कृषि भूमि खंड शांत बना हुआ है

2024 का भूमि कानून उन व्यक्तियों को भी चावल उगाने वाली भूमि का हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति देता है जो सीधे तौर पर कृषि उत्पादन में शामिल नहीं हैं। यह संभावित निवेशकों के लिए एक अवसर है, लेकिन यह "केक का टुकड़ा" आसानी से नहीं मिलता।

यदि अतीत में, केवल कृषि उत्पादन में सीधे तौर पर शामिल लोगों को ही चावल की भूमि का उपयोग करने का अधिकार प्राप्त करने की अनुमति थी, तो वर्तमान नए नियमों के साथ, जो व्यक्ति सीधे तौर पर कृषि उत्पादन में शामिल नहीं हैं, यदि उनके पास चावल उगाने की स्थितियां और क्षमता है, तो वे भी उत्पादन में निवेश करने के लिए इसे स्थानांतरित करने का अधिकार प्राप्त कर सकते हैं।

हाल ही में एक रियल एस्टेट सेमिनार में, भूमि विभाग ( प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय ) के उप निदेशक श्री ले वान बिन्ह ने कहा कि जब 2024 भूमि कानून लागू होगा, तो यह खंड सख्ती से विकसित होगा।

दरअसल, 2020-2022 की अवधि में कृषि भूमि के लेन-देन का माहौल काफी गर्म था। कई व्यवसायों और व्यक्तियों ने बिक्री के लिए भूखंडों में बदलने के उद्देश्य से कृषि भूमि खरीदी, जिससे उस समय एक बुखार सा छा गया।

हालाँकि बाज़ार के और भी ज़्यादा जीवंत होने की उम्मीद है, लेकिन वास्तव में, कृषि भूमि और वन भूमि खंड केवल बड़े, संगठित निवेशकों, जैसे उद्यमों, के लिए ही रुचिकर है। क्योंकि नए नियम केवल किसानों के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ बनाते हैं और कृषि क्षेत्र में निवेश करने वाले उद्यमों के लिए उपयुक्त हैं, जबकि छोटे निवेशकों के लिए कृषि भूमि एकत्र करना और खरीदना, उद्देश्य परिवर्तन की प्रतीक्षा करना, भूखंडों का विभाजन और भूमि बेचना, इन गतिविधियों को लागू करना बहुत मुश्किल होगा।

हनोई, होआ बिन्ह , थाई गुयेन में कई क्षेत्रों में एक ब्रोकर और भूमि निवेशक, सुश्री हा किएन ने बताया कि वर्तमान में कृषि भूमि क्षेत्र अभी भी "शांत" है, क्योंकि कृषि भूमि और वन भूमि पर कर और रूपांतरण शुल्क काफी अधिक है, इसलिए छोटे निवेशक इस क्षेत्र में निवेश नहीं करते हैं। इसके बजाय, "बड़े लोग" जिन्हें दसियों हेक्टेयर तक चावल की भूमि, वन भूमि में निवेश करने की आवश्यकता होती है, ताकि वे बाद में इसे सेवा भूमि, पर्यटन, व्यापार, आवास परियोजनाओं में पुनर्नियोजित कर सकें... इस खेल में शामिल होने के लिए उत्साहित दिख रहे हैं।

हनोई में एक रियल एस्टेट कंपनी के नेता ने बताया कि उनकी कंपनी होआ बिन्ह और थाई गुयेन में बड़े पैमाने पर वन और कृषि भूमि की "तलाश" करने की योजना बना रही है, और यहां तक ​​कि भूमि खरीदने के लिए सेंट्रल हाइलैंड्स में जाकर "तट से दूर मछली पकड़ने" की भी योजना बना रही है।

कृषि भूमि के रूपांतरण के संबंध में, श्री ले वान बिन्ह ने कहा कि राष्ट्रीय खाद्य सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए 30 लाख हेक्टेयर से अधिक चावल भूमि के लक्ष्य का पालन और योजना का पालन करना आवश्यक है। इसलिए, रियल एस्टेट निवेशकों को अप्रभावी निवेश, ऊँची कीमतों पर खरीदारी और परिसमापन में कठिनाई से बचने के लिए सावधान रहने और कानून के प्रावधानों को समझने की आवश्यकता है।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अनुसार, 2024 के पहले 6 महीनों में, नीलामी वाली ज़मीन और उप-विभाजित ज़मीन के साथ भूमि क्षेत्र में सुधार हुआ है। इस बीच, परियोजना भूमि और कृषि एवं वानिकी भूमि में सुधार के संकेत नहीं दिख रहे हैं, तरलता कमज़ोर है और लेन-देन धीमा है। यहाँ तक कि कृषि भूमि रखने वाले कई निवेशक भी इस समय अपना माल बेचना चाहते हैं, लेकिन यह मुश्किल है।

एक रियल एस्टेट ब्रोकरेज के निदेशक ने विश्लेषण किया कि इस क्षेत्र का निवेश लाभ मार्जिन लगभग 25-30%/वर्ष है, और अगर इसे आवासीय भूमि में परिवर्तित किया जा सके, तो यह 35-40%/वर्ष तक पहुँच जाएगा। कृषि भूमि के मूल्य में एक दशक में 3-5 गुना या उससे भी अधिक वृद्धि की संभावना है। हालाँकि, अपेक्षित भूमि मूल्य सूची के अनुसार, आवासीय भूमि को कृषि भूमि में परिवर्तित करने के लिए दस्तावेज़ तैयार करने की लागत वर्तमान की तुलना में 9 गुना बढ़ जाएगी।

उदाहरण के लिए, यदि कोई निवेशक डोंग आन्ह (हनोई) में 1,000 वर्ग मीटर कृषि भूमि के भूखंड का उपयोग का उद्देश्य बदलना और उसे अलग करना चाहता है, तो वर्तमान भूमि उपयोग शुल्क 6.6 अरब VND है, लेकिन यदि नई मसौदा मूल्य सूची के अनुसार गणना की जाए, तो यह राशि बढ़कर 61.8 अरब VND हो जाती है। इस प्रकार, केवल 100 वर्ग मीटर भूमि के भूखंड के लिए भूमि उपयोग शुल्क ही 6 अरब VND से अधिक है। इस मूल्य पर, लोगों के लिए उपलब्ध आवासीय भूमि खरीदना कृषि भूमि को परिवर्तित करते समय चुकाए जाने वाले कर से सस्ता है।

इसके अलावा, 2024 के भूमि कानून में यह प्रावधान है कि 12-24 महीनों तक लगातार बंजर या अप्रयुक्त छोड़ी गई कृषि भूमि पर प्रशासनिक दंड लगाया जाएगा और उसे रद्द भी किया जा सकता है। इस प्रकार, कृषि भूमि रखने वाले निवेशकों को, यदि वे अपना सब कुछ गँवाना नहीं चाहते, तो उसे आवासीय भूमि या कृषि भूमि में बदलने की प्रक्रिया जल्दी पूरी करनी होगी।

"अगर आप निवेश की लहर को पकड़ने के लिए, योजना के अनुसार ज़मीन खरीदते हैं, लेकिन क्षेत्रीय योजना स्थगित, लागू करने में धीमी या समायोजित हो जाती है, तो निवेशकों को एक बुरे हालात का सामना करना पड़ सकता है जहाँ कोई भी उसे नहीं खरीदेगा। इसके अलावा, कृषि भूमि, खासकर ऐसे भूखंड जिन्हें परिवर्तित नहीं किया जा सकता, खरीदने पर, अगर वित्तीय लाभ उठाया जाए तो दिवालिया होने का जोखिम भी हो सकता है," एक निवेशक ने आज कृषि भूमि रखने के जोखिमों पर चर्चा की।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html