Ingatlanok és kriptovalutákból származó lehetőségek

A kriptovaluták alkalmazására potenciálisan alkalmas iparágak közül az ingatlanpiac vezető területnek számít, mivel nagy értékű, nehezen megosztható és korlátozott likviditású eszközökről van szó.

Az ingatlan tokenizáció bevezetése csak akkor lesz sikeres, ha szorosan integrálódik a jogrendszerrel és a nyilvános adatbázisokkal. Illusztrációs fotó: Tuan Anh/VNA

A kormány nemrégiben kiadta a 05/2025/NQ-CP számú határozatot a kriptoeszköz-piac vietnami bevezetésének kísérleti programjáról, egy 5 éves ütemtervvel. Ez az egyik első lépésnek tekinthető a digitális pénzügyek fejlesztésének célja, amely egy új tőkemobilizációs csatorna létrehozása a gazdaság számára; amelyben az ingatlanszektor – amely nagy tőkeigénnyel és alacsony likviditással rendelkezik – várhatóan az egyik olyan iparág lesz, amely a legtisztábban és leghamarabb profitál ebből a politikából. A lehetőségek mellett azonban jelentős kihívások is vannak a jog, a technológia, a kockázatkezelés és az ingatlantulajdonlás szempontjából. A szakértők úgy vélik, hogy a kriptoeszköz-piac csak akkor fejlődhet fenntarthatóan, ha szoros koordináció van a jogi keretrendszer, a technológiai kapacitás, az adatinfrastruktúra és a proaktív monitoring mechanizmusok között.

Magas kódolási potenciál

A 05. számú határozat értelmében a kísérleti fázisban lévő kriptoeszközöknek valós mögöttes eszközökhöz kell kapcsolódniuk – értékpapírok és fiat pénz nélkül. Az értékesítésre kínált eszközök külföldi befektetők számára korlátozottak, és a kereskedési tevékenységek hazai szervezetek által biztosított platformokon zajlanak, a Pénzügyminisztérium engedélyével és irányításával. A kriptoeszközöket alkalmazó iparágak közül az ingatlanpiac vezető területnek számít a nagy értékű, nehezen megosztható és korlátozott likviditású eszközök jellemzői miatt.

Dr. Pham Nguyen Anh Huy, a vietnami RMIT Egyetem pénzügyi tanszékének docense elmondta, hogy a 05-ös határozat lehetővé teszi egy új mechanizmus kísérleti bevezetését, amelynek keretében az ingatlantermékek kriptovaluták formájában képviselhetők és kereskedhetők. A kriptovaluták egyik legnagyobb hatása a tulajdonjog feldarabolásának lehetősége, amely lehetővé teszi az ingatlanok sok token egységre osztását, hogy sok különböző befektetőnek értékesítsék azokat. Ez a mechanizmus egyrészt növeli a piac likviditását, másrészt bővíti az egyéni befektetők és a nemzetközi tőkeáramlások elérését.

„Ahelyett, hogy csak kötvényeket bocsáthatnának ki vagy bankoktól kölcsönt vehetnének fel, az ingatlanvállalkozások tokeneket használhatnak tőkét gyűjteni minden egyes projekthez, olyan előnyökkel együtt, mint a nyereségrészesedés, a bérleti díjbevétel vagy a visszavásárlási jogok” – elemezte Mr. Huy.

A token kibocsátóknak kötelező közzétenniük egy tájékoztatót, legalább 10 évig megőrizniük az adatokat, és be kell tartaniuk a pénzmosás és a terrorizmusfinanszírozás elleni szabályozásokat. Ezek a feltételek várhatóan javítják az irányítási szabványokat, az információk átláthatóságát és csökkentik a befektetők kockázatait.

Dr. Nguyen Dinh Cung, a Központi Gazdaságirányítási Intézet korábbi igazgatója is egyetértett abban, hogy a kriptovaluták fontos lépést jelentenek a gazdaság digitális átalakulásában, különösen az ingatlanpiacon, amely nagy potenciállal rendelkezik, de hiányzik belőle a modern tőkemobilizációs mechanizmus. Azonban körültekintően kell kísérletezni, és a politikákat rugalmasan kell kiigazítani a felmerülő kockázatok kezelése érdekében.

Ezért Cung úr hangsúlyozta, hogy az állam szerepe nagyon fontos a kísérleti fázisban, nemcsak jogi szempontból, hanem az ellenőrzés és a felügyelet terén is. Szerinte meg kell fontolni egy speciális bizottság létrehozását a kriptovaluták felügyeletére, amelyben részt vennének a Pénzügyminisztérium, az Állami Bank, az Igazságügyi Minisztérium és nemzetközi szervezetek képviselői.

A kriptopiac sikere azonban nemcsak a jogi mechanizmustól függ, hanem szilárd technológiai alapokat is igényel. Le Xuan Sang, a Fintech Company vezérigazgatója szerint az ingatlantokenizáció csak akkor lehet hatékony, ha a technológia elég erős – a blokklánc platformtól a letéti őrzésen és az adattitkosításon át a felhasználói felületig. A befektetők csak akkor érzik magukat biztonságban, ha van egy rendszer a jogok biztosítására és a kockázatok ellenőrzésére.

Ez a szakértő azt is megjegyezte, hogy a blokklánc típusának (nyilvános, privát vagy hibrid) megválasztása döntő tényező a rendszer költségei, sebessége és skálázhatósága szempontjából. Ugyanakkor a vállalkozásoknak technikai biztonsági mentési forgatókönyveket kell kidolgozniuk a biztonság garantálása érdekében, ha a rendszert megtámadják vagy működési hibák lépnek fel.

Jogi szabványosítás és tulajdonjog

Bár a lehetőségek egyértelműek, a szakértők óvatosak a jogi kockázatokkal kapcsolatban – különösen a tokenek és az ingatlanjogok közötti kapcsolattal kapcsolatban. Dr. Pham Nguyen Anh Huy szerint, ha a tokenek nem kapcsolódnak szorosan az ingatlanjogokhoz, viták merülhetnek fel, amikor a vállalkozások csődbe mennek, vagy vagyontárgyaktól szabadulnak meg.

Jogi szempontból Nguyen Thuy Hang ügyvéd, a fintech terület szakértője azt mondta, hogy ha a törvény nem ismeri el a tokeneket a tulajdonjog igazolásának egyik típusaként, vagy nincs mechanizmus a hagyományos tulajdonjogra való átváltásra, a befektetők mindent elveszíthetnek vita esetén.

Ugyanakkor az ügyvéd azt is javasolta, hogy hamarosan fontolóra vegyék a Földtörvény, az Ingatlanügyi Üzleti Törvény és az Informatikai Törvény módosítását. Ugyanakkor kísérleti fázisban egy jogi konverziós mechanizmus kiépítését, amely lehetővé teszi a tokenek piros könyvekké vagy tanúsítványokká való átváltását a jogi és technikai feltételek teljesülése esetén.

A szakértők nemzetközi tapasztalatokat idéznek, amelyek azt mutatják, hogy az ingatlantokenizáció bevezetése csak akkor sikeres, ha szorosan integrálódik a jogrendszerbe és a nyilvános adatbázisokba. Például a RealT Company (USA), ahol az eszközök titkosítva vannak és online kereskednek velük, már 50 USD-tól lehetővé teszi a globális ingatlankereskedelmet, kevesebb mint 30 perc feldolgozási idővel.

A legfontosabb tényező azonban a token és az ingatlan-nyilvántartási rendszer közötti kapcsolat, amely biztosítja, hogy ne legyen „két tulajdonos”. Ezenkívül olyan országok, mint Szingapúr és az Egyesült Államok, szabványosított pénzügyi beszámolást, független értékelést és token kibocsátási folyamatokat írnak elő.

Vietnámban a szakértők szerint ki kell építeni egy specializált vagyonkezelési ökoszisztémát, egy felügyelt kereskedési platformot, kockázatbiztosítási szabályozásokat és egy kompenzációs alapot a befektetők védelme érdekében. A tiszta pénzforgalmú projektek – például a bérbeadásra szánt ingatlanok – előnyben részesítése a korai szakaszban segíti a piac biztonságosabb működését a terjeszkedés előtt.

A 05-ös határozat megszületése nemcsak új ajtókat nyit a vietnami ingatlanpiac előtt, hanem próbára teszi a technológia kezelésének, alkalmazásának és a jogi keretrendszer tökéletesítésének képességét is. Bár a kriptovaluták nagyszerű lehetőségeket kínálnak, a végrehajtásnak rendkívül óvatosnak, ellenőrzöttnek kell lennie, és a befektetők védelmét kell előtérbe helyezni.

Ezért a szakértők azt javasolják, hogy a kísérleti fázisban azokat a projekteket részesítsék előnyben, amelyek egyértelmű jogalappal, átlátható pénzforgalommal rendelkeznek, magas biztonsági szabványokat alkalmaznak, és nem népszerűsítik széles körben a lakossági befektetőknek. Ez egy szükséges lépés a kriptoeszköz-piac és különösen a digitális ingatlanpiac jövőjének szilárd alapjainak megteremtéséhez Vietnámban.

Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm