हो ची मिन्ह सिटी में सामाजिक आवास विकास - भाग 2: सामाजिक आवास की अभी भी कमी क्यों है?

हो ची मिन्ह सिटी देश में सामाजिक आवास की सबसे ज़्यादा माँग वाला इलाका है। हालाँकि शहर सरकार ने कई समाधान निकालने के प्रयास किए हैं, लेकिन कार्यान्वयन प्रक्रिया में अभी भी कई बाधाएँ हैं, जिससे वास्तविक ज़रूरतों को पूरा करना मुश्किल हो रहा है।

व्यवसाय प्रक्रियाओं से डरते हैं...

हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग के अनुसार, पूर्ण हो चुके सामाजिक आवास अपार्टमेंटों की दर अपेक्षाओं तक नहीं पहुंच पाई है, ऐसा इसलिए है क्योंकि कुछ सामाजिक आवास परियोजनाओं में मुआवजा और साइट क्लीयरेंस का काम कठिन है, लंबा है, परियोजना की प्रगति धीमी है, या असंभव भी है।

एन लैक वार्ड (हो ची मिन्ह सिटी) में अपार्टमेंट परियोजनाओं की एक श्रृंखला।

10 हेक्टेयर से अधिक भूमि उपयोग पैमाने वाली वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं (NƠTM) के लिए, हालांकि सामाजिक आवास निर्माण के लिए 20% भूमि निधि निर्धारित की गई है, परियोजना निवेशक साइट निकासी मुआवजे को लागू करने या तकनीकी बुनियादी ढांचे के निर्माण में निवेश करने में धीमा है, इसलिए निर्माण निवेश लागू नहीं किया गया है।

"एनƠटीएम परियोजनाओं के निवेशक सामाजिक आवास निर्माण निवेश को लागू करने के लिए परियोजना की 20% भूमि निधि राज्य को सौंपने में धीमे हैं या इस 20% भूमि पर सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करने में धीमे हैं। सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए निवेशकों को उधार लेने, निर्माण के लिए पूंजी उधार लेने, और सामाजिक आवास नीतियों के लाभार्थियों को घर खरीदने के लिए पूंजी उधार लेने में सहायता करने के लिए दीर्घकालिक पूंजी स्रोत स्थिर नहीं हैं," हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग के एक प्रतिनिधि ने कहा।

इस बीच, वित्तीय और रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री गुयेन दुय चुयेन के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में ज़मीन की कमी नहीं है, बल्कि व्यवस्थित योजना का अभाव है। श्री गुयेन दुय चुयेन ने कहा, "अगर किसी क्षेत्र की बुनियादी सुविधाओं, स्कूलों, पार्कों और परिवहन की पूरी योजना बनाई जाए, तो वहाँ दर्जनों ऊँची अपार्टमेंट इमारतें बनाना पूरी तरह संभव है। लेकिन जब योजना खंडित हो और ज़मीन छोटे-छोटे टुकड़ों में बँट जाए, तो केवल कुछ दर्जन ऊँची इमारतें ही बन पाती हैं, जिससे ज़मीन के लिए धन की भारी बर्बादी होती है।"

इसके अलावा, सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए निवेश प्रक्रियाएँ अभी भी जटिल हैं। निवेश नीतियों को मंजूरी देने, निवेशकों को मान्यता देने, 1/500 के पैमाने पर विस्तृत योजना को मंजूरी देने, निवेश को मंजूरी देने, भूमि आवंटन, भूमि उपयोग शुल्क की गणना करने और वाणिज्यिक आवास की तरह जमा करने की प्रक्रियाओं के अलावा, सामाजिक आवास परियोजनाओं को सामाजिक आवास की कीमतों का मूल्यांकन करना, सामाजिक आवास की खरीद और पट्टे-खरीद के विषयों की पुष्टि करना, और दस्तावेजों की समीक्षा आदि करनी होती है, जिससे समय बढ़ता है, अवसर लागत बढ़ती है, और निवेशक हतोत्साहित होते हैं। वहीं, भूमि मूल्यांकन और वित्तीय दायित्वों के निर्धारण की व्यवस्था अभी भी जटिल है और एजेंसियों के बीच ओवरलैप होती है।

"सामाजिक आवास की कमी के कई कारण हैं, लेकिन सबसे प्रमुख कारण यह है कि सामाजिक आवास बनाने की अनुमति के लिए आवेदन करने की प्रक्रिया बहुत जटिल है। वहीं, व्यावसायिक घर बनाना आसान और ज़्यादा लाभदायक है, तो कम लाभ वाला ज़्यादा कठिन विकल्प क्यों चुनें? इसके अलावा, शहरी नियोजन उपयुक्त नहीं है। कई भूखंडों पर केवल कम निर्माण घनत्व वाले कम ऊँचाई वाले घर बनाने की अनुमति है, जिससे बड़े पैमाने पर सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करना असंभव हो जाता है," श्री गुयेन दुय चुयेन ने कहा।

इस क्षेत्र से जुड़े व्यवसायों को न केवल प्रक्रियागत कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, बल्कि उन्हें कई वित्तीय कठिनाइयों का भी सामना करना पड़ रहा है। बेकेमेक्स आईडीसी कॉर्पोरेशन के उप-महानिदेशक, श्री गुयेन वान थान हुई ने बताया: "व्यवसायों के लिए सबसे बड़ी चुनौती पूंजीगत दबाव और इनपुट लागत है। साइट क्लीयरेंस, बुनियादी ढांचे में निवेश और ऋण ब्याज, सभी खर्चों में तेज़ी से वृद्धि हुई है, जबकि सामाजिक आवास क्षेत्र का लाभ मार्जिन निम्न स्तर पर नियंत्रित है, जिससे व्यवसायों के लिए नकदी प्रवाह बनाए रखना मुश्किल हो रहा है।"

इसके अलावा, एक सामाजिक आवास परियोजना को लागू करने में कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने में अक्सर कई साल लग जाते हैं, भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने से लेकर, योजना को मंजूरी देने, निर्माण परमिट देने, निर्माण, गुलाबी पुस्तकें जारी करने की प्रक्रियाओं तक... "लंबी प्रक्रियाओं के कारण कई परियोजनाएं स्थिर हो जाती हैं, लागत बढ़ जाती है, और वित्तीय जोखिम बढ़ जाते हैं। एक विशिष्ट समर्थन तंत्र के बिना, व्यवसायों के लिए दीर्घकालिक निवेश प्रेरणा बनाए रखना बहुत मुश्किल है," श्री ह्यू ने जोर दिया।

श्री गुयेन वान थान हुई के अनुसार, एक और कठिनाई सामाजिक लक्ष्यों और आर्थिक दक्षता के बीच संतुलन बनाने की है। सामाजिक आवास को बिक्री मूल्य कम रखने के लिए मजबूर होना पड़ता है, जबकि सामग्री, श्रम और बुनियादी ढाँचे की लागत बाजार मूल्य पर बनी रहती है। तरजीही ऋण स्रोतों या मूल्य समर्थन तंत्र के बिना, व्यवसायों को लगभग कोई लाभ नहीं होता है। यह दर्शाता है कि सामाजिक आवास निवेश में भाग लेने वाले व्यवसायों की संख्या वाणिज्यिक आवास क्षेत्र की तुलना में बहुत कम क्यों है।

अभी भी कई कमियाँ हैं

जटिल कानूनी प्रक्रियाओं के अलावा, सामाजिक आवास को अनुपयुक्त भौगोलिक स्थानों की समस्या का भी सामना करना पड़ता है। चान्ह हंग वार्ड (हो ची मिन्ह सिटी) की एक शिक्षिका सुश्री फाम थी हंग ने भी कहा: "मेरा कार्यस्थल शहर के ठीक बीचों-बीच है, जबकि ज़्यादातर सामाजिक आवास परियोजनाएँ बिन्ह डुओंग या होक मोन जैसे दूरदराज के इलाकों में बनाई जाती हैं। इससे आना-जाना, पढ़ाना और परिवार की देखभाल करना बहुत मुश्किल हो जाता है।"

हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ़ इकोनॉमिक्स के क्षेत्रीय विकास अनुसंधान एवं परामर्श संस्थान के उप निदेशक डॉ. गुयेन किम डुक ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी में सामाजिक आवास के लिए भूमि निधि अभी भी बहुत सीमित है। कई जगहों पर ज़मीन तो है, लेकिन परिवहन, स्कूल और अस्पताल जैसे समकालिक तकनीकी और सामाजिक बुनियादी ढाँचे का अभाव है, जिससे परियोजनाओं को प्रभावी ढंग से लागू करना मुश्किल हो रहा है। श्री डुक ने टिप्पणी की, "अगर सिर्फ़ आवास उपलब्ध हों, लेकिन सेवा संबंधी बुनियादी ढाँचे और जुड़े हुए रहने की जगह का अभाव हो, तो एक स्थायी आवासीय क्षेत्र का निर्माण असंभव है।"

इसके अलावा, हालांकि हो ची मिन्ह सिटी में सिटी हाउसिंग डेवलपमेंट फंड के माध्यम से कम आय वाले लोगों के लिए ऋण नीति है (4.7%/वर्ष की अधिमान्य ब्याज दर के साथ 900 मिलियन VND तक), यह ऋण राशि अभी भी घर के मूल्य की तुलना में कम है और ऋण प्राप्तकर्ता सीमित हैं।

"सामाजिक आवास खरीदने की शर्तें भी अपर्याप्त हैं। केवल वे लोग ही खरीद सकते हैं जो वास्तव में कठिनाई में हैं और जिनके पास अचल संपत्ति नहीं है, लेकिन वर्तमान नियम केवल एक प्रांत तक ही लागू होते हैं। इसलिए, ऐसे मामले होंगे जहाँ अन्य प्रांतों के लोगों के पास कई घर होंगे, लेकिन अगर उनके पास हो ची मिन्ह सिटी में घर नहीं है, तो भी वे सामाजिक आवास खरीद सकते हैं। इसके विपरीत, लगभग 16 मिलियन/माह की आय वाले श्रमिकों को इसलिए नौकरी से निकाल दिया जाता है क्योंकि वे आवेदन की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करते हैं," श्री चुयेन ने आगे विश्लेषण किया।

इसके अलावा, अभी भी ऐसी स्थिति है जहाँ कई सामाजिक आवास अपार्टमेंट ऐसे लोगों के नाम पर पंजीकृत हैं जिन्हें वास्तव में वहाँ रहने की आवश्यकता नहीं है। इससे सामाजिक सुरक्षा नीतियों में विकृति आती है और सामाजिक आवास कार्यक्रम में जनता का विश्वास कम होता है।

अंतिम लेख: अटकलों को रोकने के लिए एक पारदर्शी तंत्र बनाना

स्रोत: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm