योजना और बुनियादी ढांचा - हो ची मिन्ह सिटी में आवास बाजार को संतुलित करने की कुंजी

विशेषज्ञों का कहना है कि उचित योजना, समकालिक बुनियादी ढांचे का विकास और उपयुक्त वित्तीय नीतियां हो ची मिन्ह सिटी को आपूर्ति और मांग को संतुलित करने, आवास की कीमतों को नियंत्रित करने और जनसंख्या को प्रभावी ढंग से फैलाने में मदद करेंगी।

हो ची मिन्ह सिटी में आवास की कीमतें लगातार ऊंची बनी हुई हैं, इसलिए आवास समस्या का समाधान न केवल बिक्री मूल्यों में, बल्कि दीर्घकालिक जनसंख्या नियोजन और वितरण में भी निहित हो सकता है।

सेविल्स वियतनाम के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में आवास बाजार अभी भी स्थायी वास्तविक आवास मांग और विकसित बुनियादी ढांचे के कारण बढ़ रहा है, लेकिन नियोजन, प्रक्रियाएं और वित्तीय सहायता तंत्र जैसे मूलभूत कारक हो ची मिन्ह सिटी जैसे मेगासिटी में आपूर्ति और मांग को संतुलित करने और दीर्घावधि में आवास की कीमतों को नियंत्रित करने की कुंजी हैं।

उच्च वास्तविक मांग

सैविल्स के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में आवास की आपूर्ति कानूनी समस्याओं के कारण बाधित है, जबकि वास्तविक मांग उच्च बनी हुई है।

आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन ने कीमतों को ऊंचा रखा है, भले ही बाजार में ज्यादा उतार-चढ़ाव नहीं हुआ है। इस संदर्भ में, बुनियादी ढांचे में निवेश और जनसंख्या फैलाव को केंद्रीय क्षेत्र पर दबाव कम करने में मदद करने वाले मूलभूत समाधान माना जाता है।

जब सामाजिक -आर्थिक नियोजन को बुनियादी ढांचे के साथ जोड़ दिया जाता है, तो यातायात मार्गों के साथ भूमि आवंटन से वाणिज्यिक और सामाजिक आवास दोनों को तेजी से स्थापित करने में मदद मिलेगी, जिससे खरीदारों के लिए आपूर्ति में विविधता आएगी।

आमतौर पर, मेट्रो लाइन नंबर 1, जो दिसंबर 2024 से संचालित होगी, ने हो ची मिन्ह सिटी के केंद्र से बिन्ह डुओंग क्षेत्र तक यात्रा के समय को 20-30 मिनट तक कम कर दिया है, जिससे केंद्रीय कोर क्षेत्र के बाहर नए आवासीय-वाणिज्यिक पोल बनाने की संभावना खुल गई है।

सेविल्स वियतनाम में अनुसंधान विभाग की वरिष्ठ प्रबंधक सुश्री काओ थी थान हुआंग ने टिप्पणी की: घर के स्वामित्व या आवास की जरूरतों को हल करने का मुद्दा केवल खरीदारों की सामर्थ्य में ही नहीं है, बल्कि यह देश की सामाजिक-आर्थिक नीति नियोजन की भी कहानी है।

राज्य सीधे तौर पर रियल एस्टेट व्यवसायों की मूल्य निर्धारण रणनीति में हस्तक्षेप नहीं कर सकता है, लेकिन उसे कानूनी बाधाओं को दूर करके, नए आर्थिक क्षेत्रों की योजना बनाकर और अधिक समान शहरीकरण प्रक्रिया को बढ़ावा देने के लिए बुनियादी ढांचे में निवेश करके हस्तक्षेप करना चाहिए ताकि जनसंख्या का विस्तार हो सके।"

बुनियादी ढाँचे के साथ-साथ, वित्तीय सहायता नीतियाँ भी आवास तक पहुँच बढ़ाने के महत्वपूर्ण स्तंभ हैं। सरकार के निर्देशन में, राष्ट्रीय आवास निधि की स्थापना की परियोजना का अध्ययन किया जा रहा है और निकट भविष्य में इसके क्रियान्वित होने की उम्मीद है।

सुश्री हुआंग ने कहा कि यह एक ऐसा मॉडल है जो सिंगापुर और दक्षिण कोरिया में प्रभावी साबित हुआ है, जहां लोग लंबी अवधि के लिए कम ब्याज दरों पर उधार ले सकते हैं, जबकि फंड में भाग लेने वाले व्यवसायों को निवेश प्रोत्साहन और नियोजित भूमि निधि तक पहुंच का लाभ मिलता है।

"यह मॉडल दोतरफ़ा लाभ प्रदान करता है। खरीदारों को उचित वित्तीय सहायता मिलती है, जबकि व्यवसायों को किफायती आवास विकास में भाग लेने के लिए प्रेरित किया जाता है। जब दोनों पक्षों को लाभ होगा, तो बाज़ार एक अधिक संतुलित और टिकाऊ स्थिति की ओर बढ़ेगा," सुश्री हुआंग ने बताया।

हो ची मिन्ह सिटी के पूर्व में रियल एस्टेट। (फोटो: हांग डाट/वीएनए)

एविसन यंग वियतनाम कंपनी के अनुसार, विलय के बाद, हो ची मिन्ह सिटी के पड़ोसी क्षेत्रों और उपनगरों की दीर्घकालिक विकास क्षमता तेजी से समेकित हो रही है, जिससे आवासीय स्थानांतरण और बहु-केंद्र शहरी विकास मॉडल को बढ़ावा मिल रहा है।

विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी में नए अपार्टमेंटों की छोटी संख्या के विपरीत, दक्षिणी आवास बाजार उपग्रह क्षेत्रों में वाणिज्यिक अपार्टमेंट, टाउनहाउस, विला से लेकर भूमि भूखंडों तक बड़ी संख्या में उत्पादों का स्वागत कर रहा है, जिनकी कीमतें काफी किफायती हैं।

ताई निन्ह (पूर्व में लांग एन क्षेत्र) भूमि और कम ऊंचाई वाले मकानों की प्राथमिक आपूर्ति में अग्रणी है; जबकि पूर्व बिन्ह डुओंग क्षेत्र (अब हो ची मिन्ह सिटी) नए खुले अपार्टमेंट और भूमि की संख्या में प्रमुख है।

विविध आपूर्ति के अलावा, हो ची मिन्ह सिटी और उपग्रह क्षेत्रों के बीच मूल्य अंतर भी मांग को प्रोत्साहित करने के लिए एक प्रेरक शक्ति है: हो ची मिन्ह सिटी में भूमि दोगुनी महंगी है, अपार्टमेंट 1.6-2.4 गुना अधिक महंगे हैं; जबकि टाउनहाउस और विला 1.2-7 गुना अधिक महंगे हैं।

किफायती कीमतों पर प्रचुर और विविध उत्पाद इन उपग्रह क्षेत्रों को पहली बार घर खरीदने वाले युवाओं और अधिक विशाल आवास की आवश्यकता वाले मध्यम वर्गीय परिवारों के लिए तेजी से आकर्षक बनाते हैं।

बेल्टवे, एक्सप्रेसवे और मेट्रो लाइन जैसी प्रमुख परिवहन अवसंरचना परियोजनाएं हो ची मिन्ह सिटी के मुख्य क्षेत्र और उपग्रह क्षेत्रों के बीच यात्रा के समय को कम करने में मदद करती हैं।

जैसे-जैसे इलाकों तक पहुँच बढ़ती है, संपत्ति के मूल्य बढ़ते हैं। एक ओर, इससे व्यवसायों को नई ज़मीन तलाशने और किफ़ायती उत्पाद विकसित करने के लिए प्रोत्साहन मिलता है। दूसरी ओर, जैसे-जैसे शहर के केंद्र में रहना महंगा होता जाता है, लोग उपनगरों की ओर रुख़ करते हैं।

