A növekvő készlet ellenére az árak továbbra is az egekbe szöknek, a piac belép az év végi szezonba, 14 újonnan megnyílt lakás árlistája

A készlet növekszik, az ingatlanárak továbbra is emelkednek, a lakásárak Ho Si Minh-városban elérték a 80 millió VND/m2-t, Hanoi több mint 7100 m2 földet visszaszerzett... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

A készletek meredek növekedése ellenére az ingatlanárak egyes településeken továbbra is emelkedő tendenciát mutatnak, különösen Hanoiban, Ho Si Minh- városban és a nagyobb városokban. (Fotó: Linh An)

Duzzad az ingatlankészlet

Az Építési Minisztérium szerint 2024 harmadik negyedévében a lakások, családi házak és telkek készlete 25 937 termék volt, ami 52%-os növekedést jelent a második negyedévhez képest. Az adatok 60/63 település statisztikáin alapulnak.

A fenti leltár olyan projekteket tartalmaz, amelyek a törvény szerint jogosultak a kereskedésre, de a beszámolási időszakban nem kerültek kereskedésre. Ebből a negyedévben a lakások leltára 4688 egység, az egyéni házaké 12 250 egység, a telkeké pedig 8999 telek. Az egyéni házak és telkek leltára csak a harmadik negyedévben 150,6%-kal nőtt az előző negyedévhez képest.

Az Építési Minisztérium azt is közölte, hogy az elmúlt negyedévben több mint 141 360 lakás-, családi ház- és telekügylet történt. Ezek közül közel 103 000 ingatlanügylet volt, ami 73%-ot tett ki.

A második negyedévhez képest a lakások és családi házak tranzakcióinak volumene tendenciózusan nőtt, míg a telekügyletek 18%-kal csökkentek.

A készletek meredek növekedése ellenére az ingatlanárak egyes településeken továbbra is emelkedő tendenciát mutatnak, különösen Hanoiban, Ho Si Minh-városban (HCMC) és a nagyobb városokban.

Az Építésügyi Minisztérium értékelése szerint az áremelkedési jelenség lokalizált, bizonyos területeken, típusokban és ingatlanszegmensekben fordul elő, ami hatással van az általános áremelkedésre.

Ami a lakásokat illeti, Hanoiban és Ho Si Minh-városban a lakásárak továbbra is emelkednek mind az új, mind a régi projektekben. Az új projektek átlagára negyedévente körülbelül 4-6%-kal, éves szinten pedig 22-25%-kal emelkedett. Egyes területeken helyben akár 35-40%-kal is emelkedtek az előző negyedévhez képest.

A projektekben lévő villákkal és sorházakkal kapcsolatban az Építési Minisztérium közölte, hogy Hanoiban az árak az előző negyedévhez képest továbbra is emelkednek. Az ebben a negyedévben elindított új projektek többsége kedvező helyen található, olyan területeken, ahol jelentős infrastrukturális beruházások történtek, így az elsődleges kikiáltási ár viszonylag magas.

Ho Chi Minh Cityben az elsődleges árak szinte stabilak. Egyes területeken meredek áresés volt tapasztalható a felsőkategóriás, nagy alapterületű szegmensben, negyedévente körülbelül 14%-kal, éves szinten pedig 28%-kal. Különösen a 10 milliárd VND alatti árú termékek esetében voltak meglehetősen jó tranzakciók.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke elmondta, hogy a készletállomány normális, ha az a vállalkozás üzleti tervének és stratégiájának része. A készletállomány aggasztó problémája, hogy a termékeket már legyártották és eladták, de a piac nem fogadja el őket, ami azt jelenti, hogy alacsony a likviditás.

Chau úr szerint a gyenge vállalkozások nagy készletei, a magas pénzügyi tőkeáttétel kihasználása "adóssághegyet" jelent a vállalkozások vállán, likviditás hiányában pedig nehézségekkel néz szembe.

Egy hanoi ingatlancég vezetője elismerte, hogy az ingatlankészlet-helyzet oka – azon túl, hogy egyes vállalkozások valóban nehezen tudják likvidálni termékeiket – az áruk „visszatartása” jelensége is, akik az árak emelkedésére várnak, magas profit reményében.

A fentiekkel összefüggésben az Építésügyi Minisztérium azt javasolja, hogy az ingatlanpiaci vállalkozások proaktívan vizsgálják felül és csökkentsék a költségeket, aktívan alkalmazzák a modern technológiát az építőiparban a termékárak csökkentése érdekében a tényleges piaci helyzetnek megfelelően, a „harmonikus előnyök, megosztott kockázatok” jegyében.

Ezenkívül a vállalkozásoknak proaktívan kell megoldaniuk a jogi és tőkenehézségeket, és felelősségteljesen kell eljárniuk azért, hogy minden erőforrásukat a rossz hitelek kezelésére összpontosítsák, hogy folytathassák a projektek megvalósítását, megnyissák azokat a piac számára, és elkerüljék a beruházások szétszórását.

HCMC: A lakásárak elérték a 80 millió VND/m2-t

A OneHousing Piackutató és Ügyfélinformációs Központ adatai szerint Ho Si Minh-városban az újonnan megnyílt lakások kínálata 2024 harmadik negyedévében az elmúlt 5 év legalacsonyabb számát mutatta (125 lakás), ami 89%-os csökkenést jelent az előző negyedévhez képest. A fő ok az elhúzódó jogi problémák voltak, amelyek befolyásolták az új projektek előrehaladását.

Az értékesítés tekintetében a fennmaradó eladó készlettel rendelkező projektek többsége pozitív eladást mutatott, 2024 harmadik negyedévében 1280 tranzakciót regisztráltak, ami 25%-os csökkenést jelent az előző negyedévhez képest. Az új kínálat hiánya és a meglévő kínálat, amely főként a felső kategóriás és luxusprojektekből állt, a teljes HCMC piac átlagos eladási árát tovább növelte, elérve a 80,2 millió VND/m2-t (ÁFA és karbantartási költségek nélkül), ami 5%-os növekedést jelent 2024 második negyedévéhez képest.

A korlátozott választék arra kényszerítette a lakásvásárlókat és a befektetőket, hogy csak néhány nagyszabású, bőséges lakáskínálattal rendelkező projektre, például a Vinhomes Grand Parkra koncentráljanak. Ezért a városi lakáspiacon a lakások iránti kereslet főként keleten koncentrálódik.

Az újonnan megnyílt projektek a felsőkategóriás és luxus szegmensekre fognak összpontosítani.

A OneHousing szerint 2024 negyedik negyedévében jelentősen megnő a HCMC lakáspiacának kínálata, amikor elkezdődik egy sor projekt megvalósítása, amelyeket az ügyfelek 2024 harmadik és negyedik negyedévében foglalhatnak le, mint például a Masterise Homes befektető The Global City toronyháza. A lefoglalt lakások száma alapján a déli kulcsfontosságú piacon várhatóan elkezdődik a fogyasztás fellendülése és növekedés 2024 utolsó hónapjaiban.

Miután az ingatlanokkal kapcsolatos törvények 2024 augusztusában hatályba léptek, a régi projektek jogi problémái megoldódtak, és megkezdődött az értékesítési tervek megvalósítása. Ez pozitív változásokat mutat az új jogi szabályozáshoz képest.

A OneHousing előrejelzése szerint Ho Si Minh-városban 2025-ben az új kínálat csaknem megduplázódik 2024-hez képest, körülbelül 12 000 egységet tesz ki. Az újonnan megnyílt projektek azonban továbbra is főként a felsőkategóriás és luxus szegmensben találhatók, a közeljövőben indulni tervezett projektek várható ára meghaladja a 100 millió VND/m2-t.

A piaccal kapcsolatban Tran Minh Tien úr, a OneHousing Ügyfélkutatási és Megértési Központ igazgatója elmondta: „Ho Si Minh-város lakáspiaca fokozatosan kilábal a stagnáló időszakból, és készen áll az új növekedési hullámok fogadására. Különösen a keleti terület - Thu Duc városa, amely nagy földterülettel és egyre teljesebb infrastruktúrával rendelkezik, vonzza számos neves befektető figyelmét. A megvalósuló nagyszabású projektek teljesen új arculatot teremtenek a területnek, Thu Duc városa a közeljövőben a város ingatlanpiacának központjává válik.”

14 újonnan megnyílt apartman árlistája

2024 negyedik negyedévében a piacon továbbra is számos új lakásprojekt nyílt meg, sokféle áron, főként felsőkategóriás termékekkel.

14 újonnan megnyílt apartman árlistája. (Forrás: Lao Dong)

Az ingatlanpiac az év végi eladások "szezonjában" van, azonban a lakásvásárlóknak még mindig nincs sok választási lehetőségük, mivel a legtöbb új termék a felsőkategóriás szegmensben van.

Figyelemre méltó jellemző, hogy Hanoiban az új lakásprojektek kínálata főként nyugati irányban, a nagyvárosi területen koncentrálódik. Emellett kínálat mutatkozik Dong Da, Ha Dong, Tay Ho, Hoai Duc, Gia Lam, Dong Anh... városrészekben található projektekből is.

A Lao Dong újság szerint az új lakáskínálat többnyire felsőkategóriás, luxusprojektekből áll, amelyekből hiányoznak a megfizethető lakhatási termékek (közép- és alsó kategóriásak), így Hanoiban az elsődleges termékek átlagára meglehetősen magas, körülbelül 60-120 millió VND/m2. Még a külvárosi kerületekben található projektek eladási ára is eléri a több százmillió VND/m2-t, a központi területen található lakások ára pedig közel 300 millió VND/m2, ami megegyezik a sorházak, villák... árával.

Látható, hogy Hanoiban nincs hiány újonnan megnyílt eladó lakásokból, de az árak túl magasak, mivel az eladásra kínált projektek főként a felsőkategóriás, luxus szegmensbe tartoznak, négyzetméterenként több mint 100 millió VND áron.

A Hanoi Építési Minisztérium nemrégiben frissítette a környéken eladásra kínált jövőbeli lakásprojektek listáját augusztus végi állapot szerint. Ennek megfelelően a fővárosban hamarosan több mint 5300 lakás lesz elérhető 9 projektben.

Körülbelül 2 évvel ezelőtt a hanoi ingatlanpiacon meredeken csökkent a lakáskínálat. Az idei év első felében fokozatosan helyreállt és ismét megnőtt az új projektek és lakások száma. A megfizethető lakásokból azonban továbbra is hiány van, mivel a befektetők főként luxus- és prémium termékeket dobtak piacra.

A Savills adatai azt mutatják, hogy a piacon a második negyedévben nem volt 45 millió VND alatti új kínálat. Eközben az elsődleges árak 2020-tól napjainkig évi 18%-kal tovább emelkedtek.

Hanoi: Több mint 7100 négyzetméternyi földterület visszaszerzése

A közelmúltban Nguyen Trong Dong, a Hanoi Népi Bizottság alelnöke aláírta az 5745/QD-UBND számú határozatot a Tay Mo kerületben található Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park új városi terület tervezése keretében található F2-NT1 telken található 7178 m2 földterület visszaszerzéséről; a Nam Tu Liem kerület Népi Bizottságának feladata a Tay Mo 3 óvoda építésének megvalósítása volt a Nam Tu Liem kerületben, Tay Mo kerületben.

Ennek megfelelően a Városi Népi Bizottság a 2018. október 19-i 5612/QD-UBND számú határozatával visszaszerezte a Tay Mo kerületben található, Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park új városi terület tervezéséhez tartozó, F2-NT1 jelű telken található 7178 négyzetméternyi területet, amelyet a Tay Ha Noi Városfejlesztési és Befektetési Társaság (jelenleg Thai Son Építési Befektetési Részvénytársaság) kezel; a fent említett, visszaszerzett F2-NT1 jelű telken található területet átadták a Nam Tu Liem kerület Népi Bizottságának a Nam Tu Liem kerület Népi Bizottságának a megvalósíthatósági tanulmányjelentéshez a Nam Tu Liem kerület Népi Bizottsága által jóváhagyott beruházási projektnek megfelelően, a 2022. június 7-i 1220/QD-UBND számú határozattal.

Az 1., 2., 3. és 4. pontok által határolt telek helyét, határát és területét a Tan Minh Befektetési Részvénytársaság által készített, a Nam Tu Liem kerület Városgazdálkodási Osztálya által 2022. október 25-én értékelt, és a Nam Tu Liem kerület Építési Beruházási Projektirányító Tanácsa által a 2022. november 1-jei 333/QD-QLDA számú határozattal jóváhagyott 1/500 méretarányú Általános Tervrajz határozza meg.

Az állam földhasználati díjak beszedése nélkül történik. A földhasználat időtartama hosszú távú. A földhasználat kiosztásának módja nem a földhasználati jogok árverése, és nem a befektetők kiválasztására kiírt pályáztatás, akik földterületet használó projekteket valósítanak meg.

A Városi Népi Bizottság megbízta a Nam Tu Liem Kerületi Népi Bizottságot azzal a feladattal, hogy felvegye a kapcsolatot a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Osztállyal a földterület átvétele, valamint a földhasználati jogokról és a földterülethez kapcsolódó egyéb vagyontárgyak tulajdonjogáról szóló igazolás kiadása érdekében a szabályozásoknak megfelelően. Ezzel egyidejűleg felveszi a kapcsolatot az Építési Osztállyal az építési eljárásokkal kapcsolatos utasításokért a szabályozásoknak megfelelően. Felelős a jóváhagyott beruházási projekteknek és tervezésnek megfelelő építési munkálatokért, és biztosítja a hatályos tervezési, beruházási, építési, földterületi és egyéb vonatkozó jogszabályok betartását.

A földterületet a fent meghatározott célra, határvonalnak megfelelően és területen kell használni; a beruházási projektet a közvagyon kezelésére vonatkozó előírásoknak megfelelően kell megvalósítani, átvenni és használatba adni. A Pénzügyminisztériummal kell felvenni a kapcsolatot az F2-NT1 kódszámú földterületen kiosztott területtisztítási és infrastrukturális beruházási összegnek a Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park Új Városi Terület Projekt befektetőjének (ha van ilyen) történő visszafizetésével kapcsolatos utasításokért.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium felelős a határok meghatározásáért és a szántóföld Nam Tu Liem kerület Népi Bizottságának történő átadásáért. A Hanoi Földhivatal frissíti a földhasználati jogok nyilvántartását, elvégzi a változások bejegyzésére irányuló eljárásokat, és a kataszteri nyilvántartásokban a földváltozásokat a szabályozásoknak megfelelően kiigazítja.

A Pénzügyminisztérium a szabályozásoknak megfelelően irányítja az F2-NT1 kódszámú telken kiosztott területrendezési és infrastrukturális beruházási összeg visszatérítését a Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park Új Városi Terület Projekt befektetőjének (ha van ilyen).

Az Építési, Tervezési - Építészeti, Tervezési és Beruházási, Oktatási és Képzési Osztályok irányítják a Nam Tu Liem kerület Népi Bizottságát a speciális irányítási tartalmak szabályozásoknak megfelelő végrehajtásában.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html