Még mindig befektethet ingatlanokba sok tőke nélkül

A Pénzügyminisztérium június 18-án délutáni szokásos sajtótájékoztatóján Bui Hoang Hai úr, az Állami Értékpapír-felügyelet alelnöke elmondta, hogy együttműködött a VPS Értékpapír-társasággal, és kérte, hogy ez az egység azonnal hagyja abba az értékpapír-igazolások felosztott ingatlanok formájában történő forgalmazását.

Az Állami Értékpapír-felügyelet vezetője szerint jelenleg nincsenek szabályozások az ingatlanbefektetés ezen módjára vonatkozóan. „A befektetési ügynökség ezt a típust sok kockázattal járónak értékeli, és előírja a VPS számára, hogy hagyja abba a termék forgalmazását” – mondta Hai úr.

Ez a személy azt is elmondta, hogy a külföldi piacokon vannak külön szabályozások az ilyen típusú üzleti tevékenységből eredő kockázatok ellenőrzésére és korlátozására, de Vietnámban még nincsenek ilyenek.

Nguyễn Đủ Chi pénzügyminiszter-helyettes azt is elmondta, hogy a minisztérium utasította az Értékpapír-bizottságot ebben a kérdésben.

Chi úr szerint a jelenlegi törvények nem tartalmaznak tiltásokat, de egy állami irányító szerv szemszögéből az Értékpapír-felügyeletnek felelőssége van az értékpapír-társaságok tevékenységének szoros felügyeletéért.

Ezen vállalkozások szolgáltatásainak a licencelt területeken és iparágakban kell lenniük. Ha ezen a területen kívül esnek, akkor le kell állítaniuk a tevékenységüket, hogy a vezetőség átfogó értékelést végezhessen – erősítette meg Chi úr.

Az ingatlanbefektetési felosztási modell lényegében ingatlanok eladását jelenti sok befektetőnek részvények felosztása formájában. Ez a modell 4-5 évvel ezelőtt jelent meg a vietnami piacon. Néhány hasonló modell, amely korábban is működött: Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

A Fnest JSC jelenleg ingatlanbefektetési szolgáltatásokat nyújt a VPS Securities Company SmartOne alkalmazásán keresztül.

A részvételhez az ügyfeleknek VPS-befektetőknek kell lenniük. Ennek megfelelően minden ingatlant az üzleti egység értékel, és részvényekké alakítja, amelyeket a Fnest egység elsődleges befektetőinek lehet eladni. Ahol 1 Fnest 10 000 VND-nek felel meg. Például egy 25 milliárd VND értékű ingatlan 2,5 millió Fnestnek felel meg. A Fnest ingatlanportfóliója meglehetősen változatos, a villáktól, üzletházaktól kezdve az apartmanokig...

A VietNamNet riporterének nyilatkozva Mai Thao, a TAT Ügyvédi Iroda jogásza úgy értékelte, hogy ennek a modellnek az erőssége abban rejlik, hogy a megfelelő célt éri el, és a befektetők pszichológiáját is érinti, akiknek nem kell sok tőkét befektetniük, de mégis befektethetnek ingatlanokba, ha szeretnének egy részét birtokolni.

„Amellett, hogy a hagyományos ingatlanpiacot a 4.0 technológiai platformokkal kombinálva új külsőt kölcsönöznek, azzal az ígérettel, hogy nagyobb értéket teremtenek az ügyfeleknek, mint az ingatlanpiac, úgy gondolom, hogy egy ilyen „hibrid” forma létrehozása az ingatlanpiacon könnyen instabilitást okozhat ebben az üzleti tevékenységben, és könnyen viták alakulhatnak ki, ha nincs konkrét jogi folyosó a szabályozására” – mondta Mai Thao ügyvéd, aki szerint ez a modell hátránya, amelyre a tranzakcióban részt vevő feleknek figyelniük kell, valamint az állami irányító szerveknek is rendelkezniük kell a szükséges figyelmeztetésekkel az emberek számára, amikor részt vesznek a tranzakcióban.

fnest vietnamnet.png
Az Fnest ingatlanokat mutat be Hanoiban és Ho Si Minh-városban, beleértve a lakásokat, üzletházakat és villákat, amelyek jelenleg mindegyike elkeltként van feltüntetve. A vásárolni kívánó befektetőknek a másodlagos piacon kell vásárolniuk (vétel és viszonteladás). Képernyőkép június 20-án.

A jogászok elemzése szerint lényegében ez a fajta üzlet az ingatlanpiacon a tőkemobilizáció egyik formája a vállalkozások számára. Az ingatlant pénzügyi befektetési csatornának tekintik, amely pénzt vonz a piacról, hogy könnyen működő tőkéhez jusson. Ezért jogilag, az ingatlanok piacra dobásához szükséges feltételek mellett, a „részvények” fogalmát is használták, ami könnyen félrevezetheti a befektetőket az ingatlan tulajdonjogával kapcsolatban.

„A valóságban a befektetők a felek megállapodása szerint az ingatlanok értékének csak egy részét birtokolják részvények formájában pénzzé váltva. Jelenleg a törvény nem rendelkezik az ingatlantulajdon részvényekre osztásáról, így könnyen felmerülhetnek viták az ingatlanok jövőbeni tulajdonjogával és kezelésével kapcsolatban” – mondta Mai Thao ügyvéd.

A nyereség és a likviditás értékével kapcsolatban az ügyvéd elmondta, hogy ez csak az értékesítő egység egyirányú elkötelezettségét mutatja a befektetők számára nyújtott garanciák nélkül, így a tőkekivonás szükség esetén nehézkes a kisbefektetők számára. Ezenkívül szolgáltatási díjakat is kell fizetni, és a modell üzemeltetési árainak kezelése sem egyértelmű és átlátható.

Ki a felelős vitás kérdések esetén?

Az ingatlanbefektetésekkel kapcsolatos viták esetén a felelősség kérdésével kapcsolatban Mai Thao ügyvéd elmondta, hogy a rendezés két mechanizmuson alapul: megállapodáson és bírósági vagy választottbírósági úton történő egyezségen.

Konkrétan az eset vitarendezésének alapja a szerződésben és a szerződéshez csatolt egyéb dokumentumokban foglalt feltételektől függ, ha vannak ilyenek. Amennyiben a felek egyértelmű szabályozással rendelkeznek a jogaikról és kötelezettségeikről, amelyek nem sértik a jogszabályok rendelkezéseit, azokat kell alkalmazni. A vonatkozó jogszabályokat kell figyelembe venni a felek felelősségének meghatározásakor, amikor részt vesznek ebben a modellügyletben, ha a két fél között nincsenek konkrét szabályok.

„A felelősségi köröket illetően a két egységnek, az Fnestnek és az értékpapír-társaságnak kell elsődleges felelősséget vállalnia a viták rendezésében a befektetők jogainak biztosítása, az ingatlanokra vonatkozó szabályozások és egyéb vonatkozó törvények betartása érdekében. Jogsértés esetén azt a szerződéses vita rendezése és a befektetőknek okozott károk (ha van ilyen) megtérítése szerint kell megoldani, ha a jogokat megsértik” – mondta az ügyvéd.

A szakértők rámutattak a modell egyik problémájára az ingatlanértékelésre is. Ennek megfelelően az ingatlanértékelés egy független tevékenység, amely segít a feleknek a viták rendezésének alapjául, vagy abban, hogy a befektetők megismerjék pénzügyi képességeiket a megfelelő befektetéshez.

A viták minimalizálása érdekében azonban a szakértők azt javasolják, hogy a befektetők figyeljenek oda az ingatlan jogi dokumentumainak ellenőrzésére, és kérjék meg közvetlenül a befektetőtől azok bemutatását (földhasználati jogigazolás, tulajdonjog, építési engedély, projektátvételi jegyzőkönyv stb.); a fenti információk az illetékes hatóságoknál, például az Építési Minisztériumnál, a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumnál és a közjegyzői irodákban is ellenőrizhetők, hogy az ingatlan nincs-e vitatott, jelzáloggal terhelt vagy a befektető által garantált.

Ezen felül a befektetőknek figyelembe kell venniük a befektetői szerződés feltételeit is, mivel a szerződés a Polgári Törvénykönyv rendelkezései szerint a felek közötti megállapodás. Amennyiben az egyes jogágakra nem vonatkozik közvetlen szabályozás, a Polgári Törvénykönyv az irányadó.

Ezenkívül konzultálni kell szakértőkkel, például pénzügyi, befektetési és ingatlanügyvédekkel, hogy objektív képet kapjunk a projektről és értékeljük azt. Peres vagy választottbírósági eljárást igénylő viták esetén össze kell gyűjteni a szükséges bizonyítékokat, és sürgősségi intézkedéseket kell alkalmazni a befektető vagyonának elvesztése elkerülése érdekében.

Emberek ezrei estek bele a Nhat Nam Ingatlaniroda vezérigazgatójának, Vu ​​Thi Thuy-nak a hihetetlen kamatlábainak csapdájába. A hatalmas, akár havi 5-7%-os, ami évi 60-84%-nak felel meg, a Nhat Nam Ingatlaniroda számos más trükköt is kidolgozott a befektetők bizalmának elnyerésére és különösen nagy összegek elsajátítására.
Milliárdos befizetés után a vásárlók rájöttek, hogy a befektető önkényesen „felforgatta” a tervet. Miután évekkel ezelőtt befizettek a Thanh Ha - Cienco 5 városi projekt (Hanoi) sorházaira, a vásárlók rájöttek, hogy ezeket a telkeket villáknak tervezték.