El kellene hagyni a többletmódszert a földértékelésben?

[hirdetés_1]

Mivel a többletmódszer a legnépszerűbb módszer, és egyértelműen tükrözi az ingatlanprojektek pénzügyi jellegét, a szakértők szerint visszalépés a földértékelésben, hosszú távú következményekkel jár a kínálatra és az ingatlanpiacra nézve.

Dr. Nguyen Tien Thoa, a Vietnami Értékelési Szövetség elnöke a kérdéssel kapcsolatban azt mondta, hogy ez nem helytelen, csak részben helyes. A fontosabb ugyanis az, hogy amikor a fejlesztési potenciállal rendelkező földterületek esetében engedélyezik a legmagasabb és legjobb hasznosítási cél elérését, az államnak ismernie kell a földterület piaci elvek szerinti árát is, amely alapul szolgál az állam és a földet használó szervezetek és magánszemélyek közötti pénzügyi kötelezettségek meghatározásához. Az ilyen típusú fejlesztési területek árazásának megfelelő módszere a többletmódszer.

„ Az ár meghatározásához jogi indokokra (tervezés, engedélyezés...) és a rendelkezésre álló objektív piaci adatokra kell támaszkodni, nem pedig alaptalan számítási adatokra ” – hangsúlyozta Dr. Thoa.

A szakértők szerint a földértékelés során nem szabad elvetni a többletmódszert.

Egy ingatlanjogi szakértő ezt a szempontot tovább elemezve elmondta, hogy a többletmódszer egyértelműen tükrözi egy ingatlanprojekt pénzügyi jellegét: mennyi a költség, mennyi a bevétel, mennyi a profit, nagyon tudományos és objektív. Ez a módszer egyértelműen tükrözi a „földbérleti díj különbözetének” kiaknázásának, elosztásának és megosztásának módját. Ez egy modern ingatlanértékelési módszer is, a nemzetközi gyakorlat szerint.

„ A szerkesztőség úgy véli, hogy az értékeléshez szükséges adatbázis hiánya miatt az értékelést hipotetikus tényezőkön, a pontosság hiányán kell alapulnia, ezért véleményem szerint ennek a módszernek az elhagyása nem meggyőző. Ha a probléma az adatbázis hiánya, akkor a megoldásnak egy minőségi, megbízható adatbázisforrás létrehozásának kell lennie, ahelyett, hogy elhagynánk a többletmódszert (ami tönkreteszi a termelőgépezetet). Ezért, ha a többletmódszer elhagyása valósággá válik, az visszalépés lesz a földértékelési munkában ” – jegyezte meg.

A többlet módszerét meg kell tartani.

A többletmódszer eltörlésére irányuló javaslattal a 44. számú rendeletet módosító rendelettervezet csak 3 módszert tartalmaz: összehasonlítást, jövedelmet és földár-korrekciós együtthatót. Azonban azonnal látható, hogy ez a 3 módszer nem elegendő a többletmódszer helyettesítésére a fejlesztési potenciállal rendelkező földterületek értékelésekor.

A szakértők konkrét elemzés során 3 hiányosságot emeltek ki. Először is, a földár meghatározása a jövőbeni fejlesztési potenciállal rendelkező használati célon alapul, nem pedig a jelenlegi használati célon, ahogyan az összehasonlító módszer és a jövedelemalapú számítások során alkalmazzák.

Másodszor, a közös fejlesztési potenciállal rendelkező földterületek nem rendelkeznek hasonló vagy hasonló eszközökkel, amelyeket sikeresen értékesítettek volna a piacon az összehasonlítási módszer alkalmazásához (azzal a feltétellel, hogy legalább 3 összehasonlítható eszköznek kell lennie, kivételes esetektől eltekintve), így az összehasonlítási módszer nem alkalmazható az értékeléshez.

Harmadszor, a jövedelemmódszer egy olyan módszer, amely a jövőbeni jövedelmet azzal a feltételezéssel határozza meg, hogy a jövedelem stabil, állandó, és a jövőbeni jövedelem kockázata rögzített. Eközben a reziduális módszer ennek teljesen ellentétes. Ezért a jövedelemmódszer nem helyettesítheti a reziduális módszert.

Az ingatlanjogi szakértő szerint, ha a többletmódszert megszüntetik, rés keletkezik a földértékelésben. „ Milyen módszert kell majd alkalmaznia az állami szervnek a föld értékelésére, amikor földet oszt ki befektetőknek árverés nélküli projektek megvalósításához? Jelenleg az ingatlanprojektek túlnyomó többségében az állami szervek a többletmódszert alkalmazzák a föld értékelésére, amikor földet osztanak ki befektetőknek (kivéve néhány alacsony értékű földalapot, amelyek a korrekciós együttható módszerét alkalmazzák); még a földhasználati jogok árverése esetén is a többletmódszer szerint kell meghatározni a kikiáltási árat .”

Dang Hung Vo professzor, a természeti erőforrások és környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese a kérdéssel kapcsolatban további kommentárokat fűzött hozzá, és elmondta, hogy a földterületen zajló ingatlanfejlesztési projektek értékeléséhez szükséges a földár-korrekciós együttható módszerének eltávolítása a földértékelési módszerekből, és a többletmódszer fenntartása/hozzáadása.

Ennek megfelelően a földár-kiigazítási együttható módszere nem más, mint a tartományi Népi Bizottság által szabályozott földárlistán szereplő érték és a tartományi Népi Bizottság által meghatározott együttható szorzata. „A piacra alkalmas földár objektív mennyiség, nem követelhető meg, hogy egyenlő legyen két, a tartományi Népi Bizottság által szabályozott és meghatározott szubjektív mennyiség szorzatával. Így arra lehet következtetni, hogy ez a földárak meghatározásának egy tudományos elmélet nélküli módszere” – erősítette meg Vo professzor.

A miniszterelnök nemrégiben táviratban kérte fel a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumát, valamint a tartományok és városok vezetőit, hogy mielőbb szüntessék meg a földértékeléssel kapcsolatos nehézségeket és akadályokat. Különösen fontos tartalom van, amelyet a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumnak be kell nyújtania a kormánynak megfontolásra és kihirdetésre a földárakat szabályozó 44/2014/ND-CP számú rendelet módosításáról és kiegészítéséről szóló rendeletet július 31-ig, valamint a földértékelés módszereit, a földárlisták összeállítását és kiigazítását, a konkrét földértékelést és a földértékelési tanácsadást részletező 36/2014/TT-BTNMT számú körlevél módosítását és kiegészítését.
A szakértők szerint azonban a 44. számú rendelet és a 36. számú körlevél módosítása jelentős hiányosságokkal rendelkezik, amelyek jelentős következményekkel járnak az ingatlanértékelés, valamint az ingatlanpiac fejlődése szempontjából. Vagyis a szerkesztőség megszüntette a többletmódszert az ingatlanértékelésben, amely a legpraktikusabb módszer, és teljes, stabil és átlátható bemeneti információs adatbázissal rendelkezik.

Hai Anh

Hasznos
Érzelem
Alkotó
Egyedülálló
Harag