Ingatlanhitel-ellenőrzés: Szigorú, de nem szélsőséges

4,1 billió VND árnyéka és a tőkehatékonyság kérdése

Az Állami Bank szerint 2025 augusztusának végére a teljes fennálló ingatlanhitel-állomány elérte a 4,1 millió milliárd VND-t, amelyből az ingatlanüzleti tevékenységekre fordított fennálló adósság csak közel 1,823 millió milliárd VND-t tett ki. Ez a mérték közel négyszerese a 2025-ös állami beruházási tőke értékének, de ez a szektor közvetlenül csak a GDP mintegy 3,5%-át teszi ki.

Az Építési Minisztérium adatai azt mutatják, hogy a városi és lakásépítési projektek továbbra is vezetnek a hitelállomány tekintetében, 614 737 milliárd VND-val. Ezeket követik az ipari parkok és exportfeldolgozó övezetek projektjei 114 274 milliárd VND-val. A tőkeáramlások olyan területekre is irányulnak, mint az irodák bérbeadása (61 946 milliárd VND); a turizmus és üdülőhelyek (62 487 milliárd VND); az éttermek és szállodák (64 560 milliárd VND), valamint a földhasználati jogok vásárlására irányuló hitelek (190 113 milliárd VND).

Az elemzők szerint a hitelallokáció képe a hitelek erőteljes bővülését mutatja a gazdasági ciklusokra érzékeny területeken. Pontosabban, ezek a számok sokat elárulnak arról, hogy a tőke erősen vonzódik a magas profitú területekre, de a gazdaságra gyakorolt tovagyűrűző hatás még mindig korlátozott.

*2025 augusztusának végére a teljes fennálló ingatlanhitel-állomány elérte a 4,1 millió milliárd VND-t. Fotó: Duy Minh.*

Valójában a tőzsdén jegyzett bankok 2025 harmadik negyedévi pénzügyi jelentései szerint az ingatlanadósság a legtöbb banknál nőtt. A kereskedelmi banki szektorban a Techcombank vezeti a rendszert 237 838 milliárd VND-vel, ami a teljes adósság 32,81%-át teszi ki; a VPBank a második helyen állt 205 955 milliárd VND-vel;az SHB a harmadik helyen állt 184 044 milliárd VND-vel, de a rendszerben a második legmagasabb aránnyal rendelkezik, a teljes adósság több mint 30%-ával. Ezek a számok az ingatlanpiacra irányuló erős tőkeáramlás trendjét tükrözik, ami nem új keletű jelenség, de olyan mértéket ölt, amely szoros megfigyelést igényel.

Eközben a közepes és kis méretű bankok továbbra is védekező álláspontot képviselnek. Az MBBank, a HDBank, a TPBank, az MSB és az LPBank egyaránt egyszámjegyű ingatlanhitel-arányt tart, ami óvatosságot mutat a piaci ingadozásokkal szemben. Azonban még ebben a csoportban is folytatódik a hitelállomány növekedése, ami azt bizonyítja, hogy az ingatlanpiaci „pite” vonzereje nem hűlt ki.

Szakértők figyelmeztetnek, hogy az ingatlanpiacra áramló hiteltőke jelenleg a gazdaság teljes tőkéjének közel egynegyedét teszi ki, miközben a munkahelyteremtő képesség, a hozzáadott érték és a tovagyűrűző hatások jóval alacsonyabbak, mint a feldolgozóiparban, a kereskedelemben és a szolgáltatási szektorban. A „rossz irányba terelt” pénzáramlás gazdasági egyensúlyhiányt okozhat és növelheti a rendszerszintű kockázatokat, ha a piac megfordul.

A vékony határvonal a fellendülés és a buborék között

Dr. Pham Thi Hoang Anh, a Banki Akadémia igazgatóhelyettese szerint a hitelrendszerben a fedezetek főként az ingatlanpiacról származnak. Ha a piac recesszióba kerül, a bankrendszerre nagy nyomás nehezedik majd a rossz hitelek miatt. Ez azt mutatja, hogy az ingatlanhitel-kockázatok nemcsak a fennálló adósságok mértékében, hanem a fedezetek minőségében és hitelességében is rejlenek.

*Az ingatlanpiac jelenleg a „drágán veszek, drágán adok el” állapotban van. Fotó: Quoc Anh.*

Óvatos nézőpontot megosztva, Dr. Dinh The Hien közgazdász azt mondta, hogy a jelenlegi piac a „vegyél magas áron, adj el magas áron” állapotban van, ami egy árbuborék korai figyelmeztető jele. Kifejtette, hogy amikor a vételi és eladási tevékenységek csak rövid távú spekulatív pszichológián alapulnak, és nem kapcsolódnak a valós cash flow-hoz vagy a kiaknázási értékhez, az ingatlanárak túl magasra emelkednek, miközben a likviditás egyre rosszabb.

„A »drágán veszel, drágán adod el« mentalitás rövid távon segíthet egy befektetői csoportnak profitálni, de egy túlmelegedési ciklust hoz létre, ami könnyen összeomláshoz vezethet” – figyelmeztetett Mr. Hien.

Érdemes megjegyezni, hogy az ingatlanpiaci hitelek meredeken megnőttek, de nem hoztak létre „hullámot”. Az év első 9 hónapjában a hitelnövekedés elérte a mintegy 13%-ot, míg az ingatlanpiacra áramló tőke közel 20%-kal magasabb volt, de a likviditás továbbra is lassú. „A pénz mennyisége megnőtt, de nem tette egészségessé a piacot” – jegyezte meg Mr. Hien. Ez azt mutatja, hogy a tőkeáramlás már nem hoz pozitív tovagyűrűző hatásokat, hanem kettős nyomást gyakorol a bankokra és a piacra.

A biztonsági elv szerint a bankok az ingatlan értékének legfeljebb 70%-át hitelezhetik, a vevőnek vagy befektetőnek a kölcsönösszeg 30%-át kell hozzátennie. A valóságban azonban olyan helyzet alakult ki, hogy a bankok még a betétet is hitelezték, ami azt jelenti, hogy a hitel mélyen a spekulatív ciklusba került. Amikor az árak túl gyorsan emelkednek, a „szörföző” befektetők nehézségekbe ütköznek, a hitelek felhalmozódnak, a rossz hitelek száma megnő... ez az a forgatókönyv, amelyet sok szakértő látott a korábbi ciklusokban.

Azonban tagadhatatlan, hogy a hiteltőke továbbra is az ingatlanpiac fellendülésének „véredénye”, különösen most, amikor számos, jogilag „befagyasztott” projekt blokkolását oldják fel. A hitelállomány növekedése részben a fellendülés várakozását tükrözi, de szelektíven kell irányítani, hogy elkerüljük a spekulatív szektorba való beáramlást.

Az ingatlanhitelezés ellenőrzése tehát nem szélsőséges szigorítást jelent, hanem a tempó kiigazítását, a fellendülés és a rendszerbiztonság közötti egyensúly megteremtését célozva. Világosan meg kell különböztetni a valós lakásszükségletekre fordított tőkét, a lakásépítésekre, az ipari övezetekre, a turizmusra fordított tőkét és a spekulatív tevékenységekre fordított tőkét.

Valójában, ha az ingatlanhitelek továbbra is bővülnek anélkül, hogy valódi értéket teremtenének, a buborék visszatérhet, és akkor az ár nemcsak a rossz adósságok vagy a csökkenő növekedés lesz, hanem az egész pénzügyi rendszer instabilitása is.

Dr. Le Xuan Nghia, a miniszterelnök politikai tanácsadó testületének tagja szerint a jelenlegi fennálló adósság mintegy 4 millió VND, ami a teljes rendszer teljes fennálló adósságának mintegy 24%-át teszi ki. Ez nem magas szint sok fejlett országhoz képest, akár 40%-ot is elérhet. Az alapvető megoldás a hiteláramlás ésszerű irányítása, a szociális lakások szegmensére és az alacsony költségű lakásokra összpontosítva, ahelyett, hogy spekulációba vagy luxusprojektekbe öntötték volna.

Forrás: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html