Ingatlanok „felfüggesztett” földhasználati díjakkal: A szabályozás módosítása a rózsaszín könyvek kibocsátásának megkönnyítése érdekében

A Binh Hung község 13C lakóövezetében található projekt a telekár-értékelési szakaszban van, mivel a vállalatnak további pénzügyi kötelezettségeinek kell eleget tennie.

Várakozás a földértékelésre

Augusztusban Ho Si Minh-város Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériuma továbbra is nyilvánosan meghirdette a tucatnyi olyan földterületet, amelyek értékelésre szorulnak. Közülük sok telekre több mint 20 alkalommal tettek ajánlatot, de még mindig nem találtak értékbecslőt. A leghosszabb ideig a Tan Binh Építőipari Befektetési Részvénytársaság (Tan Binh Company) által befektetett 13C Lakóövezet projekt telek volt, amelyre 29 hirdetés keresett értékbecslőt. Az értékbecslés időpontja 2013 áprilisa volt.

Nguyen Quang Dung, a Tan Binh Vállalat jogi igazgatója szerint a 13C Lakóövezet projekt számára a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága 2002-ben földet osztott ki városi műszaki infrastruktúra kiépítésére és kereskedelmére. A földkiosztási határozat alapján a vállalat megvalósította a projektet, és 2008-ban teljesítette pénzügyi kötelezettségeit. 2013-ban a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága határozatot adott ki a határozat tényleges helyzetnek megfelelő kiigazításáról és kiegészítéséről. Ennek megfelelően a vállalat továbbra is tartozott földhasználati díjjal a több mint 4800 négyzetméterrel megnövelt területért. Korábban a vállalat szerződést kötött egy értékbecslő egységgel egy igazolás kiállítására a további pénzügyi kötelezettségek meghatározása érdekében. Az igazolás többszöri felülvizsgálata után azonban ez még mindig nem történt meg, így az értékbecslő egység megtagadta a folytatást. Másrészt a dokumentáció utasításoknak megfelelő kitöltésének folyamatában a 2013-as földtörvény lépett hatályba, ekkor a földértékelés megszervezésének felelőssége a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumé volt.

„A cég számos dokumentumot küldött a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumnak a további finanszírozás meghatározásával kapcsolatban. Azonban nincs olyan egység, amely az előírt értékeléssel kapcsolatban tanácsot adna. Mivel a telek árát nem határozták meg, a cég nem tudta teljesíteni további pénzügyi kötelezettségeit, így a 99 telek, amelyeket a cég évtizedek óta magánszemélyekre ruházott át, még nem kapott rózsaszín könyvelési engedélyt” – mondta Dung úr.

Hasonlóképpen, a Binh Thoi kerületben, a Lac Long Quan utca 262/20. szám alatt található Hoa Sen apartmanprojekt telkével kapcsolatban is közzétettek információkat, amelyek szerint 23. alkalommal kell értékelni. A bejelentés szerint az értékelt egység kiválasztása képezi az alapját annak, hogy a Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. teljesítse az állammal szembeni további pénzügyi kötelezettségeit a tervezési és építészeti kritériumok módosításakor. Az értékelési időszak 2010 júniusától van.

A pénzügyi kötelezettségek meghatározása érdekében a földértékelés késedelmével kapcsolatban a Novaland Group vezetője egy nemrégiben tartott workshopon elmondta, hogy a csoportnak 13 olyan projektje van, amelyekhez közel 10 éve földet rendeltek, de a mai napig nem érkezett értesítés az adóhatóságtól a földhasználati díjakról. Amikor a földhasználati díjakat nem fizették meg, sok ügyfél, annak ellenére, hogy már régóta vásárolt házat, még mindig nem kapta meg a rózsaszín könyveket.

Javaslat a földár-kiigazítási együttható alkalmazására 2025-ben

Az SGGP riporterével beszélgetve Dao Quang Duong úr, Ho Si Minh-város Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumának Földgazdasági Osztályának megbízott vezetője elmondta, hogy a 2014. július 1. előtti időszakban a földkiosztási, földbérleti és földhasználati célváltoztatási engedélyek többsége a földár-értékelési szakaszban elakadt. Ennek oka az volt, hogy ebben az időszakban a földárak meghatározásához szükséges információk gyűjtése számos nehézségbe ütközött, és az adatok még mindig korlátozottak voltak, így a végrehajtás szinte lehetetlen volt. Pontosabban, ebben az időszakban 76 éves földbérleti ügy és 84 földkiosztási és földhasználati célváltoztatási ügy akadt el a kiegészítő finanszírozás megvalósítása érdekében.

Dao Quang Duong úr szerint a földárakat szabályozó 71/2024. számú rendelet hatálybalépése iránymutatást adott a konkrét földárak meghatározásához, hozzájárulva a vállalkozások pénzügyi kötelezettségeinek meghatározásához szükséges árértékelés akadályainak elhárításához. Ennek megfelelően Ho Si Minh-város korábban 76 földbérleti és 52 földkiosztási és földhasználati célváltási esetben hárította el a földárak meghatározásának akadályait. Ezt követően Ho Si Minh-város 27 000 rózsaszín könyvet állított ki lakás- és földvásárlóknak. Ugyanakkor 2025 elejétől napjainkig a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium 9 földár-értékelési dokumentációt nyújtott be, amelyek bevétele mintegy 52 000 milliárd VND volt, és várhatóan továbbra is több tízezer lakás kap rózsaszín könyvet. A 2024-es földtörvény hatálybalépése óta a földárak meghatározásának feladata megszűnt, így a konkrét földár-meghatározási dokumentációk körülbelül 3 hónappal lerövidültek a korábbiakhoz képest.

Az előnyök mellett továbbra is vannak olyan esetek, amikor a földárak nem határozhatók meg, mivel a 71/2024. számú rendelet nem szabályozza egyértelműen. Konkrétan a 102/2024. számú rendelet 63. cikke határozza meg a földértékelés módszerét a Földtörvény 257. cikke 2. szakaszának b) pontjában meghatározott esetekben. A 71. számú rendelet 7. cikke kimondja, hogy a földárakat a földátadáskori földár-tábla és a földátadáskori földár-korrekciós együttható szorzatával kell kiszámítani. 2014. július 1. előtt azonban a földár-korrekciós együttható nem volt szabályozva. Ezért június 19-én Ho Si Minh-város Népi Bizottsága dokumentumot küldött Tran Hong Ha miniszterelnök- helyettesnek és a Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Minisztériumnak, amelyben javaslatot tett a 71/2024. számú rendelet módosítására és kiegészítésére olyan irányban, hogy a 102/2024. számú rendelet 63. cikkében meghatározott, a földár-korrekciós együttható módszerével meghatározandó esetekben a földkiosztásról, földbérletről és földhasználati cél átalakításáról szóló határozat kiadásának időpontjában érvényes földár-táblázatot, megszorozva a Tartományi Népi Bizottság által 2015-ben kiadott földár-korrekciós együtthatóval. A 2015. évi földár-korrekciós együttható alkalmazásának engedélyezése biztosítja az összhangot a piaci árakkal, és összehangolja az állam és a befektetők érdekeit.

Ho Si Minh-város Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumának vezetője szerint a 71. számú rendelet módosítására és kiegészítésére irányuló javaslat mellett Ho Si Minh-város Népi Bizottsága kiadta a 72/2025. számú határozatot a Ho Si Minh-városban található földterületekkel kapcsolatos pénzügyi kötelezettségek meghatározására vonatkozó dokumentumok átadásának folyamatáról is. A szabályozás szerint, ha az ajánlattétel időpontjában egyetlen vállalkozó sem vesz részt a földértékelésben, a határidő egy alkalommal meghosszabbodik. A hosszabbítás után, ha nem választanak ki vállalkozót, a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium egy minősített közszolgáltató egységet bíz meg a földértékelési tanácsadási tevékenységek elvégzésével.

THAN HIEN

Forrás: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html