A telekárak meredeken emelkednek 2026-tól: Lehetőségek és kihívások az ingatlanpiacon

A földárak kérdése továbbra is a nyilvánosság figyelmét felkeltette, különösen miután a tartományok/városok Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériuma javaslatot készített az első földárlista kidolgozására, amelyet 2026. január 1-jétől hirdetnek ki és alkalmaznak, és amelynek árai sokszorosai a jelenlegi földárlistának.

A földárlisták összeállítását körültekintően kell végezni. Illusztráció: Tuan Anh/VNA

Mint szakmai társadalmi szervezet és kutatóegység az ingatlanpiac területén, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet (VARS IRE) kijelenti, hogy a földárlista az állam fontos eszköze a földgazdálkodásban, a költségvetés beszedésében, a pénzügyi kötelezettségek kiszámításában, és jogi alapot képez a kompenzációs árak, az áttelepítési támogatások meghatározására...

Ezért a földárlisták összeállítását körültekintően, tudományosan és ésszerű ütemterv alapján kell végezni, hogy pontosan tükrözze a piac tényleges értékét, miközben elkerüli a zavarokat és a pénzügyi nyomást az emberekre és a vállalkozásokra nézve.

A VARS IRE szerint az új földárlista 2026. január 1-jétől történő kiadása elkerülhetetlen lépés az államirányításban, hozzájárul a piac átláthatóságához és az állami földárak és a piaci árak közötti különbség csökkentéséhez. Továbbra is számos vélemény él azonban arról, hogy a számos területen tapasztalható „sokkoló” emelkedés jelentős kockázatokat teremt a vállalkozások, a lakosság és a banki hiteltevékenységek számára.

A VARS IRE elemzése azt mutatja, hogy ezen hatások egyike az egyéneket és a háztartásokat érinti. Ennek megfelelően a földhasználati eljárásokat, például a földhasználati cél megváltoztatását, a földhasználati jogok igazolásának kiadását, vagy a kártérítés és a terület megtisztítását végző személyek csoportját érinti a leginkább a változás, mivel a pénzügyi kötelezettségeket közvetlenül az új árlista alapján számítják ki. Ugyanakkor a földhasználati cél megváltoztatásának, a vörös könyvek kiadásának és az ingatlanvásárlásnak a költségei meredeken megnőhetnek, ami a közepes és alacsony jövedelműek csoportját érinti. Még a kártérítés és a terület megtisztítása alatt álló területeken is fennáll a panaszok és viták felmerülésének veszélye, ha a földár-kiigazítás messze meghaladja a jóváhagyott árat.

Emellett az ingatlanpiaci vállalkozásokat is érinti a helyzet. Mivel a földárak emelkedése kompenzációs költségeket okoz, a földhasználati díjak – amelyek a projektfejlesztési költségek és a teljes projektberuházás szerkezetében a legnagyobb arányt teszik ki – meredeken megnőnek. A megvalósítás alatt álló projektek esetében a vállalkozások nehéz és zavaros helyzetbe kerülnek, amikor mérlegelniük kell a megvalósítás folytatását vagy felfüggesztését, mivel a földhasználati díjak meredek emelkedése miatt a teljes beruházás meghaladhatja a pénzügyi kapacitásukat.

Épp ellenkezőleg, a még meg nem valósult projektek esetében a vállalkozások proaktívabbak lehetnek a költségvetések, a kompenzációs és a telephely-rehabilitációs tervek tervezésében. Az azonban továbbra sem világos, hogy a piac elfogadja-e az eladási árak kényszerű emelését. Még súlyosabb, hogy egyes projektek veszteségeket szenvedhetnek el, vagy késedelmet szenvedhetnek az ügyfeleknek kiadott tanúsítványok kiadásában, ami viták kockázatához vezethet - VARS IRE.

Ezenkívül a VARS IRE szerint a javasolt emeléssel járó 2026-os földárlista a banki tevékenységekre és a lakáshitelezésre is hatással lesz. Például a biztosított eszközök értékelését az értékkerethez kell igazítani, és a bankok szigoríthatják a hitelkamatlábakat a rossz hitelek kockázatának kezelése érdekében. Az emelkedő ingatlanárak és a lakásvásárlási költségek csökkenthetik a vásárlóerőt, különösen az első lakást vásárlók esetében. Ha a földárlista gyorsabban emelkedik, mint a valós érték, az értékelés és a piac közötti eltérés kockázata befolyásolja a hitelminőséget.

A VARS IRE által említett másik hatás a piac. A kínálati oldalon a földhasználati költségek, a földbérleti díjak, a kártérítések és a területtisztítási költségek meredek emelkedése miatt az árak emelkedni fognak, és a projektek árai felfújódnak. A kínálati szerkezet továbbra is kiegyensúlyozatlan, főként a felsőkategóriás és magas értékű szegmensekre koncentrálódik, mivel az erős pénzügyi potenciállal rendelkező vállalkozások lerövidíthetik a fejlesztési időt, és gyorsabban piacra dobhatják termékeiket. Eközben a kis- és középvállalkozások nehézségekbe ütköznek az új projektek megvalósítása során, ami miatt a kereskedelmi lakások kínálata, különösen a nagyvárosi területek külvárosaiban, stagnálhat.

A keresleti oldalon az eladási árak várhatóan a ráfordítási költségekkel összhangban emelkednek, ami a reálvásárlóerő csökkenését okozza, különösen a valós lakhatási igényekkel rendelkező vásárlók körében. Ezért óvatos mentalitás és a támogató intézkedésekre való várakozás jellemzi majd a piacot átmenetileg stagnálásra kényszerítve.

Figyelemre méltó, hogy az eladási árak biztosan felfelé ingadoznak. A VARS IRE előrejelzése szerint a befektetők valószínűleg magasabb szinten fogják kiigazítani az eladási árakat, miközben a szűkös földalapok közepette a profitmarzsok fenntartása érdekében felsőkategóriás termékeket fejlesztenek. Ugyanakkor a piaci általános árszint tovább emelkedni fog, ami nyomást gyakorol az emberek lakhatáshoz való hozzáférésére.

Azokban az esetekben, amikor a befektető költségeket takaríthat meg a proaktívabb költségvetés-tervezéssel, valamint a kártalanítás és a terület megtisztításának idejének lerövidítésével, ha az adminisztratív eljárásokból, az időből és a jogi kockázatokból származó költségmegtakarítás részben ellensúlyozhatja a földterülettel kapcsolatos pénzügyi kötelezettségek növekedését, az összhatás nem lesz túlságosan negatív.

A helyi önkormányzatok számára a földártáblázatok kiigazítása elősegíti a helyi költségvetési bevételek növelését az adók, díjak és földhasználati díjak révén. Ez a többletbevétel infrastrukturális projektekbe, városszépítésbe és regionális közlekedésbővítésbe fektethető be, hozzájárulva a föld értékének növeléséhez és a helyi társadalmi -gazdasági fejlődés előmozdításához.

Azonban a földár-frissítéseket igénylő nyilvántartások mennyisége meredeken megnő, ami könnyen adminisztratív torlódást okozhat, különösen a kétszintű helyi átruházási modell nem zökkenőmentes működése és az emberi erőforrások hiánya miatt. Egy másik figyelmeztető tényező a vonzerő csökkenése a megnövekedett beruházási költségek miatt, különösen a potenciális, de az infrastruktúrába még be nem fektetett területeken.

Ezen elemzések alapján a VARS IRE azt javasolja, hogy minden árszabályozás, beleértve a telekárak listáját is, csak relatív legyen. Mivel hosszú távon az ingatlanárakat a kínálat és a kereslet határozza meg. A valóságban nehéz elvárni, hogy egy telekárak listája minden alanyi csoportot kielégítsen, amikor az egyes csoportok használati céljai, előnyei és elvárásai eltérőek.

Ezért a VARS IRE szerint a földárlista csak akkor értelmes, ha egy adott célra alkalmazzák, például kártérítésre és terület megtisztítására. Ha más célokra, például földhasználati díjak kiszámítására, árverésekre vagy adókra használják, az árlista elveszíti a praktikumát, és rugalmasan ki kell igazítani az állam, a lakosság és a vállalkozások érdekeinek harmóniája érdekében.

A VARS IRE ezért azt javasolja, hogy helyesen kell meghatározni a földárlista szerepét. Az árlista az állami irányítás és az adóbeszedés eszköze, nem pedig a piaci kínálat és kereslet szabályozásának eszköze. A földár-politika stabilizálásának a hosszú távú átláthatóság, méltányosság és fenntarthatóság célját kell céloznia.

Ugyanakkor egyértelműen meg kell határozni a központi és a helyi szintek közötti felelősségi köröket. Az államnak csak egységes technikai keretet és árképzési módszert kellene kiadnia, míg a helyi önkormányzat a gyakorlati működés és alkalmazkodás helyszíne. Ugyanakkor növelni kell a földár-szabályozás rugalmasságát azáltal, hogy a helyi önkormányzatok rugalmas kiigazítási együtthatókat adhatnak ki az egyes területek, idők, földhasználati típusok és társadalmi-gazdasági fejlesztési célok szerint; a földhasználati díjak, földbérleti díjak, adók, illetékek és költségek eltérő szintjeit kell alkalmazni a használat céljától (lakóterület, kereskedelmi és szolgáltató terület, termelési terület, mezőgazdasági terület stb.) függően, valamint az egyes régiók infrastrukturális és városfejlesztési szintjével összhangban.

A szakértők különösen a stabilitás és egy ésszerű ütemterv biztosítását javasolják. Ennek megfelelően megfelelő alkalmazkodási ütemtervet kell kidolgozni, hogy elkerüljük a piaci „sokkhatást”, valamint a vállalkozásokra és az emberekre gyakorolt ​​hirtelen hatásokat, különösen abban az összefüggésben, hogy sok település még mindig tökéletesíti a kétszintű városi önkormányzati modellt.

Ezenkívül meg kell erősíteni a kommunikációt és a végrehajtási iránymutatásokat. A politikák terjesztése és magyarázata segíteni fogja az embereket, a vállalkozásokat és a brókereket abban, hogy megértsék a földárlisták jellegét és szerepét, elkerülve az „árak felfújására” vagy a piaci trendekkel kapcsolatos hamis elvárások keltésére való felhasználást.

Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm