Hanoiban szinte kihaltnak a 60 millió VND/m2 alatti lakások

Fotó: Ngoc Hien

A 2025 harmadik negyedévére vonatkozó ingatlanpiaci összefoglaló bejelentésekor Nguyen Hoai An, a CBRE Vietnam vezető igazgatója a következőket mondta: „A hanoi lakáspiac a méret és az ár tekintetében is erős növekedés időszakába lép, ami a termékstruktúra és az otthonvásárlási szokások egyértelmű változását tükrözi”.

A CBRE szerint 2025 harmadik negyedévében Hanoiban az újonnan átadott lakások teljes kínálata meghaladta a 10 300 lakást, ami az elmúlt 5 évben a második negyedévet jelentette, amikor az új kínálat meghaladta a 10 000 lakásos határt. Az év első 9 hónapjában a teljes kínálat közel 21 100 lakást ért el, ami 10%-os növekedést jelent 2024 azonos időszakához képest. Figyelemre méltó, hogy akár 2000 lakás is eladásra került négyzetméterenként több mint 120 millió VND-ért (ÁFA és fenntartási díj, valamint kedvezmény nélkül), ami rekordmagas szám a CBRE piacfigyelés kezdete óta.

Az új lakások eladási ára meghaladja a 90 millió VND/m2-t

A jelentés szerint Hanoiban az új lakások átlagos eladási ára meghaladta a 90 millió VND/m2-t, ami magasabb, mint Ho Si Minh-város átlagára ugyanebben az időszakban. Ez a főváros lakáspiacán valaha mért legmagasabb ár. A második negyedévhez képest mintegy 14%-kal magasabb, mint az előző negyedévben, az előző év azonos időszakához képest pedig akár 40%-os is lehet a növekedés.

A CBRE képviselője elmondta, hogy az eladási árak emelkedése egyértelműen tükrözi a piaci struktúra változását, amikor az új kínálat nagy része kedvező fekvésű, jó infrastruktúrájú és erős potenciállal rendelkező befektetők által fejlesztett területeken koncentrálódik.

Nemcsak a központi területeken, mint Tay Ho, Cau Giay, Long Bien, hanem az olyan külvárosi területeken is, mint Dan Phuong (Hanoi) és Van Giang ( Hung Yen ), az átlagos árak 70-110 millió VND/m2 között mozogtak; a központtól távolabb eső területeken is megközelítették a 70-80 millió VND/m2 küszöböt. A központi és a külvárosi területek közötti árkülönbség egyre szűkül, ami azt mutatja, hogy a piac általános árszintje új szakaszba lépett.

A magas áremelkedés ellenére azonban a kereskedési és vásárlási tevékenység továbbra is élénk. Konkrétan a teljes tranzakciós volumen meghaladta a 11 100 lakást a harmadik negyedévben, ami a 2018 óta a legmagasabb érték. Az átlagos abszorpciós ráta elérte a 70-80%-ot, ami azt mutatja, hogy a befektetés és az eszközfelhalmozás iránti kereslet továbbra is stabil, és nincsenek lassulás jelei.

A CBRE szerint sok befektető kihasználta a pozitív piaci hangulatot, hogy agresszívan piacra dobja meglévő termékportfólióit, különösen a központhoz közeli és új közlekedési útvonalak mentén fekvő projektekben. Ez az árak további emelkedéséhez vezetett, különösen azokon a területeken, amelyeket korábban „megfizethetőnek” tartottak.

Potenciális fenntarthatósági kockázatok

A másodlagos piacon az átlagos átvételi ár elérte a körülbelül 58 millió VND/m2-t, ami 19%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Bár ez a növekedés lassabb, mint a 2024-es „forró év”, az ingatlanárak az elmúlt két negyedévben továbbra is emelkedtek, ami azt mutatja, hogy a kereslet stabil marad – különösen a hosszú távú befektetési céllal rendelkező vásárlók részéről.

A szakértők szerint ez az áremelkedési tendencia három fő okra vezethető vissza. Először is, az új kínálat szűkössége a közép- és alsó kategóriás szegmensekben arra kényszerítette a vásárlók nagy részét, hogy a másodlagos piac felé forduljanak - ahol már átadott lakások, jó elhelyezkedés és egyértelmű jogi státusz található. Másodszor, a befektetők „kitartása” az áremelkedési időszak után a tényleges tranzakciós volumen csökkenéséhez, de a tőzsdei ár emelkedéséhez vezetett. Harmadszor pedig, a hosszú távú befektetések iránti kereslet stabil marad az alacsony kamatlábak miatt, ami miatt sok befektető az ingatlant választja biztonságos menedékként.

Hà Nội gần như — Nguyen Hoai An asszony, a CBRE Hanoi Branch vezető igazgatója. Fotó: Ngoc Hien

Ha azonban a másodlagos árak továbbra is magas ütemben emelkednek, miközben a valós kereslet szűkül, a piac egyensúlyhiány kockázatával nézhet szembe. A fenntarthatóság megőrzése érdekében fontos a kínálat diverzifikálása és az ésszerű árú szegmens bővítése.

A CBRE előrejelzése szerint 2025 negyedik negyedévében Hanoiban körülbelül 11 000 új lakás épül majd, így az éves teljes kínálat meghaladja a 32 000 egységet. Ez a kínálat a külvárosi területeken fog megjelenni, 50-60 millió VND/m2 árakkal, ami hozzájárul a piac „lehűléséhez” a következő évben.

Egyre nagyobb a megfizethető lakhatási „szakadék”

„Ha 2023-2024 a kínálat hiányának és a termékszomjúságnak az időszaka volt, akkor 2025-ben fordulat várható, amikor a kínálat bőséges, de az ár túl magas lesz az átlagos megfizethetőséghez képest. Ez a piac „átalakító ciklusa”, amikor a felsőkategóriás és luxus szegmensek abszolút dominálnak, míg a középkategóriás és megfizethető szegmensek szinte teljesen eltűnnek” – jegyezte meg Hoai An asszony.

Pontosabban, a jelenlegi kínálat 95%-a 60 millió VND/m2 feletti áron van, a 60 millió alatti szegmens pedig a piacnak csak kevesebb mint 5%-át teszi ki. Ennek megfelelően ez a különbség nagy nyomást gyakorol a valós lakáskeresletre, különösen a fiatalok és a közepes jövedelmű háztartások körében.

Összességében a hanoi ingatlanpiac továbbra is egészséges az alacsony kamatlábak, a megnövekedett hitelállomány és a stabil makrogazdaságnak köszönhetően. A gyors áremelkedések és a szegmensek közötti egyensúlyhiány azonban komoly kihívások elé állítja mind az ingatlankezelő ügynökségeket, mind a vállalkozásokat.

A 2026-2027-es időszak felé haladva, ha a hitel-, tervezési és adópolitikát megfelelően szabályozzák, Hanoi egy egészséges fejlődési ciklusba léphet, ahol a termékminőség és a fenntarthatóság a legfontosabb prioritások.

Forrás: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm