A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium ismerteti a földértékelés többletmódszerének eltörlésére vonatkozó javaslatot.

[hirdetés_1]

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium 3 módszert javasol a földértékelésre

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium közölte, hogy az ügynökség a közelmúltban hivatalos megkeresést küldött az Igazságügyi Minisztériumnak , amelyben kéri a földárakról szóló 44/2014/ND-CP számú rendelet számos cikkének módosításáról és kiegészítéséről, valamint a földtörvény végrehajtását irányító rendeletek számos cikkének módosításáról és kiegészítéséről szóló 10/2023/ND-CP számú rendelet értékelését.

Figyelemre méltó, hogy a rendelettervezet tartalmában a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium (TNMT) a földértékelési módszer módosítását és kiegészítését javasolta 3 földértékelési módszer szabályozása irányába, beleértve: az összehasonlító módszert, a jövedelemmódszert és a földár-korrekciós együttható módszerét.

Így a 44/2014/ND-CP számú rendelethez képest a rendelettervezet két földértékelési módszert csökkentett. Konkrétan a levonásos módszert integrálja az összehasonlító módszerbe, és nem alkalmazza a többletmódszert a föld értékeléséhez.

Ennek magyarázataként a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium jelentése kijelentette, hogy a többletmódszer a földértékelés egy olyan módszere, amely az ingatlan teljes feltételezett fejlesztési bevételének és a teljes feltételezett fejlesztési költségnek a különbségét számítja ki.

Ennek megfelelően az ingatlan teljes feltételezett fejlesztési bevételének kiszámításakor a következőket kell figyelembe venni: átvételi ár, bérleti díj, értékesítési idő, értékesítési ütem, az átvételi ár trendjei és ingadozásai, jövőbeni bérleti ár, kihasználtsági arány..., és a pénzáramot a bank hitelkamatlábának megfelelően az értékelési időpontra kell diszkontálni; az ingatlan teljes feltételezett fejlesztési költségének kiszámítása az illetékes állami szervek által kiadott normákon és egységárakon túlmenően az építési időtől, az egyes évekre vonatkozó építési ütemtől, a vészhelyzeti költségektől, a hitelkamat-költségektől, a befektetői nyereségtől is függ, figyelembe véve a kockázati tényezőket, a reklám- és értékesítési költségeket...

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium szerint a fent említett feltételezett tényezők kiszámítása a teljes fejlesztési bevételre és a teljes fejlesztési költségekre vonatkozóan nagyon bonyolult, az értékelési eredmények bizonytalanok, pontatlanok és nagy hibákat tartalmaznak (ugyanazon földterület esetében a feltételezett tényezők egyetlen mutatójának megváltoztatása is megváltoztatja az értékelési eredményeket), könnyen kihasználható, és kockázatot jelent a földértékeléssel foglalkozó szakemberek és azok számára, akik a településeken a konkrét földárakról döntenek. Ez a fő oka a múltban a meghatározás, az értékelés és a konkrét döntések meghozatalának nehézségeinek és késedelmeinek.

Másrészt az ingatlanüzletben a föld mindig először létezik, és az árát az ingatlan létrehozásának folyamata előtt határozzák meg, ezért nem helyénvaló feltételezni az ingatlan jövőbeli értékének becslését, majd a föld árának meghatározását, mivel a földár a befektető ingatlanüzleti módszerétől függ, és nem tükrözi a föld valódi piaci értékét.

A 18-NQ/TW számú határozat szellemében a földárak meghatározásának módszerének biztosítania kell a piaci elvek betartását. Ezért a rendelettervezet nem alkalmazza a többletmódszert a földárak meghatározásakor a földhasználók pénzügyi kötelezettségeinek és a kártérítésnek a kiszámításakor, amikor az állam visszaszerzi a földet, ami összhangban van a párt politikájával.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium beadványa kimondta, hogy a többletmódszer alkalmazásának elmulasztása esetén felmerülő korlátok leküzdése érdekében a rendelettervezet módosította és kiegészítette az összehasonlítási módszer tartalmát, amelyben a műszaki infrastruktúrába még be nem fektetett földterületek és földterületek értékelését a műszaki infrastrukturális beruházás költségeinek levonása érdekében a levonási technika kombinálásával irányítja, és egyúttal kiegészíti azt a szabályozással, hogy a földárak meghatározásakor az éves korrekciós együttható módszerét kell alkalmazni az összehasonlítás és az ellenőrzés érdekében, a földértékelési eredmények pontosságának biztosítása érdekében.

„A három földértékelési módszer (összehasonlító, jövedelmi, földár-korrekciós együttható) szabályozása biztosította az állami földgazdálkodást szolgáló összes földértékelési eset lefedettségét” – áll a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium beadványában.

Sok vélemény aggódik a projekt „elakadása” miatt, ha a földterületek értékelésénél felhagynak a többletmódszerrel.

Sok vélemény aggodalomra ad okot, hogy ha a többletmódszert elhagyják, az megnehezítheti a projektek számára a földterületek értékelését, ami torlódást okozhat.

A Ho Si Minh -városi Ingatlanszövetség szerint a városban a projektek akár 87%-át is a többletmódszerrel értékelték a közelmúltban.

„A többletmódszer egy tudományos és nemzetközileg elismert földértékelési módszer. Határozottan javasoljuk, hogy a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium és a kormány tartsa fenn a többletmódszert a földértékeléshez” – javasolta Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke.

A Vietnami Értékelési Szövetség képviselője elmondta, hogy a többletmódszer alkalmas új fejlesztési beruházási projektek földértékelésére. Más értékelési módszerek nem alkalmazhatók. Ha elhagyják, megnehezítheti a projektek földterületének értékelését, ami torlódást okozhat.

„Mindegyik módszer más-más típusra alkalmas. Például az összehasonlító és a jövedelemmódszert a jelenlegi használatú földárak meghatározására használják. A többletmódszert a jövőbeni használatú földárak meghatározására használják. A jelenlegi földár-meghatározási módszer nem alkalmazható a jövőre. A piacon nem minden projekt rendelkezik hasonló eszközökkel az összehasonlító módszer alkalmazásához. Ha a többletmódszert elhagyják, a fejlesztési projektek földárainak meghatározása nagyon nehéz lesz” – mondta Nguyen Tien Thoa, a Vietnami Értékelési Szövetség elnöke.

A helyi önkormányzatok jelentései szerint az új lakásépítési projektek kínálata az idei év első 6 hónapjában folyamatosan és jelentősen csökkent. Ennek fő oka jogi problémák, beleértve a földértékelést is. A vállalkozások úgy vélik, hogy a miniszterelnök földértékelési nehézségek elhárításáról szóló közleménye fontos alapot ad a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumnak és a helyi önkormányzatoknak a kapcsolódó jogi dokumentumok rendszerének, különösen a földértékelési módszereknek a felülvizsgálatához és újragondolásához, hogy a piacnak leginkább megfelelő, szinkron kiigazításokat lehessen végezni.

A vállalkozások és szövetségek véleménye alapján a Vietnami Kereskedelmi és Ipari Szövetség (VCCI) is osztja azt a nézetet, hogy a többletmódszer megszüntetése megnehezíti a földértékelést.

A VCCI hangsúlyozta, hogy az összehasonlító módszernek korlátai vannak az összehasonlítható adatok tekintetében, mivel a tranzakciós információkat gyakran nehéz összevetni az értékelendő ingatlannal; sok egyértelmű és pontos tranzakciós információt igényel, miközben a valóságban a papíron szereplő tranzakciós ár és a tényleges tranzakciós ár gyakran nem egyezik meg. A telekár-korrekciós együttható módszerének is hasonló korlátai vannak, mivel összehasonlító adatokon alapul, és szintén hiányosságokkal küzd az információk és a bemeneti adatok tekintetében.

A VCCI úgy véli továbbá, hogy a többletmódszer az ingatlanértékelési módszerek egyike, amelyet a professzionális értékbecslő szervezetek alkalmaznak, különösen a fejlesztési potenciállal rendelkező földterületek értékelésekor. Ez azt jelenti, hogy a földértéket a piaci elvekkel összhangban a legjobb és leghatékonyabb hasznosítás elérése érdekében számították ki. A többletmódszer eltávolítása a tervezetből ellentmondásokat okozhat az ingatlanértékeléssel kapcsolatos jogi dokumentumokban. Az állami irányítás célja, hogy a VCCI által javasolt földértékelési módszerben megtartsa a többletmódszert, a többletmódszer eltávolítása nehézségeket okozhat a földértékelés végrehajtásának folyamatában.

[hirdetés_2]
Forrás