A lakásárak „szűk keresztmetszetének” kibontása: A szociális lakások fejlesztésének stratégiai prioritásnak kell lennie

Illusztrációs fotó.

Ezzel a helyzettel szembesülve a közelmúltbeli Központi Irányító Bizottság lakáspolitikai és ingatlanpiaci konferenciáján Pham Minh Chinh miniszterelnök egy olyan kérdést vetett fel, amely „összeköti” az egész iparágat: „Meg kell válaszolnunk arra a kérdésre, hogy miért magasak és miért maradnak magasak a lakásárak?” Ez a kérdés nemcsak a piac racionalitásával kapcsolatos aggodalmakat tükrözi, hanem azt is mutatja, hogy sürgősen szükség van a lakásfejlesztéssel kapcsolatos politikák, mechanizmusok és gondolkodásmód kiigazítására, különösen a szociális lakások szegmensében – amelyet a lakásárak nagymértékű csökkentésének kulcsának tekintenek.

* Valós kereslet - kiegyensúlyozatlan kínálat

Dr. Bui Duc Hung, az Építésügyi Minisztérium Pénzügyi Tervezési Osztályának korábbi igazgatója elmondta, hogy a jelenlegi piaci helyzet elemzése azt mutatja, hogy a kereslet-kínálat konfliktusa az egyik fő ok. Míg a kereskedelmi ingatlanpiac, különösen a közép- és felsőkategóriás lakások piacán túlkínálat tapasztalható, a szociális lakások terén komoly hiány mutatkozik. Számos oka van a lakásárak emelkedésének, de a kiváltó ok, amely évek óta fennáll, a megfizethető szociális lakások kínálatának hiánya a vásárlók számára.

Pham Minh Chinh miniszterelnök rámutatott, hogy az ingatlanpiac kiegyensúlyozatlanul fejlődik, a kínálat nagy része a felsőkategóriás szegmensben koncentrálódik, távol a társadalom valós igényeitől. A lakásárak túl magasak, néha drámaian emelkednek, különösen a két nagyvárosban, Hanoiban és Ho Si Minh-városban. „Sok embernek van szüksége házra, de mivel az árak túl magasak, nem tudják megvenni. Kinek van pénze megvenni azokat a házakat, amelyek négyzetméterenként több mint 70 millió vagy 100 millió vietnami dongba kerülnek?“ – hangsúlyozta a miniszterelnök.

Az Építési Minisztérium jelentése szerint Hanoiban és Ho Si Minh-városban a lakásárak jelenleg átlagosan 70-80 millió VND/m2 körül mozognak, ami körülbelül 5,6%-os növekedést jelent az év elejéhez képest. Eközben számos szociális lakásprojekt nem valósult meg a tervek szerint, a 2030-ra 1 millió szociális lakás építésére kitűzött tervnek csak mintegy 59,6%-át érték el. A szegmens fejlesztését támogató 145 000 milliárd VND hitelcsomag két év végrehajtás után is csak több mint 4 000 milliárd VND-t folyósított...

Szakértői szemszögből Dr. Bui Duc Hung elmondta, hogy a lakásárak csökkentésének nehézségei közé tartozik az is, hogy a vállalkozások nehezen jutnak befektetési tőkéhez. A monetáris politika nem teremtett kedvező feltételeket az ingatlanfejlesztők számára a banki hitelekhez való hozzáféréshez, miközben a hosszú távú tőkemobilizációs csatornák, mint például a vállalati kötvények és a tőzsde, még nem alakultak ki.

Mivel a bankoktól származó rövid lejáratú hiteltőke jelentős hányadot tesz ki, a növekvő likviditási kockázatok óvatossá teszik a bankokat a hitelezés során. Ez lehetetlenné teszi a vállalkozások számára az új projektek megvalósítását, vagy késedelmeket okoz, ami a tényleges kínálat hiányához és az árak emelkedéséhez vezet.

Ugyanakkor a jogrendszer, számos kiigazítás ellenére, továbbra is átfedéseket tartalmaz, nem egyértelmű, és nehézségeket okoz a végrehajtási folyamatban. A hosszadalmas adminisztratív eljárások, a funkcionális ügynökségek és a helyi önkormányzatok közötti szinkron hiánya, valamint a helyi szintű korlátozott irányítási kapacitás szintén lassítja az építőipari beruházások és a lakáspiacra jutás folyamatát.

A jogi és tőketényezők mellett a lakásprojektek inputköltségei is emelkednek. A telekárak, a telektakarítási költségek, a földhasználati díjak, az adók, illetékek és az építőanyagárak mind emelkednek, miközben nincs szigorú ellenőrzési mechanizmus. Ezek a költségek végső soron beépülnek az eladási árba, a terhet a vevőre hárítva - elemezte Mr. Hung.

Valójában sok vállalkozás azt is érzékeli, hogy a jelenlegi földárlista és a földhasználati díjak kiszámítási módszere súlyos terhet ró a projektfejlesztési költségekre. Eközben a földértékelés és a földhasználati díjak beszedése eltér a települések között, ami az átláthatóság hiányához és a beruházási költségek növekedéséhez vezet.

* Piaci szerkezetátalakítás

A fenti helyzettel szembesülve Nguyen Anh Que úr – a G6 Csoport elnöke, a Vietnami Ingatlanszövetség Végrehajtó Bizottságának tagja – egy sor konkrét és megvalósítható ajánlást tett a lakásárak 2025-2027 közötti időszakra történő csökkentésére. Először is, mielőbb el kell készíteni és ki kell adni egy új, ésszerűbb irányú földárlistát, ugyanakkor teljes mértékben el kell távolítani a jogi eljárásokat, megteremtve a feltételeket a vállalkozások számára a projektek zökkenőmentesebb megvalósításához.

Ugyanakkor a magánszemélyek által árverezett földterületek esetében Que úr azt javasolta, hogy egyértelműen határozzanak meg egy olyan mechanizmust, amely korlátozza a 2 éven belüli átruházásokat, magas előleget ír elő, igazolja a pénzügyi kapacitást, és egyidejűleg kikényszeríti a fizetést az árverés megnyerése után 7 napon belül, hogy megszüntessék a spekulációt és a földterületek felhalmozását az áremelkedésre várva...

Ugyanakkor ellenőrizni kell a lakásprojektek elsődleges értékesítési nyereségét, korlátozva azt 50%-ra, mivel Que úr szerint jelenleg sok projekt profitmarzsa 2-3-szor magasabb, ami az eladási árat több mint kétszeresére növeli a tényleges költséghez képest. Például egy luxuslakás-projekt Hanoiban 2022-ben 40 millió VND/m2-be kerül, az építési költség pedig körülbelül 25 millió VND/m2, de 2025-re az ár 90 millió VND/m2-re emelkedik, míg a költség csak körülbelül 35 millió VND/m2-re emelkedik.

Különösen fontos a szociális lakások erőteljes fejlesztése a nagyvárosokban és azok környékén, szinkron tervezéssel és jó infrastruktúrával, hogy a valós piaci keresletnek megfelelő kínálati forrást teremtsünk.

Dr. Bui Duc Hung, aki osztja a nézetet, hangsúlyozta, hogy szükség van a tudatosság megváltoztatására és a lakásbefektetések áthelyezésére a vételről és eladásról a bérlakásokba és a részletvásárlásba történő befektetések növelésére. Ezt áttörésnek kell tekinteni a szociális lakáspolitika végrehajtásában.

Ez nemcsak a lakhatási problémát oldja meg, hanem a szociális munka szabályozására is megoldást jelent. A munkavállalók bármelyik munkahelyre elmehetnek, ha van jövedelmüknek megfelelő lakhatási helyük; különösen a szervezet átszervezése, a kétszintű helyi önkormányzat bevezetése, a tartományok összevonása, a járási szint megszüntetése és a községek összevonása során.

„A 2013-as alkotmány, a párthatározatok és a 2021–2030-as társadalmi-gazdasági fejlesztési stratégia ideológiája egyértelműen kimondja: »Az állam, a közösség és a nép felelőssége a lakásfejlesztésért«. Az államnak különösen vezető szerepet kell játszania a szociális lakások fejlesztéséért való gondoskodásban. Ezért felül kell vizsgálni a közszolgálati tevékenységet végző vállalkozások modelljét a szociális lakások építésében és üzletvitelében” – javasolta Dr. Bui Hung.

A piaccal kapcsolatban Tran Khanh Quang úr, a Viet An Hoa Ingatlaniroda vezérigazgatója elmondta, hogy a jelenlegi piacon nem termékek hiánya tapasztalható, hanem megfelelő termékek hiánya. A jelenlegi lakásvásárlók többsége nem megélhetésre, hanem befektetésre vagy spekulációra vágyik, profitot remélve. Eközben azok, akiknek valódi szükségük van rá, a magas árak miatt nem férhetnek hozzá ezekhez az ingatlanokhoz.

Néhány jelenlegi földgazdálkodási és városfejlesztési politika, bár a piac ellenőrzésére irányul, akaratlanul is akadályozza a kínálatot. Például a földterületek felosztásának és értékesítésének szigorítására vonatkozó szabályozások, vagy az „önmegállapodásos kártérítési” mechanizmus szinte lehetetlenné teszi a kisléptékű projektek megvalósítását, jelentősen csökkentve a piac rugalmasságát és decentralizáltságát.

Ezért Quang úr szerint a lakásárak csökkentéséhez nemcsak a tőke- és adminisztratív eljárásokat érintő megoldásokra van szükség, hanem mélyrehatóbb reformokra a tervezés, a földhasználat, a pénzügyi gazdálkodás és a fenntartható lakásfejlesztés orientációja terén is.

Pham Minh Chinh miniszterelnök többször is hangsúlyozta a szociális lakások stratégiai szerepét a társadalmi-gazdasági fejlesztési politikákban, amelyek nemcsak a szociális biztonságot szolgálják, hanem hozzájárulnak a makrogazdasági stabilitáshoz is.

Így a szociális lakásokat a piac mozgatórugójaként azonosítják. A lakásárak csökkentése érdekében a szociális lakások fejlesztését nemzeti befektetési prioritásként kell tekinteni, konkrét tőke-, föld-, adó- és tervezési mechanizmusokkal. Ugyanakkor ösztönözni kell a magánvállalkozásokat, hogy erőteljesen részt vegyenek ebben a szegmensben, konkrét és megvalósítható ösztönző politikák révén.

A szakértők általában egyetértenek abban, hogy a lakásárak csökkentésének problémáját nem lehet néhány egyszeri vagy rövid távú intézkedéssel megoldani. Ez egy számos területet érintő kérdés, a városrendezéstől, a jogon, a pénzügyeken, az adózáson át a lakásfejlesztési gondolkodásig és a makrogazdasági irányítási stratégiáig.

Különösen szoros koordinációra van szükség a minisztériumok, ágazatok, helyi önkormányzatok és az üzleti közösség között. Ami még ennél is fontosabb, meg kell változtatnunk a lakásépítésről alkotott szemléletmódot, hogy az az embereket szolgálja, ne csak befektetési eszközként szolgáljon. Amikor az ingatlanpiac visszatér valódi értékéhez, megfelelő termékekkel, elfogadható és átlátható árakkal, az embereknek több lehetőségük lesz lakhatáshoz jutni, és a gazdaság is profitálhat a stabil, egészséges és fenntartható piacból.

Forrás: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm