Hanoiban és Ho Si Minh-városban a 25 millió VND/m2 árú lakások "kihaltak"

A megfizethető lakások "kihaltak" Hanoi és Ho Si Minh-város ingatlanpiacán

Az Építésügyi Minisztérium lakás- és ingatlanpiacról szóló jelentése szerint a harmadik negyedévben a lakások és családi házak sikeres tranzakcióinak száma elérte a 38 398 terméket, ami 48%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest.

Ami az árakat illeti, Hanoiban a lakásárak továbbra is emelkedtek mind az új, mind a régi projektekben, az új projektek átlagára negyedévente körülbelül 4-6%-kal, éves szinten pedig 22-25%-kal nőtt. A lakásárak is emelkedtek, különösen egyes területeken, helytől függően körülbelül 35% és 40% között az előző negyedévhez képest.

A 25 millió VND/m2 alatti eladási árú, megfizethető lakásszegmensben szinte nincsenek tranzakciók és eladó termékek. A 25 millió VND/m2 és 50 millió VND/m2 alatti árú középkategóriás lakások továbbra is a tranzakciók és a kínálat magas arányát teszik ki a piacon. A többi luxus és szuperluxus lakás (50 millió VND/m2 feletti árakkal).

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) kutatási adatai azt mutatják, hogy a megfizethető lakások szegmense (25 millió VND/m2 alatti ár) – a megfizethető lakhatás – az elmúlt években „kihalt”, és nagyon nehéz, vagy akár lehetetlen újra megjelenni Hanoiban és Ho Si Minh-városban.

Konkrétan, az egység statisztikái azt mutatják, hogy a 2018-2023 közötti időszakban nemcsak a mennyiség csökkent folyamatosan, hanem a lakáskínálat szerkezete is egyre kiegyensúlyozatlanabbá vált a két különleges városi területen. A kínálat szerkezete egyre inkább a felsőkategóriás és luxus szegmensek felé "hajlott". Az újonnan megnyílt lakáskínálat aránya a megfizethető árú szegmensben folyamatosan csökkent, és hivatalosan is "eltűnt" Ho Si Minh-városban 2021-ben, Hanoiban pedig 2023-ban.

Hanoiban az újonnan piacra dobott, megfizethető lakások aránya 2018-ban elérte a 35%-ot, majd 2019-ben 20%-ra, 2020-ban pedig már csak 12%-ra csökkent. 2021-ben és 2022-ben a megfizethető lakások kínálata Hanoiban tovább csökkent, és az eladó lakások teljes kínálatának mindössze 4%-át tette ki. A mai napig nincsenek több megfizethető eladó lakások.

Ho Si Minh-városban 2018 óta a megfizethető lakások aránya meredeken csökkent, a 2018-as 20%-ról 2020-ra 0,5%-ra. 2021-re a megfizethető lakások szegmense eltűnt Ho Si Minh-városban.

Dong Mo Dai Kim szociális lakásprojekt a Hanoi Hoang Mai kerületben (Fotó: Ha Phong).

Az elmúlt 9 hónapban a hanoi lakáskínálat jelentős fellendülést mutatott. A kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány azonban komolyabbá vált, mivel a hanoi és ho Si Minh-városban eladó lakások kínálatának mintegy 80%-a 50 millió vng/m2 vagy annál több áron kapható.

A lakásárak folyamatosan emelkedtek, és új magas szintet értek el mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon, messze meghaladva a többség megfizethetőségét és jövedelemnövekedési ütemét.

Az Építési Minisztérium úgy véli, hogy az ingatlanpiac jelenleg korlátokat és hiányosságokat mutat, az instabilitás és az egészségtelen állapot jelei mutatkoznak. Pontosabban, az ingatlantermékek szerkezete ésszerűtlen, amikor a közép- és felsőkategóriás lakáspiac, valamint a turisztikai ingatlanok túlkínálata a túlkínálat jeleit mutatja. Eközben súlyos hiány mutatkozik a szociális lakásokból, a munkáslakásokból és az alacsony és közepes jövedelműek számára megfizethető árú kereskedelmi lakásokból.

„Az ingatlanárak, különösen a lakásárak és a telekárak, folyamatosan emelkednek, és magasabbak, mint az emberek jövedelme. Ez megnehezíti a városi területeken élő alacsony jövedelmű munkavállalók és az ipari parkokban dolgozók számára a lakáshoz jutást és a lakásteremtést. Hanoiban és Ho Si Minh-városban szinte nincsenek 25 millió VND/m2 alatti árú lakások” – nyilatkozta az Építési Minisztérium.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke szerint az ingatlanpiacon jogi problémák miatt nagy szükség van kereskedelmi ingatlanokra, és a lakástermékek szerkezete is elavult. Sok ház a felső kategóriás szegmensben található, de hiány van a megfizethető kereskedelmi ingatlanokból, ami az elmúlt években a lakásárak folyamatos emelkedéséhez vezetett. Ez megnehezíti a városi területeken élő közepes és alacsony jövedelmű emberek számára, akiknek valóban szükségük van lakásvásárlásra.

Megoldások a megfizethető lakások piacra való visszahozására

A megfizethető lakások hiányának kezelése érdekében Giang Huynh asszony – a Savills kutatási és S22M igazgatója – úgy véli, hogy átfogó megoldásra van szükség, amely ötvözi mind az állami, mind a magánszektor erősségeit.

„A korlátozott állami költségvetés közepette a szociális lakásprojektek finanszírozása számos nehézséggel fog szembesülni. Ugyanakkor a magánszektor is inflációs nyomás alatt áll a ráfordítási költségek tekintetében. Ezért rendkívül fontos a két fél közötti hatékony együttműködés. Ezenkívül a növekvő építési sűrűség és az ésszerű tervezés fontos szerepet játszik a megfizethető lakhatási megoldások biztosításában” – mondta.

Giang Huynh asszony szerint a városvezetésnek erős ösztönző politikákat kell bevezetnie a földtulajdonosok együttműködésének ösztönzése érdekében, ezáltal új fenntartható lakóövezetek kialakítása érdekében.

Egy lakóház Hanoiban (Fotó: Ha Phong).

„A földterület optimalizálásával, a közintézmények és a zöldterületek összekapcsolásával fokozatosan megoldhatjuk az egyre sürgetőbb lakhatási problémát. A kormány és a befektetők közötti szoros együttműködés lesz a kulcsa ezen elképzelések megvalósításának” – hangsúlyozták a Savills szakértői.

Dr. Nguyen Van Dinh, a VARS elnöke is egyetértett abban, hogy határozott állami beavatkozásra van szükség.

Először is, az államnak olyan politikákat kell kutatnia és kidolgoznia, amelyek kedvező feltételeket teremtenek a befektetők számára a megfizethető kereskedelmi lakások fejlesztéséhez, például olyan politikákat alkalmazva, amelyek mentesítik a telekadót, a társasági adót, vagy növelik az építési sűrűséget vagy a földhasználati együtthatót a megfizethető kereskedelmi lakásprojektekre vonatkozó szabványokhoz képest.

Ugyanakkor prioritási politika érvényesül a tervezés jóváhagyásában és az építési engedélyek kiadásában, ami segít lerövidíteni a projektfejlesztési időt, ezáltal csökkentve a beruházási költségeket. Ezenkívül javasolt a „prioritási pontok hozzáadása” a befektetők kiválasztásakor a földterületet használó beruházási projektek megvalósításához azoknak a befektetőknek, akik megfizethető lakhatást teremtettek.

Másodszor, elő kell mozdítani a kormány és a magánszektor közötti együttműködési projekteket a megfizethető lakások építése érdekében. Konkrétan a magánszektor végzi az építési és fejlesztési folyamat nagy részét, míg az állam földvásárlási ösztönzőket és jogi támogatást nyújt.

Harmadszor, az állami igazgatási ügynökségnek olyan politikával kell rendelkeznie, amely támogatja az emberek lakhatási igényeit. A kormány megvizsgálhatja egy alap létrehozását az alacsony költségű lakások kínálatának fejlesztését és fenntartását támogató alap létrehozására. Ez az alap kiegészíthető az állami költségvetésből és magánbefektetőktől.

Az Alap nyilvánosan és átláthatóan közzéteszi az eladási és bérleti árakkal kapcsolatos információkat, segítve az embereket abban, hogy könnyen hozzáférjenek és összehasonlítsák azokat, ezáltal olyan lakhatási termékeket válasszanak, amelyek megfelelnek igényeiknek és pénzügyi lehetőségeiknek. Ugyanakkor az Alap egyben adminisztratív ügynökség is, amely felülvizsgálja az Alap által fejlesztett projekteket vásárló/bérlő személyeket, és visszaveszi a házakat, ha bebizonyosodik, hogy a szabályokat megsértve vásároltak/adtak el, hamisított jövedelemigazolásokat adtak ki, és nem megfelelően vallották be a vagyonukat.

Ezenkívül az államnak olyan politikákkal kell rendelkeznie, amelyek korlátozzák a spekuláció motivációját, és hamarosan meg kell vizsgálnia és alkalmaznia kell az ingatlanadót, célba véve azokat a tulajdonosokat, akik nem fektetnek be ingatlant üzleti tevékenységbe, vagy a földterület megszerzése után nem folytatnak építkezést... Az államnak ügynökségeket vagy bizottságokat is létre kell hoznia a lakáspiac felügyeletére, és szigorú szankciókat kell alkalmaznia a spekuláció, az ármanipuláció vagy az illegális áremelés eseteivel szemben.

Ahhoz azonban, hogy a szabályozási politikák valóban hatékonyak legyenek, és biztosítsák a piac hosszú távú biztonságos és egészséges működését, az államnak hamarosan be kell fejeznie az ingatlanpiacra vonatkozó információs és adatrendszert, valamint a kijelölt lakásgazdálkodási rendszert.

Az ingatlanpiacra vonatkozó információs rendszer és adatok, különösen az áradatok, fontos alapot jelentenek majd az ingatlanárak kezeléséhez/monitorozásához, biztosítva, hogy a lakások megfizethetőek legyenek a közepes és alacsony jövedelműek számára, elkerülve a spekuláció vagy más piaci tényezők miatti hirtelen lakásár-emelkedéseket.

Az integrált lakásgazdálkodási rendszer, amely tartalmazza a népességre, a szociális ellátásokra, a jelzáloghitelekre stb. vonatkozó országos adatbázist, segíteni fog az ügynökségeknek az egyes személyek tranzakciós előzményeinek és lakhatási helyzetének azonosításában, megkülönböztetve a spekulánsokat a valódi lakhatási igényekkel rendelkező lakásvásárlóktól.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm