Az ingatlanpiac fellendül, a bankok rossz hitelállománya pozitív változásokat mutat...

A bankok által birtokolt fedezetek nagy része ingatlan. Ezért, amikor az ingatlanpiac ismét élénkül, ez segíteni fog a likviditás növelésében és megkönnyíti a fedezetek értékesítését a rossz hitelek rendezése érdekében, ezáltal hozzájárulva a bank eszközeinek minőségének javításához és stabilizálásához.

Az ingatlan a fedezetek „királya”.

A banki hitelezési ökoszisztémában az ingatlan régóta a legnépszerűbb és legelőnyösebb fedezeti típus. Nem véletlen, hogy a bankok az ingatlanokat részesítik előnyben – ez egy olyan eszköz, amely rendkívül stabil, nehezen károsodik, nehezen veszít az értékéből, sőt, idővel hajlamos az értékének növekedésére.

Ezzel a jellemzővel az ingatlant „falnak” tekintik a hitelek kockázatainak megelőzésére, amikor a fedezet értéke gyakran magasabb, mint a tőketartozás, ami segít a bankoknak biztonságos puffer fenntartásában a hiteltevékenységekben.

Számos bank pénzügyi jelentéseiből származó felmérések azt mutatják, hogy az ingatlanok túlnyomórészt a jelzáloghitel-portfólión belül vannak, ami a rendszer nagyfokú ingatlanpiaci függőségét mutatja.

Az Agribanknál – a bankszektor egyik „óriásánál” – az ügyfelek jelzáloggal és zálogjoggal terhelt eszközeinek teljes értéke 2024-ben elérte a 3,19 millió milliárd VND-t, ami több mint 9%-os növekedést jelent 2023-hoz képest.

Ebből az ingatlanok önmagukban 2,92 billió VND-t tettek ki, ami több mint 10%-os növekedést jelent a tavalyi év végéhez képest, messze meghaladva az olyan egyéb vagyontárgyak értékét, mint az ingóságok (190 000 milliárd VND) vagy az értékpapírok (54 663 milliárd VND).

Nemcsak az Agribank, hanem más nagy nevek, mint például a BIDV vagy a VietinBank is hatalmas jelzáloggal fedezett eszközök portfólióval rendelkeznek, főként ingatlanokkal. Pontosabban, 2024 végén a BIDV által jelzáloggal, zálogjoggal és diszkontálással fedezett eszközök, értékpapírok teljes értéke elérte a 3,32 millió milliárd VND-t, míg a VietinBank közel 3,29 millió milliárd VND-t ért el, ami figyelemre méltó hasonlóságot mutat az állami tulajdonú „óriások” között az ingatlanpiachoz szorosan kapcsolódó hitelstratégiák terén.

A látszólag stabil kép mögött azonban olyan repedések húzódnak, amelyek csendben terjednek. Az SSI Research szerint 2025 első negyedévében a bankok rossz adósságállománya nem javult jelentősen, különösen az olyan ingatlanprojektekhez kapcsolódó hitelek esetében, amelyek jogi eljárásait még nem zárták le – ezek mind a likviditás, mind a befektetői bizalom terén „elakadtak”.

Ennek eredményeként az ezekhez a projektekhez kapcsolódó lakáshitelek egy részét átsorolták rossz adósságként, ami számos részvénytársasági kereskedelmi banknál növelte a rossz adósságok arányát.

De nem áll meg itt, az állami tulajdonú kereskedelmi bankszektorra nyomás nehezedik az építőanyag-szektorban működő vállalkozások hiteleinek szerkezetátalakítása is – ez egy olyan kiegészítő iparág, amelyet az ingatlanpiac láncreakciója sújt.

Az SSI Research által monitorozott 24 bank átlagos rossz hitelállományának aránya 2025 első negyedévében 2,46%-ra ugrott, megközelítve a 2023 első negyedévi 2,58%-os csúcsot. Figyelemre méltó, hogy a késedelmes hitelek mindössze egy negyedév alatt meredeken, 11,6%-kal nőttek, amelyből a 2. csoportba tartozó adósságok 2,8%-kal, a rossz hitelek pedig 20,4%-kal nőttek az előző negyedévhez képest – ez aggasztó jel arra, hogy a kockázati spirál egyre mélyebbre hatol a hitelrendszerbe.

Ebben az összefüggésben figyelemre méltó, hogy a bankok nem voltak túl proaktívak a kockázati céltartalékok képzésében. A rossz hitelek fedezeti aránya mindössze 88,7%-ra esett vissza – ez az elmúlt 5 év legalacsonyabb szintje, ami bizonyos fokú engedékenységet tükröz a hitelkockázattal szembeni reagálásban.

A VPBank Securities Company jelentése szerint a vizsgált 11 bank céltartalékolási költségei a fennálló hitelek mindössze 0,24%-át érték el 2025 első negyedévében – ez csökkenést jelent az előző év azonos időszakában mért 0,30%-hoz képest. Ez egy paradoxonra világít rá: a rossz hitelek száma növekszik, a céltartalékok azonban csökkennek, miközben egyre nagyobb a nyomás a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) – az óvatosabb céltartalékolást előíró előírásainak – bevezetésére.

A Vietcombank, a Sacombank , a TPBank és a VIB voltak azok a bankok, amelyek a legnagyobb mértékben csökkentették a céltartalék-költségeiket, részben a piac fellendülésére vonatkozó várakozások és a Vietnami Állami Bank támogató politikája miatt.

A szakértők azonban arra figyelmeztetnek, hogy az ebben az időszakban tapasztalható szubjektivitás a bankrendszert „kettős teher” kockázatának teheti ki, ha az ingatlanpiac nem a várt módon áll helyre.

Rövid távon a szakértők továbbra is optimisták, hogy a rossz adósságok aránya 2025 első felében tetőzik, mielőtt az alacsony kamatláb-politikának és az adósságátütemezési megoldásoknak köszönhetően lehűlni kezdene.

Hosszú távon azonban az ingatlanokra, mint hitelezési „támpontra” való túlzott támaszkodás sebezhetővé teheti a bankrendszert a piac kiszámíthatatlan ingadozásaival szemben – ahol a fedezet értéke nem mindig tükrözi a hitel tényleges kockázatát.

Az ingatlanpiac ismét élénkül, ami elősegíti a likviditás növelését és a fedezeti eszközök értékesítését a rossz hitelek rendezése érdekében.

Az ingatlanpiac fellendülőben van, a banki eszközök minősége pedig javul.

Ahogy az ingatlanpiac fokozatosan felmelegszik egy elhúzódó stagnálás után, a kereskedelmi bankok eszközminősége a javulás egyértelmű jeleit mutatja.

Számos pénzügyi szakértő és független elemző szervezet egyetért abban, hogy ez a fellendülés nemcsak az ingatlanpiaci vállalkozások cash flow-ját támogatja, hanem pozitívan hozzájárul a rossz hitelek kezeléséhez és behajtásához is, ezáltal javítva a hitelképességet és erősítve a bankok mérlegét.

A VPBankS Securities Company által nemrégiben közzétett bankszektor-elemző jelentés szerint bár a bankok 2025 első negyedéves pénzügyi adatai még ellenőrzés alatt állnak, az „egyéb bevételek” tételei – különösen az adósságbehajtásból származók – jelentősen megnőttek, ami az ingatlanpiac pozitív hatását tükrözi.

Csak a 2024-es pénzügyi évben a három legnagyobb állami tulajdonú kereskedelmi bank – a Vietcombank (84%), a BIDV (88%) és a VietinBank (79%) – egyéb bevételi szerkezetének nagy részét a rossz hitelek rendezéséből származó bevételek tették ki. Ez a három bank rendelkezik a vezető mérlegfőösszeggel és hitelminősítéssel a VPBankS által figyelemmel kísért 11 bankból álló csoportban.

A 2025-ös első negyedév kezdetén a három bank rossz hitelek behajtásából származó bevételei továbbra is meredeken emelkedtek, elérve az 51%-ot az előző év azonos időszakához képest. A fennálló hitelek arányában tekintve ez a mutató szintén 2 bázisponttal emelkedett, ami a fedezetbehajtás és a fennálló adósságok kezelésének hatékonyságát jelzi.

Egy másik perspektívát is hozzáadva, az SSI Research úgy véli, hogy bár az ingatlanpiac likviditása 2025 első negyedévében némileg csökkent 2024 utolsó negyedévéhez képest, az előző év azonos időszakához képest még mindig jelentősen nőtt – konkrétan a Hanoi térségében mintegy 70-72%-kal.

Ez fontos alapot jelent a bankok számára a fedezeti eszközök felszámolásának felgyorsításához, ezáltal az előző időszakban kezelt rossz követelések behajtásához. Az ebből a bevételi forrásból származó növekedés fontos támogatást nyújt, ellensúlyozva a szolgáltatási díjbevételek csökkenését, valamint a deviza- és kötvénykereskedelmi tevékenységek stagnáló nyereségét a globális pénzügyi piac számos ingadozása közepette.

Nguyen Xuan Binh úr, a KB Securities Vietnam (KBSV) elemzési osztályának igazgatója megjegyezte, hogy a rossz hitelek arányának korábbi években tapasztalt magas növekedésének oka az ingatlanvállalatok nyereségének csökkenése, valamint a kötvénycsatornákon keresztüli tőkemobilizálás nehézségei voltak, ami az adósságtörlesztéshez szükséges pénzáramlás blokkolását okozta.

A kormány összehangolt intézkedéseinek köszönhetően azonban, amelyek a jogi szűk keresztmetszetek felszámolását, az állami beruházások fellendítését és a hiteláramlás elősegítését célzó rugalmas monetáris politikák végrehajtását célozták, számos ingatlanprojekt újraindult, ezáltal javítva a vállalkozások adósságtörlesztési képességét.

„Az ingatlanszektorban a rossz adósságok sikeres kezelése nemcsak a bankoknak segít csökkenteni a rossz adósságok arányát, hanem akár a céltartalékokat is visszafordíthatja, ami erős hajtóerőt jelent a profitnövekedéshez 2025-ben” – hangsúlyozta Mr. Binh.

Az ingatlanpiac ellenőrzött fellendülése nyilvánvalóan pozitív tovagyűrűző hatást vált ki nemcsak az iparági vállalkozások számára, hanem segíti a hitelintézeteket az eszközminőség javításában, a pénzügyi alapok megszilárdításában és a potenciális makrogazdasági kockázatokkal szembeni ellenálló képesség fokozásában is az elkövetkező időszakban.

Forrás: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html