Ingatlanleltár-adatok dekódolása

A 44/2022/ND-CP rendelet 3. cikkének 1. záradéka értelmében az ingatlanleltár a projekt azon ingatlanvagyonának mennyiségét jelenti, amely a törvényi rendelkezések szerint tranzakcióra jogosult, de a beszámolási időszakban még nem bonyolítottak le tranzakciót.

Mi alapján határozzák meg a készletet?

Az Építési Minisztérium legfrissebb jelentése szerint az ország 56 tartományában és városában található projektekben található ingatlankészlet 2024 első negyedévében körülbelül 23 029 egység volt (beleértve a lakásokat, családi házakat és telkeket), amelyből: a lakások 3706 egységet, a családi házak 8468 egységet, a telkek pedig 10 855 teleket tartalmaznak. Ennek megfelelően látható, hogy a készletarány főként az egyéni lakóingatlanok szegmensében és a projektek telkeiben mutatkozik meg.

Az Építésügyi Minisztérium közölte, hogy jelenleg 3706 eladatlan lakás van, de a tényleges szám ennél sokkal nagyobb.

Vo Hong Thang úr, a DKRA Csoport K+F Osztályának igazgatója elmondta, hogy az ingatlankészlet alatt az ingatlanprojektekben szereplő, sikeresen eladott termékek számát értjük.

Thang úr szerint a leltáradatok az ingatlanvállalatok által a 44/2022/ND-CP rendelet 3. cikkének 1. záradéka alapján jelentett adatokon alapulnak. A rendelet szerint az ingatlanleltár egy projekt ingatlanvagyonának azon mennyisége, amely a törvényi rendelkezések szerint forgalomképes, de a jelentési időszakban nem került forgalomba.

A jelentéstételi időszak negyedévente történik, és a befektető a 44/2022/ND-CP rendelethez csatolt 10. és 12. számú nyomtatványoknak megfelelően jelenti a projektinformációkat és a tranzakció állapotát (beleértve az ingatlankészlet-információkat is).

Amelyben a 10. számú nyomtatvány az ingatlanprojektekre és a tranzakciókra jogosult ingatlantermékekre vonatkozó információkat és adatokat tartalmazza; a 12. számú nyomtatvány a projekt ingatlanügyleti helyzetére vonatkozó információkat és adatokat tartalmaz.

A valóság más, mint az adatok

Az ingatlanpiaci vállalkozások úgy vélik, hogy az Építési Minisztérium által bejelentett készletadatok nem igazán pontosak. Ha Van Thien úr, a Tran Anh Group Ingatlanügynökség vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy jelenleg a készletadatokat szolgáltató vállalkozásokat a tőzsdén jegyzik.

A tőzsdén nem jegyzett ingatlancégek csak az éves pénzügyi kimutatásaikban tesznek jelentést. Vannak megerősítetlen információk arról is, hogyan "kerülik meg" az ingatlancégek a problémát, hogy egyes befektetők nem adták el a termékeiket, ezért hagyták, hogy alkalmazottaik a nevükben vásárolják meg a termékeket, majd kölcsönt vettek fel a banktól, hogy pénzforgalmuk legyen. Amikor vannak olyan ügyfelek, akik megvásárolják ezeket a termékeket, a cég rendezi a kölcsönt a bankkal, hogy tényleges ügyfeleknek értékesíthesse, így a termék továbbra is úgy tekinthető, hogy sikeresen megnyitották értékesítésre, de valójában még mindig készletről van szó. Ezért a közzétett készletadatok nem biztos, hogy pontosak.

Thien úr szerint a tényleges készlet nagyobb a bejelentett adatoknál, mivel a tőzsdén nem jegyzett ingatlanüzletágak száma nagyon nagy, ezeknek a vállalkozásoknak nagyszámú projektjük van a tartományokban, és az eladott áruk mennyisége sok évre kitart.

Például Binh Duongban számos olyan apartmanprojekt létezik, amelyek teljes körű jogi dokumentációval rendelkeznek, azonban az eladott termékek száma nagyon alacsony. Pontosabban, a Danh Khoi Group Astral City projektje 4966 apartmant tartalmaz, amelyek 2020 óta vannak eladók, azonban a fenti termékeknek csak körülbelül 40%-át adták el. A Le Phong Groupnak 3, teljes körű jogi dokumentációval rendelkező projektje van eladó, és 2 projektben házátadás folyamatban van, az eladatlan termékek száma közel 1000 egység...

Ezenkívül a Binh Duongnak jelenleg tucatnyi olyan projektje van, amelyek már régóta eladásra kínálják magukat, és majdnem befejeződtek, de a befektetők még mindig kínálnak eladásra szánt lakásokat. Eközben az Építési Minisztérium szerint a piacon jelenleg körülbelül 3706 lakás van. Így látható, hogy az adatok nagyon eltérőek.

Vagy Ho Si Minh-városban, 2023-ban, bár kevés eladó projekt van a piacon, az áruk mennyisége nem kevés. Például a Thu Duc City-ben található MT Eastmark City projekt, amely közel 2000 lakásterméket tartalmaz, és 2021-től napjainkig értékesített, még mindig értékesítés alatt áll a befektető által. A Novaland Group 1. kerületében található projekt, amelyet 2019-től napjainkig értékesítettek, még mindig eladatlan árukkal rendelkezik, az An Gia Group Binh Chanh kerületében található lakásprojektje, bár átadták, még mindig nagy mennyiségű készlettel rendelkezik... 2024 elején azonban a Ho Si Minh-város Építési Minisztériuma arról számolt be, hogy Ho Si Minh-városnak jelenleg nincs készlete.

Ezenkívül a készlettel kapcsolatban meg kell említeni, hogy a 2022-től napjainkig tartó nehéz pénzügyi időszak után sok olyan ügyfélnek, aki ingatlantermékeket rendelt, de nem rendelkezett elegendő pénzügyi kapacitással, vissza kellett küldenie az árut a befektetőnek, így ez a készletmennyiség is meglehetősen nagy.

Ezenkívül problémát jelent a 44/2022/ND-CP rendelet 3. cikkének 1. záradéka alapján a törvény rendelkezései szerint kereskedelmi forgalomba hozható projektekre alkalmazott, leltárként történő számítás is.

Például Ho Si Minh-városban jelenleg számos olyan projekt van, amelyeket megnyitottak eladásra, megépítettek és átadtak az ügyfeleknek, de nem feleltek meg a tranzakciókhoz szükséges jogi feltételeknek, így a befektető és az ügyfél csak foglalószerződést írt alá a hely megtartására, annak ellenére, hogy a ház értékének akár 95%-át is beszedték. És ezek a projektek, mivel nem felelnek meg a jogi feltételeknek, továbbra is kidolgozatlan projekteknek minősülnek, és nem számíthatók be készletnek, ha a termékek nem fogynak el.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html