A 25 millió VND/m2 alatti lakások szinte kihaltak; Ho Si Minh-város betiltja a telkek felosztását és eladását 5 külvárosi kerületben.

A 25 millió VND/m2 alatti lakások szinte kihaltak; Ho Si Minh-város betiltja a telkek felosztását és eladását 5 külvárosi kerületben.

A korlátozott ingatlankínálat és a több száz elakadt projekt növeli a termékárakat; Hanoi azt tervezi, hogy a lakásszolgáltatások maximális árát 16 500 VND/m2-ben tartja; Ho Si Minh-város pedig 36 m2-ben határozza meg a lakótelkek felosztásának minimális területét.

Íme a hét legfontosabb ingatlanpiaci híreinek összefoglalója.

Korlátozott ingatlankínálat, több száz elakadt projekt növeli a termékek árait

Október 28-án délelőtt az Országgyűlés a teremben megvitatta a Felügyelő Küldöttség jelentését és az Országgyűlés határozattervezetét az „ingatlanpiac-gazdálkodási és szociális lakásfejlesztési politikák és törvények végrehajtása 2015-től 2023 végéig” tematikus felügyeletének eredményeiről.

Vu Hong Thanh, a Gazdasági Bizottság elnöke ismertette a tematikus felügyelet eredményeiről szóló jelentést, melynek címe: „Az ingatlanpiac irányítására és a szociális lakásfejlesztésre vonatkozó politikák és törvények végrehajtása 2015-től 2023 végéig”. Fotó: Nemzetgyűlés

A monitoring jelentés szerint a vietnami ingatlanpiac a 2015-2023 közötti időszakban két szakaszra oszlik.

2015 - 2021 időszak: Az ingatlanpiac erőteljesen és erősen fejlődik, sokféle ingatlantípussal, számos kínálati forrással, számos új városi terület kialakulásával, számos új ingatlantípussal, mint például: turistaapartmanok (condotel), üdülővillák (resort villa), iroda szálláshelyekkel kombinálva (officetel) ...

Az ingatlanprojektek egy része ebben az időszakban azonban olyan projekt, amelybe az előző időszakban fektettek be. Az ingatlantermékek szerkezete nem ésszerű, a kereslet-kínálat egyensúlya felborult, főként a felsőkategóriás szegmenst célozzák meg, pénzügyi befektetési célokat szolgálnak, kevés termék felel meg a többség jövedelmének. Egyes projektek jogi problémákba ütköztek, különösen a tanúsítványok kiadása terén.

Ezen időszak végén szinte minden típusú turisztikai és szálláshely-ingatlan jogi problémákba ütközött, részben a megfelelő jogi szabályozás hiánya, részben a jogérvényesítési folyamat korlátai miatt.

2022-2023-as időszak: Az ingatlanpiac hanyatlik, az ingatlanügyletek működése számos nehézséggel néz szembe a 2015-2021-es időszak hiányosságai és korlátai miatt, amelyeket a COVID-19 világjárvány nyomása tett ki.

Ebben az időszakban az ingatlankínálat sokkal korlátozottabb volt, mint az előző időszakban. Az ingatlanárak az emberek többségének jövedelmi növekedéséhez képest az egekbe szöktek. Hanoiban és Ho Si Minh-városban már nem volt olyan szegmens a lakásokban, amelynek ára a többség jövedelmének megfelelt volna.

Különösen nagyszámú lakásépítési ingatlanprojekt küzd nehézségekkel, csúszásban van, lassan valósul meg és elakadt, miközben a vállalkozások által a projektekbe fektetett erőforrások hatalmasak, ami föld- és tőkepazarláshoz vezet, növeli a befektetők nehézségeit és költségeit, valamint növeli a termékárakat.

Építési Minisztérium: A lakásárak 35-40%-kal emelkedtek, szinte egyetlen lakás sem volt 25 millió VND/m2 alatt

Miközben az ingatlanárakról szóló sztori még nem hűlt le az Országgyűlésben, az Építésügyi Minisztérium nemrégiben közzétett egy jelentést a 2024 harmadik negyedévére vonatkozó ingatlanpiacról, és egyértelműen kijelentette a lakásszegmens „vágtató” áremelkedését.

Ennek megfelelően Hanoiban a lakásárak folyamatosan emelkednek mind az új, mind a régi projektekben. Különösen az elsődleges piacon emelkedett az árszint negyedévente körülbelül 4-6%-kal, évente pedig 22-25%-kal. Egyes területeken akár 35-40%-os helyi emelkedés is volt megfigyelhető az előző negyedévhez képest.

Hanoi új lakásainak többsége a közép- és felsőkategóriás szegmensben található. Fotó: Thanh Vu

„A megfizethető lakások szegmensében, ahol az eladási ár nem éri el a 25 millió VND/m2-t, szinte nincsenek tranzakciók és eladó termékek” – vonta le a következtetést az Építési Minisztérium a jelentésben.

A fenti állítás bizonyítására a minisztérium felülvizsgálta néhány fővárosi projekt eladási árait. Például a Vinhomes Ocean Park zürichi lakóparkjának (Gia Lam kerület) ára 46-55 millió VND/m2 között mozog. A Vinhomes Smart City Sapphire lakóparkjának (Nam Tu Liem kerület) ára 47-61 millió VND/m2 között ingadozik.

Ezután következik a Lumi Prestige projekt (Nam Tu Liem kerület) ára akár 69 millió VND/m2 is lehet. A Ninety Complex (Dong Da kerület) – egy 50 éves futamidejű apartmanház – ára szintén elérheti a 60-75 millió VND/m2-t. De nem áll meg itt a Viha Complex projekt (Thanh Xuan kerület) ára akár 75-97,2 millió VND/m2 is lehet.

„Az ingatlanárak közelmúltbeli emelkedésének oka nagyrészt számos tényező hatásának tudható be, mint például a földhöz kapcsolódó költségek fokozott ingadozása; valamint a megfizethető lakhatási termékek elégtelen kínálata a piaci kereslet kielégítésére” – magyarázta az Építési Minisztérium a lakásárak emelkedésével kapcsolatban.

A lakásárak nem azért emelkednek, mert a brókerek "felfújják" az árakat

A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetsége (VARS) nemrégiben sajtótájékoztatót tartott „Az igazság az ingatlanközvetítőkről, akik felhajtják az árakat és megzavarják a piacot”. Ennek megfelelően Dr. Nguyen Van Dinh, a VARS elnöke megerősítette, hogy az ingatlanközvetítők nem a fő okai a lakásárak közelmúltbeli emelkedésének.

„Az ingatlan eladási áráról szóló döntés a befektető és a fejlesztő joga. Az ingatlanügynökök nem vehetnek részt benne. Szinte ugyanabban az időben férnek hozzá a befektető árlistájához, mint az ügyfél/befektető” – mondta a VAR.

A brókerek abban is reménykednek, hogy az ingatlanárak „lehűlnek”, így hamarosan üzleteket köthetnek. Fotó: Dung Minh

Dinh úr még azt is hangsúlyozta, hogy minél magasabb az ingatlanár, annál nehezebb az ingatlanközvetítőknek eladni. A brókerek azok, akik mindenki másnál jobban szeretnék, ha az ingatlan ára a legmegfelelőbb szinten lenne. Csak így válhatnak kedvezőbbé az eladások, és a brókereknek lehetőségük lesz jutalékot kapni.

Le Dinh Chung úr, az SGO Homes vezérigazgatója szerint az ingatlanárak emelkedésének tendenciája elkerülhetetlen. Az árak rövid idő alatti erőteljes növekedése azonban rendellenes. Ésszerűtlen teljes mértékben a brókereket hibáztatni.

„Ráadásul az ingatlanügynökök azok, akik nem szeretnék, ha az ingatlanárak a legnagyobb mértékben emelkednének. Mert amikor a befektetők magas áron adnak el, nehezebb lesz lezárni az üzletet, a közvetítőknek keményebben kell dolgozniuk, de a valóságban a kapott közvetítői díjak nem változnak” – jegyezte meg Mr. Chung.

Ho Thi Thu Mai asszony, a Housing Now igazgatója szerint, mivel az elsődleges piac nem elégíti ki a lakások iránti keresletet, a másodlagos lakások ára egyidejűleg emelkedett. Az elsődleges projekt befektetője a másodlagos ár és az emberek lakáskereslete alapján határozza meg az eladási árat. Ezért az elsődleges lakások ára is emelkedett.

Hanoi azt tervezi, hogy a lakásszolgáltatások maximális árplafonját 16 500 VND/m²/hónap értéken tartja.

A Hanoi Népi Bizottság nyilvános véleményeket kér a város lakóépület-szolgáltatásainak árképzési keretrendszerét kihirdető határozattervezetről.

Ennek megfelelően lift nélküli társasházak esetében a minimális szolgáltatási díj 700 VND/m2/hó, a maximális 5000 VND/m2/hó. Lifttel rendelkező társasházak esetében az elvárt minimális szolgáltatási díj 1200 VND/m2/hó, a maximális pedig 16 500 VND/m2/hó.

A fenti ár nem tartalmazza a társasház szolgáltatási üzletágából származó bevételt; nem tartalmazza az olyan magas színvonalú szolgáltatásokat, mint a szauna, úszómedence, kábeltévé, internet vagy egyéb magas színvonalú szolgáltatások.

Hanoiban a szociális lakások bérleti díja már 48 000 VND/m²/hónaptól elérhető

A Hanoiban állami beruházási tőke vagy szakszervezeti pénzügyi források felhasználása nélkül épített szociális lakások bérleti díjainak keretrendszerének kihirdetéséről szóló határozattervezet szerint a javasolt bérleti díj keretrendszer a következő.

A szociális lakások bérleti díja Hanoiban alacsonyabb, mint Ho Si Minh-városban. Fotó: Thanh Vu

A 10 emeletnél alacsonyabb szociális lakóépületek bérleti díjai 48 000 és 96 000 VND/m2/hó között mozognak.

A szociális bérlakások 10-20 emeletesek, a bérleti díjak 49 000 és 98 000 VND/m2/hó között mozognak.

A szociális lakások 20-30 emeletesek, a bérleti díjak 73 000 és 146 000 VND/m2/hó között mozognak.

A 30 emelet vagy annál magasabb szociális lakóépületek bérleti díjai 99 000 és 198 000 VND/m2/hó között mozognak.

A fenti ár nem tartalmazza az általános forgalmi adót; az építési karbantartási költségeket; az üzemeltetési menedzsment szolgáltatások árait; a szociális bérlakásokban a belső berendezések és háztartási gépek beszerzésének költségeit; a tűz- és robbanásbiztosítás megkötésének költségeit; a gépjárműparkolás költségeit; a csapvizet; a televíziós szolgáltatásokat, az igazgatótanács díjazását és egyéb szolgáltatási költségeket...

Ho Si Minh-város betiltotta a földterületek felosztását és eladását öt külvárosi kerületben

A közelmúltban Bui Xuan Cuong, Ho Si Minh-város Népi Bizottságának alelnöke aláírta és kiadta a 83/2024. számú határozatot az ingatlanprojekt-befektetők és lakásépítési beruházási projektek azon területeinek meghatározásáról, ahol a földhasználati jogokat a műszaki infrastruktúrával együtt szervezetekre és magánszemélyekre ruházhatják át saját házak építése céljából a városban.

Ho Si Minh-város hivatalosan betiltotta a földterületek felosztását és eladását 5 külvárosi kerületben. Fotó: Le Toan

Ennek megfelelően a város egész területén ingatlanprojektek és lakásépítési beruházási projektek befektetői nem ruházhatják át az ingatlanprojektekben és lakásépítési beruházási projektekben a műszaki infrastruktúrával együtt használt földhasználati jogokat olyan szervezetekre és magánszemélyekre, akik saját házat építenek.

Az ingatlanprojektek, lakásépítési beruházási projektek befektetőinek, amelyek telekhasználatot céloznak a községekben, városokban és városrészekben, biztosítaniuk kell a 2023. évi Ingatlanüzleti Törvény 31. cikkében és a 2024. évi Földtörvény 45. cikkének 1. és 2. pontjában előírt feltételeket. A befektetők átruházhatják a földhasználati jogokat a műszaki infrastruktúrával együtt az ingatlanprojektekben, lakásépítési beruházási projektekben, amelyek telekhasználatot céloznak, olyan magánszemélyekre, akik saját házat építenek.

Ho Si Minh-városban a lakótelkek elkülönítésének minimális területe 36 négyzetméter.

Október 31-én Ho Si Minh-város Népi Bizottsága kiadta a 100/2024/QD-UBND számú határozatot, amely meghatározza a telekfelosztás, a telekrendezés és a telekfelosztás minimális területének feltételeit Ho Si Minh-városban. Ez a határozat az aláírás napján lép hatályba, és felváltja a város Népi Bizottságának a telekfelosztás minimális területének meghatározásáról szóló 60/2017 számú határozatát.

Konkrétan az 1. körzetben található, 1., 3., 4., 5., 6., 8., 10., 11. kerületet, valamint a Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh és Tan Phu településeket magában foglaló telkek esetében a telekleválasztás minimális területe 36 m2, a homlokzat szélessége és a telek mélysége pedig legalább 3 m.

Ho Si Minh-város a központi kerületekben 36 négyzetméter, az elővárosi kerületekben pedig 80 négyzetméter földterületet ír elő. Fotó: Le Toan

A 2. terület magában foglalja a 7., 12. kerületet, Binh Tant, Thu Duc Cityt és a kerületek városait, amelyek legalább 50 m2 nagyságúak, legalább 4 m homlokzatszélességgel és telekmélységgel.

A 3. terület magában foglalja a Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon és Can Gio kerületeket (a városok kivételével), minimum 80 m2 területtel, legalább 5 m homlokzatszélességgel és telekmélységgel.

Mezőgazdasági területek esetében az egynyári növények és egyéb mezőgazdasági területek számára kijelölt földterület minimális nagysága 500 m2. Évelő növények, akvakultúra-területek, sótermelő területek és koncentrált állattenyésztési területek esetében ez 1000 m2.

A telekmegosztás feltételeit illetően a telekmegosztásnak és a telekrendezésnek biztosítania kell a Földtörvény 220. cikkének 1., 2. és 3. szakaszában foglalt elveket és feltételeket. Ennek megfelelően a megosztandó és egyesítendő telekhez hozzáféréssel kell rendelkezni; a meglévő tömegközlekedési útvonalakhoz csatlakozni kell; biztosítani kell a vízellátást, a vízelvezetést stb.

Amennyiben a földhasználó a telek egy részét gyalogút számára tartja fenn, a gyalogútról a feleknek meg kell állapodniuk, és a járás, a város és a Thu Duc Város Népi Bizottsága felelős azért, hogy a telekfelosztás vagy a telek-összevonás végrehajtása előtt a helyi tényleges helyzet figyelembevételével megvizsgálja, hogy a felek által megállapított gyalogút biztosítja-e a tűzmegelőzést és -oltást, a vízellátást és a csatornarendszert, valamint az áramellátást.

A több telek (2 vagy több telekből álló) gyalogútként használt földterületet a földhasználati jogokat és a telekhez kapcsolódó vagyon tulajdonjogát igazoló okiraton közös használatúvá kell alakítani.

Ez a határozat azokra a szervezetekre, háztartásokra és magánszemélyekre vonatkozik, akiknek szükségük van rá, jogaik és kötelezettségeik vannak a földosztási és földrendezési eljárások végrehajtásával kapcsolatban. Az állami szervek a törvényi rendelkezéseknek megfelelően jogosultak földosztási és földrendezési eljárások végrehajtására.

Da Nang véglegesíti a szociális lakások és az ipari parkokban található munkásszállások bérleti díjait

A közelmúltban Da Nang város Népi Bizottsága is kiadott egy árkeretet a város ipari parkjaiban található szociális lakások és munkásszállások bérlésére.

Ennek megfelelően az állami beruházási tőke vagy szakszervezeti pénzügyi források felhasználása nélkül építésbe fektetett szociális lakásprojektek esetében a legalacsonyabb bérleti díjtartomány az 5 emelet alatti (alagsor nélküli) lakásokra vonatkozik, a maximális bérleti díj 88 000 VND/m2/hó, a minimum pedig 57 000 VND/m2/hó.

A legmagasabb bérleti díjtartomány a 24 emelettől a 30 emeletig (2 pince) terjedő lakásokra vonatkozik, a maximális bérleti díj 165 000 VND/m2/hó, a minimum pedig 104 000 VND/m2/hó.

A magánszemélyek által épített és befektetett szociális lakások bérleti díjkeretét illetően Da Nang előírja, hogy az egyéni házak (1 emeletes, zárt lakásos, teherhordó téglafal szerkezetű, helyben öntött vasbeton tetővel) maximális bérleti díja 58 000 VND/m2/hó, minimum 39 000 VND/m2/hó.

Az egyedi építésű házak (2-3 emeletes, vasbeton szerkezetű; téglafalú; vasbeton padlóval és tetővel, pince nélkül) maximális bérleti díja 88 000 VND/m2/hó, minimális pedig 61 000 VND/m2/hó.

Az egyedi építésű házak (4-5 emeletes, vasbeton szerkezetű; téglafalú; helyszínen öntött vasbeton padlóval és tetővel, pince nélkül) maximális bérleti díja 96 000 VND/m2/hó, minimum 66 000 VND/m2/hó (50 m2 alatti építési terület esetén), maximum 75 000 VND/m2/hó, minimum 51 000 VND/m2/hó (180 m2 vagy nagyobb építési terület esetén).

Az ipari parkokban található munkásszállások bérleti díjtartományát tekintve a legalacsonyabb bérleti díjtartomány az 5 emelet alatti lakásoké (alagsor nélkül), a maximális bérleti díj 84 000 VND/m2/hó, a minimum pedig 54 000 VND/m2/hó.

A legmagasabb bérleti díj a 24 emeletnél alacsonyabb és a 30 emeletnél magasabb (2 pince) lakások esetében tapasztalható, a legmagasabb bérleti díj 158 000 VND/m2/hó, a legalacsonyabb pedig 100 000 VND/m2/hó.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html