A mezőgazdasági földárak kiigazítása szükséges, de megfelelő szinten kell emelkednie, hogy az emberek adót tudjon fizetni, az állam költségvetési bevételeket tudjon beszedni, miközben továbbra is ösztönzi a fejlődést.
A HCM Városi Természeti Erőforrások és Környezetgazdaságtani Intézete (IEER) nemrégiben küldött egy dokumentumot, amelyben felkéri a HCM Városi Népi Bizottságot, hogy a földárlistában szereplő mezőgazdasági földterületek árát a lakótelkek árának 65–70%-ával egyenértékű szintre igazítsa.
A mezőgazdasági földterületek ára túl alacsony
Dr. Pham Viet Thuan, az IEER igazgatója szerint a mezőgazdasági földterületek ára Ho Si Minh-városban jelenleg túl alacsony, hiányzik a tudományos alap, és nem biztosítja a piaci elveket. Ez a helyzet alacsony földhasználati jogok átruházási adóbevételt eredményez, az ingatlanpiac pangó, és az építőanyag-piac is hanyatlik a csökkenő építési kereslet miatt.
Az IEER úgy véli, hogy az új földárlistával – amely várhatóan 2026. január 1-jétől lép hatályba – összhangban a mezőgazdasági földek árának a lakóingatlanok árának 65-70%-ára emelése lenne ésszerű. Thuan úr ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy ez csak azokra a mezőgazdasági földterületekre vonatkozik, amelyek rendeltetésének megváltoztatását tervezték.
A Ho Si Minh-városban, Hiep Binh negyedben élő Nguyen Hien asszony egyetértett az IEER javaslatával, és elmondta, hogy több mint 1000 négyzetméternyi mezőgazdasági területet tervez lakóterületté alakítani. Az adófizetési kötelezettségről szóló értesítés kézhezvétele után azonban ideiglenesen leállította a tervet, mivel nem volt elég pénze a fizetésre. A jelenlegi számítások szerint a földek ára Hiep Binh térségében körülbelül 28 millió VND/m2, míg a mezőgazdasági földterületek ára mindössze 600 000 VND/m2. Ez a különbség azt jelenti, hogy Hien asszonynak több mint 27 milliárd VND-t kell fizetnie az adó összegében – ez közel 500%-kal magasabb, mint korábban.
Hien asszony szerint, ha a mezőgazdasági földterületek ára az IEER ajánlásának megfelelően körülbelül 20 millió VND/m2-re emelkedik, az adókülönbözet mindössze körülbelül 8 milliárd VND lesz, ami körülbelül 150%-os növekedést jelent a régi szinthez képest, ami ésszerűbb. Hien asszony azonban megjegyezte, hogy a lakótelkek árának 70%-os emelése túl magas, csak 50-55% körül kellene lennie, hogy az emberek könnyen egyensúlyba jöhessenek. Ezenkívül aggodalmát fejezi ki amiatt is, hogy a földhasználat céljának megváltoztatásakor az embereknek fizetniük kell az infrastruktúráért, az utakért és az úttisztításért, ami nem kis összeg.
Do Linh Dan úr, a Linh Dan Ingatlantanácsadó Vállalat igazgatója szintén megjegyezte, hogy a mezőgazdasági földterületek ára Ho Si Minh-városban jelenleg túl alacsony a tényleges piaci árhoz képest. Ez oda vezet, hogy lakótellé alakításkor a fizetendő adó túl magas – majdnem megegyezik, vagy akár meg is haladja a föld eladási árát, ami miatt az emberek már nem akarják megváltoztatni a földhasználat célját házak építése céljából.
A vállalkozások számára a magas költségek miatt szinte lehetetlen mezőgazdasági földterületet vásárolni és lakóterületté alakítani, ami új projektek hiányához vezet. Valójában az új földárlista bejelentése után szinte senki sem vásárolt mezőgazdasági földet projektek fejlesztéséhez Ho Si Minh-városban.
Dan úr elmondta, hogy Ho Si Minh-városnak a mezőgazdasági földterületek árait a valósághoz kell igazítania, ösztönöznie kell az embereket és a vállalkozásokat a földhasználati cél megváltoztatására, és elő kell mozdítania az építkezést. Jelenleg a mezőgazdasági földterületek ára a piacon 10-20 millió VND/m2, míg az árlista csak néhány százezer VND, ami nem tükrözi a tényleges értéket.
Ha Ho Si Minh-város nem emelte a mezőgazdasági földterületek árait, Dan úr egy ésszerűbb adószámítási mechanizmus bevezetését javasolta, hogy csökkentsék a lakóingatlanok áraitól való nagy eltérést, elkerülve a piac „befagyását”.
Az IEER megjegyezte, hogy a mezőgazdasági földterületek árának emelésére vonatkozó javaslat csak azokra a területekre vonatkozik, amelyek földhasználati céljának megváltoztatását tervezték. Fotó: TRANG NGUYEN
Sokféle következményhez vezethet
Eközben Tran Khanh Quang úr, a Viet An Hoa Ingatlanbefektetési Részvénytársaság vezérigazgatója úgy nyilatkozott, hogy az IEER javaslata nem igazán ésszerű, és részletesebb felmérésekre van szükség.
Quang úr szerint a mezőgazdasági földterületek árának meg kell közelítenie a piaci árakat. Valójában Ho Si Minh-város belvárosában és külvárosaiban a mezőgazdasági földterületek árai között hatalmas különbség van. Ha a mezőgazdasági földterületek ára minden területen „fix ütemben” emelkedik, ahogy az IEER javasolja, az ésszerűtlen.
Quang úr elmondta, hogy ahhoz, hogy ösztönözzék az embereket a mezőgazdasági földterületről lakóterületre történő használati célváltásra, korrekciós együtthatót kell alkalmazni a földárlista szerinti árkülönbség 100%-ának beszedése helyett. Ennek az aránynak 0,4% - 0,5% körül kellene lennie, hogy elkerüljük azt a helyzetet, amikor az adó magasabb, mint egy ház építési költsége, és az emberek elveszítik az építkezési motivációjukat.
Eközben egy ingatlanszakértő aggódik amiatt, hogy a mezőgazdasági földterületek árának a lakóterületek árának 70%-ára emelése számos következménnyel járhat. A mezőgazdasági termelésre tervezett mezőgazdasági földterület nem tekinthető „másodlagos lakóterületnek”. A fix árképzési módszer nemcsak gazdaságilag helytelen, hanem spekulatív mentalitást is teremt, „tartjuk a földet és várjuk az árak emelkedését”, torzítva a tervezés szerinti területfejlesztés célját.
E szakértő szerint Ho Si Minh-város korábban körülbelül 88 000 hektárnyi mezőgazdasági területtel rendelkezett, míg a lakóterületek száma mindössze 18 000 hektár körül mozgott. Ha a mezőgazdasági földterület ára a lakóterületek 70%-ával egyenlő, ami 62 000 hektárnyi lakóterületnek felel meg, az egyáltalán nem tükrözi a valóságot.
Ez a szakértő hangsúlyozta, hogy a földhasználat céljának megváltoztatása nem jelenti azt, hogy a mezőgazdasági földterületek értéke megegyezik a lakóterületekével. Ugyanis miután a mezőgazdasági földterületet lakóterületté alakították át, az embereknek vagy vállalkozásoknak a terület nagy részét infrastruktúrára és közmunkákra kell fordítaniuk. Valójában körülbelül 10 négyzetméter mezőgazdasági földterületre van szükség 4 négyzetméter lakóterület átalakításához. Ha az arány 70%, azaz 10 négyzetméter mezőgazdasági földterületnek 7 négyzetméter lakóterületet kell létrehoznia a "nyertességi ponthoz", akkor ez teljesen megvalósíthatatlan.
Forrás: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm
Hozzászólás (0)