Figyelmeztetés a földárverések spekulációs célú felhasználására, 4 esetben fontolgatják a földbe lopott területek vörös könyvbe való felvételét

A Binh Duong több tucat „aranyföld”-telket árverez el, a mezőgazdasági földterület lakóterületté alakításának ára az új törvény szerint, 4 jogsértési és egyéb jogsértési esetet vontak be a vörös könyvbe... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Ingatlanok: Árverésre bocsátott földterület Hoai Duc kerületben, Hanoiban . (Forrás: Vietnamnet)

Figyelmeztetés a földárverések spekulációra és az árak felhajtására való felhasználásáról

Az elmúlt napokban a közfigyelem 19 telek árverésére irányult Long Khuc környékén (Tien Yen község, Hoai Duc kerület, Hanoi). A nyertes licit ára "rekordnak" számít Hanoi egyes külvárosi kerületeinek korábbi áraihoz képest, elérve a 133,3 millió VND/m2-t. Számos "földközvetítő" hirdette meg olyan telkek eladását, amelyek várhatóan sikeresen árverezhetők el, 200 millió VND vagy annál nagyobb árkülönbséggel.

A Lao Dongról szóló információk szerint Dinh Minh Tuan úr, ingatlanszakértő, így nyilatkozott: „Mivel az aukciós ár 2-3-szor magasabb az átlagnál, a környező területeken földtulajdonos emberek hajlamosak felhajtani földjük eladási árát. A hirtelen megemelkedett földár földspekulációhoz is vezethet, amikor sokan rohannak földet vásárolni abban a reményben, hogy profitálnak a földárak folyamatos emelkedéséből. Ez azonban olyan helyzetet teremthet, hogy a pénz stagnál a földben, ahelyett, hogy más gazdasági tevékenységekben forogna.”

A törvények betartása, a nyilvánosság és az átláthatóság biztosítása érdekében Pham Minh Chinh miniszterelnök kérte a földárverések kiigazítását. A közlemény egyértelműen kimondta, hogy egyes esetekben a nyertes ár sokszorosan meghaladta a kikiáltási árat, beleértve a szokatlanul magas eseteket is. Ezért a miniszterelnök megbízta a tartományok és városok népi bizottságainak elnökeit, hogy utasítsák az illetékes szerveket a földhasználati jogok árveréseinek szervezésének felülvizsgálatára a térségben.

Amíg a hatóságok kivizsgálására és a végleges következtetés meghozatalára várnak, a Lac Viet Joint Stock Auction Company bejelentette, hogy felfüggeszti 52 telek két árverését. A szakértők szerint a földspekuláció megfékezése sürgős feladat. A spekuláció és az árinfláció kezdettől fogva történő megfékezése és kezelése elősegíti az ingatlanpiac egészséges és fenntartható fejlődését.

Truong Anh Tu ügyvéd, a TAT Ügyvédi Iroda (Hanoi Ügyvédi Kamara) elnöke megjegyezte, hogy a földspekuláció egyre égetőbb problémává válik, ami felfelé hajtja az ingatlanárakat, és megnehezíti a fiatalok és az átlagos jövedelműek lakhatáshoz jutását. A helyzet megelőzése érdekében Tu ügyvéd számos megoldást javasolt a spekuláció megfékezésére és az ingatlanpiac stabilizálására.

„Egy hatékony intézkedés a valódi használat nélküli földvásárlások magas adóztatása. Amikor egy személy vagy szervezet földet vásárol, és egy bizonyos időn belül nem építkezik, magasabb adókat kell fizetnie. Ez nemcsak gazdasági nyomást gyakorol a spekulánsokra, hanem hatékonyabb földhasználatot is ösztönöz.”

Az árverésre bocsátott földterületekre vonatkozó kötelező építési határidőkre vonatkozó szabályozások alkalmazása egy másik megoldás a spekuláció leküzdésére. Amennyiben az árverés nyertese nem végzi el az építkezést az előírt határidőn belül, a földtulajdon visszavonható. Ez biztosítja, hogy a földet ne pazarolják el, és elősegíti a városfejlesztést.

Truong Anh Tu ügyvéd szerint a földvásárlás utáni átruházás határidejének korlátozása is fontos intézkedés.

Ezenkívül a kormányzat a hitelpolitikáját az ingatlanhitel-feltételek szigorításával igazíthatja ki azoknak a befektetőknek, akiknek nincs valós szükségük földterületre. Ez nemcsak csökkenti az ingatlanpiacra áramló spekulatív tőke mennyiségét, hanem a valós lakhatási igényű lakásvásárlókat is védi. Számos szociális lakásprojekt és alacsony költségű lakás biztosítása segít egyensúlyba hozni a piaci keresletet és kínálatot. Amikor számos, a közepes jövedelműek költségvetésének megfelelő lakhatási lehetőség áll rendelkezésre, a földterületek áraira nehezedő nyomás csökken, és az ingatlanárak elfogadhatóbbá válnak.

„Végül az ingatlanügyletekről szóló törvény reformja, amely bizonyos esetekben lehetővé tenné a telkek felosztását és eladását, szintén megoldást jelenthet a piaci földkínálat növelésére, elősegítve a földárak lehűlését” – mondta Tu úr.

Binh Duong több tucat „aranyföld” telket árverez el

A bevételszerzés érdekében Binh Duong tartomány több tucat földterületet árverezett el, köztük számos olyan területet, amelyek korábban kormányzati központok voltak, és amelyeket magas értékű „aranyföldnek” tekintenek.

Ezt a tájékoztatást adta a földalap kiaknázásáról szóló projekt Irányító Bizottsága egy nemrégiben tartott ülésen, amely a földből származó bevételt a Binh Duong tartomány társadalmi-gazdasági fejlődésének szolgálatába állítja a 2024-2025-ös időszakban, a 2030-ig tartó jövőképpel együtt.

Ennek megfelelően az árverésre kerülő földterületek főként állami szervek és közszolgáltató egységek irodáinak és üzemi létesítményeinek szánt területekből; visszaszerzett és földalap-fejlesztő szervezeteknek vagyonkezelésbe adott területekből; települések által kezelt állami földekből; részvényesi tulajdonú állami vállalatok földjeiből, átszervezett vagyonkezelés és hasznosítás; egyéni és szervezeti eredetű, jelenleg használatban lévő és a földhasználati tervezés, valamint a városi területek, ipari parkok, kereskedelmi szolgáltatások, logisztika stb. fejlesztésére vonatkozó tervezés szerint várhatóan visszanyerésre kerülő területekből állnak.

Ezek között számos telek található Binh Duong tartomány kiemelt helyszínein, amelyek számos állami ügynökség és egység központjai, és nagy értékük miatt "aranyföldnek" számítanak.

Várhatóan 38 darab, közel 400 hektáros földterület kerül árverésre (földhasználati jogok, közvagyon). Az árverés szakaszosan zajlik majd, csak 2024-ben 10 darab, összesen mintegy 8,3 hektáros földterület kerül árverésre.

2025-ig a tartomány továbbra is 17, összesen több mint 331 hektáros földterületet árverez el, a 2026-2030 közötti időszakban pedig 11, összesen 52,2 hektáros földterületet.

A fenti földterületek árverezésével Binh Duong „hatalmas” összegű pénzt gyűjt majd a társadalmi-gazdasági fejlődés szolgálatába.

A Binh Duong Tartomány Földalap Fejlesztési Központjának vezetője elmondta, hogy a telkek árverésen kívül a tartomány 75 telekre is pályázik befektetők kiválasztására, amelyek 75 új városi területet és városfejlesztési területet jelentenek.

Jelenleg a projektet benyújtják a Binh Duong tartomány Népi Bizottságának felülvizsgálatra és véleményezésre a megvalósítás előtt.

4 földhasználati és szabálysértési esetet mérlegelnek vörös könyv kiadásához

A 2024. augusztus 1-jétől hatályos földtörvény szerint 4 olyan eset van, amikor 2014. július 1. előtt földhasználati jogsértés történt, és ezeket figyelembe veszik a földhasználati jogot igazoló tanúsítványok (vörös könyvek) kiadásához.

Konkrétan a 2024. évi földtörvény 139. cikke kimondja, hogy az első esetben, azon háztartások és magánszemélyek esetében, akik 2014. július 1. előtt használtak földet az építési munkálatok biztonsági folyosójára történő beavatkozás miatt, miután az állam bejelentette és elhelyezte a jelzőtáblákat; az utakra, útszegélyekre és járdákra történő beavatkozás miatt az építési határok bejelentése után; az építési ügynökség székhelyének, közmunkák és egyéb közmunkák céljára használt földterületre történő beavatkozás miatt, az állam visszaszerzi a földet az építkezéshez való visszaadás céljából anélkül, hogy a behatolt területre vörös könyvet kellene kiadni.

A fenti földhasználati jogsértések esetén azonban, ha az illetékes hatóság jóváhagyta a földhasználati és építési terv módosítását, de a beépített földterület már nem esik a közmunkák biztonsági folyosójába; nem esik az útépítési határvonalba; nem ügynökségek székhelyeként, közmunkákként vagy egyéb közmunkák céljából kívánják használni, akkor a földet használó személyt vörös könyvbe kell helyezni. A földtulajdonosnak pénzügyi kötelezettségeinek kell eleget tennie, amikor vörös könyvbe veszi a földet.

A második esetben a különleges hasznosítású erdők és védőerdők erdészeti tervezéséhez tartozó, beépített földterületet használó személyt a Tartományi Népi Bizottság utasítja a beépített földterület visszaszerzésére és az Erdőgazdálkodási Tanácsnak történő átadására kezelés és használat céljából. A beépített földterületet használó személyt az Erdőgazdálkodási Tanács az erdészeti törvény rendelkezései szerint erdővédelmi és fejlesztési célokra veszi figyelembe.

Ha a településen nincs Erdőgazdálkodási Tanács, a betolakodó vagy elfoglalt földet használó személyt az állam földterületként jelöl ki a védőerdők védelme és fejlesztése céljából, és a vörös könyvbe való felvételének lehetőségét is figyelembe veszik.

Ha a bevett földterület mezőgazdasági és erdészeti eredetű, és közcélú infrastruktúrának tervezik, a Tartományi Népi Bizottság rekultiválja azt, és átadja a beruházónak építési célra. A földet jogellenesen használó személy ideiglenesen használhatja azt, amíg az állam vissza nem szerzi, és köteles fenntartani a jelenlegi státuszt, valamint nyilvántartásba venni a földet.

Az erdőgazdaságokból származó, jelenleg mezőgazdasági termelésre vagy lakhatásra használt, 2014. július 1. előtti időszakban mezőgazdasági termelésre vagy lakhatásra használt, a különleges rendeltetésű erdők, védőerdők erdőgazdálkodási tervezésébe nem foglalt, illetve a közcélú infrastrukturális létesítmények építésére vonatkozó területrendezési tervezésbe nem foglalt földhasználati tervezésbe nem foglalt földhasználót vörös könyvbe kell venni, és a törvényi rendelkezéseknek megfelelően pénzügyi kötelezettségeket kell teljesítenie.

Harmadik esetben, azok a háztartások és magánszemélyek, akik a fent említett esetekbe nem tartozó betolakodás vagy megszállás miatt használnak földet, és a földet nem megfelelő célra használják, ha a földet stabilan, a járási szintű földhasználat-tervezéssel, az általános tervezéssel, az övezeti tervezéssel, az építési tervezéssel vagy a vidékrendezéssel összhangban használják, vörös könyv kiállítására kerülhetnek, és a törvényi rendelkezéseknek megfelelően pénzügyi kötelezettségeket kell teljesíteniük.

Ha a jogsértő földet nem stabilan vagy a tervezéssel összhangban használják, a használó csak ideiglenesen használhatja a földet, amikor az állam visszaszerzi azt.

Végül, a háztartások és magánszemélyek, akik saját maguk által visszaszerzett mezőgazdasági földterületet használnak, és akiknek nincsenek vitáik velük kapcsolatban, a Tartományi Népi Bizottság által előírt mezőgazdasági földterület-kiosztási korlátnak megfelelően vörös könyvet kapnak az államtól. A korlátot meghaladó földterületet állami bérbe adják.

Amennyiben a háztartások és a földet használó magánszemélyek megsértik a 2014. július 1-jétől hatályos földtörvényeket, az állam nem ad ki vörös könyveket, és a törvényi rendelkezések szerint kezeli azokat.

A mezőgazdasági földterület lakóterületté alakításának ára az új törvény értelmében

A 103/2024/ND-CP rendelet 8. cikkének 1. és 2. pontja értelmében, amikor egy illetékes állami szerv olyan határozatot hoz, amely engedélyezi a háztartások és magánszemélyek számára a földhasználat rendeltetésének lakótelkre való megváltoztatását, a földhasználati díjat a következőképpen számítják ki:

Amelyből: A földtípus földhasználati díját az átalakítás után a következőképpen számítják ki:

A földhasználati cél megváltoztatása előtti földhasználati díjakat és földbérleti díjakat (a továbbiakban: földhasználati cél megváltoztatása előtti földhasználati díjak) a következőképpen számítják ki:

Azon földterületek esetében, amelyek a rendeltetésük megváltoztatása előtt állnak – azaz olyan háztartás vagy magánszemély mezőgazdasági földterülete, amelynek az állam földhasználati díj beszedése nélkül osztott ki földet, vagy olyan mezőgazdasági földterület, amelynek jogszerű átruházása származik egy másik háztartástól vagy magánszemélytől, akinek az állam földhasználati díj beszedése nélkül osztott ki földet –, a földhasználat rendeltetésének megváltoztatása előtti árát a földterület (=) és a Földárlistában szereplő megfelelő mezőgazdasági földtípus földárának (x) szorzataként számítják ki.

A mezőgazdasági földterületek esetében, amelyeket még nem rendeltetett, az állam egyszeri alkalommal, a teljes bérleti időszakra bérbe ad és földbérleti díjat fizet, a rendeltetés megváltoztatása előtti földbérleti díjat a következőképpen számítják ki:

Bent:

A föld rendeltetésének megváltoztatása előtti földbérleti időtartamnak megfelelő földár a Földárlistában szereplő földár, amely alapján a teljes bérleti időszakra egy összegben fizetendő földbérleti díjat kell kiszámítani.

A fennmaradó földhasználati időtartamot a földhasználati cél megváltoztatása előtti földkiosztási vagy bérleti időszak (=) és a cél megváltoztatása előtti földhasználati időszak (-) közötti különbség határozza meg.

Amennyiben az e pontban előírt képlet szerint meghatározott fennmaradó földhasználati idő nem egy teljes év, azt havonta kell kiszámítani; ha az idő nem egy teljes hónap, az idő nem egy teljes hónap, a 15 naptól vagy annál hosszabb időtől 1 hónapnak, a 15 napnál rövidebb időtől pedig erre a napszámra nem kell földhasználati díjat számítani.

A rendeltetés megváltoztatása előtti földterületek esetében, amelyek az állam által éves földjáradék-fizetés formájában bérbe adott mezőgazdasági földterületek, a földhasználati cél megváltoztatása előtti földjáradék nulla (= 0).

Megjegyzés: Amennyiben a földhasználati cél megváltoztatása után a földtípus földhasználati díja kisebb vagy egyenlő a földhasználati cél megváltoztatása előtti földárral, a földhasználati cél megváltoztatásakor a földhasználati díj nulla (=0).

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html