हो ची मिन्ह सिटी के निकटवर्ती इलाके जैसे डोंग नाई और ताई निन्ह, एफडीआई पूंजी को आकर्षित करने के लिए उज्ज्वल स्थान हैं, जिससे अनेक रोजगार अवसर पैदा होते हैं और यांत्रिक जनसंख्या में वृद्धि होती है, जिससे आवास की मांग को बढ़ावा मिलता है, मुख्य रूप से प्रवासी श्रमिकों से, जिन्हें बसने की आवश्यकता होती है, किराए के लिए सर्विस्ड अपार्टमेंट में निवेशकों से, मध्यम आय और निम्न आय वाले लोगों से, जिन्हें सामाजिक आवास या किफायती दीर्घकालिक किराये के आवास की आवश्यकता होती है।

अंतर-क्षेत्रीय बुनियादी ढांचे से जनसंख्या प्रवास की प्रवृत्ति मजबूत होती है

प्रत्येक उपग्रह क्षेत्र के अपने स्वयं के रियल एस्टेट लाभ हैं, जिसमें पूर्व बिन्ह डुओंग क्षेत्र, जनसंख्या, भूमि निधि और यातायात बुनियादी ढांचे में अपने लाभों के कारण, वाणिज्यिक अपार्टमेंट, भूमि भूखंडों से लेकर टाउनहाउस और विला तक कई प्रकार के आवास विकसित करने की क्षमता रखता है।

मेट्रो लाइन नंबर 1 और वो न्गुयेन गियाप एवेन्यू, थू डुक शहर के किनारे अपार्टमेंट इमारतें। (फोटो: हांग डाट/वीएनए)

बा रिया-वुंग ताऊ क्षेत्र अपनी पर्यटन क्षमता और दूसरे घर में निवेश के रुझान का लाभ उठाते हुए तटीय शहरी क्षेत्रों में स्थित कोंडोटेल, टाउनहाउस और रिसॉर्ट विला सहित रिसॉर्ट रियल एस्टेट का विकास जारी रख रहा है।

डोंग नाई और ताई निन्ह (पूर्व में लॉन्ग एन), अपनी विशाल भूमि और भू-दृश्य के कारण, बड़े पैमाने पर शहरी क्षेत्रों के विकास के लिए अनुकूल हैं, जहाँ कम ऊँचाई वाले आवासों पर ध्यान केंद्रित किया जाता है। भूमिकाओं का यह स्पष्ट विभाजन एक बहु-ध्रुवीय शहरी पारिस्थितिकी तंत्र का निर्माण करेगा, जो हो ची मिन्ह सिटी के पूरक के रूप में कार्य करेगा, साथ ही आवास और निवेश विकल्पों में विविधता लाएगा।

"पुराने लॉन्ग एन और बिन्ह डुओंग क्षेत्र दो ऐसे बाज़ार हैं जिनमें सतत विकास की संभावनाएँ हैं। लॉन्ग थान हवाई अड्डे के चालू होने और एक्सप्रेसवे के पूरा होने पर डोंग नाई को एक बड़ी सफलता मिलने की उम्मीद है। बा रिया-वुंग ताऊ क्षेत्र में रिसॉर्ट-होटल क्षेत्र में अपार संभावनाएँ हैं, और विकास की गति कनेक्टिंग इन्फ्रास्ट्रक्चर और नए हो ची मिन्ह शहर के मुख्य समुद्री प्रवेश द्वारों में से एक के रूप में इसकी रणनीतिक स्थिति से जुड़ी है," एविसन यंग वियतनाम के महानिदेशक श्री डेविड जैक्सन ने कहा।

इसी प्रकार, सैविल्स वियतनाम के विशेषज्ञों का मानना ​​है कि जब बुनियादी ढांचे, योजना और वित्तीय तंत्र को समकालिक रूप से क्रियान्वित किया जाएगा, तो हो ची मिन्ह सिटी में जनसंख्या फैलाव की समस्या को हल करने, आपूर्ति और मांग को संतुलित करने और दीर्घकालिक आवास की कीमतों को स्थिर करने की स्थितियां होंगी।

क्षेत्रीय कनेक्टिविटी की दिशा में शहरी क्षेत्र का विस्तार करने से न केवल जनसंख्या घनत्व को पुनर्वितरित करने में मदद मिलती है, बल्कि वास्तविक घर खरीदारों के लिए उपयुक्त क्षेत्रों के विकास के लिए भी जगह बनती है।

सुश्री हुआंग ने कहा, "यदि हम आवास समस्या को मूल रूप से हल करना चाहते हैं, तो हमें इसे नीति और योजना के रूप में देखना होगा, न कि केवल बाजार में उद्यमों का व्यावसायिक मामला।"

आने वाले समय में शहरी विकास की दिशा के बारे में, हो ची मिन्ह सिटी पार्टी समिति की पहली कांग्रेस के संकल्प में भी योजना के राज्य प्रबंधन की प्रभावशीलता में सुधार करने का निर्धारण किया गया; 2030 से पहले थू थिएम नए शहरी क्षेत्र के पूर्ण निर्माण में निवेश; फु माई हंग शहरी क्षेत्र के दूसरे चरण को शुरू करना, कैन जिओ तटीय शहरी क्षेत्र की प्रगति में तेजी लाना; नई परियोजनाओं को लागू करना, वुंग ताऊ शहरी उन्नयन परियोजनाएं; लांग हाई-फुओक हाई-हो ट्राम-फु माई तटीय शहरी अक्ष।

वुंग ताऊ वार्ड का एक कोना। (फोटो: होआंग नि/वीएनए)

हो ची मिन्ह सिटी के केंद्र - दी एन - थुआन एन - थू दाऊ मोट - बेन कैट - फू माई को जोड़ने वाली एक स्मार्ट शहरी श्रृंखला विकसित करना; शहरी और सेवा अक्ष फू माई - लांग थान अंतर्राष्ट्रीय हवाई अड्डा; बेल्टवे और राजमार्गों को जोड़ने वाले यातायात बिंदुओं के आसपास नए शहरी क्षेत्र।

साथ ही, 2030 के अंत तक 199,400 से अधिक सामाजिक आवास इकाइयों के लक्ष्य को प्राप्त करने के लिए, हो ची मिन्ह सिटी उन समाधानों पर ध्यान केंद्रित कर रहा है जो शहरी नवीकरण और सौंदर्यीकरण को नए शहरी विकास के साथ समकालिक रूप से जोड़ते हैं, नई सामग्रियों, हरित, नवीकरणीय और पर्यावरण के अनुकूल ऊर्जा के उपयोग को प्रोत्साहित करते हैं; नहरों और खाइयों के किनारे अस्थायी घरों को स्थानांतरित करना और हटाना जारी रखते हैं; पुराने अपार्टमेंटों के स्थान पर नए घरों का नवीनीकरण, मरम्मत या निर्माण करते हैं; मौजूदा आवासीय क्षेत्रों को उन्नत और सुंदर बनाते हैं; सामाजिक आवास का निर्माण और विकास करते हैं, और लोगों के जीवन को पुनर्गठित करते हैं।

यह कहा जा सकता है कि यदि अच्छी तरह से प्रबंधित किया जाए, तो जनसंख्या फैलाव और बहु-केंद्र शहरी विकास की प्रवृत्ति न केवल हो ची मिन्ह सिटी में आवास दबाव को कम करने में मदद करेगी, बल्कि दक्षिणी आवासीय अचल संपत्ति बाजार के लिए संतुलित विकास की अवधि भी खोल सकती है।

स्रोत: VNA

स्रोत: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm