A lakásárak csak emelkednek, nem csökkennek, a bérleti díjak változatlanok maradnak, a kényszerterület-visszaszerzés feltételei

A lakóépületek továbbra is a piac „forró pontjai”, Ho Si Minh-városban közel 4000 régi lakás felújítása előtt áll, a földhasználati jogok átruházásakor alkalmazott személyi jövedelemadó új számítási módja... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Az északi piacon a lakások az a szegmens, amely pozitív figyelmet kap majd 2024-ben. (Fotó: Linh An)

Lakás - a piac felkapott helye

A Batdongsan.com.vn nemrégiben megszervezte a "Vietnami ingatlanpiac áttekintése 2024 és Da Nang fókusza" című rendezvényt.

A konferencián Nguyễn Quốc Anh, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy a lakások olyan ingatlantípust képviselnek, amely iránt meglehetősen stabil a kereslet és az árak növekedése a piacon.

Pontosabban, a lakások átlagos eladási ára 2021-ben 34-37 millió VND/m2 között mozog. 2022-ben a lakások átlagos eladási ára 38-40 millió VND/m2 között mozog. 2023-ban a lakások átlagos eladási ára 39-42 millió VND/m2 között mozog. 2024-ben a lakások átlagos eladási ára 45-51 millió VND/m2 között mozog.

Az eladási árak folyamatosan emelkedő trendjével ellentétben a lakások bérleti díja az elmúlt években szinte nem változott jelentősen. 2021-ben a lakások átlagos bérleti díja havi 10 millió VND volt. 2023-ra és 2024-re a lakások átlagos bérleti díja havi 12 millió VND-ra emelkedett.

Különösen az északi piacon a lakások az a szegmens, amely pozitív figyelmet kap majd 2024-ben. A lakások iránti legnagyobb érdeklődést mutató piacok közé tartozik Hanoi és Hung Yen, 7%-os növekedési ütemmel 2024 második negyedévéhez képest, ezt követi Hai Phong 6%-os növekedési ütemmel.

Hanoiban a 2024 harmadik negyedévében a felhasználók körében a legnagyobb érdeklődést kiváltó apartmanprojektek a Hanoi Melody Residence 88%-os, a Heritage West Lake 87%-os, a Sunshine Green Iconic 76%-os, a Sunshine Golden River 74%-os és a The Sapphire - Vinhomes Smart City 58%-os növekedéssel.

Ho Si Minh-városban a felhasználók körében 2024 harmadik negyedévében a legnagyobb érdeklődést kiváltó apartmanprojektek a következők: Lavida Plus 258%-os, Celesta Rise 198%-os, Van Phuc City városi terület 57%-os, The Opera Residence 55%-os, Thu Thiem Green House 55%-os, és The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park 46%-os növekedéssel.

Az előző év azonos időszakához képest a hanoi piacon a legjobb áremelkedést produkáló lakásprojektek közé tartozik a Times City 39%-os, a Goldmark City 38%-os, a Vinhomes Ocean Park Gia Lam 38%-os, a Vinhomes D'Capital 27%-os és a Vinhomes Smart City 26%-os növekedéssel. Ho Si Minh-városban a piacon a legjobb áremelkedést produkáló lakásprojektek a Lavida Plus 24%-os, a The Era Town 19%-os, a Masteri Thao Dien 18%-os, a The Opera Residence 13%-os és az Empire City Thu Thiem 13%-os növekedéssel.

Quoc Anh úr szerint a felsőkategóriás és luxuslakások fokozatosan egyre nagyobb arányt képviselnek a lakáskínálatban a nagyobb városokban, különösen az ország három kulcsfontosságú piacán: Hanoiban, Ho Si Minh-városban és Da Nangban. Figyelemre méltó, hogy Da Nangban a luxuslakások jó növekedést mutatnak mind az eladási ár, mind a kamatláb tekintetében, míg a fennmaradó két nagyvárosban, Hanoiban és Ho Si Minh-városban a piac inkább oldalirányban mozog.

A Batdongsan.com.vn adatai szerint a luxuslakások ára Hanoiban a 2024 második negyedévi 136 millió VND/m2-ről 2024 harmadik negyedévére 132 millió VND/m2-re csökkent. Ugyanebben az időszakban a luxuslakások eladási ára Ho Si Minh-városban 113 millió VND/m2-ről 121 millió VND/m2-re emelkedett.

A luxuslakások ára Da Nangban 106 millió VND/m2-ről 111 millió VND/m2-re emelkedett. Da Nang piaca a legnagyobb az érdeklődés a luxuslakások iránt, 240 pontról 260 pontra.

Eközben Ho Si Minh-városban és Hanoiban csökkent az érdeklődés. Pontosabban, a hanoi luxuslakások iránti érdeklődés 109 pontról 107 pontra, a Ho Si Minh-városi luxuslakásoké pedig 50 pontról 45 pontra csökkent.

