A piac a „felmelegedés” jeleit mutatja, a lakásügyletek továbbra is a „trónon” maradnak, Ho Si Minh-város keleti része „forr” az új projektektől.

A piac pozitívan növekszik, azonban vannak a „felmelegedés” jelei, a lakásügyletek túlterheltek; virágzik a lakáskínálat Ho Si Minh-város keleti részén... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Vietnam ingatlanpiaca különösen a harmadik negyedévben, és általánosságban 2024 első 9 hónapjában pozitív fellendülést mutatott egy nehéz időszak után. (Fotó: Linh An)

A lakástranzakciók volumene továbbra is "elnyomja" a piacot

A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetsége (VARS) által nemrégiben közzétett, a 2024 harmadik negyedévére és első 9 hónapjára vonatkozó vietnami ingatlanpiaci jelentés szerint az ingatlanpiaci szegmensek, a lakásoktól kezdve a kereskedelmi ingatlanokon át az ipari ingatlanokig, mind pozitív növekedés jeleit mutatják.

A vietnami ingatlanpiac a harmadik negyedévben és különösen 2024 első 9 hónapjában pozitív fellendülést mutatott egy nehéz időszak után, a gazdaság stabilitásának és a kormány támogatási politikájának köszönhetően. A 2024 harmadik negyedévére és első 9 hónapjára vonatkozó ingatlanpiaci jelentést ismertetve Pham Thi Mien asszony, a VARs IRE igazgatóhelyettese elmondta, hogy a lakóingatlan-piac a „felmelegedés” jeleit kezdte mutatni.

A földárverések története „forróbb”, mint valaha, az aukciókat „egyik napról a másikra” tartják, és több száz, sőt több ezer ember is beleegyezett, hogy „egyél és várj”, hogy versenyezzen egy helyért. A nyertes ár is rekordmagas, megegyezik a jól befektetett infrastruktúrával rendelkező projekttel.

A piac hevében szintén a lakáspiac a meghatározó, ahol az árak folyamatosan új magas szinteket döntenek mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon. A nagy kereslet miatt több ezer lakástulajdonos kap rendszeresen telefonhívást azzal a kéréssel, hogy adja el házát. A magas eladási árak ellenére az újonnan indult lakásprojektek nagyon jó abszorpciós arányokat produkáltak.

A tényleges kereslet és kínálat eredményei mellett azonban a piac a „felmelegedés” jeleit is mutatta. Ez a helyzet tükröződik a földspekulációban, az ingatlanárak emelkedésében és az átláthatatlan ingatlanügyletek létrejöttében. Sok kisbefektető vesz részt a piacon a szörfözés céljából, ami az ingatlanárak indokolatlan megemelkedését okozza.

A „felmelegedés” jelei a lakáspiacon is megmutatkoznak, az eladott lakások ára egyre magasabb, egyes spekulatív csoportok „segítségének” köszönhetően. Ezek a jelek mind a kínálat hiányából fakadnak, bár a helyzet javult.

Mien asszony konkrétan elmondta, hogy 2024 harmadik negyedévében a lakóingatlan-piacon továbbra is 22 412 termék kínálata volt megfigyelhető, mintegy 14 750 új termékkel eladó, ami 25%-os csökkenést jelent az előző negyedévhez képest, de 60%-os növekedést a 2023-as év azonos időszakához képest.

2024 első 9 hónapjában a piac 38 797 új terméket regisztrált. A kínálat továbbra is erős differenciálódást mutatott. Ennek megfelelően az új kínálat 70%-a a lakásszegmensből származott. Ezen belül az 50 millió VND/m2 feletti eladási árú termékek tették ki a túlnyomó többséget. A piacon szinte teljesen hiányoztak a megfizethető kereskedelmi lakások. Régiót tekintve az északi régió vezette az új kínálatot 46%-kal, ezt követte a középső régió 29%-kal, a déli pedig 25%-kal.

A VARS kutatási adatai azt is mutatják, hogy bár a kínálat főként a felsőkategóriás és luxus szegmensben van, a teljes piac a harmadik negyedévben mintegy 10 400 sikeres tranzakciót regisztrált, ami 51%-os abszorpciós rátának felel meg. Ez tükrözi a piac érdeklődését az új ingatlantermékek iránt, bár az új kínálat nagy része magas színvonalon készült, és a beruházási költségek, különösen a telekköltségek, emelkednek.

A tranzakciók volumene és abszorpciós rátája 25%-kal, illetve egy százalékponttal csökkent az előző negyedévhez képest, viszont 80%-kal, illetve 28 százalékponttal nőtt 2023 azonos időszakához képest. Ezen belül a lakástranzakciók volumene továbbra is „elsöprő” maradt, a harmadik negyedévben a teljes lakástranzakciók 71%-át tette ki, az új lakásprojektek átlagosan 75%-os abszorpciós rátát mutattak. A hanoi lakásprojektek akár 90%-os abszorpciós rátát is feljegyeztek röviddel a megnyitás után.

Egyre egyértelműbbé válik az a trend, hogy a kisebb lakások fejlesztése a lakás összértékének csökkentése érdekében történik, jobban megfelelve az egyedülállók és a fiatal családok igényeinek és anyagi lehetőségeinek. Ez az ingatlantípus rendelkezik a legjobb likviditással is.

Ho Si Minh-város legkésőbb október 20-ig közzéteszi a földterületek árlistáját.

Október 14-én délután a Ho Si Minh-városi Nemzetgyűlés küldöttsége munkamegbeszélést folytatott a Városi Népi Bizottsággal a társadalmi-gazdasági helyzetről, a Nemzetgyűlés határozatainak végrehajtásáról és a 15. Nemzetgyűlés 8. ülésszakán jóváhagyásra benyújtott tartalomról.

A találkozón Nguyen Tran Phuong Tran küldött (a Ho Si Minh-városi Női Unió elnöke) felvetette a város földárlistájának közzétételének időpontját, és elmondta, hogy a választókat nagyon érdekli ez a kérdés.

Válaszul Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának képviselője elmondta, hogy az új földárlistát benyújtották a városi értékbecslő tanácsnak.

„A Tanács ma reggel ülésezett, és megbízta a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumot a benyújtás és aláírás befejezésével. Várhatóan legkésőbb október 20-ig kiadják a 2025-ös évre vonatkozó földárlistát” – mondta a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium képviselője.

Korábban, szeptember végén a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága jelentést tett a Városi Népi Tanácsnak a földár-kiigazítási táblázat kidolgozásának előrehaladásáról és tartalmáról. Ennek megfelelően a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium elkészíti a Tanácsnak benyújtandó jelentést. A Tanács várhatóan október 10. előtt értékelő ülést tart. A terv szerint a kiigazított földár-táblázatot a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága október 15. előtt teszi közzé.

Arra az időszakra, amikor a módosított árlista nem áll rendelkezésre, szeptember 21-én Ho Si Minh-város Népi Bizottsága jóváhagyta, hogy a minisztériumok, fióktelepek, Thu Duc város Népi Bizottsága és a kerületek a jelenlegi földárlistát és földár-korrekciós együtthatót alkalmazzák a pénzügyi kötelezettségek és adók meghatározásához.

Hanoi külvárosában 20 óra után lezárult a földárverés

Október 13-án a Quoc Oai kerületi Földalap Fejlesztési Központ az 5. számú Nemzeti Aukciós Részvénytársasággal együttműködve 54 földterület árverésének megszervezését szervezte meg a Quoc Oai kerület Yen Son községében, Son Trung faluban található árverési területen, amelynek összterülete közel 5200 négyzetméter.

Az árverésre bocsátott telkek területe 92,5-121,4 m2, a kikiáltási ár közel 12,5 millió VND/m2.

Az aukción közel 300 ügyfél vett részt, több mint 1000 jelentkezéssel, ami több mint 5, egy adott telek iránt érdeklődő ügyfelet jelent.

Az aukciós módszer közvetlen szavazás több fordulóban, legalább 5 kötelező fordulóval. A telkek szokásos ára 2 millió VND/m2. Az aukció csak akkor ér véget, ha már nincs több licitáló ügyfél.

Közel 20 óra és 12 forduló után, október 14-én hajnali 2 óráig 54 telek került sikeres árverésre, a legmagasabb ár közel 55 millió VND/m2 volt, ami 4,4-szerese a kikiáltási árnak. A legalacsonyabb nyertes ár közel 45 millió VND/m2 volt, ami 3,6-szorosa a kikiáltási árnak.

A Quoc Oai kerület által az aukción befolyt teljes összeg közel 243 milliárd VND volt, ami közel 180 milliárd VND-vel tér el a kikiáltási ártól.

Néhány ingatlanos weboldalon végzett felmérés szerint a Yen Son községben az eladó ingatlanok ára a piacon 28-50 millió/m2 között mozog.

A közelmúltbeli földpiacon, bár egyes területeken az árak emelkedtek, a tranzakciók meglehetősen csendesek maradtak. Egyes helyeken a pénzügyi nehézségekkel küzdő befektetők csökkentették az árakat a veszteségek csökkentése érdekében, de a tranzakciók továbbra is nehézkesek.

Ho Si Minh-városban keleten virágzik a lakáskínálat

Idén novemberben Ho Si Minh-város lakáspiacán hivatalosan is megnyílik a King Crown Infinity projekt. A Vo Van Ngan utcában (Binh Tho kerület, Thu Duc város) található King Crown Infinity két 30 emeletes toronyból, az Apolloból és az Artemisből áll, összesen 729 lakást kínálva a piacnak. A helyszíntől és a területtől függően a King Crown Infinity lakásainak eladási ára 90 millió VND/m2-től kezdődik.

Egy másik apartmanprojekt Ho Si Minh-városban, amely az év utolsó hónapjaiban hivatalosan is új termékeket dobott piacra Ho Si Minh-város keleti részén, az Eaton Park, amelyet a Gamuda Land befektető valósított meg. A Mai Chi Tho utcában található Eaton Park 2000 luxuslakással kínálja a piacot. Az első fázisban az ár körülbelül 120 millió/m2, ami körülbelül 6-7 milliárd/1 hálószobás lakásnak, 8-10 milliárd/2 hálószobás lakásnak, 13-15 milliárd/3 hálószobás lakásnak felel meg. Miután az A5 és A6 épületek szinte mindegyikét felszámolták, 2024 negyedik negyedévében az Eaton Park folytatja az A1 és A2 épületek termékkosarának bevezetését, beleértve az 550 lakást, átlagosan 142 millió VND/m2 áron.

Szintén 2024 negyedik negyedévében Ho Si Minh-város keleti részén a Vinhomes Grand Park városi területen található lakáskínálatot kiegészíti az Opus One lakópark. Az Opus One lakópark a Vinhomes befektető és a japán SAMTY partner együttműködése. Köztudott, hogy a projekt 4 toronyból áll, így 2000 luxuslakással bővül a piac, 80 millió VND/m2-től kezdődő árakkal.

A keleti régió új lakásokat is fogadhat Ho Si Minh-városban a Thu Duc városrészben, Tam Phu kerületben található Fiato Uptown projektből. A Fiato Uptown 4 apartmanházból áll, amelyek egy 1,6 hektáros területen helyezkednek el, közel 400 lakó- és kereskedelmi apartmannal. A Fiato Uptown lakásainak eladási ára 55 millió VND/m2-től kezdődik.

A Batdongsan.com.vn ingatlanpiaci adatai azt mutatják, hogy Ho Si Minh-városban a lakásárak az évek során folyamatosan emelkedtek. 2015 és 2023 között a Ho Si Minh-városban található lakások áremelkedési indexe meghaladta az emberek jövedelmének növekedési ütemét. 2015 és 2023 között, 8 év után, a Ho Si Minh-városban a lakásárak 56%-kal emelkedtek, míg a városi területeken élők jövedelme mindössze 39%-kal nőtt.

A Cushman & Wakefield jelentése szerint az elmúlt 10 évben Ho Si Minh-városban a lakások átlagára évente körülbelül 12%-kal emelkedett. Az elsődleges piacon a lakások átlagos eladási ára Ho Si Minh-városban meghaladja a 60 millió VND/m2-t. A másodlagos piacon az átlagos lakásár 45 millió VND/m2.

A Batdongsan.com.vn adatai szerint 2024 harmadik negyedévében a Ho Si Minh-városi lakások voltak a legfényesebbek a piacon az előző év azonos időszakához képest. Ez az ingatlantípus mutatta a legnagyobb növekedést az érdeklődésben, elérve a 19%-ot az előző év azonos időszakához képest.

Az apartmanok eladási ára az előző év azonos időszakához képest a legnagyobb mértékben, 12%-kal emelkedett. Érdemes megjegyezni, hogy a magas ár ellenére egyes projektek továbbra is meglehetősen jó likviditással rendelkeznek a piacon, különösen a teljes körű jogi dokumentációval rendelkező és nagy, jó hírű befektetőktől származó projektek. A projektek likviditási rátája minden egyes induláskor meghaladja a 60%-ot.

Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli régióbeli igazgatója a valósághoz fűzött kommentárjában elmondta, hogy a valóságban a jövőbeni kínálat meglehetősen korlátozott a tiszta földterületek szűkössége miatt. A jogi szűk keresztmetszetek még mindig megoldás alatt állnak, ami megnehezíti a befektetők számára az új projektek megvalósítását. Ezenkívül a nagy pénzügyi nyomás miatt sok befektetőnek nincs tőkéje a projektek megvalósításához.

Ezenkívül a 2024-es Földtörvény új pontja, amely az új földárlista kiigazításáról szól, hatással lesz a vállalkozások ráfordítási költségeire és az ügyfelek eladási áraira, ami a jövőbeni eladási árak emelkedéséhez vezet. A lakások továbbra is nagy arányban képviseltetik magukat a hosszú távú befektetések és ingatlanok iránti keresletben. Ezért a lakások továbbra is jó kereslettel rendelkeznek majd a piacon, és az eladási árak továbbra is emelkedő tendenciát mutatnak.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html