भूमि मूल्यांकन पद्धति को कैसे विनियमित किया जाता है?

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भूमि मूल्यांकन के सिद्धांत, आधार और विधियाँ

राष्ट्रीय सभा के अध्यक्ष वुओंग दीन्ह हुए ने भूमि कानून (कानून संख्या 31/2024/QH15) के प्रवर्तन को प्रमाणित करने के लिए हस्ताक्षर किए। भूमि कानून (संशोधित) भूमि स्वामित्व व्यवस्था, भूमि पर समस्त जनता के स्वामित्व और एकीकृत भूमि प्रबंधन का प्रतिनिधित्व करने वाले राज्य की शक्तियों और दायित्वों, भूमि प्रबंधन और उपयोग व्यवस्था, वियतनाम के भूभाग में भूमि के संबंध में नागरिकों और भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों और दायित्वों को निर्धारित करता है।

उल्लेखनीय है कि अनुच्छेद 158 भूमि मूल्यांकन के सिद्धांतों, आधारों और विधियों को निर्धारित करता है। विशेष रूप से, भूमि मूल्यांकन में निम्नलिखित सिद्धांतों का पालन सुनिश्चित किया जाना चाहिए: बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि मूल्यांकन पद्धति; भूमि मूल्यांकन के लिए सही विधियों, क्रम और प्रक्रियाओं का पालन; ईमानदारी, निष्पक्षता, प्रचार और पारदर्शिता सुनिश्चित करना; भूमि मूल्यांकन परामर्शदात्री संगठनों, भूमि मूल्य सूची मूल्यांकन परिषद, विशिष्ट भूमि मूल्य मूल्यांकन परिषद, और भूमि मूल्य निर्धारण करने वाली सक्षम एजेंसियों या व्यक्तियों के बीच स्वतंत्रता सुनिश्चित करना; राज्य, भूमि उपयोगकर्ताओं और निवेशकों के बीच हितों का सामंजस्य सुनिश्चित करना।

भूमि मूल्यांकन के आधार में निम्नलिखित शामिल हैं: मूल्यांकन के लिए भूमि उपयोग का उद्देश्य; भूमि उपयोग की शर्तें। कृषि भूमि आवंटन सीमा के अनुसार राज्य द्वारा परिवारों और व्यक्तियों को आवंटित कृषि भूमि के लिए, भूमि हस्तांतरण सीमा के भीतर कृषि भूमि, भूमि उपयोग की शर्तें निम्नलिखित पर आधारित नहीं हैं; भूमि मूल्यांकन विधियों के अनुसार भूमि मूल्यांकन के लिए इनपुट जानकारी; भूमि की कीमतों को प्रभावित करने वाले अन्य कारक; भूमि मूल्यांकन के समय प्रासंगिक कानूनी नियम।

संवाद - भूमि कानून (संशोधित): भूमि मूल्यांकन पद्धति को कैसे विनियमित किया जाता है? — भूमि मूल्यांकन में ईमानदारी, निष्पक्षता, प्रचार, पारदर्शिता सुनिश्चित होनी चाहिए... (फोटो: हू थांग)।

इस अनुच्छेद के खंड 2 के बिंदु ग में निर्धारित भूमि मूल्यांकन विधियों के अनुसार भूमि मूल्यांकन के लिए इनपुट जानकारी में शामिल हैं: राष्ट्रीय भूमि डेटाबेस, राष्ट्रीय मूल्य डेटाबेस में दर्ज भूमि की कीमतें; भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण अनुबंधों में दर्ज भूमि की कीमतें; वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के बाद भूमि उपयोग अधिकार नीलामी की जीत की कीमत; उन मामलों में जांच और सर्वेक्षण के माध्यम से एकत्र की गई भूमि की कीमतें जहां इस खंड के बिंदु क और बिंदु ख में निर्धारित भूमि मूल्य की कोई जानकारी नहीं है; राजस्व, व्यय और भूमि उपयोग से आय की जानकारी।

भूमि मूल्यांकन विधियों में शामिल हैं: तुलनात्मक विधि को समान भूमि उपयोग उद्देश्य वाले भूमि भूखंडों की कीमत को समायोजित करके लागू किया जाता है, बाजार में स्थानांतरित भूमि मूल्य को प्रभावित करने वाले कारकों में कुछ समानताएं, भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी जीतना जहां नीलामी विजेता ने नीलामी जीतने के निर्णय के अनुसार वित्तीय दायित्वों को पूरा किया है, भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों (यदि कोई हो) के मूल्य को छोड़कर भूमि मूल्य को प्रभावित करने वाले कारकों का विश्लेषण और तुलना करके मूल्यांकन किए जाने वाले भूमि भूखंड की कीमत निर्धारित करने के लिए;

आय पद्धति को प्रति भूमि क्षेत्र औसत वार्षिक शुद्ध आय को वाणिज्यिक बैंकों में वियतनामी मुद्रा में 12 महीने की अवधि के जमा की औसत बचत ब्याज दर से विभाजित करके लागू किया जाता है, जिसमें राज्य के पास चार्टर पूंजी का 50% से अधिक या प्रांतीय क्षेत्र में कुल मतदान शेयरों की संख्या भूमि मूल्यांकन के समय से पहले के आंकड़ों के साथ सबसे हालिया तिमाही के अंत तक लगातार 03 वर्षों तक है;

अधिशेष विधि को सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित भूमि उपयोग योजना और विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार सबसे प्रभावी भूमि उपयोग (भूमि उपयोग गुणांक, निर्माण घनत्व, भवन की मंजिलों की अधिकतम संख्या) के आधार पर भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र की कुल अनुमानित विकास लागत में से कुल अनुमानित विकास राजस्व घटाकर लागू किया जाता है;

भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि, भूमि मूल्य तालिका में दिए गए भूमि मूल्य को भूमि मूल्य समायोजन गुणांक से गुणा करके कार्यान्वित की जाती है। भूमि मूल्य समायोजन गुणांक, भूमि मूल्य तालिका में दिए गए भूमि मूल्य की बाजार मूल्य से तुलना करके निर्धारित किया जाता है।

भूमि मूल्यांकन पद्धति को लागू करने के मामले और शर्तें निम्नानुसार निर्धारित की गई हैं: तुलनात्मक पद्धति उन मामलों में मूल्यांकन के लिए लागू की जाती है जहां एक ही भूमि उपयोग उद्देश्य के साथ कम से कम 03 भूमि भूखंड हैं, बाजार में स्थानांतरित भूमि की कीमत को प्रभावित करने वाले कारकों में कुछ समानताएं हैं, भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी जीतना जहां नीलामी विजेता ने नीलामी जीतने के निर्णय के अनुसार वित्तीय दायित्वों को पूरा किया है;

आय पद्धति का उपयोग उन मामलों में मूल्यांकन के लिए किया जाता है जहां भूमि भूखंड, कृषि भूमि, गैर-कृषि भूमि आवासीय भूमि नहीं है और मूल्यांकन किया जाने वाला भूमि भूखंड, भूमि क्षेत्र तुलनात्मक पद्धति को लागू करने की शर्तों को पूरा नहीं करता है, लेकिन भूमि उपयोग से आय और व्यय का निर्धारण मूल्यांकन किए जा रहे भूमि उपयोग उद्देश्य के अनुसार किया जा सकता है;

अधिशेष विधि का उपयोग उस मामले के मूल्यांकन के लिए किया जाता है जहां निवेश परियोजना कार्यान्वयन के लिए भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र तुलना विधि या आय विधि को लागू करने की शर्तों को पूरा नहीं करता है, लेकिन परियोजना के कुल विकास राजस्व और कुल विकास लागत का अनुमान लगाया जा सकता है;

भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि का प्रयोग विशेष रूप से उस स्थिति में मुआवजा निर्धारित करने के लिए किया जाता है, जब राज्य समान उपयोग के उद्देश्य से कई समीपवर्ती भूमि भूखंडों को पुनः प्राप्त करने के मामले में भूमि पुनः प्राप्त करता है, तथा जिनकी भूमि की कीमतें भूमि मूल्य सूची में विनियमित की गई हैं, लेकिन तुलनात्मक विधि को लागू करने की शर्तों को पूरा नहीं करती हैं।

इस अनुच्छेद के खंड 5 में निर्धारित भूमि मूल्यांकन विधियों का उपयोग विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने और भूमि मूल्य सूची विकसित करने के लिए किया जाएगा। यदि इस अनुच्छेद के खंड 5 के बिंदु a, b और d में दी गई भूमि मूल्यांकन विधियों का उपयोग विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने के लिए किया जाता है और परिणाम भूमि मूल्य सूची में दी गई भूमि कीमतों से कम आते हैं, तो भूमि मूल्य सूची में दी गई भूमि कीमतों का उपयोग किया जाएगा।

भूमि मूल्यांकन पद्धति का चयन भूमि मूल्यांकन को लागू करने वाले संगठन द्वारा प्रस्तावित किया जाता है तथा विशिष्ट भूमि मूल्यांकन परिषद द्वारा निर्णय लिया जाता है।

भूमि मूल्य विनियमन

भूमि कानून के अनुच्छेद 159 में भूमि मूल्य तालिका का प्रावधान है। तदनुसार, भूमि मूल्य तालिका निम्नलिखित मामलों में लागू होती है: भूमि उपयोग शुल्क की गणना, जब राज्य परिवारों और व्यक्तियों की आवासीय भूमि के उपयोग के अधिकार को मान्यता देता है; परिवारों और व्यक्तियों के भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन; भूमि किराए की गणना, जब राज्य भूमि पट्टे पर देता है और वार्षिक भूमि किराया वसूलता है;

भूमि उपयोग कर की गणना करना; परिवारों और व्यक्तियों के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण से आयकर की गणना करना; भूमि प्रबंधन और उपयोग में शुल्क की गणना करना; भूमि क्षेत्र में प्रशासनिक उल्लंघनों के लिए जुर्माने की गणना करना; भूमि प्रबंधन और उपयोग में क्षति के लिए राज्य को मुआवजे की गणना करना।

संवाद - भूमि कानून (संशोधित): भूमि मूल्यांकन पद्धति को कैसे विनियमित किया जाता है? (चित्र 2)। — भूमि मूल्य सूची क्षेत्र और स्थान के अनुसार बनाई गई है (फोटो: हू थांग)।

भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना करना जब राज्य भूमि उपयोग शुल्क संग्रह के साथ भूमि आवंटन, परिवारों और व्यक्तियों के लिए संपूर्ण पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भूमि किराया संग्रह के साथ भूमि पट्टे के रूप में भूमि उपयोग अधिकारों को मान्यता देता है;

भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य की गणना करना, जब राज्य भूमि आवंटित या पट्टे पर देता है, उन मामलों में जहां भूमि भूखंडों या भूमि क्षेत्रों को विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार तकनीकी बुनियादी ढांचे में निवेश किया गया है; उन मामलों में भूमि उपयोग शुल्क की गणना करना जहां भूमि को परिवारों और व्यक्तियों को भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के बिना आवंटित किया जाता है; उन मामलों में भूमि उपयोग शुल्क की गणना करना जहां राज्य के स्वामित्व वाले घरों को वर्तमान किरायेदारों को बेचा जाता है।

भूमि मूल्य सूची क्षेत्रफल और स्थान के अनुसार बनाई जाती है। डिजिटल कैडस्ट्रल मानचित्रों और भूमि मूल्य डेटाबेस वाले क्षेत्रों के लिए, प्रत्येक भूखंड के लिए मूल्य क्षेत्रफल और मानक भूखंड के आधार पर भूमि मूल्य सूची बनाई जाती है।

प्रांतीय स्तर पर पीपुल्स कमेटी 1 जनवरी, 2026 से घोषित और लागू होने वाली पहली भूमि मूल्य सूची को विकसित करेगी और निर्णय के लिए उसी स्तर पर पीपुल्स काउंसिल को प्रस्तुत करेगी। हर साल, प्रांतीय स्तर पर पीपुल्स कमेटी अगले वर्ष की 1 जनवरी से घोषित और लागू होने वाली भूमि मूल्य सूची को समायोजित, संशोधित और पूरक करने के निर्णय के लिए प्रांतीय स्तर पर पीपुल्स काउंसिल को प्रस्तुत करने के लिए जिम्मेदार होगी।

यदि वर्ष के दौरान भूमि मूल्य सूची को समायोजित, संशोधित या अनुपूरित करना आवश्यक हो, तो प्रांतीय जन समिति निर्णय के लिए इसे प्रांतीय जन परिषद को प्रस्तुत करने के लिए जिम्मेदार होगी।

प्रांतीय भूमि प्रबंधन प्राधिकरण, भूमि मूल्य सूची के विकास, समायोजन, संशोधन और अनुपूरण के आयोजन में प्रांतीय जन समिति की सहायता के लिए उत्तरदायी है। कार्यान्वयन प्रक्रिया के दौरान, प्रांतीय भूमि प्रबंधन प्राधिकरण को भूमि मूल्य सूची के विकास, समायोजन, संशोधन और अनुपूरण के लिए एक भूमि मूल्य परामर्श संगठन को नियुक्त करने की अनुमति है ।

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स्रोत