कृषि भूमि क्षेत्र में सन्नाटा बना हुआ है।

2024 का भूमि कानून उन व्यक्तियों को भी धान की खेती वाली भूमि हस्तांतरित करने की अनुमति देता है जो सीधे कृषि उत्पादन में संलग्न नहीं हैं। यह आर्थिक रूप से सक्षम निवेशकों के लिए एक अवसर प्रस्तुत करता है, लेकिन इस अवसर को प्राप्त करना आसान नहीं है।

पहले, केवल कृषि उत्पादन में प्रत्यक्ष रूप से शामिल लोगों को ही धान की भूमि के उपयोग का अधिकार प्राप्त था। हालांकि, नए नियमों के तहत, जो व्यक्ति कृषि उत्पादन में प्रत्यक्ष रूप से शामिल नहीं हैं, यदि उनके पास धान उगाने की क्षमता और परिस्थितियाँ हैं, तो वे भी उत्पादन में निवेश के लिए भूमि के उपयोग का अधिकार प्राप्त कर सकते हैं।

हाल ही में आयोजित एक रियल एस्टेट सेमिनार में, भूमि विभाग ( प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ) के उप निदेशक श्री ले वान बिन्ह ने कहा कि जब 2024 का भूमि कानून लागू होगा, तो इस क्षेत्र में जीवंत विकास देखने को मिलेगा।

दरअसल, 2020-2022 की अवधि के दौरान कृषि भूमि बाजार में काफी तेजी देखी गई। कई व्यवसायों और व्यक्तियों ने कृषि भूमि को छोटे-छोटे भूखंडों में विभाजित करके बेचने के उद्देश्य से खरीदा, जिससे उस समय बाजार में तेजी आई।

हालांकि बाजार में और अधिक चहल-पहल की उम्मीद है, लेकिन वास्तविकता में कृषि और वन भूमि क्षेत्र केवल बड़े, संगठित निवेशकों जैसे व्यवसायों का ही ध्यान आकर्षित कर रहे हैं। इसका कारण यह है कि नए नियम केवल किसानों के लिए अनुकूल परिस्थितियां बनाते हैं और कृषि क्षेत्र में निवेश करने वाले व्यवसायों के लिए उपयुक्त हैं। हालांकि, छोटे पैमाने के निवेशकों के लिए कृषि भूमि खरीदना, उसके उपयोग में परिवर्तन की प्रतीक्षा करना और फिर उसे छोटे-छोटे भूखंडों में विभाजित करके बेचना बहुत मुश्किल होगा।

हनोई, होआ बिन्ह और थाई गुयेन में विभिन्न क्षेत्रों में रियल एस्टेट ब्रोकर और निवेशक सुश्री हा किएन ने बताया कि कृषि भूमि क्षेत्र में उच्च करों और कृषि एवं वन भूमि रूपांतरण शुल्कों के कारण अपेक्षाकृत कम निवेश हो रहा है, जिससे छोटे निवेशक इस क्षेत्र में निवेश करने से हतोत्साहित हो रहे हैं। इसके विपरीत, भविष्य में सेवा भूमि, पर्यटन, वाणिज्यिक परियोजनाओं या आवास परियोजनाओं में पुनर्विकास के लिए दसियों हेक्टेयर धान के खेत और वन भूमि का अधिग्रहण करने के इच्छुक बड़े निवेशक अधिक रुचि दिखा रहे हैं।

हनोई की एक रियल एस्टेट कंपनी के प्रमुख ने बताया कि उनकी कंपनी होआ बिन्ह और थाई गुयेन प्रांतों में बड़े पैमाने पर वन और कृषि भूमि की "खोज" करने की योजना बना रही है, और यहां तक ​​कि खरीदने के लिए जमीन खोजने के लिए मध्य हाइलैंड्स में "और भी दूर तक" विस्तार करने की योजना बना रही है।

कृषि भूमि के रूपांतरण के संबंध में, श्री ले वान बिन्ह ने कहा कि इसे योजना के अनुसार किया जाना चाहिए और राष्ट्रीय खाद्य सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए 30 लाख हेक्टेयर से अधिक धान की खेती योग्य भूमि के लक्ष्य का पालन करना चाहिए। इसलिए, रियल एस्टेट निवेशकों को सतर्क रहना चाहिए और कानून के नियमों को समझना चाहिए ताकि वे अप्रभावी निवेश से बच सकें और अधिक कीमत पर खरीदकर बाद में बेचने में कठिनाई का सामना न करें।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अनुसार, 2024 के पहले छह महीनों में, नीलाम की गई और उपविभाजित भूखंडों के कारण भूमि भूखंडों के बाजार में सुधार देखा गया। हालांकि, परियोजना भूमि और कृषि/वन भूमि के मामले में अभी भी सुधार के कोई संकेत नहीं हैं; नकदी प्रवाह सुस्त बना हुआ है और लेन-देन धीमी गति से हो रहे हैं। यहां तक ​​कि कृषि भूमि रखने वाले कई निवेशकों को भी इस समय इसे बेचने में कठिनाई हो रही है।

एक रियल एस्टेट ब्रोकरेज फर्म के निदेशक के अनुसार, इस क्षेत्र में निवेश पर लाभ मार्जिन लगभग 25-30% प्रति वर्ष है, और यदि इसे आवासीय भूमि में परिवर्तित किया जा सके, तो यह 35-40% प्रति वर्ष तक पहुंच सकता है। एक दशक में मूल्य वृद्धि की संभावना यह है कि कृषि भूमि का मूल्य 3-5 गुना या उससे भी अधिक बढ़ सकता है। हालांकि, अनुमानित भूमि मूल्य सूची के आधार पर, कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने के आवेदन की प्रक्रिया लागत वर्तमान लागत की तुलना में नौ गुना बढ़ जाएगी।

उदाहरण के लिए, यदि कोई निवेशक डोंग अन्ह (हनोई) में 1,000 वर्ग मीटर के कृषि भूखंड के उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन के लिए आवेदन करना चाहता है और उसका उपविभाजन करना चाहता है, तो वर्तमान भूमि उपयोग शुल्क 6.6 बिलियन वीएनडी है। हालांकि, यदि नई मूल्य सूची के मसौदे के अनुसार गणना की जाए, तो यह राशि बढ़कर 61.8 बिलियन वीएनडी हो जाती है। इस प्रकार, केवल 100 वर्ग मीटर के भूखंड के लिए ही भूमि उपयोग शुल्क 6 बिलियन वीएनडी से अधिक हो जाता है। इस कीमत पर, मौजूदा आवासीय भूमि खरीदना कृषि भूमि को परिवर्तित करने पर लगने वाले कर की तुलना में सस्ता पड़ेगा।

इसके अलावा, 2024 के भूमि कानून में यह प्रावधान है कि कृषि भूमि को लगातार 12-24 महीनों तक परती या अनुपयोगी छोड़ने पर प्रशासनिक दंड लगाया जाएगा और उसे जब्त भी किया जा सकता है। इसलिए, वर्तमान में कृषि भूमि रखने वाले निवेशकों को यदि वे सब कुछ खोना नहीं चाहते हैं, तो इसे आवासीय भूमि में परिवर्तित करने या इसके कृषि उपयोग को बदलने की प्रक्रिया को तत्काल पूरा करना होगा।

"यदि आप निवेश के रुझानों और योजनाओं का लाभ उठाने के लिए जमीन खरीदते हैं, लेकिन क्षेत्रीय योजना निलंबित, विलंबित या संशोधित हो जाती है, तो निवेशकों को सबसे खराब स्थिति का सामना करना पड़ सकता है, जिसमें वे जमीन बेच नहीं पाएंगे। इसके अलावा, कृषि भूमि खरीदना, विशेष रूप से ऐसी जमीनें जिन्हें परिवर्तित नहीं किया जा सकता, वित्तीय लीवरेज का उपयोग करने पर दिवालियापन का जोखिम पैदा करता है," एक निवेशक ने आज कृषि भूमि रखने के जोखिमों पर चर्चा की।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html