Ingatlanhitel-ellenőrzés: Szigorú, de nem szélsőséges.

Mivel az ingatlanhitelek közel négyszeresére nőttek, mint az állami beruházások, felmerül a kérdés: Mit lehet tenni a pénzáramlás ellenőrzése érdekében?

4,1 billió VND árnyéka és a tőkehatékonysággal kapcsolatos kérdések.

A Vietnámi Állami Bank adatai szerint 2025 augusztusának végére a teljes fennálló ingatlanhitel-állomány elérte a 4,1 billió VND-t, amelyből az ingatlanüzleti tevékenységekre nyújtott hitelek közel 1,823 billió VND-t tettek ki. Ez a mérték majdnem négyszerese a 2025-ös állami beruházási tőke értékének, de ez a szektor közvetlenül csak a GDP mintegy 3,5%-át teszi ki.

Az Építési Minisztérium adatai azt mutatják, hogy a városfejlesztési és lakásépítési projektek továbbra is vezetnek a hitelek elosztása tekintetében, 614 737 milliárd VND-val. Ezt követik az ipari parkok és az exportfeldolgozó övezetek 114 274 milliárd VND-val. Tőkét allokálnak olyan ágazatokba is, mint az irodabérlés (61 946 milliárd VND); a turizmus és üdülőhelyek (62 487 milliárd VND); az éttermek és szállodák (64 560 milliárd VND); valamint a földhasználati jogokra vonatkozó hitelek (190 113 milliárd VND).

Az elemzők szerint ez a hitelallokációs kép a hiteltőke erőteljes bővülését mutatja a gazdasági ciklusokra érzékeny szektorok felé. Ami még fontosabb, ezek a számok azt mutatják, hogy a tőke erősen a magas hozamú területek felé irányul, ahol a gazdaságra gyakorolt ​​tovagyűrűző hatások korlátozottak.

2025 augusztusának végére a teljes fennálló ingatlanhitel-állomány elérte a 4,1 billió VND-t. Fotó: Duy Minh.

Valójában a tőzsdén jegyzett bankok 2025 harmadik negyedéves pénzügyi jelentései szerint az ingatlanhitelek állománya a legtöbb banknál nőtt. A kereskedelmi bankok közül a Techcombank vezette a rendszert 237 838 milliárd VND-vel, ami a teljes fennálló hitelállomány 32,81%-át tette ki; a VPBank a második helyen végzett 205 955 milliárd VND-vel;az SHB a harmadik helyen állt 184 044 milliárd VND-vel, de a rendszerben a második legmagasabb aránnyal rendelkezett, a teljes fennálló hitelállomány több mint 30%-ával. Ezek a számok az ingatlanpiacra irányuló erős tőkeáramlást tükrözik, ami nem új keletű jelenség, de olyan mértéket ölt, amely szoros megfigyelést igényel.

Eközben a közepes és kis méretű bankok továbbra is védekező állásponton vannak. Az MBBank, a HDBank, a TPBank, az MSB és az LPBank egyaránt egyszámjegyű ingatlanhitel-arányokat tart fenn, ami óvatosságot mutat a piaci ingadozásokkal szemben. Azonban még ebben a csoportban is folytatódik a hitelállomány növekedése, ami azt bizonyítja, hogy az ingatlanpiac vonzereje nem csökkent.

Szakértők figyelmeztetnek, hogy az ingatlanszektorba áramló hitelek jelenleg a gazdaság teljes tőkéjének közel egynegyedét teszik ki, miközben munkahelyteremtő potenciálja, hozzáadott értéke és tovagyűrűző hatásai jelentősen alacsonyabbak a feldolgozóiparhoz, a kereskedelemhez és a szolgáltatási szektorhoz képest. Ez a rosszul irányított pénzáramlás egyensúlytalaníthatja a gazdaságot és növelheti a rendszerszintű kockázatot, ha a piac megfordul.

A vékony határvonal a fellendülés és a buborék között.

Dr. Pham Thi Hoang Anh, a Banki Akadémia igazgatóhelyettese szerint a hitelrendszerben a fedezetek főként az ingatlanpiacról származnak. Ha a piac recesszióba kerül, a bankrendszerre hatalmas nyomás nehezedik a rossz hitelek miatt. Ez azt mutatja, hogy az ingatlanhitel-kockázat nemcsak a fennálló hitelek nagyságrendjében, hanem a fedezetek minőségében és hitelességében is rejlik.

A jelenlegi ingatlanpiacon a „drágán veszek, drágán adok el” elv uralkodik. Fotó: Quoc Anh.

Óvatos nézőpontot osztva, Dr. Dinh The Hien közgazdász úgy véli, hogy a jelenlegi piac a „vegyél magas áron, adj el magas áron” állapotban van, ami egy árbuborék korai figyelmeztető jele. Elmagyarázza, hogy amikor a vételi és eladási tevékenységek kizárólag rövid távú spekuláción alapulnak, és nem kapcsolódnak a valós cash flow-hoz vagy a kiaknázási értékhez, az ingatlanárak túl magasra emelkednek, miközben a likviditás egyre rosszabbá válik.

„A »drágán veszek, drágán adok el« mentalitás rövid távon előnyös lehet egy befektetői csoport számára, de egy gyors, ingatag ciklust hoz létre, amely könnyen összeomláshoz vezethet” – figyelmeztetett Mr. Hien.

Figyelemre méltó, hogy bár az ingatlanszektornak nyújtott hitelek mennyisége meredeken emelkedett, mégsem hozott létre „hullámot”. Az év első kilenc hónapjában a hitelnövekedés elérte a körülbelül 13%-ot, míg az ingatlanszektorba áramló tőke közel 20%-kal magasabb volt, a likviditás azonban továbbra is lassú. „Pénzt injektáltak, de ez nem fertőtlenítette a piacot” – jegyezte meg Mr. Hien. Ez azt jelzi, hogy a tőkeáramlás már nem pozitív hullámhatást hoz létre, hanem kettős nyomást gyakorol mind a bankokra, mind a piacra.

A biztonsági elvek szerint a bankok az ingatlan értékének legfeljebb 70%-át hitelezhetik, a fennmaradó 30%-ot pedig a vevőknek vagy a befektetőknek kellene kifizetniük. A valóságban azonban a bankok még a betét összegét is hitelezték, ami azt jelenti, hogy a hitelezés mélyen belekeveredett a spekulatív ciklusokba. Amikor az árak túl gyorsan emelkednek, a rövid távú befektetők nehézségekbe ütköznek, a hitelek felhalmozódnak, és a rossz hitelek száma is megnő... ez egy olyan forgatókönyv, amelyet sok szakértő látott már a korábbi ciklusokban.

Azonban tagadhatatlan, hogy a hitel továbbra is az ingatlanpiac fellendülésének „mentőöve”, különösen mivel számos, korábban jogi problémák miatt elakadt projekt most megoldásra talál. A hitelállomány növekedése részben a fellendüléssel kapcsolatos várakozásokat tükrözi, de azt szelektíven kell irányítani, elkerülve a spekulatív területekre való beáramlást.

Az ingatlanhitelezés ellenőrzése ezért nem jelent szélsőséges szigorítást, hanem inkább az ütem kiigazítását, a fellendülés és a rendszerbiztonság közötti egyensúly megteremtését célozva. Világos különbséget kell tenni a valódi lakásszükségletekre fordított tőke, a lakásépítésekre, ipari parkokra, turizmusra fordított tőke és a spekulatív tevékenységekre fordított tőke között.

Valójában, ha az ingatlanhitelek továbbra is a magasba szöknek anélkül, hogy valódi értéket teremtenének, akkor egy buborék visszatérhet, és az ár nemcsak a rossz adósságok vagy a csökkenő növekedés lenne, hanem az egész pénzügyi rendszer instabilitása is.

Dr. Le Xuan Nghia, a miniszterelnök politikai tanácsadó testületének tagja szerint a fennálló hitelek állománya jelenleg körülbelül 4 billió VND, ami a teljes rendszerben fennálló hitelek mintegy 24%-át teszi ki. Ez nem tekinthető magasnak sok fejlett országhoz képest, amelyek gyakran elérik a 40%-ot. Az alapvető megoldás az, hogy a hiteláramlásokat racionálisan a szociális lakások és a megfizethető lakhatási szegmensek felé irányítsák át, ahelyett, hogy spekulációra vagy luxusprojektekre koncentrálnának.

Forrás: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html