Quoc Anh úr elmondta, hogy a hanoiak egyre inkább luxuslakásokat keresnek, és nagy figyelmet fordítanak Hung Yen, Da Nang és Hai Phong környékére. A hanoiak luxuslakás iránti érdeklődésének arányát tekintve Hung Yen áll az élen 44%-kal, Da Nang a második helyen áll 15%-kal. Hai Phong a harmadik helyen áll 9%-os keresési aránnyal. Ez egyben a 3 terület is, ahol a legtöbben keresnek luxuslakásokat a piacon.

A Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese szerint a luxuslakás-szegmens fénypontja a „márkás” ingatlantermék. A „márkás rezidencia” olyan luxus ingatlanprojekt, amelyet híres márkákkal együttműködve fejlesztenek. Ezek a projektek luxus szolgáltatásokat és felszereltséget kínálnak, elegáns dizájnnal. A fogyasztók fő okai, amelyek miatt márkás ingatlanokat vásárolnak, a következők: szolgáltatások és felszereltség (34%), profitpotenciál (25%), épületfenntartás és -üzemeltetés (23%), valamint márkaismertség (10%).

Közel 4000 régi lakást fognak felújítani Ho Si Minh-városban.

A Ho Si Minh-város Népi Bizottsága nemrégiben kiadott egy dokumentumot, amelyben kijelöli azokat a szerveket, amelyek feladata a Lakásgazdálkodási és Építésértékelési Központ Építési Minisztériumának irányítása alatt álló társasházakban található lakások és közös tulajdonok felújításával kapcsolatos nehézségek és problémák megoldása.

Korábban, július végén a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága 3944 állami tulajdonú lakást osztott ki a kerületek és Thu Duc város Népi Bizottságainak, hogy ezek a települések jóváhagyhassák az áttelepítési célú kezelési és felhasználási terveket.

A Ho Si Minh-város Népi Bizottsága előírja a kerületek és Thu Duc város számára, hogy részletesen jelentsék a felújításra szoruló lakások tényleges számát, valamint a munka előrehaladását és az áttelepítési tervet. A fenti terv alapján a Lakásgazdálkodási és Építésfelügyeleti Központ felújítja a lakóházak lakásait és közös helyiségeit.

A településekre kiosztott közel 4000 lakást 3 csoportra osztották.

Konkrétan az 1. csoportba tartoznak a közterületi társasházakban található összes olyan lakás, amely még üresen áll, és még nem került sor használatba vételre. A 2. csoportba tartoznak az üres, használatba vételre nem került lakások, amelyek a használatba vételre kijelölt, de még nem létrehozott lakáskezelő testülettel rendelkező lakások között helyezkednek el.

A fenti két csoportba tartozó lakások esetében a Lakásgazdálkodási és Építésfelügyeleti Központ elnököl a javításokon, biztosítva a haladást a helyi önkormányzatok javaslatai szerint.

A 3. csoportba tartoznak az üresen álló lakások, amelyek más, használatba vett és lakáskezelő testületet létrehozó lakások között helyezkednek el.

Ennél a csoportnál a Lakásgazdálkodási és Építésfelügyeleti Központ feladata a lakások javítása, valamint a közös tulajdonú lakások javítására vonatkozó tervnek az Építési Minisztériumnak történő benyújtása az igazgatótanáccsal egyeztetve.

Új módszer a személyi jövedelemadó kiszámítására a földhasználati jogok átruházásakor

A korábbi szabályozások szerint a földhasználati jogok átruházásából származó adóköteles jövedelmet minden alkalommal átruházási árként határozták meg. A 2024-es földtörvény új szabályozásával azonban a számítási módszer megváltozott.

Ez a 2024-es Földtörvény figyelemre méltó tartalma, amikor módosítja az ingatlan-átruházási tevékenységekből származó személyi jövedelemadó (rövidítve: SZJA) alá eső jövedelemre vonatkozó szabályozást.

Korábban az ingatlanátruházásból származó adóköteles jövedelmet a 2007. évi személyi jövedelemadóról szóló törvény (a 71/2014/QH13. számú törvénnyel módosított és kiegészített) 14. cikkének 1. pontja szabályozta, amely kimondja, hogy az ingatlanátruházásból származó adóköteles jövedelmet mindenkor az átruházási árként kell meghatározni.

A fenti szabályozást azonban módosította és kiegészítette a 2024. évi földtörvény augusztus 1-jétől hatályos 247. cikke.

Ennek megfelelően az ingatlanátruházásból származó adóköteles jövedelmet minden alkalommal az átruházási árként határozzák meg; földhasználati jog átruházása esetén az adóköteles jövedelmet a földár-táblázatban szereplő földár alapján számítják ki.

Így a 2024-es földtörvény új szabályozással egészítette ki a földhasználati jogok átruházása esetén fizetendő adóköteles jövedelem meghatározását. Konkrétan augusztus 1-jétől a földhasználati jogok átruházásából származó adóköteles jövedelmet a földár-táblázatban szereplő földár alapján határozzák meg.

Eközben az egyéb ingatlanok átruházásából (nem a földhasználati jogokból) származó adóköteles jövedelmet továbbra is az átruházási ár alapján határozzák meg minden alkalommal.

A 2024-es földtörvény szerint 2026-tól a tartományok népi bizottságai évente egyszer adják ki a földárlistákat a piachoz való közelség megőrzése érdekében, a régi szabályozás szerinti ötévente tett változtatások helyett.

Jelenleg számos településen a Tartományi Népi Bizottság által a 2013-as földtörvény rendelkezései szerint kiadott földárlista továbbra is érvényben van 2025. december 31-ig.

Eközben Ho Si Minh-városban, október végén, közel 3 hónapnyi észrevétel, magyarázat és megfelelő kiigazítások beérkezése után, a Városi Népi Bizottság hivatalosan is határozatot hozott a 2020-as földárlista kiigazításáról. Ez a földárlista 2024. október 31-től 2025. december 31-ig lesz érvényben.

Az újonnan kiadott árlistában a mezőgazdasági földárakat a 2020-as árlistában szereplő földárak és az egyes területeknek és helyszíneknek megfelelő korrekciós együttható (K együttható) szorzásával igazítják ki. A régi árhoz képest a kiigazított mezőgazdasági földár kismértékben emelkedett.

Lakótelkek esetében, ha a 2020-as telekárak a K együtthatóval szorozva a piaci árnak csak 30%-át teszik ki, akkor a módosított telekárak a piaci ár körülbelül 50%-át teszik ki.

Ho Si Minh-városban a legmagasabb lakóingatlan-árak három útvonalon található telkekhez tartoznak: a Nguyễn Huế, a Dong Khoi és a Le Loi, 1. kerület telkeihez, 687,2 millió VND/m2-rel. A 2020-as telekárak és az együttható szorzatához (567 millió VND/m2) képest a fenti útvonalakon a korrigált lakóingatlan-ár 120,2 millió VND/m2-rel emelkedett, ami 21%-nak felel meg.

Ez a szám azonban jelentősen csökkent a július végén véleményezésre kiadott tervezethez képest, amikor a fenti három útvonalon a javasolt telekárak 810 millió VND/m2 voltak.

A városban a legalacsonyabb telekárak a Can Gio kerület Thieng Lieng lakóövezetében találhatók, 2,3 millió VND/m2-rel. A 2020-as árlistában, a K együtthatóval szorozva, a telekárak ebben a környéken mindössze 170 000 VND/m2-t tesznek ki. A kiigazítás után a telekárak 13,5-szeresére emelkedtek.

A kötelező föld-visszaszerzés feltételei

Milyen feltételek vonatkoznak a föld-visszaszerzési határozatok kötelező végrehajtására?

A 2024. évi földtörvény (2024. augusztustól hatályos) 89. cikkének 2. záradéka kimondja, hogy a föld-visszaszerzési határozatok végrehajtására a következő feltételek teljesülése esetén kerül sor:

a) A föld-visszaszerzési határozat hatályba lépett, de a visszaszerzett földterülettel rendelkező személy nem tesz eleget a föld-visszaszerzési határozatnak, miután a községi szintű Népi Bizottság, a visszaszerzett földterülettel rendelkező községi szintű Vietnami Hazafias Front Bizottsága és az illetékes földgazdálkodási szerv vagy a kártérítési, támogatási és áttelepítési feladatokat ellátó egység vagy szervezet mozgósította és meggyőzte az ügyészt;

b) A föld-visszaszerzési határozat végrehajtásáról szóló határozatot nyilvánosan kifüggesztették a községi szintű Népi Bizottság székhelyén, annak a lakóövezetnek a közös lakhelyén, ahol a földet visszaszerzik;

c) A földterület-visszaszerzési határozat végrehajtásáról szóló határozat hatályba lépett;

d) A végrehajtás alá vont személy kézhez vette a jogerős ingatlan-visszaszerzési határozat végrehajtásáról szóló határozatot.

Ha a végrehajtás alá vont személy megtagadja a végrehajtási határozat átvételét, vagy a végrehajtási határozat kézbesítésénél távol van, a községi szintű Népi Bizottság jegyzőkönyvet vesz fel.

Így a földterület-visszaszerzési határozatok végrehajtása csak akkor végezhető el, ha a fent előírt összes feltétel teljesül.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html