कई युवाओं और लाखों परिवारों के लिए सबसे बड़ी प्रेरणा बन गया है। और कंट्री गार्डन इस क्षेत्र में "प्रवेश" करने वाले अग्रणी उद्यमों में से एक है।

गुआंग्डोंग प्रांत में 1992 में स्थापित, कंट्री गार्डन शीघ्र ही बाजार में सबसे प्रमुख नाम बन गया, जिसकी परियोजना परिसर के भीतर उच्च गुणवत्ता वाले स्कूल, जिम आदि जैसी कई सुविधाओं को एकीकृत करने की रणनीति थी।

संस्थापक येउंग क्वोक केउंग गुआंग्डोंग के व्यापारियों के बीच एक आदर्श बन गए, क्योंकि उनके अद्वितीय व्यवसाय दृष्टिकोण को कई अन्य उद्यमों द्वारा अपनाया गया, जिसमें प्रत्येक परियोजना के लिए एक स्वतंत्र सेवा प्रबंधन कंपनी की स्थापना करना भी शामिल था।

चीन का रियल एस्टेट बाज़ार 1998 में पूरी तरह से व्यावसायिक हो गया था। तीन साल बाद, देश को विश्व व्यापार संगठन (WTO) में शामिल कर लिया गया। 2005 तक, देश का सकल घरेलू उत्पाद (GDP) दोगुने से भी ज़्यादा हो गया था।

तेज़ आर्थिक विकास के साथ-साथ निर्माण गतिविधियों में भी "तेज़ी" आई। लाखों लोग बड़े शहरों की ओर पलायन कर गए, जिससे आवास की माँग बढ़ गई। खेतों और खाली ज़मीनों की जगह धीरे-धीरे नए, आधुनिक शहरी इलाके बसने लगे।

कंट्री गार्डन का राजस्व 2004 से 2007 तक केवल तीन वर्षों में पांच गुना से अधिक बढ़ गया, जिससे यह उस समय चीनी रियल एस्टेट बाजार में सबसे अधिक लाभदायक व्यवसायों में से एक बन गया।

कंपनी ने 2008-2009 के वैश्विक वित्तीय संकट को भी झेला, क्योंकि चीन में शहरीकरण की प्रवृत्ति निरंतर जारी रही।

हुआइलान को उस समय प्रॉपर्टी बाज़ार पर कोई "काले बादल" मंडराते नहीं दिखे। और न ही अंतरराष्ट्रीय निवेशकों को। कंट्री गार्डन समेत चीनी रियल एस्टेट कंपनियों द्वारा जारी बॉन्ड बाज़ार में "हॉट कमोडिटी" बन गए।

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — 1998 में बीजिंग में आयोजित एक निर्माण प्रदर्शनी का हलचल भरा दृश्य (फोटो: गेटी इमेजेज)।

हालाँकि, 2015 में चीन की अर्थव्यवस्था धीमी पड़ने लगी और निर्माण गतिविधियाँ पुराने शहरों के जीर्णोद्धार पर केंद्रित हो गईं। टॉम चेन के घर को गिराने की योजना थी, और स्थानीय सरकार ने कंट्री गार्डन द्वारा बनाई जा रही एक परियोजना में, जो 2023 में पूरी होनी थी, उनके परिवार को छह अन्य अपार्टमेंट देकर मुआवज़ा देने का वादा किया। उन्होंने खुशी-खुशी इसे स्वीकार कर लिया।

पिछले कई दशकों में चीन के तेज़ विकास के साथ-साथ रियल एस्टेट पर निर्भरता भी बढ़ी है। 2020 के एक सर्वेक्षण के अनुसार, देश की 80% संपत्ति रियल एस्टेट में लगी हुई है।

सट्टेबाज़ी के पुराने चलन ने घरों की कीमतों को कई युवाओं की पहुँच से बाहर कर दिया है, जिससे सरकार का धन के अंतर को कम करने का लक्ष्य बाधित हो रहा है। बढ़ती उम्र की आबादी और कम जन्म दर का मतलब है कि चीन को भविष्य में अतिशयता का सामना करना पड़ेगा।

वास्तव में, बैंकों ने 2020 के अंत से रियल एस्टेट डेवलपर्स को ऋण देना कड़ा कर दिया है, जब चीन एवरग्रांडे समूह ने दिवालियापन की घोषणा की थी।

यह केंद्र सरकार द्वारा रियल एस्टेट ऋण को कम करने के उद्देश्य से शुरू की गई तीन लाल रेखाओं वाली रणनीति का नतीजा है, जिससे इस क्षेत्र के 1,00,000 से ज़्यादा व्यवसाय मुश्किल स्थिति में आ गए हैं। इसके बाद भी घरों की बिक्री में गिरावट जारी रही और कोविड-19 महामारी ने इसमें आखिरी बाधा डाल दी।

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 4 — एवरग्रैंड के डिफॉल्ट होने के बाद से रियल एस्टेट क्षेत्र में निवेश में लगातार गिरावट आई है (फोटो: ब्लूमबर्ग)।

आंधी

मई 2021 में, कंट्री गार्डन ने अपना कारोबार हुआइलन के गृहनगर, शेडोंग प्रांत के जुये में फैलाया। वह उस इलाके के सबसे महंगे कॉम्प्लेक्स के हाई-प्रोफाइल विज्ञापनों से अभिभूत थी, जिसमें पाँच सितारा जीवनशैली का वादा किया गया था।

"इमारत के डिज़ाइन ने मुझे सचमुच प्रभावित किया," हुआइलन ने कहा। "मुझे लगता है कि यह एक असली घर है। मेरी दोनों बेटियों के अपने-अपने बेडरूम होंगे।"

लाल बत्तियों और भारी भीड़ के साथ भव्य उद्घाटन बेहद सफल रहा। उन्हें यह भी सलाह दी गई थी कि वे कार्यक्रम में गाड़ी चलाकर न जाएँ क्योंकि पार्किंग की समस्या थी। पूरा प्रोजेक्ट देखते ही देखते बिक गया।

लेकिन उसे इस बात का कोई अंदाज़ा नहीं था कि उस चकाचौंध के पीछे नकदी की कठिनाइयों का एक तूफान खड़ा हो रहा था।

कुछ महीने पहले, जब से एवरग्रैंड ने डिफॉल्ट किया है, चीन के 200 बिलियन डॉलर के रियल एस्टेट बॉन्ड बाजार का दृष्टिकोण पूरी तरह से बदल गया है।

ऋण तक सीमित पहुंच और सुस्त बिक्री के कारण, तथाकथित "सबसे स्वस्थ" व्यवसाय भी "बीमार" हो गए हैं।

कंट्री गार्डन, चीन में एक "राष्ट्रीय" रियल एस्टेट कंपनी होने के बावजूद, कोई अपवाद नहीं है। कई वर्षों से छोटे शहरों पर ध्यान केंद्रित करने की रणनीति आखिरकार उल्टी पड़ गई है। इन इलाकों में घर खरीदने वालों का मनोविज्ञान बड़े शहरों की तुलना में ज़्यादा आसानी से हिल जाता है, इसलिए यहाँ घरों की बिक्री में "बेहद" गिरावट आई है।

कंट्री गार्डन को अधिक नकदी प्राप्त करने के लिए गुआंग्डोंग प्रांतीय सरकार से रियायती मूल्य पर अचल संपत्ति की बिक्री को राज्य के स्वामित्व वाली इकाइयों से जोड़ने के लिए कहना पड़ा।

लेकिन कंपनी का कारोबार बाज़ार के ख़िलाफ़ नहीं जा सका। अपने चरम पर, कई घर खरीदारों ने देश भर के 100 शहरों में 320 से ज़्यादा अधूरे प्रोजेक्ट्स के लिए, जिनमें कंट्री गार्डन के मालिकाना हक़ वाली परियोजनाएं भी शामिल थीं, कर्ज़ चुकाने से इनकार कर दिया।

अक्टूबर में, चीन में घरों की कीमतें सात साल में सबसे तेज़ गति से गिरीं। केंद्र सरकार को 16-सूत्रीय सहायता पैकेज के साथ हस्तक्षेप करना पड़ा, लेकिन यह माना गया कि बहुत देर हो चुकी है।

कंट्री गार्डन के चेयरमैन येंग ने श्रमिकों को आश्वस्त करने के लिए एक घंटे का भाषण दिया और कहा कि उन्हें "सुरंग के अंत में रोशनी दिखाई दे रही है।" क्या यह सच था?

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 5 — सितंबर 2023 में गुआंग्डोंग प्रांत के हेयुआन शहर में एक कंट्री गार्डन परियोजना का दृश्य। (फोटो: ब्लूमबर्ग)।

दर्द अभी भी बंद नहीं हुआ है

सितंबर में कंट्री गार्डन की बिक्री में साल-दर-साल 81% की गिरावट आई, जो एक दुखद तथ्य है: समूह की बिक्री में गिरावट वर्ष के पहले आठ महीनों में अपने प्रतिद्वंद्वियों की तुलना में दोगुनी तेजी से हुई।

ब्लूमबर्ग बिलियनेयर्स इंडेक्स के अनुसार, संस्थापक येउंग क्वोक क्यूंग की बेटी यांग हुईयान की संपत्ति भी 86% घटकर केवल 4.6 बिलियन अमरीकी डॉलर रह गई। येउंग क्वोक क्यूंग कभी चीन की सबसे अमीर महिला थीं।

फू के लिए, इस मज़दूर के लिए यह स्वीकार करना मुश्किल है कि कंट्री गार्डन जैसी बड़ी कंपनी के पास अपने मज़दूरों को वेतन देने के लिए पर्याप्त पैसे नहीं हैं। वह बेसब्री से उस दिन का इंतज़ार कर रहा है जब उसे बकाया वेतन के रूप में 10,000 युआन मिलेंगे। उसके बाद, वह तुरंत अपने गृहनगर गुइझोऊ लौट जाएगा।

फू ने बताया, "मेरे गृहनगर के कई लोग अब काम पर नहीं जाना चाहते। और मैं भी नहीं।"

फू, हुआइलन और चेन जैसी कहानियाँ चीन में आम हैं। टिकटॉक के चीनी संस्करण, डॉयिन पर, निर्माण मज़दूर और घर ख़रीदार वीडियो पोस्ट कर रहे हैं, जिनमें सरकार से अपील की जा रही है कि वह कंट्री गार्डन को उसके अधूरे प्रोजेक्ट फिर से शुरू करने और मज़दूरों को वेतन देने के लिए मजबूर करे।

उनमें से कई लोगों ने निगम मुख्यालय के बाहर मार्च किया, लेकिन वे "शक्तिहीन" थे।

कैम्ब्रिज जज स्कूल ऑफ इकोनॉमिक्स के प्रोफेसर क्रिस्टोफर मार्क्विस ने कहा, "यदि बड़े रियल एस्टेट व्यवसाय दिवालिया हो जाते हैं या अपने ऋणों का भुगतान करने में चूक जाते हैं, तो इसका सीधा असर बैंकों और संबंधित व्यक्तियों पर पड़ेगा, और विशेष रूप से, नकारात्मक आर्थिक चक्रव्यूह का निर्माण होगा।"

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 6 — कई लोगों के लिए असली घर का सपना जल्द ही साकार नहीं होगा (फोटो: ब्लूमबर्ग)।

संकट का "दर्द" फैलता ही जा रहा है। मौजूदा मुश्किल हालात के बावजूद, सरकार ने रियल एस्टेट व्यवसायों की सुरक्षा में कोई दिलचस्पी नहीं दिखाई है। ब्लूमबर्ग के आंकड़ों के अनुसार, अक्टूबर के अंत तक, लगभग 100 अरब अमेरिकी डॉलर, जो चीनी रियल एस्टेट व्यवसायों के बकाया बॉन्ड के 50% से ज़्यादा के बराबर है, या तो डिफॉल्ट हो गए थे या उन्हें पुनर्गठन के लिए मजबूर होना पड़ा था।

इससे निवेशकों का विश्वास कम हुआ है, जिसमें पैसिफिक इन्वेस्टमेंट मैनेजमेंट कंपनी और फिडेलिटी इंटरनेशनल लिमिटेड जैसे बड़े फंड भी शामिल हैं। हांगकांग की एक अदालत के फैसले के अनुसार, एवरग्रैंड को कर्ज चुकाने के लिए अपनी संपत्ति भी बेचनी पड़ सकती है।

चेन ने कहा कि संपत्ति बाजार संकट के कारण स्थानीय सरकार का राजस्व भी गिर गया है, तथा उनके क्षेत्र के कुछ स्कूल शिक्षकों को वेतन भी नहीं दे पा रहे हैं।

जहाँ तक हुआइलन की बात है, इस साल की शुरुआत में नौकरी छूट जाने के बाद, उसके लिए मासिक बंधक भुगतान बोझ बन गया। जिस घर के लिए उसने खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर किए थे, उसकी कीमत एक-चौथाई कम हो गई है। अगर वह उसे बेचना चाहती, तो उसे खरीदार ढूँढ़ने में मुश्किल होती।

"जब मेरी बेटी ने मुझसे पूछा कि हम अपने नए घर में कब जा रहे हैं, तो मुझे समझ नहीं आया कि क्या जवाब दूँ," उन्होंने दुखी होकर कहा। "अगर मुझे दूसरा मौका मिलता, तो मैं किसी भी रियल एस्टेट कंपनी पर, चाहे वह कंट्री गार्डन जैसी बड़ी कंपनी ही क्यों न हो, पूरा भरोसा नहीं करती," उन्होंने कहा।

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