A föld erőforrásainak bevonása az ország gazdasági fejlődésébe

A FÖLDBŐL SZÁRMAZÓ NAGY JÖVEDELEMFORRÁSOK OPTIMALIZÁLNI KELL

Az Állami Statisztikai Hivatal ( Pénzügyminisztérium ) adatai szerint a teljes állami költségvetési bevétel 2025 első 8 hónapjában a becslések szerint eléri a közel 1 740 000 milliárd VND-t, ami az éves becslés 88,5%-ának felel meg, és 28,5%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Különösen sok nagy település költségvetése "tele van" földbevételekkel.

A földvagyon és az ingatlantermékek hatalmas erőforrások a gazdasági fejlődéshez.

FOTÓ: DINH SON

Nguyen Hoang úr, az Eagle Academy igazgatóhelyettese megjegyezte, hogy a földbevételek látványos növekedése azt mutatja, hogy a föld fontos pénzügyi erőforrássá válik az ország, a vállalkozások és az emberek számára. A földforrások gazdasági fejlődés céljából történő optimalizálásához azonban hosszú távú, szisztematikus stratégiára van szükség.

Az első az északtól délig terjedő állami földalapok hatékony kiaknázása. Valójában számos nagyvárosban, mint például Ho Si Minh-város, Hanoi , Da Nang... nem nehéz látni egy sor „arany” földet, amelyek egykor ügynökségek, gyárak és vállalkozások székhelyei voltak, és amelyeket ma elhagynak vagy ideiglenesen használnak. Ezenkívül nagy mennyiségű állami föld, mezőgazdasági terület és a tervezés után felhalmozódott földterület van, amelyet nem aknáztak ki teljes mértékben. Ha ezt az erőforrást továbbra is pazarolják, az csökkenti a földhasználat hatékonyságát és költségvetési veszteségeket okoz.

Hasonlóképpen, a tartományok/városok egyesülése után felhalmozódott többlet állami földalapot nyilvános árverésen kell kiaknázni a költségvetési bevételek maximalizálása és a veszteség kockázatának kiküszöbölése érdekében. Másrészt az állam a közterületeket „magvető tőkének” tekintheti a köz- és magánszféra partnerségében (PPP) és a BT projektekben, hogy több társadalmi forrást vonzzon az infrastruktúrára, az oktatásra, az egészségügyre és a csúcstechnológiára.

Nem elég, ha a költségvetés bevételeinek beszedése érdekében árverezik el a földeket, a közterületek elosztásának módját is szelektíven kell kezelni. A metróvonalak, buszpályaudvarok és kikötők közelében lévő földterületeket a TOD modell szerinti kompakt városfejlesztés során előnyben kell részesíteni a kiaknázási érték növelése érdekében. Az elővárosi és a mellékövezetekben található földterületeket zöld ipari zónákká és logisztikai zónákká kell átalakítani, amelyek a regionális gazdaság szerkezetátalakítását szolgálják. A közterületeket nem lehet kizárólag kereskedelmi szemszögből szemlélni, amikor a felesleges földterületek egy részét szociális lakásokra és letelepítésre kell fenntartani az alacsony jövedelmű emberek lakhatási problémájának megoldása érdekében.

munkavállalók, vendégmunkások. Szükséges továbbá néhány kisebb állami földterületet merészen parkokká, parkolókká és hagyományos piacokká alakítani a közjólét növelése, és közvetve a város vonzerejének növelése a befektetők számára.

„Megfelelő felhasználás esetén a felesleges közterületek erőteljes eszközzé válhatnak, növelve a költségvetési bevételeket, területet teremtve kereskedelmi - ipari - szolgáltatásfejlesztéshez, és javítva a városi élet minőségét. Épp ellenkezőleg, ha a közterületeket továbbra is elhagyják, széttagolt módon használják, vagy önkényesen osztják el, ez továbbra is a növekedést akadályozó jelentős szűk keresztmetszet marad. A probléma már nem az, hogy kiaknázzuk-e őket, hanem az, hogy hogyan. A válasz pedig csak egy átlátható, nyilvános és tisztességes irányítási mechanizmusban rejlik, hogy a közterületek valóban nemzeti fejlesztési erőforrássá válhassanak, és ne váljanak semmilyen érdekcsoport magántulajdonává” – tanácsolta Nguyen Hoang úr, hozzátéve, hogy új útvonalak, például körgyűrűk, metró, hidak stb. építésekor mindkét fél által visszaszerzett földalapot bővíteni kell, hogy tőkét értékesíthessenek projektekhez. A felesleges részt továbbra is visszaszerzik, más projektekre fordítják, és újra befektetik a társadalomba. A metróvonalakon a TOD elkerülhetetlen trend a kompakt városi területek létrehozása érdekében, amelyek mágnesként vonzzák a lakosokat, csökkentve a nagyvárosi központokra nehezedő nyomást. A belvárosra/városközpontra nehezedő nyomás csökkentése egyben a szatellit városok láncolatának kialakítását is jelenti az öv körül, korlátozva a népességkoncentrációt a központban.

„Ez a módszer sikeresnek bizonyult Ho Si Minh-városban, a Nguyen Huu Tho utcában (korábban Nha Be kerület), amikor az utat mindkét oldalon kiszélesítették. A visszanyert földet árverésre bocsátották, és ez hatalmas bevételi forrást jelentett Ho Si Minh-városnak, meghaladva az útépítésre fordított költségvetés összegét. Számos ország bebizonyította, hogy a TOD nemcsak költségeket takarít meg, hanem növeli a metróállomások és a gyors buszpályaudvarok körüli területek értékét is. Szigorú kezelés esetén ez a hozzáadott értékforrás az infrastrukturális újrabefektetések költségvetésévé válhat” – elemezte Nguyen Hoang úr.

Az ingatlanpiacot a gazdaság egészségét tükröző „tükörnek” tekintik. Egy stabil és átlátható piac nemcsak a befektetési tőkét vonzza, ösztönzi a termelést és a fogyasztást, munkahelyeket teremt, hanem növeli a költségvetés és a társadalombiztosítás bevételeit is. Éppen ellenkezőleg, amikor a piac torz, a spekuláció elharapódzik, az árak ingadoznak, a társadalmi bizalom csökken, és a fejlesztési politikák is érintettek lesznek.

Ngo Gia Hoang mester (Ho Si Minh-városi Jogi Egyetem)

A PIAC AKTIVÁLÁSA BURGONYTÓL VALÓ FÉLELEM NÉLKÜL

Amikor a földalapot kitermelésbe veszik, az ösztönzi az ingatlanpiac fejlődését . Mi a megoldás arra, hogy megakadályozzuk az eszközbuborékok kialakulását és az árak ingadozását a piacon? Ngo Gia Hoang mester (Ho Si Minh-város Jogi Egyetem) szerint az ingatlanpiac a gazdaság egészségét tükröző „tükör”. Egy stabil és átlátható piac nemcsak a befektetési tőkét vonzza, ösztönzi a termelést, a fogyasztást, munkahelyeket teremt, hanem növeli a költségvetés és a társadalombiztosítás bevételeit is. Éppen ellenkezőleg, amikor a piac torz, elharapódzik a spekuláció, az árak ingadoznak, a társadalmi bizalom csökken, és a fejlesztési politikák is érintettek lesznek. Vietnam új növekedési szakaszba lépésével összefüggésben az ingatlanpiac fontos pillérré válik, de ha nem megfelelően ellenőrzik, könnyen virtuális lázba, buborékokba süllyedhet, ami makrogazdasági instabilitást okoz. Ahhoz, hogy a piac stabilan és egészségesen növekedjen, szükség van a megoldások szinkronizálására.

A föld erőforrásait a kétszámjegyű gazdasági növekedés szolgálatába kell állítani az új korszakban

FOTÓ: DINH SON

Először is, Ngo Gia Hoang úr szerint egy szinkron, teljes körű jogi keretrendszert kell kiépíteni, amely alkalmas a piac szabályozására. A földtörvénynek, az ingatlanjognak, a lakásjognak és a kapcsolódó dokumentumoknak szorosan össze kell kapcsolódniuk, egyértelműen szabályozottnak kell lenniük, el kell kerülniük az átfedéseket, és biztosítaniuk kell a megvalósíthatóságot. A jogi keretrendszer kiépítésének egyszerre kell elősegítenie a befektetéseket, és kellően szigorúnak kell lennie ahhoz, hogy megakadályozza a spekulációt és az árinflációt, valamint védje az emberek és a befektetők jogait.

Ezután biztosítani kell az információk átláthatóságát és nyilvánosságát. Az ingatlanpiacot régóta tökéletlen piacnak tekintik, mivel az ingatlantermékekkel (jogi státusz, tervezés stb.) kapcsolatos információk gyakran hiányosak és nem olyan széles körben terjednek, mint más típusú termékek. Ezért, amikor a tervezéssel, a telekárakkal, az ingatlanprojektek jogi státuszával és előrehaladásával kapcsolatos információk nyilvánosak és rendszeresen frissítve vannak, a piac egészségesen fog működni, a valós kereslethez igazodva.

Másodszor, biztosítani kell a földértékelést, valamint az átlátható aukciós és licitálási mechanizmusokat. Az állami földek értékelésének piaci elveket kell követnie, független tanácsadó szervezetek részvételével és szigorú ellenőrzési mechanizmussal, hogy pontosan tükrözze a földhasználati jogok értékét. Ezenkívül az aukciók és a licitálás szervezésének biztosítania kell a nyilvánosságot, az átláthatóságot és a tisztességes versenyt, elkerülve a csoportérdekeket, a kék és piros csapatokat az „árak felfújására” és a haszonszerzést. Amikor a földárakat objektíven határozzák meg, és az aukciós és licitálási folyamat átlátható, a piac stabilan fog működni, tisztességes befektetési környezetet teremtve és hozzájárulva az eszközbuborékok kockázatának korlátozásához.

Alapvető fontosságú az ingatlanvállalkozások tőkemobilizációs tevékenységének szigorú ellenőrzése és a vevők védelme. Ennek megfelelően szigorítani kell a projektek üzembe helyezésének feltételeit, megkövetelve a projektektől a teljes jogi státusz meglétét, a tőkebevonás előtti pénzügyi kötelezettségvállalási garanciákat, szabványos szerződések használatát, az információk nyilvánosságra hozatalát... a "szellem" projektek vagy az árinfláció megelőzése érdekében. Ezenkívül szigorúan ellenőrizni kell az ingatlanokkal kapcsolatos kötvénykibocsátást és hitelnyújtási tevékenységeket, a megvalósítható projektekre összpontosítva, korlátozva a pénzügyileg gyenge befektetőket.

Ennél is fontosabb, hogy hatékonyan alkalmazzuk az adózási eszközöket a spekuláció elleni küzdelemben. Az államnak rugalmasan kell alkalmaznia a pénzügyi eszközöket, például a földhasználati adót és az ingatlanátruházásból származó jövedelemadót a spekulatív kereskedelem, a spekuláció és a földterületek művelésből való kivonásának korlátozása érdekében. Az adózási és pénzügyi eszközök egyidejű alkalmazása átláthatóbb, stabilabb és egészségesebb piacot teremt.

Végül pedig, Ngo Gia Hoang úr szerint, a piaci szegmensek kiegyensúlyozott fejlődésének irányára van szükség. Az államnak ésszerű földelosztási politikát kell folytatnia, elsőbbséget biztosítva a szociális lakásépítési projekteknek, a munkavállalók és a munkások lakhatásának. Ugyanakkor támogatja a kedvezményes hiteleket, és ösztönzi a vállalkozásokat, hogy fektessenek be ezekbe a szegmensekbe, megteremtve a feltételeket a fiatalok lakásvásárlásához. Ez segíteni fogja a piacot abban, hogy megfeleljen a valós lakhatási igényeknek, csökkenteni fogja az eszközbuborékok kockázatát, és hozzájárul a szociális biztonság garantálásához, szilárd alapot teremtve a fenntartható gazdasági fejlődéshez.

A föld erőforrásainak felhasználása a gazdasági növekedés szolgálatában

Vietnam fontos szakaszba lép azzal a céllal, hogy 2045-re magas jövedelmű országgá váljon. Dr. Dinh The Hien, az Informatikai és Alkalmazott Gazdaságtani Intézet igazgatója szerint ezért a földvagyon és az ingatlantermékek hatalmas erőforrást jelentenek majd Vietnam gazdasági fejlődése szempontjából. Jelenleg a földvagyon értéke Vietnamban igen magas, piaci áron számolva a becslések szerint évi 3-4-szeres GDP-t tesz ki. A föld fontos gazdasági erőforrás, mivel egyszerre termelési eszköz (mezőgazdaság, ipar, szolgáltatások), hitelgarancia-eszköz és a földből származó bevételek jelentős forrása (adók, földhasználati díjak, árverések). A földárak az elmúlt 10-15 évben folyamatosan emelkedtek, különösen a városi területeken, az ipari parkok közelében és az új közlekedési infrastruktúra közelében, ami a piaci földárak és az állami árlisták közötti nagy különbséghez is vezetett, ami megnehezíti az értékelést, a kompenzációt és az ajánlattételt. Különösen a földvagyont nem aknázták ki hatékonyan, sok területet rossz célra használtak, elhagytak vagy feldaraboltak, ami csökkenti az általános gazdasági hatékonyságot.

A föld nemcsak „földjáradék”, hanem a nemzeti fejlődés ugródeszkája is.

FOTÓ: DINH SON

Dr. Dinh The Hien ezért azt mondta, hogy ahhoz, hogy az ország új korszakában a gazdasági növekedés érdekében optimalizálni lehessen a földforrásokat, és 2045-re magas jövedelmű országgá válni, tökéletesíteni kell a földárazási és adózási mechanizmust az állami és a piaci földárak közötti különbség csökkentésével, ezáltal elősegítve a piac átláthatóságát és a spekuláció csökkentését. Progresszív adókat kell alkalmazni az elhagyott és spekulatív földekre, hogy korlátozzák a felhalmozást, és a földet termelésbe és üzleti tevékenységbe állítsák. Az állami költségvetés földbevételeinek növelése érdekében, amelyeket az infrastruktúrába való újrabefektetéshez felhasználhatnak, átlátható földárverésekre és átruházási adókra van szükség. Ugyanakkor világosan meg kell tervezni a földalapokat az ipar, a csúcstechnológiás mezőgazdaság és a szolgáltatások számára, elkerülve a teljes ingatlanpiaci csökkenést. „A jelenlegi gyakorlattal ellentétben, a szociális lakások és a megfizethető kereskedelmi lakások fejlesztését kell előmozdítani a valós igények kielégítése érdekében, ahelyett, hogy csak a luxuslakásokra koncentrálnánk. A földterületek hatékony kiaknázása érdekében a rövid távú spekulatív tőkeáramlásokat is ellenőrizni kell a földterületekbe, prioritásként kell kezelni a termelést szolgáló ingatlanok, a szociális lakások és az ipari parkok hitelezését. A tőkemobilizálás előmozdítása kötvényeken és ingatlanbefektetési alapokon keresztül, a banki hitelekre való támaszkodás helyett” – hangsúlyozta Hien úr.

Dr. Dinh The Hien azt is javasolta, hogy a nemzeti földadatbázis létrehozásakor alkalmazzák a technológiát és az információs átláthatóságot, hogy az emberek és a vállalkozások hozzáférhessenek a valós árakhoz és a valós tervekhez. Tegyék átláthatóvá a tervezési információkat, kerüljék a pletykákon alapuló „földárak felfújását”. Amikor a földárak az infrastruktúra kiépítésének köszönhetően emelkednek, a hozzáadott érték egy részének vissza kell térnie az államhoz és a közösséghez az adók és a városfejlesztési díjak révén. Alkalmazzák a „föld-visszaszerzés - árverés - újraelosztás” modelljét, hogy igazságosak legyenek a befektetők és a társadalom között.

A földből származó előnyök maximalizálása érdekében az államnak megfelelően szabályoznia kell a befektetők, a vállalkozások és az emberek érdekeit. Az ingatlanszektornak stabil és fenntartható módon kell fejlődnie, a termeléshez és a valós kereslethez kapcsolódva, ahelyett, hogy pusztán spekulatív eszköz lenne. A föld nemcsak "földbérleti díj", hanem egyben kitörési pont is az ország számára.

Dr. Dinh The Hien, az Informatikai és Alkalmazott Gazdaságtani Intézet igazgatója

Thanhnien.vn

Forrás: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm