रियल एस्टेट बाजार में 'नया खिलाड़ी'

'नया खिलाड़ी' कोई निगम नहीं, बल्कि लोगों की क्रय शक्ति के अनुकूल आवास आपूर्ति बनाने के उद्देश्य से बनाई गई नीतियाँ हैं। अगर इन्हें सही ढंग से लागू किया जाए, तो ये निकट भविष्य में रियल एस्टेट बाज़ार की विषम स्थिति को बदल सकती हैं।

'Tay chơi mới' trên thị trường bất động sản - Ảnh 1. — थांग लॉन्ग ग्रीन सिटी सामाजिक आवास क्षेत्र, किम चुंग नए शहरी क्षेत्र, हनोई - फोटो: B.NGOC

"नया खिलाड़ी" जिसके हाथ में ढेरों "सामान" हैं। यह खिलाड़ी हर इलाके में सामाजिक आवास निर्माण के लिए विशिष्ट लक्ष्य निर्धारित कर रहा है ताकि दस लाख सामाजिक आवास इकाइयों का लक्ष्य हासिल किया जा सके; यह सब एक साथ करने के लिए नमूना मॉडल तैयार कर रहा है और व्यवसायों को सामाजिक आवास निर्माण के लिए प्रोत्साहित करने हेतु मुनाफ़ा बढ़ा रहा है।

मार्च में, हमें एक राष्ट्रीय आवास निधि की स्थापना करनी होगी, तथा कानूनी समस्याओं का सामना कर रही रियल एस्टेट परियोजनाओं की कठिनाइयों को दूर करने के लिए कई नीतियां बनानी होंगी...

'Tay chơi mới' trên thị trường bất động sản - Ảnh 2. — स्रोत: निर्माण मंत्रालय - ग्राफ़िक्स: T.DAT

दुखद वास्तविकता: अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ती जा रही हैं

आवास की मांग बहुत अधिक है, जबकि आपूर्ति सीमित है, मुख्य रूप से मध्यम श्रेणी, उच्च श्रेणी और लक्जरी वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं से, जिससे अपार्टमेंट की कीमतें उनके वास्तविक मूल्य से कहीं अधिक बढ़ गई हैं।

एनएचएस ट्रुंग वान सामाजिक आवास परियोजना (नाम तु लिएम जिला, हनोई) में तुओई ट्रे के रिकॉर्ड के अनुसार, एक ही इमारत में सामाजिक आवास अपार्टमेंट और वाणिज्यिक अपार्टमेंट की बिक्री कीमतों के बीच बहुत बड़ा अंतर है।

जबकि एनएचएस ट्रुंग वान बिल्डिंग में सामाजिक आवास की बिक्री मूल्य मई 2023 में हनोई निर्माण विभाग द्वारा लगभग 19.5 मिलियन वीएनडी/ ^एम2 घोषित की गई थी, वाणिज्यिक अपार्टमेंट फंड की बिक्री मूल्य (परियोजना में कुल अपार्टमेंट की संख्या का लगभग 20%) 60 - 70 मिलियन वीएनडी/ ^एम2 पर बिक्री के लिए पेश की जा रही है।

एक ही परियोजना में, समान बुनियादी ढांचे और निर्माण गुणवत्ता के साथ, वाणिज्यिक अपार्टमेंट की बिक्री कीमत सामाजिक आवास अपार्टमेंट की बिक्री कीमत से 3 गुना अधिक है।

इसी तरह, उडिक इकोटावर हा दीन्ह सामाजिक आवास परियोजना (जिसका निर्माण उडिक इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट इन्वेस्टमेंट कॉरपोरेशन द्वारा भूमि भूखंड N01, हा दीन्ह नया शहरी क्षेत्र, तान त्रियू कम्यून, थान त्रि जिला, हनोई में अभी शुरू हुआ है) का विक्रय मूल्य हनोई निर्माण विभाग द्वारा फरवरी 2025 में लगभग 25 मिलियन VND/ ^m2 , किराये की कीमत 150,000 VND/ ^m2 /माह, और पट्टा-खरीद मूल्य 390,000 VND/ ^m2 /माह घोषित किया गया था।

इस बीच, समान सामाजिक अवसंरचना और यातायात कनेक्शन वाले पड़ोसी क्षेत्रों जैसे इको ग्रीन सिटी, डी3 विनाकोनेक्स 2 बिल्डिंग, क्यूएमएस टू हू, द चार्म एन हंग में वाणिज्यिक अपार्टमेंटों की बिक्री कीमत 55 - 75 मिलियन वीएनडी/ ^एम2 से विज्ञापित की जा रही है।

उपरोक्त स्थिति वर्तमान आवास बाजार की कमियों को दर्शाती है। राज्य नियंत्रण वाले सामाजिक आवास (निवेशक के 10% लाभ मार्जिन के साथ) की कीमत औसत और निम्न आय वाले अधिकांश लोगों के लिए वहनीय स्तर पर रखी जाती है (लगभग 20-25 मिलियन VND/ ^m2 ), जबकि वाणिज्यिक आवास की कीमत (कमी के कारण) परियोजना मालिकों की पेशकश के स्तर पर निर्भर करती है, जो एक असामान्य स्तर (55-75 मिलियन VND/ ^m2 ) तक बढ़ जाती है, भले ही आवास की गुणवत्ता में बहुत अधिक अंतर न हो।

अपार्टमेंट की कीमतों में लगातार वृद्धि की स्थिति के कारण, 5-10 वर्षों से उपयोग में लाए जा रहे अपार्टमेंटों की कीमतें, जिनमें सुविधाएं अपरिवर्तित हैं या यहां तक कि खराब हो गई हैं, 2024 में 1.5-2 गुना तक बढ़ जाएंगी।

'Tay chơi mới' trên thị trường bất động sản - Ảnh 3. — एनएचएस ट्रुंग वान सामाजिक आवास क्षेत्र (नाम तू लीम, हनोई) - फोटो: बीएन

कई अपार्टमेंट बिक्री के लिए हैं, क्या कीमतें बढ़ती रहेंगी?

सरकार ने संबंधित मंत्रालयों और क्षेत्रों से अनुरोध किया है कि वे मार्च 2025 तक राष्ट्रीय आवास निधि की स्थापना पूरी कर लें, ताकि सामाजिक आवास और किफायती वाणिज्यिक आवास की आपूर्ति में तेजी से वृद्धि हो सके, जो औसत और निम्न आय वाले अधिकांश लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों की आय के लिए उपयुक्त हो।

कई विशेषज्ञों का मानना है कि सामाजिक आवास के विकास को बढ़ावा देने के लिए समाधानों की एक श्रृंखला के साथ-साथ एक राष्ट्रीय आवास निधि की स्थापना से आने वाले समय में किफायती आवास की आपूर्ति बढ़ाने में मदद मिलेगी, जिससे आवास बाजार का नया स्वरूप तैयार होगा और आने वाले वर्षों में मकान की कीमतें कम होंगी।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि दीर्घावधि में राष्ट्रीय आवास निधि की स्थापना से बाजार में स्थिरता आएगी तथा लोगों की न्यूनतम आवास आवश्यकताएं पूरी होंगी, लेकिन आवास आपूर्ति होने में समय लगेगा।

हालांकि, अल्पावधि में, राष्ट्रीय आवास निधि की स्थापना के बारे में जानकारी से बाजार में विश्वास पैदा होगा, और श्रमिकों और कम आय वाले लोगों को विश्वास होगा कि खरीदने के लिए किफायती आवास उपलब्ध होंगे।

हनोई लॉ यूनिवर्सिटी के बोर्ड के उपाध्यक्ष, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन क्वांग तुयेन के अनुसार, सरकार ने रियल एस्टेट बाज़ार की इस खामी को सही पहचाना है कि माँग की तुलना में आपूर्ति बहुत कम है। पहले, राज्य केवल नीतियाँ जारी करता था, लेकिन आपूर्ति में वृद्धि निवेशकों पर निर्भर करती थी, इसलिए लोगों को सस्ते आवास बेचने के लिए कोई धन नहीं था।

सरकार अब स्थानीय स्तर पर सामाजिक आवास पर वार्षिक खर्च आवंटित करती है; अगर इसे सख्ती से लागू किया जाए, तो आपूर्ति निश्चित रूप से बढ़ेगी। कई देशों ने भी यही समाधान अपनाया है।

"ये समाधान बाज़ार को प्रभावित और विनियमित करेंगे, जिससे आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन कम होगा। इन्हें सख्ती से लागू करना महत्वपूर्ण है। साथ ही, बाज़ार को पारदर्शी बनाना, रियल एस्टेट पर एक संपूर्ण डेटा प्रणाली होना, यह जानना कि किसी व्यक्ति के पास कितने घर हैं और रियल एस्टेट टैक्स जैसे नियामक उपकरणों का उपयोग करना आवश्यक है," श्री तुयेन ने ज़ोर दिया।

'Tay chơi mới' trên thị trường bất động sản - Ảnh 4. — हो ची मिन्ह सिटी के न्हा बे ज़िले में ले वान लुओंग स्ट्रीट पर एक अपार्टमेंट बिल्डिंग में किरायेदार फ़र्नीचर ले जा रहे हैं - फ़ोटो: तु ट्रुंग

हो ची मिन्ह सिटी ने एक सामाजिक आवास बचत कोष स्थापित करने का प्रस्ताव रखा है

2021-2030 की अवधि में कम आय वाले लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम 1 मिलियन सामाजिक आवास अपार्टमेंट बनाने की निवेश परियोजना के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी को 2030 तक लगभग 70,000 सामाजिक आवास इकाइयों को विकसित करने का लक्ष्य दिया गया है। जिनमें से, 2021-2025 की अवधि में लगभग 26,000 इकाइयों का निर्माण किया जाएगा और 2026-2030 की अवधि में लगभग 44,000 इकाइयों का निर्माण किया जाएगा।

कार्यान्वयन के लिए पूंजी जुटाने के लिए कई तरीकों की आवश्यकता है, जिसमें उन लोगों से धन जुटाना भी शामिल है जो अपने वेतन से कटौती के माध्यम से सामाजिक आवास खरीदने के लिए पात्र हैं, जिसके कार्यान्वयन के लिए कोई तंत्र नहीं है।

इसलिए, सामाजिक आवास बचत निधि (सिंगापुर के मॉडल के समान) की स्थापना के लिए किए गए अध्ययन का उद्देश्य सामाजिक संसाधनों को अधिकतम करना, जरूरतमंद लोगों के लिए आवास हेतु वित्तीय बचत के बारे में जागरूकता पैदा करना, और साथ ही लोगों के इस समूह और विशिष्ट परियोजना क्षेत्रों का प्रबंधन करना है।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने प्रस्ताव दिया है कि सरकार इलाके में एक सामाजिक आवास बचत कोष की स्थापना की अनुमति दे। सरकार से अनुमोदन मिलने के बाद, सिटी पीपुल्स कमेटी इस संचालन मॉडल को एकीकृत करने के लिए वित्त मंत्रालय और निर्माण मंत्रालय के साथ समन्वय करेगी।

सिंगापुर मॉडल का संदर्भ लें

वियतनाम राष्ट्रीय कृषि विश्वविद्यालय के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण संकाय के व्याख्याता डॉ. फाम फुओंग नाम ने कहा कि बड़े शहरों में कम लागत वाले आवास विकसित करने के लिए एक राष्ट्रीय आवास निधि की स्थापना अत्यावश्यक है ताकि निम्न-आय वर्ग के लोगों के लिए रहने की जगह बनाने की स्थिति पैदा की जा सके। निधि विकास मॉडल सिंगापुर के केंद्रीय भविष्य निधि (सीपीएफ) का संदर्भ ले सकता है।

यह कोष 1955 में स्थापित किया गया था और इसका उपयोग मुख्य रूप से सामाजिक आवास ऋणों के लिए किया जाता है। जब इसकी स्थापना हुई थी, तब योगदान दर मासिक वेतन का 10% (प्रत्येक कर्मचारी और नियोक्ता के लिए 5%) थी। वर्तमान में, नियोक्ताओं और कम आय वाले कर्मचारियों तथा सरकारी कर्मचारियों को अपने मासिक वेतन का योगदान क्रमशः 17%/माह और 20%/माह की दर से CPF में करना होता है। CPF घर के मूल्य का 90% तक बहुत कम ब्याज दरों पर ऋण देता है और इसका भुगतान 25-30 वर्षों की किश्तों में किया जाता है।

सीपीएफ के अतिरिक्त, सिंगापुर आवास एवं विकास बोर्ड कम आय वाले घर खरीदने वालों को फ्लैट मूल्य के 80% के बराबर बंधक ऋण भी प्रदान करता है, जिसकी अधिकतम ऋण अवधि 55 वर्ष होगी, जिसमें से उधारकर्ता की आयु या 30 वर्ष घटाए जाएंगे, जो भी पहले हो।

इसके अलावा, लोगों के लिए घर खरीदना संभव बनाने के लिए, सरकार को ऋण उपलब्ध कराने की आवश्यकता है ताकि लोगों को घर खरीदने पर अपनी मासिक आय का केवल 20% ही खर्च करना पड़े। निजी आवास ऋण वाणिज्यिक बैंकों और अन्य वित्तीय संस्थानों द्वारा प्रदान किए जाते हैं।

आवास बाजार को विनियमित करने, मकानों की बढ़ती कीमतों पर नियंत्रण करने तथा अटकलों को सीमित करने के लिए सिंगापुर सरकार ने कई प्रभावी उपाय लागू किए हैं, जैसे घर खरीदने के लिए अधिकतम ऋण अवधि को कम करना, ऋणों के मूल्य को सीमित करना, अचल संपत्ति खरीदारों पर करों में वृद्धि करना...

अपनी आवास बाजार विकास नीति की सफलता ने सिंगापुर को विश्व में सबसे अधिक घर स्वामित्व दर वाले देशों में से एक बना दिया है (जो वर्तमान में 90% से अधिक तक पहुंच गई है)।

"राज्य की भूमिका विशेष रूप से महत्वपूर्ण है। किफायती आवास के विकास के लिए विशेष नियम शीघ्रता से जारी करना विशेष रूप से आवश्यक है, साथ ही कार्यान्वयन प्रक्रिया के दौरान उत्पन्न होने वाली समस्याओं का कार्यान्वयन, निगरानी और शीघ्र समाधान करना भी आवश्यक है।

श्री नाम ने कहा, "निजी निवेशकों, जिन्हें निवेशक भी कहा जाता है, को भी विशिष्ट सहायता नीतियों, विशेष रूप से वित्तीय और भूमि नीतियों के साथ इस आवास निधि के विकास में भाग लेने के लिए प्रोत्साहित किया जाना चाहिए।"

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स्रोत: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm