औद्योगिक अचल संपत्ति बाजार का दृष्टिकोण: स्थिर वृद्धि

2023 में, घरेलू और विदेशी अर्थव्यवस्था की कठिनाइयों के बावजूद, वियतनामी औद्योगिक अचल संपत्ति बाजार अभी भी काफी मजबूती से बढ़ रहा है। आने वाले समय में, वियतनामी औद्योगिक अचल संपत्ति बाजार के सामने आने वाली कई चुनौतियों की ओर इशारा करते हुए, अधिकांश विशेषज्ञ मध्यम और दीर्घकालिक अवधि में इस बाजार की संभावनाओं की बहुत सराहना करते हैं।

वियतनाम का औद्योगिक रियल एस्टेट बाज़ार अभी भी काफ़ी तेज़ी से बढ़ रहा है। चित्रांकन: VNA

अधिभोग दर अच्छी है

3 नवंबर को प्रकाशित "वियतनाम औद्योगिक रियल एस्टेट की विशेषताएँ: स्थिर वृद्धि" रिपोर्ट में, सैविल्स वियतनाम ने कहा: "वर्ष की पहली छमाही में उतार-चढ़ाव के बाद, वियतनाम ने प्रमुख बाजार संचालकों की बदौलत स्थिर वृद्धि दर्ज की है। इनमें युवा और गतिशील कार्यबल, प्रतिस्पर्धी श्रम लागत, निर्यात-उन्मुख अर्थव्यवस्था, स्थिर कारोबारी माहौल, भौगोलिक स्थिति और मुक्त व्यापार समझौतों (एफटीए) में वियतनाम की सक्रिय भागीदारी प्रमुख कारक हैं।"

सैविल्स वियतनाम के अनुसार, 2023 में 122,900 हेक्टेयर के कुल क्षेत्रफल के साथ 397 औद्योगिक पार्क स्थापित किए जाएँगे, जिनमें से 87,100 हेक्टेयर से अधिक के कुल क्षेत्रफल के साथ 292 औद्योगिक पार्क चालू हैं। इसके अलावा, 35,700 हेक्टेयर के कुल क्षेत्रफल के साथ 106 अन्य औद्योगिक पार्क निर्माणाधीन हैं। देश भर के औद्योगिक पार्कों की अधिभोग दर 80% से अधिक है, जिनमें से प्रमुख उत्तरी प्रांतों में यह दर 83% और प्रमुख दक्षिणी प्रांतों में 91% है।

उत्तरी प्रमुख आर्थिक क्षेत्र में 12,000 हेक्टेयर पट्टे पर दी गई भूमि के साथ 68 औद्योगिक पार्क परियोजनाएँ दर्ज की गईं। भूमि किराये की कीमतों में साल-दर-साल 30% की वृद्धि हुई, जो औसतन 138 अमेरिकी डॉलर/वर्ग मीटर/पट्टा अवधि तक पहुँच गई। इस क्षेत्र में किरायेदार मुख्य रूप से इलेक्ट्रॉनिक्स और कंप्यूटर, ऑटोमोबाइल असेंबली, मशीनरी और उपकरणों के साथ-साथ सौर ऊर्जा से संबंधित घटकों के क्षेत्र में काम करते हैं। उत्तर में संचालित कुछ प्रमुख उद्यमों में सैमसंग, एलजी इलेक्ट्रॉनिक्स, कैनन, हुंडई, होंडा और विनफास्ट शामिल हैं।

दक्षिणी प्रमुख आर्थिक क्षेत्र में 24,883 हेक्टेयर पट्टे पर दी गई भूमि के साथ 122 औद्योगिक पार्क परियोजनाएँ दर्ज की गईं। भूमि किराये की कीमतों में साल-दर-साल 15% की वृद्धि हुई और औसतन 174 अमेरिकी डॉलर/वर्ग मीटर/पट्टा अवधि तक पहुँच गई। किरायेदार मुख्य रूप से खाद्य एवं पेय प्रसंस्करण, निर्माण सामग्री, वस्त्र, और रबर एवं प्लास्टिक उत्पादों के क्षेत्र में काम करते हैं। कुछ उल्लेखनीय किरायेदारों में लेगो, सनटोरी पेप्सिको , इंटेल, यूनिलीवर, कोका-कोला और कुम्हो टायर्स शामिल हैं।

इसी विचार को साझा करते हुए, नाइट फ्रैंक वियतनाम कंपनी ने अपनी नवीनतम रिपोर्ट में कहा कि औद्योगिक पार्कों की अधिभोग दर वर्तमान में बहुत सकारात्मक है, हनोई के उपनगरीय क्षेत्र में यह 78% और हो ची मिन्ह सिटी में 92% है। देश के दो सबसे बड़े शहरों में औद्योगिक पार्क भूमि किराये की कीमतें भी 2022-2023 की अवधि में बढ़ीं, विशेष रूप से हनोई के उपनगरीय क्षेत्र में 14% और हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरीय क्षेत्र में 58% की वृद्धि हुई।

नाइट फ्रैंक वियतनाम के अनुसार, रेडी-बिल्ट फ़ैक्टरी और वेयरहाउस (आरबीएफ और आरबीडब्ल्यू) बाज़ार 2018 से मज़बूत विदेशी निवेश आकर्षित कर रहा है और निवेशकों की संख्या अब तक पाँच गुना बढ़ चुकी है। इस उछाल से उत्पन्न चुनौतियों ने, खासकर हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरीय इलाकों में, जहाँ रेडी-बिल्ट वेयरहाउस की आपूर्ति 21 लाख वर्ग मीटर तक पहुँच गई है, एक ऐसा बाज़ार तैयार किया है जो किरायेदारों के अनुकूल है, जहाँ दक्षिण में औसत किराया लगभग 4.5 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह और उत्तर में 4.7 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह है।

"इस प्रवृत्ति का अनुमान था और यह औद्योगिक अचल संपत्ति बाजार के लिए कोई खतरा नहीं है। इससे निकट भविष्य में प्रतिस्पर्धी किराये की दरें बनाए रखने में मदद मिलेगी, जबकि बाजार परिपक्व होता है और इस क्षेत्र के अन्य देशों, विशेष रूप से थाईलैंड, जहाँ रेडी-मेड वेयरहाउस आपूर्ति की चक्रवृद्धि वार्षिक वृद्धि दर (CAGR) 2021 से 2024 तक 6.6% है, जबकि वियतनाम में यह 15% है," नाइट फ्रैंक वियतनाम के प्रबंध निदेशक एलेक्स क्रेन ने कहा।

इस बीच, रियल एस्टेट सेवा फर्म सीबीआरई वियतनाम के अनुसार, अमेरिकी, यूरोपीय और जापानी कंपनियों की मांग के कारण 2023 की तीसरी तिमाही में तैयार कारखानों और तैयार गोदामों की मांग में वृद्धि देखी गई। 2023 के पहले नौ महीनों में, दक्षिणी बाजार में 450,000 वर्ग मीटर नए कारखाने और गोदाम दर्ज किए गए। प्रचुर मात्रा में नई आपूर्ति के साथ, दक्षिण के टियर-1 प्रांतों और शहरों (हो ची मिन्ह सिटी, बिन्ह डुओंग, डोंग नाई, लॉन्ग एन) में दोनों प्रकार की इमारतों के किराये की कीमतें अपेक्षाकृत स्थिर हैं; औसत गोदाम किराया 4.5 USD/m2/माह और कारखाने का किराया 4.9 USD/m2/माह है।

इसके साथ ही, तैयार गोदामों (सेवा गोदामों को छोड़कर) की अधिभोग दर 56% रही, जो नई आपूर्ति बढ़ने के कारण गिरावट का रुख जारी रखे हुए है। इस बीच, तैयार कारखानों की अधिभोग दर 91% तक पहुँचते हुए, अच्छे स्तर पर बनी रही। चीन, वियतनाम, जापान, अमेरिका और यूरोपीय संघ के किरायेदार वियतनामी बाज़ार में औद्योगिक भूमि, गोदामों और कारखानों की तलाश में सक्रिय निवेशक हैं, और सीबीआरई की खोजों में इनका योगदान लगभग 70-80% है।

सीबीआरई वियतनाम के एक प्रतिनिधि ने कहा, "हाल के दिनों में वियतनाम ने अमेरिका, दक्षिण कोरिया और चीन जैसे व्यापक रणनीतिक साझेदारों के साथ सहयोग को मजबूत करना जारी रखा है, इसलिए इन देशों के किरायेदारों से भविष्य में वियतनाम के औद्योगिक अचल संपत्ति बाजार की मांग का नेतृत्व जारी रखने की उम्मीद है।"

दीर्घकालिक संभावनाएं

सैविल्स वियतनाम के अनुसार, विनिर्माण पीएमआई और औद्योगिक उत्पादन सूचकांक में वृद्धि वियतनाम के औद्योगिक अचल संपत्ति बाजार की संभावनाओं को दर्शाती है। इसके अलावा, सैविल्स जैसी परामर्श फर्मों ने बहुराष्ट्रीय विनिर्माण, लॉजिस्टिक्स और ई-कॉमर्स उद्यमों से पूछताछ और साइट सर्वेक्षणों की बढ़ती संख्या भी दर्ज की है, जो औद्योगिक उत्पादों की बढ़ती मांग को दर्शाता है।

बाक तान उयेन ज़िले (बिनह डुओंग) में औद्योगिक पार्क। फ़ोटो: होंग डाट - VNA

हालांकि, सैविल्स वियतनाम के औद्योगिक सेवा प्रमुख एवं उप निदेशक श्री जॉन कैम्पबेल ने आने वाले समय में वियतनाम के औद्योगिक रियल एस्टेट बाजार के लिए कुछ चुनौतियों की ओर भी इशारा किया।

विशेष रूप से, श्री कैंपबेल के अनुसार, वियतनाम में समस्त परिवहन अवसंरचना के सुचारू संचालन को सुनिश्चित करने की गुणवत्ता अभी भी क्षेत्र के अन्य देशों की तुलना में कमतर है। यद्यपि परिवहन अवसंरचना का तेजी से विस्तार हो रहा है, फिर भी यह विकास अभी तक आर्थिक और सामाजिक विकास की गति तक नहीं पहुँच पाया है। शहरी जनसंख्या और माल परिवहन में तीव्र वृद्धि अवसंरचना की माँग का मुख्य कारण है, जबकि बंदरगाहों और बंदरगाहों की क्षमता अभी तक अपनी पूरी क्षमता तक नहीं पहुँच पाई है।

दूसरी ओर, श्री कैंपबेल ने कहा कि जैसे-जैसे वियतनाम का ध्यान उच्च-मूल्य-वर्धित उद्योगों को आकर्षित करने और क्षेत्रीय समकक्षों के बराबर उत्पादकता बढ़ाने पर केंद्रित होगा, कुशल श्रम की माँग बढ़ेगी। हालाँकि वियतनाम में श्रम लागत चीन की तुलना में केवल एक-तिहाई है, फिर भी उत्पादकता उसी स्तर पर कम है।

इसके अलावा, 2022 के अंत तक लागू होने वाले सख्त नए अग्नि नियमों ने औद्योगिक डेवलपर्स, निर्माताओं और लॉजिस्टिक्स कंपनियों के लिए बाधाएँ खड़ी कर दी हैं। प्रमुख विदेशी निवेशकों को उचित प्रमाणपत्र प्राप्त करने में कठिनाई हो रही है और इस समस्या के कारण कुछ परियोजनाओं में देरी हुई है।

मौजूदा चुनौतियों से निपटने के लिए, श्री कैंपबेल ने कहा कि वियतनामी सरकार को बुनियादी ढाँचे में निवेश जारी रखना होगा और उत्पादकता एवं दक्षता बढ़ाने के लिए वियतनामी कार्यबल के कौशल को उन्नत करना होगा। इसके अलावा, सहायक उद्योगों को बढ़ावा देना, आपूर्ति श्रृंखला को मज़बूत करना, निवेश और भूमि उपयोग प्रक्रियाओं को सरल बनाना और डिजिटलीकरण लागू करना, वियतनाम के उद्योग के लिए महत्वपूर्ण क्षेत्र हैं।

औद्योगिक रियल एस्टेट उद्योग में कुछ अलग-अलग रुझानों की ओर इशारा करते हुए, नाइट फ्रैंक वियतनाम के प्रबंध निदेशक, श्री एलेक्स क्रेन ने कहा कि उच्च वित्तीय लागत, भूमि उपयोग की कम अवधि और एशियाई क्षेत्र में अन्य बाज़ारों से प्रतिस्पर्धा के कारण परिचालन परिसंपत्तियों की पूंजीकरण दर अपस्फीतिकारी दबाव में है। देश भर में उच्च-गुणवत्ता वाले तैयार कारखानों और गोदामों (आरबीएफ और आरबीडब्ल्यू) की अतिरिक्त आपूर्ति के कारण वियतनाम में पूंजीकरण दर वर्तमान में 9 से 12% तक बढ़ रही है।

औद्योगिक अचल संपत्ति क्षेत्र में 2024 की संभावनाओं को देखते हुए, श्री एलेक्स क्रेन ने कहा कि वैश्विक न्यूनतम टैरिफ और उच्च रसद लागत, वियतनाम में निवेश के लिए निर्माताओं को आकर्षित करने में बाधाएँ बनेंगे। हालाँकि वियतनाम ने कई द्विपक्षीय और बहुपक्षीय मुक्त व्यापार समझौतों पर हस्ताक्षर किए हैं, फिर भी बढ़ती श्रम और निर्माण लागत भी देश के लागत लाभ को आंशिक रूप से प्रभावित करती है।

नाइट फ्रैंक वियतनाम के अनुसार, यह ज़मीन की कीमतों में साफ़ तौर पर देखा जा सकता है। उदाहरण के लिए, बैंकॉक (थाईलैंड) के उपनगरों में औद्योगिक ज़मीन के किराये की कीमतें वर्तमान में 82-164 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति लीज़ अवधि हैं, जो हनोई के उपनगरों (80-250 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति लीज़ अवधि) और हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरों (95-280 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति लीज़ अवधि) की तुलना में काफ़ी कम हैं। श्री एलेक्स क्रेन ने ज़ोर देकर कहा कि औद्योगिक और प्रसंस्करण रियल एस्टेट अभी भी वियतनाम के प्रमुख बाज़ार हैं, लेकिन 2024 में निवेश आकर्षित करने और तैयार जगहों को भरने में कई चुनौतियों का सामना करना पड़ेगा।

हालांकि, नाइट फ्रैंक वियतनाम के प्रतिनिधि ने दीर्घकालिक विकास संभावनाओं के बारे में आशा व्यक्त की क्योंकि अंतर्राष्ट्रीय मुद्रा कोष (आईएमएफ) और एचएसबीसी बैंक दोनों ने अनुमान लगाया है कि वियतनाम 2023 में लगभग 4.7% से 5% की जीडीपी विकास दर हासिल करेगा। श्री एलेक्स क्रेन के अनुसार, बुनियादी ढांचे में खर्च और निवेश करने की वियतनाम की प्रतिबद्धता इस क्षेत्र में सबसे मजबूत है और डेटा सेंटर बाजार भी परिवर्तन के लिए तैयार है, जो कानूनी बाधाओं में ढील और बुनियादी ढांचे पर ध्यान केंद्रित करने पर निर्भर करता है।

किंघाई