Az üdülőhelyi ingatlanpiaci vállalkozások továbbra is "kifulladtak"

Veszteséges vállalkozások nagy adósságokkal

A Hanoi Értéktőzsdének (HNX) bejelentett pénzügyi helyzetükről számos üdülőingatlan-vállalkozás veszteséges volt az év első felében.

A Phu Quoc Turisztikai Befektetési és Fejlesztési Részvénytársaság – a Phu Quoc-szigeten található üdülőhelyláncot ( Kien Giang ) kezelő egység – közel 306 milliárd VND veszteséget jelentett be, míg a tavalyi év azonos időszakában 832 milliárd VND nyereséget realizált. Ennek eredményeként az adózott eredmény/saját tőke aránya negatív.

Az Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services Joint Stock Company – egy Quy Nhon-i (Binh Dinh) üdülőhelyi projekt befektetője – ebben az időszakban továbbra is több mint 199 milliárd VND veszteséget könyvelt el, meghosszabbítva az előző időszak 34 milliárd VND veszteségét.

A vállalat 2023-ban több mint 152 milliárd VND veszteséget fog elszenvedni. Korábban, a 2021-2022-es időszakban a vállalat összesen több mint 611 milliárd VND nyereséget ért el. A Hung Thinh Quy Nhon tárgyalásokat folytatott a kötvénytulajdonosokkal bizonyos tételek kötvénykamatok kifizetésének meghosszabbításáról is, a fizetési időt az első negyedévről az idei év július-augusztusára halasztva.

Egy másik, Hai Phongban turisztikai projekteket megvalósító vállalat, a Van Huong Befektetési és Turisztikai Részvénytársaság szintén 34,4 milliárd VND veszteségről számolt be az év első 6 hónapjában. 2021 óta, amikor benyújtotta jelentését a HNX-nek, a Van Huong Tourism veszteséges. A vállalat összesen 117,2 milliárd VND veszteséget könyvelhetett el.

Egy másik vállalat, amely egy Da Nang-i üdülőprojektet birtokol, és szintén folyamatosan veszteséges állapotban van, a Tonkin Land Joint Stock Company. Az év első felében ez a vállalat több mint 8 milliárd VND veszteséget könyvelt el. A 2021-2023-as egymást követő években a vállalat veszteségeket szenvedett el, összesen 61,5 milliárd VND veszteséget.

A Crystal Bay Joint Stock Company, amely számos üdülőprojektet valósított meg Khanh Hoában és Ninh Thuanban, szintén közel 76 milliárd VND-s veszteséget könyvelt el az év első felében. Ez a szám csökkent a tavalyi év azonos időszakában elszenvedett közel 136 milliárd VND-s veszteséghez képest.

A BIM Real Estate Joint Stock Company – a Ha Long-szigetek (Quang Ninh) és Phu Quoc-szigetek (Kien Giang) üdülőhelyi projektjeinek befektetője – szintén 341 milliárd VND veszteségről számolt be, míg a tavalyi év azonos időszakában 810 milliárd VND nyereséget realizált. Ez az első alkalom, hogy a vállalat 2021 óta számolt be veszteségről. A 2021-2023 közötti időszakban a vállalat egymást követő nyereséget ért el, összesen 4611 milliárd VND-t.

Nemcsak veszteségesek, de sok vállalkozás magas pénzügyi tőkeáttételt is alkalmaz, az adósság sokszorosa a saját tőke összegének. Június 30-án a Phu Quoc Turisztikai Társaság adósság-saját tőke aránya 13,69-szeres volt, ami körülbelül 40 800 milliárd VND adósságnak felel meg. Ebből a fennálló kötvények körülbelül 7509 milliárd VND-t tettek ki.

A Hung Thinh Quy Nhon Company eladósodottsági/saját tőke aránya 4,86-szoros, ami körülbelül 38 768 milliárd VND adósságnak felel meg. Ebből a fennálló kötvények értéke 7259 milliárd VND.

A Van Huong Turisztikai Vállalat adósság/saját tőke aránya 8,32-szeres, ami 24 302 milliárd VND adósságnak felel meg. Ebből a fennálló kötvények értéke meghaladja a 4060 milliárd VND-t.

A Tonkin Land emellett magas pénzügyi tőkeáttételt is alkalmaz. Június 30-án az adósság/saját tőke arány 5,1-szeresére nőtt, ami 1105 milliárd VND adósságnak felel meg. A vállalatnak továbbra is kis, körülbelül 22 milliárd VND-s kötvényállománya van.

A BIM Real Estate Company eladósodottsági/saját tőke aránya 2,86-szoros, ami 20 140 milliárd VND adósságnak felel meg. Ebből a fennálló kötvények értéke meghaladja az 5422 milliárd VND-t.

Hosszú távú ellenálló képesség

Az Építésügyi Minisztérium második negyedéves jelentése megjegyezte, hogy az országos szálloda- és üdülőhely-kínálat számos kiemelkedő projektet eredményezett. A piac azonban továbbra is pangó, és nem mutatja a fellendülés jeleit.

Ugyanezzel a nézettel egyetértve Vo Hong Thang úr, a DKRA Csoport vezérigazgató-helyettese is megjegyezte, hogy az ország üdülőingatlan-piaca augusztusban továbbra is borús volt. Az egység kutatási adatai azt mutatják, hogy az üdülővillák kínálata hónapok óta szinte stagnál, a likviditás alacsony, a kereslet 22%-kal csökkent az előző hónaphoz képest.

Az elsődleges árak nem ingadoztak jelentősen, és továbbra is oldalirányú tendenciát mutatnak. A lízing, a visszavásárlás, a kamattámogatás stb. politikáit továbbra is széles körben alkalmazzák, de nem olyan hatékonyak, mint ahogy várták. Thang úr úgy véli, hogy a piac továbbra is számos likviditási és áremelkedési nehézséggel néz szembe, miközben a befektetői bizalom, valamint a szegmens fellendülése továbbra is nagyon alacsony.

Az üdülőhelyi ingatlanpiac várhatóan hosszú távon helyreáll (illusztrációs fotó: Trinh Nguyen).

A sorházakkal és az üdülőházakkal kapcsolatban Thang úr azt mondta, hogy a helyzet nem jobb. A likviditás szinte stagnált, a legtöbb projekt lezárta portfólióját, aminek következtében a piac az elmúlt hónapban nem regisztrált tranzakciókat.

Az elsődleges árak nem ingadoztak jelentősen, míg a másodlagos piacon egyes termékek ára 30-40%-kal csökkent, de továbbra is likviditási nehézségekkel küzdenek. A vásárlóerő meredek csökkenése, az új kínálat hiánya, a nagy értékű készletek... jelentős akadályokat okoztak az elmúlt hónapokban, ami miatt ez a szegmens szinte egy „elhúzódó téli álomba” süllyedt.

A társasházi lakásokkal kapcsolatban Thang úr elmondta, hogy a kínálat továbbra is csökken, főként a régi projektek készletéből adódóan (a teljes kínálat 99%-át teszik ki). A piaci kereslet jelentősen csökkent, és az eladási árak szintje nem ingadozott sokat. A piac továbbra is likviditási nehézségekkel küzd, és rövid távon nincsenek jelei a fellendülésnek.

Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli regionális igazgatója elismerte, hogy az üdülőhelyi ingatlanpiac továbbra is megoldja a fennálló problémákat. Az év első 8 hónapjában makrogazdasági szempontból a piacot támogató tényezők mind jól fejlődtek, mint például a turisták száma és a fogyasztás üteme. A piacfejlesztési orientáció tekintetében azonban a befektetők problémákkal szembesülnek a termékkibocsátással.

Tuan úr szerint a termékkibocsátásnak jó tőkeáttételi aránnyal kell rendelkeznie, ami magas szinten fenntartható jövedelmet biztosít. A piacon részt vevő befektetőknek birtokolniuk kell ezt az ingatlant, és bérbeadásból származó jövedelemmel kell rendelkezniük, vagy személyes célokra alkalmasnak kell lenniük. De mindkét probléma még nem oldódott meg, így a piacnak még sokáig kell várnia a további fejlődésre.

Azt jósolja, hogy az üdülőingatlan-piac legalább 2026-ig nem fog tudni visszatérni. Mivel a vevők keresési kereslete az elmúlt 4 évben stagnált, így a piaci kereslet alacsonyabb, mint más ingatlantípusok esetében. Nincs sok intézkedés a vevők vonzására, különösen a szegmensbe való belépés érdekében.

Egy másik probléma, hogy a befektető tőkéje megváltozott. Korábban a befektető számos biztosítási kötvényt vezetett be, hogy hosszú távon segítse a vevőt. Később azonban, amikor a piac nehézségekbe ütközött a tőkeforrások terén, a befektetőnek már nem volt elég potenciálja ahhoz, hogy sok vonzó biztosítási kötvényt kínáljon.

„Az üdülőingatlanok kínálata gyenge, a kereslet pedig gyenge az általános piac fellendülése ellenére. Ezért a trendek tekintetében ez a szegmens csak 2026 végén fog újra fenntarthatóvá válni” – mondta Tuan úr.

A tisztázás kedvéért Tuan úr elmagyarázta, hogy a jelenlegi üdülőingatlan-piacnak egyértelműbb jogi szabályozásra van szüksége. Emellett az általános piacnak is talpra kell állnia más szegmensekből, mint például a valós lakhatási igények kielégítése, a sorházak, a magánházak és a telkek. Az emberek részt vesznek ezekben a típusokban, likviditást és jó növekedést teremtve, majd olyan szegmensekbe kerülnek, amelyek nagyobb kockázattal járhatnak, mint például az üdülőingatlanok.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm