2% अचल संपत्ति आयकर में क्या गलत है?

व्यक्तिगत आयकर कानून के अनुच्छेद 14 के खंड 1 के अनुसार (2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 243 द्वारा संशोधित और पूरक), भूमि उपयोग अधिकारों को स्थानांतरित करने के मामले में, कर योग्य आय की गणना भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्य के अनुसार की जाती है।

कर विशेषज्ञ लोगों को कर भुगतान प्रक्रियाओं के बारे में मार्गदर्शन दे रहे हैं - फोटो: टीटीडी

वित्त मंत्रालय जिन दो तरीकों का अध्ययन कर रहा है, उनमें कर योग्य आय (हस्तांतरित अचल संपत्ति से संबंधित कुल लागत को घटाकर बिक्री मूल्य के बराबर) पर गणना करना या कुल हस्तांतरण मूल्य पर सामान्य कर दर लागू करना शामिल है।

यदि कोई ऐसा डेटाबेस है जो अचल संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित खरीद मूल्य और लागतों को सटीक रूप से निर्धारित करता है, तो अचल संपत्ति हस्तांतरण से व्यक्तिगत आयकर एकत्र करने की विधि लागू की जाती है, जिसकी गणना कर दर सूत्र (प्रस्तावित 20%) को कर योग्य आय से गुणा करके की जाती है।

ऐसे मामलों में जहां अचल संपत्ति के हस्तांतरण से संबंधित खरीद मूल्य और लागत निर्धारित नहीं की जा सकती, व्यक्तिगत आयकर का निर्धारण कुल अचल संपत्ति हस्तांतरण मूल्य को 2% की कर दर से गुणा करके किया जाता है।

अचल संपत्ति के उपयोग के उद्देश्य के अनुसार कर नीतियों में विभेदीकरण की आवश्यकता है, उत्पादन और व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए भूमि पर कम कर दरें लागू करना, ताकि कुशल भूमि उपयोग को प्रोत्साहित किया जा सके, तथा समाज के लिए मूल्य का सृजन किया जा सके।

करों में अभी भी कई कमियाँ हैं

1 अगस्त, 2024 (2024 भूमि कानून की प्रभावी तिथि) से, अचल संपत्ति हस्तांतरण से व्यक्तिगत आयकर का संग्रह निम्नलिखित दो मामलों में विभाजित किया गया है:

परिवारों और व्यक्तियों के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण से आय, व्यक्तिगत आयकर की गणना भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्य के आधार पर 2% की कर दर से गुणा करके की जाती है।

यानी, अगर सिर्फ़ ज़मीन के इस्तेमाल के अधिकार हस्तांतरित किए जाते हैं (ज़मीन पर मकान या निर्माण के बिना), तो राज्य पहले की तरह अनुबंध में घोषित कीमत के आधार पर नहीं, बल्कि प्रांतीय जन समिति द्वारा सालाना जारी की जाने वाली ज़मीन की कीमत सूची के आधार पर कर की गणना करेगा। यह 2024 के भूमि कानून का एक नया नियम है, जो उस स्थिति को कम करने के लिए है जहाँ लोग कर दायित्वों को कम करने के लिए जानबूझकर ज़मीन की कीमतें कम बताते हैं।

भूमि पर मकानों और निर्माण कार्यों से जुड़े भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण से होने वाली आय के लिए, अचल संपत्ति हस्तांतरण से कर योग्य आय का निर्धारण प्रत्येक बार हस्तांतरण मूल्य को 2% की कर दर से गुणा करके किया जाता है।

परिपत्र 92/2015/TT-BTC के अनुच्छेद 17 के अनुसार, प्रत्येक बार स्थानांतरण मूल्य, स्थानांतरण के समय स्थानांतरण अनुबंध पर उल्लिखित मूल्य होता है।

यदि भूमि हस्तांतरण अनुबंध में भूमि की कीमत नहीं बताई गई है या हस्तांतरण अनुबंध में भूमि की कीमत प्रांतीय जन समिति द्वारा निर्धारित कीमत से कम है, तो भूमि हस्तांतरण मूल्य, भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार हस्तांतरण के समय प्रांतीय जन समिति द्वारा निर्धारित मूल्य होगा।

उपरोक्त दोनों मामलों में, हस्तान्तरणकर्ता को अचल संपत्ति के कुल मूल्य (राज्य मूल्य या पक्षों द्वारा सहमत मूल्य पर) के 2% की दर से कर का भुगतान करना होगा, भले ही विक्रेता को लाभ हो या हानि।

सरल संग्रह विधि लेकिन अधिक शुल्क लेना आसान

सबसे पहले, व्यक्तिगत आयकर अनिवार्य रूप से केवल खर्चों को घटाने के बाद प्राप्त आय (लाभ) पर ही लगाया जाता है, लेकिन वास्तव में यह कुल लेनदेन मूल्य पर वसूला जाता है, जिससे आसानी से अधिक वसूली हो सकती है। घाटे में बेचने पर भी लोगों को कर देना पड़ता है, जो निराशाजनक और अनुचित है।

दूसरा, केवल भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के मामले में प्रांतीय पीपुल्स कमेटी की भूमि मूल्य सूची का आवेदन बाजार मूल्य को सही ढंग से प्रतिबिंबित नहीं करता है, जिससे नागरिक लेनदेन की बातचीत कम हो जाती है।

तीसरा, अचल संपत्ति के कुल मूल्य पर 2% की कर दर काफी अधिक है, जिससे वित्तीय बोझ पैदा होता है, जिसके कारण कई हस्तान्तरणकर्ता अनुबंध की कीमतों को वास्तविक से कम घोषित करने के तरीके ढूंढते हैं (दो-मूल्य लेनदेन), जिससे बजट घाटा होता है और बाजार पारदर्शिता कम होती है।

कर की दर 1% से कम कर दीजिये, ठीक है?

इस स्थिति को देखते हुए, वित्त मंत्रालय का यह प्रस्ताव कि यदि पूरी जानकारी प्राप्त हो जाए तो लाभ (राजस्व में से कुल लागत घटाकर) पर 20% की कर दर लागू की जाए, या यदि लागत निर्धारित नहीं की जा सकती तो कुल हस्तांतरण मूल्य पर 2% की कर दर बनाए रखी जाए, उचित है। यह दृष्टिकोण व्यक्तिगत आयकर की प्रकृति को धीरे-धीरे समझने में मदद करता है, साथ ही वियतनाम में वर्तमान कर प्रबंधन स्थितियों के लिए भी उपयुक्त है।

हालाँकि, कर गणना पद्धति में नवाचार के अलावा, कर की दर को समायोजित करने पर भी विचार करना आवश्यक है। यदि कुल हस्तांतरण मूल्य पर सामान्य कर दर लागू की जा रही है, तो कर की दर को 2% से घटाकर 1% से कम किया जाना चाहिए, या लोगों पर वित्तीय बोझ कम करने के लिए अचल संपत्ति के मूल्य के अनुसार एक प्रगतिशील कर दर निर्धारित की जानी चाहिए।

अचल संपत्ति हस्तांतरण से व्यक्तिगत आयकर की गणना के लिए एक विधि विकसित करते समय, राज्य की कर प्रबंधन आवश्यकताओं और लोगों की वास्तविक क्षमताओं के बीच निष्पक्षता, तर्कसंगतता और संतुलन के सिद्धांतों को सुनिश्चित करना आवश्यक है।

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एमएससी. एनजीओ जिया होआंग (वाणिज्यिक कानून संकाय, हो ची मिन्ह सिटी विधि विश्वविद्यालय)

स्रोत: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm