'बड़े लोगों' को लाभ, छोटे व्यवसायों को 'छोड़ दिया गया'

(सीएलओ) रियल एस्टेट बाज़ार ने 2024 को सकारात्मक सुधार के साथ "समाप्त" किया है। हालाँकि, पूरे वर्ष बाज़ार में सुधार असमान रहा है, लेकिन यह खंडों, क्षेत्रों, उत्पाद प्रकारों और आपूर्तिकर्ताओं के बीच स्पष्ट अंतर के साथ हुआ है।

रियल एस्टेट बाजार खंडित हो रहा है।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARs) की रिपोर्ट के अनुसार, वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार स्पष्ट रूप से उबर रहा है। हालाँकि, रियल एस्टेट बाज़ार की इस रिकवरी में अभी भी कई कमियाँ हैं, क्योंकि विभिन्न क्षेत्रों, क्षेत्रों, उत्पाद प्रकारों और यहाँ तक कि आपूर्तिकर्ताओं के बीच भी काफ़ी अंतर है।

VARs ने विश्लेषण किया कि 2024 में, बाजार में बिक्री के लिए अधिक कम-वृद्धि वाले उत्पाद दर्ज किए जाएंगे, हालांकि, अपार्टमेंट अभी भी प्रमुख प्रकार के होंगे, जो 2024 में कुल नए आवास आपूर्ति का 70% तक होगा। नए अपार्टमेंट की आपूर्ति मुख्य रूप से उच्च-स्तरीय, लक्जरी खंड में है, जिसकी कीमत 50 मिलियन/m2 या उससे अधिक है, जो कुल आपूर्ति का 65% है।

वियतनाम का रियल एस्टेट बाज़ार स्थायी रूप से विकसित नहीं हो रहा है और विभाजित हो रहा है। (फोटो: एमसी)

क्षेत्रवार, 2024 में नए आवासों की आपूर्ति का 60% उत्तरी क्षेत्र की परियोजनाओं से आएगा। वहीं, दक्षिणी और मध्य क्षेत्रों में क्रमशः केवल 29% और 11% ही उपलब्ध होंगे। यह आपूर्ति मुख्य रूप से उपनगरीय क्षेत्रों और दो विशेष शहरी क्षेत्रों से सटे प्रांतों और शहरों में स्थित मेगा-शहरी परियोजनाओं से आएगी।

2024 की अंतिम तिमाही में दक्षिणी क्षेत्र में नई आपूर्ति के अवसरों की संख्या में उल्लेखनीय वृद्धि हुई, तथा कई बड़े पैमाने की परियोजनाएं बिक्री के लिए खुलीं, लेकिन फिर भी उत्तरी प्रांतों और शहरों से आपूर्ति की वृद्धि दर के साथ तालमेल नहीं बिठाया जा सका।

आपूर्तिकर्ताओं के संदर्भ में, नए आवास आपूर्ति में 62% योगदान बड़े निवेशकों और विदेशी निवेश संगठनों का है। विशेष रूप से, बड़ी कंपनियों का पारिस्थितिकी तंत्र उल्लेखनीय है।

इस मुद्दे पर विस्तार से बताते हुए, VARs ने कहा कि नेशनल असेंबली द्वारा पारित नए कानून बड़े उद्यमों के लिए कई अवसर और लाभ लेकर आए हैं। उदाहरण के लिए, भूमि कानून 2024 के नए प्रावधानों के अनुसार, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के लिए भूमि अधिग्रहण केवल समकालिक बुनियादी ढाँचे वाली बड़ी परियोजनाओं पर ही लागू होता है, जिससे कई छोटी और मध्यम आकार की परियोजनाएँ, खासकर बड़े शहरों में किफायती आवास क्षेत्र को लक्षित करने वाली परियोजनाएँ, लागू नहीं हो पा रही हैं।

वीएआर के अनुसार, छोटे और मध्यम आकार के रियल एस्टेट उद्यमों के पास बड़े पैमाने की परियोजनाओं को लागू करने की वित्तीय क्षमता नहीं होती है और साइट क्लीयरेंस के लिए लोगों से बातचीत करने में आने वाली कठिनाइयों के कारण उन्हें अन्य व्यावसायिक आवास परियोजनाओं को विकसित करने में कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है। उद्यमों के इस समूह के पास राज्य द्वारा विकसित भूमि निधि के लिए नीलामी और बोली लगाने में प्रतिस्पर्धा करने की क्षमता और अनुभव नहीं है।

वे "गांठें" जिन्हें खोलने की आवश्यकता है

वीएआरएस का मानना ​​है कि बाजार को स्थिर और सतत रूप से विकसित करने के लिए, वियतनाम को बाजार में नई आपूर्ति को बढ़ावा देने के लिए समर्थन नीतियों की आवश्यकता है, विशेष रूप से किफायती वाणिज्यिक आवास उत्पादों और सामाजिक आवास को।

सबसे पहले, उन रियल एस्टेट परियोजनाओं की निरंतर समीक्षा करना और उन्हें कारण और उनके समाधान के लिए ज़िम्मेदार एजेंसी के आधार पर वर्गीकृत करना ज़रूरी है। साथ ही, लंबित परियोजनाओं को दृढ़तापूर्वक पुनः प्राप्त करना और उनका समाधान करना भी ज़रूरी है।

दूसरा, प्रत्येक विशिष्ट स्थिति के लिए विस्तृत और विशिष्ट मूल्यांकन प्रक्रियाओं और प्रक्रियाओं पर विनियम विकसित करें, ताकि स्थानीय क्षेत्र और मूल्यांकन कंपनियां उन्हें आसानी से लागू कर सकें, भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए समय कम कर सकें, और चल रही रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना के लिए आधार के रूप में काम कर सकें, जिससे अधूरी परियोजनाओं को "पुनर्जीवित" करने और बाजार में नई आपूर्ति लाने में मदद मिल सके।

तीसरा, लघु एवं मध्यम आकार की रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए निवेश नीतियों को तत्काल मंज़ूरी दें। किफायती आवास की आपूर्ति बढ़ाने के लिए किफायती क्षेत्र की परियोजनाओं के लिए स्थल मंज़ूरी में सहायता हेतु योजनाओं पर विचार और अध्ययन करें।

चौथा, एक ऐसी योजना पर शोध करें जिससे रियल एस्टेट परियोजना हस्तांतरण प्राप्त करने वाले व्यवसायों को हस्तांतरणकर्ता के पिछले वित्तीय दायित्वों को पूरा करने की जिम्मेदारी दी जा सके, जिससे परियोजना कार्यान्वयन को बढ़ावा मिले और बाजार में आपूर्ति आए।

क्योंकि मौजूदा नियमों के अनुसार, निवेशक परियोजनाओं को तभी हस्तांतरित कर सकते हैं जब वे परियोजना की भूमि से संबंधित अपने वित्तीय दायित्वों को राज्य को पूरा कर लें। जबकि अधिकांश व्यवसायों के पास अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए पर्याप्त वित्तीय क्षमता नहीं होती, उन्हें परियोजनाओं को हस्तांतरित करने के लिए मजबूर होना पड़ता है।

कई निवेशक, विशेष रूप से विदेशी निवेशक, जो अधूरे रियल एस्टेट परियोजनाओं को "पुनर्जीवित" करने की क्षमता और इच्छा रखते हैं तथा बड़े पैमाने पर किफायती वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं विकसित करना चाहते हैं, कानूनी मुद्दों और भूमि तक पहुंच के कारण कठिनाइयों का सामना कर रहे हैं।

सामाजिक आवास खंड के लिए, सामाजिक आवास पर नए कानूनी विनियमों के कार्यान्वयन को बढ़ावा देने के साथ-साथ, सामाजिक आवास के बारे में सोच को अधिक सक्रिय और सकारात्मक दिशा में बदलने की आवश्यकता है।

तदनुसार, राज्य प्रबंधन एजेंसियों को नियोजन कार्य में निर्णायक भूमिका निभाने की आवश्यकता है। स्थानीय निकायों को शहरी नियोजन और औद्योगिक पार्क नियोजन की तत्काल समीक्षा और पूरकता सुनिश्चित करनी होगी, ताकि सामाजिक आवास विकास के लिए पर्याप्त भूमि सुनिश्चित हो सके। सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए निवेश नीतियों को तत्काल अनुमोदित किया जाना चाहिए।

जिन क्षेत्रों ने निवेश नीतियों को मंजूरी दे दी है, उन्हें निर्माण निवेशकों का तत्काल चयन करना होगा। सार्वजनिक निवेश बढ़ाएँ, सामाजिक आवास परियोजना विकास के लिए नियोजित क्षेत्रों के आसपास बुनियादी ढाँचे में निवेश के लिए राज्य बजट से पूंजी का उपयोग करें और सामाजिक आवास के लिए स्वच्छ भूमि निधि विकसित करें।

व्यवसायों के लिए, परियोजनाओं की बाधाओं को दूर करने के लिए राज्य प्रबंधन एजेंसियों के साथ सक्रिय सहयोग करने के अलावा, सही विकास दिशा पाने के लिए नए कानून का "पालन" करना भी ज़रूरी है। छोटे और मध्यम आकार के निवेशक परिधीय बाज़ारों, नए बाज़ारों में "किफ़ायती" परियोजनाओं पर शोध और विकास कर सकते हैं, जहाँ ज़मीन का भंडार अभी भी बड़ा है और कीमतें बहुत ज़्यादा नहीं हैं।

स्रोत: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html