Hanoi „aranyföldi” üzleteiben kevés a bérlő, az ingatlanárak az egekbe szöknek, és még magas jövedelemmel is nehéz vásárolni.

Hanoi és Ho Si Minh-város legmagasabb jövedelmű csoportja is nehezen vásárol házat; a hanoi „aranyföldön” lévő üzletekben kevés a bérlő; mikor kell majd a lakásépítési projekteknek véleményt kérniük a Nemzetvédelmi Minisztériumtól és a Közbiztonsági Minisztériumtól ?… – ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Ingatlanpiaci legfrissebb hírek: Egyre szélesedik a jövedelem és a lakásárak közötti szakadék, különösen a középosztálybeli és felső-középosztálybeli háztartások esetében. (Fotó: Anh Phuong)

A magas jövedelem miatt is nehéz házat venni

Egy nemrégiben közzétett jelentésben a Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) a Központi Statisztikai Hivatal (GSO) 2023-as népességi életszínvonal-felmérésének adataira hivatkozva kijelentette, hogy a legmagasabb jövedelmű csoport (a lakosság 20%-át teszi ki - 5. csoport) átlagos egy főre jutó jövedelme Hanoiban 14,47 millió VND/hó; Da Nangban 13,8 millió VND/hó; Ho Si Minh-városban 13,26 millió VND/hó; Dong Naiban 13,9 millió VND/hó és Binh Duongban 18,38 millió VND/hó.

A VARS szerint ettől a csoporttól várható, hogy kormányzati támogatás nélkül is képesek legyenek házakat vásárolni olyan nagyvárosokban, mint Hanoi vagy Ho Si Minh-város. A valóságban azonban még a fent említett magas jövedelmű csoport is számos akadályba ütközik, amikor ezekben a nagyvárosokban a háztulajdonlás problémájával szembesülnek.

A VARS feltételezi, hogy minden két munkaképes korú személlyel rendelkező háztartás a legmagasabb jövedelmi csoportba tartozik, ennek a csoportnak az átlagos jövedelme körülbelül 30 millió VND/hó/háztartás, ami évi körülbelül 360 millió VND-nek felel meg.

A közös pénzügyi szabály alkalmazása esetén a maximális megfizethetőség az, ha a lakhatási költségek nem haladják meg a jövedelem 1/3-át, azaz körülbelül havi 6,7 millió VND-t, ami évi körülbelül 80 millió VND-nek felel meg.

Eközben Hanoiban és Ho Si Minh-városban minden egyes kereskedelmi lakás ára 40 és 70 millió VND/m2 között van, a területtől és a szegmenstől függően. Így egy körülbelül 60 m2-es lakás ára 2,5 és 3,5 milliárd VND között mozog.

Ha a magas jövedelmű csoport 3,5 milliárd VND értékű házat szeretne vásárolni, és a ház értékének 70%-át, azaz 2,45 milliárd VND-t kölcsönöz a banktól, évi 8%-os kamatlábbal, 20 évre. A havi törlesztőrészlet körülbelül 25-27 millió VND lesz, ami évi több mint 300 millió VND-nek felel meg.

Így a VARS szerint, évi 80 millió VND maximális befizetés mellett, ez a csoport szinte képtelen házat vásárolni.

A VARS a lakások megfizethetőségének elmúlt néhány évben tapasztalt meredek csökkenésének okát azzal magyarázva elmondta, hogy a nagyvárosokban az ingatlanárak, amelyek már amúgy is meghaladták a többség anyagi teherbírását, gyorsan emelkedtek, sokszor gyorsabban, mint a jövedelemnövekedés üteme.

Pontosabban, a Covid-19 világjárvány után az ingatlanárak, különösen a hanoi, Đà Nang és Ho Si Minh-város lakásárai, folyamatosan emelkedtek, új szintet elérve, amely 30%-kal magasabb, mint 2019-ben.

Az Építési Minisztérium adatai szerint 2024 harmadik negyedévében Hanoiban mind az új, mind a régi projektekben emelkedtek a lakásárak, az új projektek árai negyedévente körülbelül 4-6%-kal, éves szinten pedig 22-25%-kal emelkedtek.

A batdongsan csatorna adatai azt mutatják, hogy a lakások átlagos eladási ára 2021-ben 34-37 millió VND/m2 között mozgott; 2022-ben 38-40 millió VND/m2 között mozgott. 2023-ban az eladási ár 39-42 millió VND/m2 között mozgott, 2024-ben pedig 45-51 millió VND/m2-re emelkedett.

Eközben a városi területeken az egy főre jutó átlagos jövedelem 2023-ban csak körülbelül 4%-kal fog növekedni a GSO 2019-es statisztikáihoz képest.

Az 5. csoport átlagjövedelme Hanoiban és Da Nangban 2023-ban csak 3%-kal, illetve 7%-kal fog növekedni 2019-hez képest. Ho Si Minh-városban ennek a csoportnak az átlagjövedelme még 8%-os negatív növekedést is mutatott.

Ezáltal nőtt a jövedelem és a lakásárak közötti szakadék, különösen a középosztálybeli és a felső-középosztálybeli háztartások esetében.

A VARS szerint egy másik ok a megfelelő lakáskínálat hiánya, mivel nagyon kevés lakásprojekt ára 30 millió VND/m2 alatt van, így az emberek többségének, beleértve az 5. csoportot is, nincsenek megfelelő lehetőségei.

Ezenkívül az ingatlanárak emelkedésének egyik fő tényezője a spekuláció. Sokan anélkül vásárolnak ingatlant, hogy szándékukban állna használni, megveszik, majd magukra hagyják, és arra várnak, hogy az ár emelkedjen, ami még súlyosabbá teszi a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiányt...

Sok üzlethelyiség bezárt Hanoi „aranyföldjén”

2024 végén a Kim Ma utcában, ahol korábban Hanoi egyik legdrágább bérleti díjait kínálták, több tucat üzlethelyiség zárva tart, és kiadó ingatlanokat hirdető táblák láthatók rajtuk.

Egy ötemeletes, összesen 200 m2 hasznos alapterületű ház tulajdonosa a Kim Ma utcában elmondta, hogy 2024 eleje óta számos márka és üzlet folyamatosan elköltözött az utcából, az üzletek bezártak és üresen állnak. Köztudott, hogy korábban az egész házat havi 60 millió VND-ért adták bérbe, most ezt az árat havi 50 millió VND-ra csökkentették, de már több mint fél éve nincs bérlő.

Egy ötemeletes, két utcafrontú ház tulajdonosa a Kim Ma utcában elmondta, hogy a bérleti díj csökkentése mellett megteremtette a feltételeket ahhoz is, hogy az ügyfelek 3 hónapra fizessék a bérleti díjat a korábbi 6 hónap helyett, de még így sem tudta megtartani a bérlőket.

A Kim Ma utca körülbelül 1,5 km hosszú, néhány házanként van egy üzlet "kiadó" táblával.

Nemcsak a nagy helyiségek üresek, de a havi 15 és 20 millió VND közötti bérleti díjú kisebb helyiségeknek sincsenek bérlőik.

„A Covid-19 világjárvány előtt a Kim Ma utcában található üzlethelyiségek üresen álltak, és azonnal valaki más vette át a helyüket, de most sok üzlettulajdonos nem tud megélni, részben azért, mert a helyiségek drágák, részben azért, mert az üzlet pangóban van, ezért vissza kell adniuk a helyiségeket” – mondta egy Kim Ma utcában található üzlethelyiség tulajdonosa.

A Kim Ma utcában élők szerint 2023 vége óta számos üzlet visszaadta eredeti helyét és távozott. Ennek egyik oka az elhúzódó metróállomás-építések hatása, valamint a rossz üzleti körülmények, sőt csőd is.

Ingatlanszakértők elemzése szerint az e-kereskedelem fejlődése változatosabbá és rugalmasabbá teszi a vásárlási tevékenységeket...

Hoang Mai kerület (Hanoi) közel 44 000 négyzetméternyi földterületet készül árverésre bocsátani.

A Lac Viet Aukciós Társaság bejelentette a Hoang Mai Kerületi Földalap Fejlesztési Központ eszközeinek árverését.

Konkrétan földhasználati jogok árverésen történő értékesítése alacsony építésű lakóházak építésére irányuló beruházási projekt megvalósításához a TT4 HR-számú telken, a Nam Ho Linh gát városi területén, Hoang Liet kerületben, Hoang Mai kerületben, Hanoiban (1. fázis).

Az árverésre bocsátott földterület teljes területe 43 944 négyzetméter, amelyből 20 061 négyzetméter lakóterület, 20 759 négyzetméter közlekedési célú terület és több mint 3123 négyzetméter zöldterület található.

A lakóterület 10 övezetnek, 262 teleknek felel meg, a teljes terület beépítési sűrűsége körülbelül 49,7%, 4 emeletes.

Az 1. kör kikiáltási ára meghaladja a 86 millió VND/m2-t. A 2. körtől kezdve a kikiáltási ár megegyezik az előző kör legmagasabb érvényes ajánlatával. Az árlépcső 500 000 VND/m2.

Az aukciós regisztrációs díj 4 millió VND. Az aukciós előleg meghaladja a 345 milliárd VND-t.

Az árverés több fordulós közvetlen szavazással történik, legalább 3 kötelező fordulón kell keresztülmenni. Növekvő licitálási módszer.

Az értékesítés és a dokumentumok átvételének időpontja és helyszíne december 20-án 17:00 óráig az egyablakos osztályon - a Hoang Mai Kerületi Népi Bizottságnál és a Lac Viet Részvénytársaság Aukciós Társaságának székhelyén.

Az aukció december 23-án 14:30-kor kerül megrendezésre a Hoang Mai kerületi Politikai Központ aulájában.

Mikor kell a lakásépítési projekteknek konzultálniuk a Nemzetvédelmi Minisztériummal és a Közbiztonsági Minisztériummal?

Az Építésügyi Minisztérium a közelmúltban küldött egy dokumentumot Ha Tinh tartomány Építésügyi Minisztériumának a Nemzetvédelmi Minisztériummal és a Közbiztonsági Minisztériummal folytatott konzultációról a nemzetvédelmet és -biztonságot igénylő területeken megvalósuló lakásépítési beruházásokról.

Ennek megfelelően az Építésügyi Minisztérium megkapta a Ha Tinh tartomány Építésügyi Minisztériumának 2024. november 15-i 3770/SXD-QLN számú hivatalos közleményét, amelyben útmutatást kértek a Nemzetvédelmi Minisztériummal és a Közbiztonsági Minisztériummal folytatott konzultációról a lakásépítési beruházási projektekkel kapcsolatban olyan területeken, amelyek a lakásépítési törvény rendelkezései szerint honvédelmet és biztonságot igényelnek.

A tanulmány elkészítése után az Építésügyi Minisztérium a következőképpen válaszolt: A Nemzetvédelmi Minisztériummal és a Közbiztonsági Minisztériummal folytatott konzultációval kapcsolatban a honvédelmet és biztonságot igénylő területeken megvalósuló lakásépítési beruházási projektekről. A 2023. évi Lakástörvény szerint külföldi szervezetek és magánszemélyek csak olyan lakásépítési beruházási projektekben vásárolhatnak, részletre vásárolhatnak, ajándékozhatnak és örökölhetnek kereskedelmi ingatlanokat, amelyek nem a honvédelmet és biztonságot igénylő területeken találhatók. A 2023. évi Lakástörvény 16. cikkének 2. pontjában, 17. cikkének 2. pontjában és 19. cikkének 3. pontjában külföldi szervezetek és magánszemélyek csak olyan lakásépítési beruházási projektekben vásárolhatnak, részletre vásárolhatnak, ajándékozhatnak, örökölhetnek és birtokolhatnak kereskedelmi ingatlanokat, amelyek nem a honvédelmet és biztonságot igénylő területeken találhatók.

A 95/2024/ND-CP számú rendelet előírja, hogy a beruházási politikák értékeléséért és jóváhagyásáért felelős szervnek konzultálnia kell a Nemzetvédelmi Minisztériummal és a Közbiztonsági Minisztériummal annak meghatározása érdekében, hogy a projekt nemzetvédelmet és biztonságot igénylő területen található-e vagy sem. Ez annak megállapítására szolgál, hogy a projekt engedélyezheti-e külföldi szervezeteknek és magánszemélyeknek, hogy házakat tulajdonoljanak, vagy sem.

E szabályozás értelmében az állam csak külföldi szervezetek és magánszemélyek számára engedélyezi kereskedelmi ingatlanok vásárlását, lízingelését, ajándékozását vagy öröklését. Nincsenek olyan szabályozások, amelyek lehetővé tennék a lakótelkek használatának jogát lakásépítési beruházási projektekben. Ezért az infrastrukturális építési beruházási projektek esetében, ahol a földet telkekre osztják és azokat embereknek adják el saját házak építése céljából, nem kell a Nemzetvédelmi Minisztériumtól és a Közbiztonsági Minisztériumtól véleményt kérni a 95/2024/ND-CP rendelet 15. cikkének 6. pontja értelmében.

A Nemzetvédelmi Minisztérium és a Közbiztonsági Minisztérium szociális lakásépítési beruházási projektekkel kapcsolatos konzultációját illetően a 2024. július 26-i 100/2024/ND-CP számú kormányrendelet 6. cikkének 4. pontja értelmében a szociális lakásépítési beruházási projektek és a népi fegyveres erők lakásai esetében a beruházási politikák értékeléséért és jóváhagyásáért felelős szervnek nem kell konzultálnia a Nemzetvédelmi Minisztériummal és a Közbiztonsági Minisztériummal a 95/2024/ND-CP számú rendelet 15. cikkének 6. pontjában meghatározott tartalomról.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html